1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT HOÀNG THỊ HỒNG NHUNG
PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG
TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy HÀ NỘI - 2012 3
Lời cam đoan Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính
xác và trung thực. Những kết luận khoa học của
luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
Tác giả luận văn
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP
LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
6
1.1.
Khái quát chung về hoạt động tín dụng của các ngân hàng
thƣơng mại
6
1.2.
Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và thế chấp
quyền sử dụng đất
10
1.3.
Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín
dụng của ngân hàng thƣơng mại
16
1.4.
Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam
17
1.4.1.
Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại
18
1.4.2.
Điều kiện đối với quyền sử dụng đất thế chấp
24
1.4.3.
Định giá quyền sử dụng đất thế chấp
2.3.2.
Những bất cập trong thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân
hàng Công thƣơng Việt Nam
59
2.3.2.1.
Về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất
59
2.3.2.2.
Về định giá quyền sử dụng đất thế chấp
67
3.2.2.3.
Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tƣơng lai
71
3.2.2.4.
Về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu nợ
72
Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG
TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI
NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM
77
3.1.
Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng
đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại
77
3.1.1.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
96 7
Danh môc c¸c b¶ng
Sè hiÖu
b¶ng
Tªn b¶ng
Trang
2.1
Hoạt động của Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam trong
5 năm qua
46
2.2
Số liệu thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín
dụng tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam - Chi nhánh
Thanh Xuân từ năm 2008 đến quý I năm 2010
50 8
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng, tín dụng ngân hàng đóng vai
hạn chế, tích cực của các quy định hiện hành. Luận văn còn tham khảo các
quy định của pháp luật nƣớc ngoài cũng nhƣ điều kiện kinh tế, xã hội Việt
Nam để đƣa ra những giải pháp phù hợp, khắc phục hạn chế của pháp luật
Việt Nam hiện hành về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động
ngân hàng.
(2) Cần thiết hoàn thiện hơn nữa các quy định về hoạt động thế chấp
quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng. Quy định pháp lý rõ ràng, toàn diện
sẽ góp phần đảm bảo sự lành mạnh của hoạt động tín dụng ngân hàng, bảo
đảm quyền lợi của các bên trong giao dịch đồng thời tạo điều kiện cho nền
kinh tế phát triển (bởi hệ thống ngân hàng vốn đƣợc coi là huyết mạch của
nền kinh tế).
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm luận văn tốt nghiệp
đại học, luận văn thạc sĩ, sách chuyên khảo về vấn đề bảo đảm tiền vay của
các tổ chức tín dụng. Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng tại các
tổ chức tín dụng đã đƣợc đề cập đến trong các công trình nghiên cứu nhƣ:
- Sách chuyên khảo "Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của
các Tổ chức tín dụng", của Lê Thị Thu Thủy, Nhà xuất bản Tƣ pháp, 2006.
- Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Thế chấp tài sản để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam", của Nông Thị Bích Diệp, Trƣờng
Đại học Luật Hà Nội, 2005.
- Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam", của
Trần Thị Thu Hƣờng, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004.
10
- Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất để bảo đảm tiền vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng ngoại
thương Việt nam", của Nguyễn Văn Phƣơng, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2006.
Tuy nhiên, công trình nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất trong
Đề tài có đối tƣợng nghiên cứu là các quy định của pháp luật Việt Nam
điều chỉnh việc thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân
hàng thƣơng mại và các quy định nội bộ của Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam
về bảo đảm tín dụng, trong đó có bảo đảm tín dụng bằng quyền sử dụng đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Luận văn giới hạn nghiên cứu về các quy định của pháp luật Việt Nam
về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng
thƣơng mại và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam. Hoạt
động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại đƣợc thực hiện thông qua nhiều
nghiệp vụ ngân hàng, bao gồm cho vay, bảo lãnh ngân hàng, chiết khấu, cho
thuê tài chính và các nghiệp vụ khác. Biện pháp bảo đảm thế chấp bằng quyền
sử dụng đất thƣờng hiện diện chủ yếu trong hoạt động cho vay, bảo lãnh ngân
hàng; phổ biến nhất là trong hoạt động cho vay vốn của các ngân hàng thƣơng
mại. Từ thực tiễn, luận văn tập trung đi sâu nghiên cứu thực trạng pháp luật
Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thƣơng mại và thực tế áp dụng tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Đề tài có sử dụng các phƣơng pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so
sánh trong quá trình nghiên cứu để làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn
về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng
thƣơng mại, thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại
Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam. Từ đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị để
hƣớng tới việc hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp
quyền sử dụng đất trong hoạt động ngân hàng.
12
6. Những đóng góp của đề tài
Luận văn là công trình khoa học nghiên cứu về pháp luật thế chấp
quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại ở Việt
Nam và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam, luận văn có
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI
Cho vay (hoạt động cơ bản và xuất hiện đầu tiên trong các hoạt động
tín dụng) là một hiện tƣợng xuất hiện khi xã hội có sự phân hóa giàu nghèo
giữa các tầng lớp dân cƣ khi nền kinh tế hàng hóa phát triển, cho vay đã xuất
hiện với vai trò lịch sử vô cùng quan trọng, là hoạt động điều tiết vốn vô cùng
hiệu quả trong nền kinh tế.
Xét về bản chất, cho vay là một giao dịch dân sự dựa trên quan hệ hợp
đồng. Trong giao dịch dân sự, cho vay dựa trên cơ sở hợp đồng vay tài sản
đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự, đó là "sự thỏa thuận giữa các bên, theo
đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn
trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ
phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định" [38, Điều 471],
ngoài ra, các bên thỏa thuận với nhau về việc cho vay và thỏa thuận các quyền
các bên đƣợc hƣởng cũng nhƣ nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện.
Hiện nay, một trong những hoạt động cho vay phổ biến và chủ yếu
trong xã hội, đó là hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nói chung và
các ngân hàng thƣơng mại nói riêng.
Tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thƣơng mại nói riêng kinh
doanh trong lĩnh vực tiền tệ với hoạt động chủ yếu là huy động vốn, cấp tín
dụng, thực hiện dịch vụ thanh toán và ngân quỹ,… Các ngân hàng thực hiện
các hoạt động huy động vốn (huy động tiền gửi) với trách nhiệm hoàn trả và
để có "nguồn" cấp tín dụng cho các tổ chức kinh tế, cá nhân có nhu cầu sử
14
dụng vốn để đầu tƣ, phát triển kinh tế nhằm thu lợi nhuận trên cơ sở đảm bảo
khả năng hoàn trả cả gốc và lãi. Cho vay là một nghiệp vụ cấp tín dụng mang
tính chất truyền thống lâu đời và chủ yếu của các tổ chức tín dụng đƣợc thực
hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay.
khi đến hạn thanh toán.
Tái chiết khấu là việc chiết khấu các công cụ chuyển nhƣợng, giấy tờ
có giá khác đã đƣợc chiết khấu trƣớc khi đến hạn thanh toán.
Với vai trò là một trung gian tài chính trong lĩnh vực tiền tệ, hoạt động
chủ yếu là đi vay để cấp tín dụng, nên ngân hàng với vai trò vừa là chủ nợ,
vừa là con nợ, ngân hàng cũng phải thực hiện sứ mệnh vô cùng quan trọng đó
là điều tiết quan hệ nguồn vốn trong nền kinh tế. Đối tƣợng của hoạt động cấp
tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại đó là tiền tệ, tiền tệ trong hoạt động
cấp tín dụng trở thành hàng hóa chứ không còn là thƣớc đo giá trị, là phƣơng
tiện thanh toán theo đúng nghĩa của nó trong các hoạt động kinh doanh khác.
Trong khi đó, chủ thể của quan hệ cấp tín dụng bao gồm hai bên, một bên là
các ngân hàng thƣơng mại (Bên cấp tín dụng) và bên kia là các tổ chức, cá
nhân có nhu cầu sử dụng vốn để đầu tƣ phát triển kinh tế (Bên đƣợc cấp tín
dụng). Các ngân hàng với tƣ cách là bên cấp tín dụng khi cấp tín dụng phải
đảm bảo nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi khi đến hạn, khoản cấp tín dụng
phải đƣợc sử dụng đúng mục đích nhƣ đã xác định trƣớc khi cấp tín dụng và
mục đích đó phải là mục đích hợp pháp. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng của ngân
hàng luôn thƣờng trực và tiềm ẩn rủi ro cao, nếu khi cấp tín dụng mà nhiều
khách hàng không trả đƣợc nợ đúng hạn theo nhƣ đã cam kết hoặc vì một lý do
nào đó mà ngân hàng không thu đƣợc nợ thì ngân hàng sẽ mất vốn, trƣờng hợp
có nhiều Bên đƣợc cấp tín dụng không trả đƣợc nợ thì có thể sẽ dẫn đến việc
ngân hàng không trả đƣợc tiền vay của ngƣời gửi tiền, hay nói cách khác,
nguy cơ dẫn đến mất khả năng thanh toán của các ngân hàng khi đến hạn và
hậu quả của nó ảnh hƣởng rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế của mỗi quốc gia.
Trƣờng hợp một ngân hàng rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán thì nó
16
có ảnh hƣởng dây chuyền và tác động rất lớn đến hệ thống ngân hàng nói
riêng và đến nền kinh tế nói chung, bởi vì khách hàng (gửi tiền và vay tiền) ở
các ngân hàng là rất lớn, chỉ cần ngân hàng có dấu hiệu không bình thƣờng có
đảm bảo, đảm bảo các biện pháp, phƣơng thức cho quyền chủ nợ của ngân hàng
đƣợc thực thi trên thực tế và hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro cho các ngân hàng
khi cấp tín dụng. Các biện pháp đảm bảo cấp tín dụng đƣợc coi là biện pháp
quan trọng nhất để phòng ngừa rủi ro cho các ngân hàng và hơn ai hết, các ngân
hàng đã và đang sử dụng triệt để quyền và biện pháp này. Từ thực tiễn, kinh
nghiệm nƣớc ngoài và tại Việt Nam cho thấy hoạt động cấp tín dụng của các
ngân hàng thƣơng mại dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm là chủ yếu.
1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
* Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản "được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự" [38, Điều 322]. Quyền sử dụng đất là một quyền
tài sản đặc biệt, đƣợc dùng làm đối tƣợng để thế chấp vay tài sản nói chung và
vay tín dụng ngân hàng nói riêng. Pháp luật đất đai thừa nhận đất đai là hàng
hóa đặc biệt, có giá trị:
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56
của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những
người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất [37, Điều 55]
18
Trên cơ sở đó, pháp luật đất đai đã khẳng định quyền sử dụng đất là
một loại quyền về tài sản. Trong quá trình khai thác và sử dụng quyền này,
Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc lƣu chuyển chúng trên thị trƣờng
tài sản khác (quyền đòi nợ, quyền đối với cây trồng, vật nuôi, quyền tác giả…),
chủ sở hữu có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.
* Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động
tín dụng của ngân hàng thương mại
Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự bằng tài sản. Thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên sử dụng
đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). "Bên thế chấp được tiếp
tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp" [38, Điều 715]. Bản chất của thế
chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự là chủ
sử dụng đất chuyển giao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của
mình cho bên nhận thế chấp mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất đó.
Thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu tiên đƣợc quy định trong Luật
Đất đai năm 1993, sau đó là Bộ luật Dân sự năm 1995, Luật Các tổ chức tín
dụng năm 1997 và hiện nay là Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm
2005 và Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 cũng đã quy định thế chấp
quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm cấp tín dụng trong
hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng, trong đó có các ngân hàng
thƣơng mại. Theo đó, ngƣời sử dụng đất đƣợc dùng quyền sử dụng đất của
mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự trong quan hệ tín dụng tại
ngân hàng.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng
thƣơng mại là việc bên thế chấp và bên nhận thế chấp cùng thỏa thuận dùng
chính quyền sử dụng đất của bên thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ
trong quan hệ tín dụng ngân hàng. Bên thế chấp ở đây có thể là chính ngƣời
đề nghị cấp tín dụng hoặc có thể là bên thứ ba (trong trƣờng hợp bên thế chấp
20
không phải là ngƣời đề nghị cấp tín dụng, không có quan hệ tín dụng với ngân
hàng và nhƣ vậy, đƣơng nhiên họ không phải là ngƣời có nghĩa vụ trả nợ
đất mới phát huy vai trò của nó, có nghĩa là thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là
một biện pháp mang tính dự phòng. Nhƣ vậy, việc xử lý tài sản thế chấp và
mọi quyền lợi của các bên trong quan hệ thế chấp chỉ phát sinh khi có sự vi
phạm nghĩa vụ trả nợ xảy ra. Nếu nghĩa vụ chính đã đƣợc thực hiện thì quan
hệ thế chấp quyền sử dụng đất cũng mặc nhiên chấm dứt.
Điều 681 Bộ luật Dân sự và Thƣơng mại Thái Lan cũng quy định: "Hợp
đồng bảo đảm chỉ có thể được thiết lập cho một nghĩa vụ đang có hiệu lực.
Một nghĩa vụ trong tương lai hoặc một nghĩa vụ có điều kiện có thể được bảo
đảm cho sự kiện, mà khi xảy ra bảo đảm có hiệu lực" [1] hoặc tại Điều 698
quy định: "Người bảo đảm được miễn trách nhiệm ngay sau khi nghĩa vụ của
người mắc nợ đã chấm dứt bằng bất cứ lý do nào" [1].
Nhƣ vậy, biện pháp bảo đảm bằng tài sản nói chung và thế chấp quyền
sử dụng đất nói riêng chỉ là một biện pháp bảo đảm mang tính chất bổ sung
cho nghĩa vụ chính mà thôi.
- Mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm nâng cao trách
nhiệm của các bên trong quan hệ tín dụng, nhất là trách nhiệm của bên được
cấp tín dụng
Khi các bên trong quan hệ tín dụng xác lập quyền và nghĩa vụ của
mình, không ai muốn mình là ngƣời sẽ vi phạm nghĩa vụ (trừ trƣờng hợp có
mục đích lừa đảo ngay khi giao kết). Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện
nghĩa vụ trả nợ, có thể vì các lý do nào đó (có thể do làm ăn thua lỗ, ) mà
bên đƣợc cấp tín dụng không thể thực hiện đƣợc hoặc không muốn thực hiện
tiếp nghĩa vụ trả nợ của mình (cố tình chây ỳ, không muốn trả nợ, ). Do vậy,
để đảm bảo quyền và lợi ích của mình, bên cấp tín dụng thƣờng áp dụng các
biện pháp bảo đảm tiền vay để trƣờng hợp bên đƣợc cấp tín dụng không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên cấp tín dụng còn
22
có cơ sở và tài sản của bên đƣợc cấp tín dụng (hoặc của ngƣời thứ ba trong
trƣờng hợp cấm cố, thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba) để đảm bảo buộc
quyền xác nhận việc thế chấp đó. Một bên trong quan hệ thế chấp quyền sử
dụng đất luôn luôn là ngân hàng (bên nhận thế chấp). Thế chấp quyền sử
dụng đất trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng chính là một trong
những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng, theo
đó ngân hàng (bên cấp tín dụng, bên nhận thế chấp) thỏa thuận với bên được
cấp tín dụng hoặc bên thứ ba (bên thế chấp) về việc dùng quyền sử dụng đất
của chính bên được cấp tín dụng (hoặc của bên thứ ba) làm tài sản đảm bảo
cho khoản tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi bên được cấp
tín dụng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình
theo hợp đồng cấp tín dụng.
1.3. VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT
ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
Biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất hiện đang là ƣu tiên số một khi
ngân hàng quyết định nhận các biện pháp bảo đảm tiền vay. Điều này cũng
phổ biến ở một số nƣớc nhƣ Trung Quốc, Thái Lan,… và theo một số tác giả
thì đây lại là loại tài sản bảo đảm "bền vững nhất", bởi lẽ, nó không bao giờ bị
mất giá hoàn toàn và nhiều khi lại trở thành "tài sản vô giá" [42, tr. 66].
Tại Việt Nam, trong quá trình thực hiện các giao dịch quyền sử dụng
đất, thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc đánh giá là quyền năng có ý nghĩa quan
trọng và thiết thực bậc nhất đối với ngƣời sử dụng đất. Quyền này đã và đang
ngày càng trở nên phổ biến và không thể thiếu trong đời sống kinh tế của
ngƣời dân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh:
Mang lại cơ hội sống tốt hơn khả năng hiện tại: thông qua nguồn vốn
vay từ việc thế chấp quyền sử dụng đất giúp ngƣời nông dân thực hiện các
24
hoạt động khác để tạo ra nguồn lợi có khả năng hoàn lại khoản tài chính mà
họ đã vay từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng.
Thông qua thế chấp quyền sử dụng đất giải quyết tình trạng khó khăn
luật giao thoa giữa pháp luật ngân hàng, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự;
trong trƣờng hợp có tranh chấp xảy ra sẽ ƣu tiên áp dụng pháp luật chuyên
ngành (pháp luật ngân hàng) trƣớc để giải quyết tranh chấp. Sau đây luận văn
xin làm rõ nội dung chủ yếu của bộ phận pháp luật này.
1.4.1. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại
a. Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai,
Bộ luật Dân sự và các văn bản hƣớng dẫn thi hành là rất phong phú và đa
dạng. Tƣơng ứng với từng chủ thể, pháp luật đã quy định cụ thể quyền và
nghĩa vụ của họ trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, chỉ có
những chủ thể đáp ứng đƣợc những điều kiện nhất định do pháp luật quy định
mới đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để đề nghị cấp tín
dụng phát triển sản xuất, kinh doanh.
Khi thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt
động tại Việt Nam để đề nghị cấp tín dụng phát triển sản xuất, kinh doanh,
bên thế chấp phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo
quy định của pháp luật Việt Nam. Luật Đất đai năm 2003 quy định những
trƣờng hợp sau đây đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cấp tín dụng:
* Đối với tổ chức:
- Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Trường hợp thứ nhất: tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu
tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nƣớc, thì tổ chức đó đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở
Copyright: Tài liệu đại học ©