MỤC LỤC

1


MỞ ĐẦU
Trong hoạt động kinh tế nói chung việc huy động nguồn vốn để tiến hành
sản xuất kinh doanh là vô cùng quan trọng đối với mỗi các chủ thể tham gia vào
hoạt động kinh tế. Tuy nhiên không phải ai cũng có cho mình một nguồn vốn cần
thiết để tham gia sản xuất, kinh doanh, do vậy việc huy động vốn từ các cá nhân
hay chủ thể khác là điều tất yếu. Cách thức phổ biến trong huy động vốn là vay
tài sản. Song để tạo một sự tin tưởng từ các cá nhân, chủ thể khác cho việc vay
tài sản phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh của mình là tương đối khó khăn.
Sự ra đời Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995 với chế định
về thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo nghĩa vụ vay tài sản nói riêng cũng
như nghĩa vụ dân sự nói chung đã khắc phục được khó khăn này. Song với việc
BLDS được soạn thảo trên cơ sở căn cứ thực tiễn giai đoạn những năm 1990, trải
qua hơn 9 năm thực hiện cùng với sự phát triển của mọi mặt đời sống kinh tế - xã
hội BLDS năm 1995 cũng như các qui định về đảm bảo nghĩa vụ dân sự đã bộc
lộ nhiều hạn chế, bất cập, không phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay và
vì thế khó phát huy được hết tác dụng nhất là đối với qui định về thế chấp quyền
sử dụng đất.
BLDS 2005 được thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 và có hiệu lực từ
ngày 1 tháng 1 năm 2006 là một bước tiến lớn trên cơ sở kế thừa và chọn lọc
BLDS 1995. Trong đó các qui định về thế chấp quyền sử dụng đất được qui định
cụ thể tại phần thứ 5, chương XXX, bao gồm 7 điều qui định chi tiết về thế chấp
và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

2



có đầy đủ những đặc điểm chung của các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
đồng thời thế chấp cũng có các đặc điểm riêng so với các biện pháp khác.
•

Không có sự chuyển giao tài sản: Như chúng ta đã biết, đối tượng của thế

chấp tài sản bao gồm: bất động sản, động sản, quyền sử dụng đất và tài sản hình
thành trong tương lai. Với biện pháp bảo đảm là thế chấp, dù tài sản thế chấp
thuộc loại nào trong các đối tượng trên bên có nghĩa vụ cũng không phải giao tài
sản cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ mà chỉ giao giấy tờ chứng nhận quyền sở
hữu tài sản của mình hay các giấy tờ pháp lí có liên quan. Tài sản đảm bảo vẫn do
bên thế chấp nắm giữ và duy trì sử dụng khai thác công dụng của tài sản (nếu hai
bên không có thỏa thuận khác về việc khai thác công dụng) đồng thời người thế
chấp được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ từ tài sản đảm bảo. Việc bên nhận
thế chấp chỉ giữ giấy tờ pháp lí của tài sản đó cũng làm cơ sở cho việc đảm bảo vì
bên thế chấp không thế định đoạt được tài sản của mình nếu không có các giấy tờ
đó kèm theo.
Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A thế chấp ngôi nhà số 287 đường Chùa Thông,
thị xã Sơn Tây cho Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh thị xã
Sơn Tây để vây 500 triệu đồng. Ông A giao cho Ngân hàng giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, sau khi hoàn tất thủ tục ông A và gia đình vẫn
sinh sống trong căn nhà, việc sử dụng căn nhà không có gì thay đổi. Ông A
không thể thực hiện các giao dịch với đối tượng là căn nhà của mình do các giấy
tờ pháp lí đề do Ngân hàng giữ.
•

Một tài sản đảm bảm cho nhiều nghĩa vụ chỉ có thể là tài sản thế chấp: Một

tài sản có thể đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ nếu tổng các nghĩa vụ không vượt quá
giá trị tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ đối với nhiều người khác nhau thì bên

biến vì quyền sử dụng đất. Người có quyền sử dụng hợp pháp sau khi đã thế chấp
vẫn không mất đi quyền sử dụng đất trên thực tế. “Thế chấp” tạo điều kiện thuận
5


lợi cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế vay vốn phát triển sản, kinh doanh
chính đáng của người lao động. Điều 715 BLDS quy định: “Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên
thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ
dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất
trong thời hạn thế chấp.
2.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Chủ thế của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm bên thế chấp
và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp là bên dùng quyền sử dụng đất của mình để
đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên nhận thế chấp là bên có quyền tài
sản đối với bên thế chấp nhận tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự của bên
thế chấp thông qua các giấy tờ pháp lí chứng minh tài sản để bảo đảm nghĩa vụ
dân sự thuộc sở hữu của bên thế chấp.
2.2.1. Bên thế chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 728 BLDS
1995: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và
pháp luật về đất đai”. Với qui định này ta nhận thấy rằng BLDS 1995 mới chỉ
dừng lại ở các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân,
mà chưa có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức. Tuy
nhiên tại các văn bản khác như Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất
đai được Quốc hội khoá X thông qua ngày 02/12/1998 và Nghị định
17/1999/NĐ-CP ngày29/03/1999 của Chính phủ không chỉ có các quy định về
thế chấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, mà còn cho cả các tổ chức.
Tại BLDS 2005 Tuy không có quy định cụ thể về chủ thể của hợp đồng thế chấp

“ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trồng rừng và đất ở”. Qui định này đã làm hạn

7


chế khả năng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh doanh từ vốn vay của người sử
dụng đất.
Khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai 2003 đã mở rộng phạm vi đối
tượng của thế chấp quyền sử dụng đất bằng việc xác định quyền sử dụng đất
được thế chấp căn cứ vào nguồn gốc đất và nguồn gốc tài chính người sử dụng
đất đóng góp (hoặc trả cho Nhà nước), với căn cứ như trên đối tượng thế chấp
của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã trở nên đa dạng hơn. Các đối tượng
đó bao gồm:
• Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà
nước;
• Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng sử dụng đất
mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước;
• Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiền sang đất có
thu tiền sử dụng mà tiền đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không
có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;
• Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với đất không phải đất
thuê;
• Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 mà đã trả cả tiền thuê đất
cho thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất
đã được trả tiền còn ít nhất 5 năm;


9


khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất dựa trên sự thỏa
thuận với bên nhận thế chấp.
2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp.
Khi có thỏa thuận về hợ đồng thế chấp quyền sử dụng đất các bên sẽ phải
chịu sự ràng buộc về các điều khoản đã kí kết trong hợp đồng, ngoài ra các bên
còn phải tuân thủ các qui định về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại BLDS hiện hành. Quyền và nghĩa vụ
của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại các
Điều 717, 718, 719, 720 BLDS 2005.
2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp.
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất được quy định tại Điều 717 và 718 BLDS 2005.
Căn cứ vào hai Điều luật trên ta thấy rằng bên thế chấp dùng quyền sử
dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không có sự chuyển giao
quyền sử dụng đất trên thực tế, bên thế chấp chỉ phải giao giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn
bản pháp lí do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người được sử dụng đất
để chứng nhận việc sử dụng đó là hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền năng khác là chuyển
nhượng hay tặng cho. Vì vậy để đảm bảo lợi ích của bên có quyền – bên nhận thế
chấp phải được giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay bên thế chấp buộc
phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp nhằm hạn
chế việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho người khác.
Đăng kí hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một quy định bắt buôc
thuộc về nghĩa vụ của bên thế chấp nhằm bảo về quyền lợi hợp pháp của các bên
trong hợp đồng, quyền lợi ích của cá nhân, tổ chức có liên quan, phòng trừ các
10


Như vậy, đăng kí thế chấp không phải là nghĩa vụ của riêng bên thế chấp
mà bên nhận thế chấp cũng có nghĩa vụ này. Quy định này nhằm hạn chế đến
mức thấp nhất những tranh chấp có thể xảy ra.
Khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ của mình, hợp đồng thế chấp
chấm dứt, bên nhận thế chấp phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
bên thế chấp.
Theo quy định tại Điều 720 BLDS 2005 bên nhận thế chấp có các quyền
như sau:
Trong thời hạn thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, nhắc nhở
bên thế chấp quyền sử dung đất bảo vệ, giữ gìn và sử dụng đất đúng mục đích
nhằm bảo toàn giá trị đất, quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ
của mình quyền sử dụng đất được đưa ra xử lý. Khi đó, bên nhận thế chấp được
ưu tiên thanh toán từ khoản tiền thu được từ việc xử lí quyền sử dụng đất nói
trên.
2.6. Xử lí quyền sử dụng đất đã thế chấp.
Như đã nói ở trên, nếu thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ
của mình quyền sử dụng đất được đưa ra xử lý. Pháp luật dân sự cho phép các
bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thỏa thuân phương thức xử
lí quyền sử dụng đất đã thế chấp. Các qui định này phải tuân thủ các nguyên tắc
chung của pháp luật dân sự và đạo đức xã hội.
Thỏa thuận là căn cứ để xử lí quyền xử dụng đất đã thế chấp. Song, trong
trường hợp không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên
nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại toàn án. Như vậy, với các loại đối tượng
khác của hợp đồng thế chấp nếu không có thỏa thuận tài sản sẽ được bán đấu giá.
Đây là một quy định mới mở rộng quyền tự do thỏa thuận của các bên đồng thời
hạn chế sự can thiệp của cơ quan quản lí hành chính vào quan hệ dân sự bởi tòa
12


2. Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập 2, Nxb.
Giáo dục, Hà Nội, 2009.
3. Bộ luật dân sự năm 2005;
4. Bộ luật dân sự năm 1995;
5. Bộ Luật đất đai 2003 ;
6. Nguyễn Thị Thu Hương, Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất: Khoá
luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2004
7. Lê Thị Thu Thuỷ, Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những
vướng mắc cần khắc phục, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 6/2004.

14