HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH TRẦN TIẾN HẢI

THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT
ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung
thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo
quy định.

Tác giả

Trần Tiến Hải
MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU
1
Chương 1.
TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN
TỚI ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ
7
1.1. Các công trình nghiên cứu trong nước 7

3.2. Những kết quả đạt được về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền
sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
88
3.3 Nhữ
ng hạn chế trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ và nguyên nhân
106
Chương 4.
QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT
VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

116
4.1 Các quan điểm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
116
4.2 Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
127
KẾT LUẬN
155
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN
QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
157
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
158
PHỤ LỤC
167
DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN

BTB Bắc Trung Bộ

ban hành nhiều chủ trương, đường lối về
ĐGQSDĐ, như “Phát triển thị
trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với
đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi,
làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất
động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị tr
ường khu vực, có sức hấp
dẫn các nhà đầu tư” [37, tr.81] và “Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất” [40, tr.86]. Nhà nước cụ thể hoá chủ trương
của Đảng bằng việc ban hành các văn bản quản lý, điều hành và tổ chức
THPL về ĐGQSDĐ. Quá trình THPL về ĐGQSDĐ đã thể hiện được vai trò
quan trọng trong sự
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Qua THPL về
ĐGQSDĐ đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước nói chung, cho

2
các địa phương nói riêng, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ
vững ổn định chính trị - xã hội; bảo đảm việc giao đất, cho thuê đất thông qua
hình thức ĐGQSDĐ công khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, bảo vệ được
quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực
sự có nhu cầu sử dụng đất.
Mặc dù THPL về ĐGQSDĐ là một vấ
n đề rất quan trọng, nhưng dưới
góc độ lý luận chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách toàn
diện, đầy đủ và có hệ thống về vấn đề này. Có thể nói hiện nay, chỉ mới có
một số bài nghiên cứu, luận văn tốt nghiệp chuyên ngành luật đề cập đến pháp
luật về ĐGQSDĐ, hoạt động về ĐGQSDĐ, nhưng chỉ ở mức
độ sơ lược, chỉ
dừng lại một vài khía cạnh có liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ.
Quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua đã đạt

cầu của thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh này. Xuất phát từ những vấn
đề nêu trên, tôi chọn đề tài “Th
ực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay” để làm Luận án tiến sỹ.
Đây là đề tài có ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận án
2.1. Mục đích nghiên cứu
Luận án phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về Đ
GQSDĐ;
phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất các quan điểm, giải pháp nhằm đảm
bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong giai đoạn hiện nay.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, nhiệm vụ của Luận án là:
- Xây dựng khái niệm, phân tích các đặc điểm, vai trò, nội dung và các
điều kiện đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ. Nghiên cứu về
bán đấu giá đất đai, tài
sản một số nước trên thế giới. Từ đó rút ra những kinh nghiệm có thể vận dụng
vào ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh BTB hiện nay nói riêng.
- Phân tích, đánh giá thực trạng, nêu lên những kết quả đạt được, những
hạn chế yếu kém, rút ra các nguyên nhân của những kết quả đạt được và
những hạn chế trong THPL về ĐGQSDĐ ở
các tỉnh BTB.
- Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án xây dựng các quan điểm và
đề xuất các giải pháp cụ thể, phù hợp có tính khả thi nhằm đảm bảo THPL
về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong giai đoạn hiện nay.

4
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận án là quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở


5
Trong Chương 2, tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp quy nạp để xây
dựng các khái niệm. Phương pháp phân tích, tổng hợp để nghiên cứu đặc
điểm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về
ĐGQSDĐ ở Việt Nam. Phương pháp so sánh để tìm hiểu về đấu giá tài sản
một số nước trên thế giới và những giá trị có thể vận d
ụng vào THPL về
ĐGQSDĐ ở Việt Nam.
Trong Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp thống kê kết hợp vớí
phân tích để nghiên cứu các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội ở các tỉnh
BTB có ảnh hưởng tới việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đồng thời sử
dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, thống kê để đánh giá những
kết qu
ả đạt được và những hạn chế yếu kém, tìm ra nguyên nhân của hoạt
động THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đặc biệt tác giả đã sử dụng
phương pháp điều tra xã hội học để từ đó đánh giá một cách khách quan thực
trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.
Trong Chương 4, tác giả sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp để
đưa ra các quan điểm và
đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo THPL về
ĐGQSDĐ ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay.
Có thể nói Luận án đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu và đã
kết hợp, sử dụng linh hoạt các phương pháp trong các chương để giải quyết
các vấn đề trong Luận án một cách khách quan toàn diện.
5. Những đóng góp về khoa học của luận án
Dưới góc độ lý luận chung v
ề Nhà nước và pháp luật, Luận án là công
trình đầu tiên nghiên cứu một cách tương đối có hệ thống THPL về ĐGQSDĐ
ở các tỉnh BTB Việt Nam. Luận án có những đóng góp về mặt khoa học đó là:

đồng thời, góp phần hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ.
- Về mặt thực tiễn, luận án có ý nghĩa cung cấp cơ sở khoa học cho
hoạ
t động THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đặc biệt luận án còn có tác
dụng giúp cho các cơ quan nhà nước, các cán bộ, công chức trong việc quản
lý, điều hành hoạt động ĐGQSDĐ ở từng địa phương tại các tỉnh BTB; kết
quả luận án còn có ý nghĩa góp phần đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh
BTB đạt hiệu quả cao hơn. Bên cạnh đó, luận án có thể
được sử dụng làm tài
liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy về THPL nói chung
và THPL về ĐGQSDĐ nói riêng trong các trường đại học chuyên luật và
không chuyên luật cũng như trong học tập môn nhà nước và pháp luật của hệ
thống các Trường Chính trị từ Trung ương tới địa phương.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khả
o và phụ lục,
nội dung luận án được kết cấu thành 4 chương, 11 tiết.

7
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI
ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC
1.1.1. Các công trình nghiên cứu có liên quan tới pháp luật về đấu
giá quyền sử dụng đất
Các công trình nghiên cứu liên quan tới pháp luật về ĐGQSDĐ trong
thời gian qua khá nhiều, có thể kể đến các công trình sau:
- Về sách có cuốn: “Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam” do Đinh Văn

i một khoảng cách nhất định giữa lý luận và thực tiễn, chính sách và thực
hành trong việc hoạch định và thực hiện chính sách đất đai. Đây là tài liệu tham
khảo bổ ích, có giá trị cho các nghiên cứu liên quan đến ĐGQSDĐ.
- Về các đề tài nghiên cứu:
Đề tài“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa" Chủ nhiệm Võ
Đình
Toàn [83]. Đề tài đã nghiên cứu cơ sở lý luận của việc hoàn thiện pháp luật về
bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng
XHCN như xây dựng khái niệm, đặc điểm, bản chất của bán đấu giá tài sản;
cấu trúc của pháp luật bán đấu giá tài sản; mối quan hệ giữa pháp luật bán đấu
giá tài sản và thể chế kinh tế th
ị trường định hướng XHCN. Mặt khác, quá
trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản qua các giai
đoạn: giai đoạn thứ nhất từ năm 1989 đến năm 1996; giai đoạn thứ hai từ năm
1996 đến năm 2005 và giai đoạn từ năm 2005 đến nay. Đề tài đã phân tích,
đánh giá những ưu điểm và nêu lên những bất cập, hạn chế của pháp luật về
bán đấu giá tài sản trong th
ời gian qua. Đặc biệt đề tài đã đưa ra các định
hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể
chế kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam.
Luận văn thạc sĩ Luật học“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản
ở Việt Nam hiện nay" của Nguyễn Tuyết Liên [57], đã phân tích được một số
vấn đề lý luậ
n như khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật bán đấu giá
tài sản, các yêu cầu và tiêu chí hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản; nêu
lên quá trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt
Nam từ đổi mới đến nay; phân tích đánh giá những kết quả đạt được, những
tồn tại của pháp luật về bán đấu giá tài sản và đề xuất một số giải pháp góp
phần hoàn thiện pháp lu

- Trên tạp chí cũng có nhiều bài viết liên quan tới pháp luật về
ĐGQSDĐ. Trong số đó phải kể đến một số bài như: “Những bất cập trong các
quy định về bán đấu giá tài sản" của Nguyễn Văn Phương [66]. Bài viết đã
nghiên cứu những vấn đề lý luận và phân tích đánh giá một số hạn chế
bất cập
của pháp luật về bán đấu giá tài sản như trong quy định về người được tham
gia đấu giá, về mức tiền đặt trước, về chế tài áp dụng đối với người mua được
tài sản bỏ cuộc, điều kiện bán đấu giá tài sản đối với doanh nghiệp từ đó đề

10
xuất ý kiến đề nghị sửa đổi các quy định trên cho phù hợp với điều kiện kinh
tế xã hội hiện nay.
1.1.2. Các công trình nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu các công trình liên quan tới ĐGQSDĐ trong thời gian qua
có một số công trình đáng chú ý sau đây:
- Về đề tài luận văn thạc sĩ:
Luận văn thạc sĩ Luật học "Bán đấu giá quyền sử d
ụng đất trên địa bàn
Thành phố Hà Nội" của Nguyễn Vĩnh Diện [26], đã phân tích một số vấn đề
lý luận về THPL về ĐGQSDĐ; đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở
thành phố Hà Nội từ năm 1995 đến năm 2006; nêu lên những kết quả đạt
được, những tồn tại, khó khăn và nguyên nhân của ĐGQSDĐ ở Hà Nội, từ đó
đưa ra nh
ững giải pháp trong ĐGQSDĐ ở Hà Nội trong thời gian tới.
Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh
- tỉnh Vĩnh Phúc (hiện nay là huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội” của
Nguyễn Duy Đức [43]. Trên cơ sở lý luận về thị trường bất động sản, về
ĐGQSDĐ, định giá đất, tác giả đ
ã đánh giá kết quả, chỉ ra những hạn chế của

quá trình áp dụng pháp luật; áp dụng pháp luật tương tự. Đây là những vấn đề cơ
bản làm cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ
.
Cuốn sách “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật”,
do Nguyễn Văn Mạnh chủ biên [64]. Nội dung cuốn sách gồm 2 phần:
Phần thứ nhất, một số vấn đề lý luận về THPL, các tác giả đã nêu lên
những điểm hạn chế trong lý luận về THPL mà các giáo trình hiện đang sử
dụng trong các trường học, trên cơ sở đó đ
ã nêu lên những điểm cần bổ sung và
phát triển một số vấn đề lý luận cho phù hợp trong điều kiện toàn cầu hoá, hội
nhập quốc tế của đất nước ta hiện nay. Bên cạnh đó, các tác giả cũng đã chỉ ra
các yếu tố đảm bảo THPL trong giai đoạn hiện nay.
Phần thứ hai, thực trạng THPL trên một số lĩnh vực, các tác giả đã nêu
lên việ
c THPL của Quốc hội với việc quyết định các vấn đề quan trọng của
đất nước, việc giám sát tối cao; THPL của HĐND trong việc thực hiện chức
năng giám sát, ban hành nghị quyết và việc UBND tổ chức thực hiện các nghị
quyết HĐND đã ban hành; THPL hình sự và THPL hôn nhân và gia đình.
Thứ hai, các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp
luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Nhữ
ng công trình liên quan tới THPL về ĐGQSDĐ có khá nhiều, có
thể kể đến các công trình sau:

12
- Về sách có cuốn: “Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ
lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh
Quý chủ biên [76]. Cuốn sách đã đi sâu nghiên cơ sở lý luận về nhận thức và
THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở nước ta.
Trong đó đã làm rõ khái niệm, vai trò, nội dung của việc nhận th


13
phố Hồ Chí Minh, từ đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm đảm
bảo việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành phố
Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay. Nội dung luận án, tác giả đã phân tích
đánh giá một cách sâu sắc việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai, đây
là một trong bốn hình thức của THPL, do vậy nội dung công trình này là tài
liệu tham kh
ảo cần thiết cho đề tài luận án.
- Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ do Bộ Tư pháp tổ
chức [14]. Các bài viết tham gia hội thảo đã tập trung nghiên cứu về thực trạng
hoạt động ĐGQSDĐ và định hướng hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ; cơ chế
tài chính đối với hoạt động ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc
cho thuê đất; một số vấn đề vướng mắc qua ĐGQSDĐ; những vướng mắc về
ĐGQSDĐ là tài sản thi hành án và một số kiến nghị qua ĐGQSDĐ ở một số
tỉnh thành phố. Trên cơ sở quy định của pháp luật và thực tiễn ĐGQSDĐ, các
bài viết đã phân tích đánh giá những kết quả đạt được, tìm ra những nguyên
nhân t
ừ đó có những kiến nghị và đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn
thiện pháp luật về ĐGQSDĐ và THPL về ĐGQSDĐ hiệu quả.
- Về tạp chí:
Có nhiều bài viết đăng trên các tạp chí liên quan đến THPL về
ĐGQSDĐ, trong đó phải nói tới bài “Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của Lư
u Quốc Thái [79]. Bài viết đã nêu lên
những vấn đề bất cập trong quá trình xử lý đối với việc các chủ thể đưa
QSDĐ tham gia các giao dịch như: Xử lý QSDĐ đã được đem thế chấp, bảo
lãnh; ĐGQSDĐ để thi hành bản án dân sự; ĐGQSDĐ khi doanh nghiệp sử
dụng đất phá sản. Từ những bất cập đó, tác giả đề nghị Nhà nước cần s

ĐGQSDĐ phải giao cho cơ quan QLNN về đất đai, cụ thể là UBND các cấp.
Quan điểm khác lại cho rằng, việc tổ chức ĐGQSDĐ không thể giao cho cơ
quan QLNN mà cần giao cho m
ột tổ chức trung gian. Bằng các luận cứ khoa
học, tác giả đã phân tích những ưu, khuyết điểm của các quan điểm nêu trên.
Tác giả nhất trí với quan điểm thức hai là việc ĐGQSDĐ không nên giao cho
cơ quan QLNN mà giao cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.
Khoản tiền đặt trước là biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ
của bên tham gia ĐGQSDĐ trong quá trình tổ chức
đấu giá. Việc quy định
khoản tiền đặt trước cần được nghiên cứu, tính toán cho phù hợp, nếu quy
định quá thấp thì dẫn đến việc lợi dụng về quy định này để thông đồng, câu
kết, ép giá, dìm giá trong ĐGQSDĐ. Ngược lại nếu quy định quá cao sẽ hạn
chế người tham gia đấu giá. Bài viết “Một số ý kiến về tiền đặt cọc và phí đấu
giá quy định tại Quyết định 216/2005/QĐ
-TTg của Thủ tướng Chính phủ về
đấu giá quyền sử dụng đất” của Đặng Thị Bích Liễu [59], đã phần nào phân

15
tích rõ hơn về bản chất và các quy định của pháp luật về khoản tiền đặt trước;
về khoản phí mà các doanh nghiệp được thu để chi phí cho việc tổ chức đấu
giá. Trên cơ sở đó đề xuất một số ý kiến góp phần vào việc quy định khoản
tiền đặt trước và khoản phí cho phù hợp.
Xác định giá đất là một trong những khâu rất quan trọng trong công tác
đấu giá. Nếu giá đất
được xác định phù hợp với thị trường thì sẽ huy động
được nhiều người tham gia và tạo ra sự công bằng trong đấu giá, hạn chế
được tình trạng thông đồng, dìm giá. Ngược lại nếu định giá đất không phù
hợp sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả công tác ĐGQSDĐ. Bài viết “Hoàn thiện
pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường” của Phạm Văn Bằ

nói chung, về đất đai nói riêng đã được thực hiện ở nhiều quốc gia trên thế
giới. Nhìn chung, các nghiên cứu này được thực hiện t
ừ nhiều góc độ tiếp cận
khác nhau, trong đó có một số nghiên cứu được thực hiện từ góc độ pháp lý.
Chẳng hạn, bài giới thiệu “Luật đấu giá – trên phương diện quốc tế và Việt
Nam” của Luật sư Fred Burke Giám đốc điều hành tại Baker & McKenzie
[44]. Trong bài giới thiệu Luật sư Fred Burke đã nêu lên các loại đấu giá
chính trên thế giới như đấu giá kiểu Anh, đấu giá kiểu Hà Lan, đấu giá kín
theo giá cao nhấ
t, đấu giá kín, theo giá cao thứ hai. Bên cạnh đó, Luật sư Fred
Burke đã giới thiệu về đấu giá một số loại như đấu giá tài sản (trong đó có đất
đai), đấu giá Quyền khai thác khoáng sản, đấu giá tần số vô tuyến điện, đấu
giá băng tần, đấu giá khí thải các bon ở Trung Quốc, Bang California (Hoa
Kỳ), tỉnh Quebec (Canada) và bán đấu giá điện ở Brazil, đấu giá cảng biển ở
Chile. Đây là tài liệu tham kh
ảo quan trọng có liên quan tới đề tài luận án.
Bài viết “Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hoà
Liên bang Đức” của Trần Quang Huy [50]. Nội dung bài viết đề cập đến quan
hệ sở hữu, quan hệ đất đai ở Cộng hoà Liên bang Đức. Ở nước Đức tồn tại
nhiều hình thức sở hữu về đất đai, trong đó có sở hữu tư
nhân về đất đai. Tất
cả bất động sản ở Đức đều phải được đăng ký trong sổ địa chính tại cơ quan
địa chính, cơ quan này là một phần của hệ thống toà án. Hệ thống quyền đối
với đất và bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng bất động sản, quyền bảo
đảm đối với bất động sản, quy
ền ưu tiên mua trước. Bên cạnh đó, bài viết
cũng nêu lên một số gợi mở cho Việt Nam qua nghiên cứu các chính sách và
pháp luật về kinh doanh bất động sản của Cộng hoà Liên bang Đức. Đây là tài
liệu tham khảo có giá trị cả về lý luận và thực tiễn đối với THPL về
ĐGQSDĐ ở nước ta hiện nay.

Mayer [110]. Tác giả đề cập đến việc đấu giá bất động sản (trong đó có đất
đai) tại các Bang của nước Mỹ. Ngay từ những năm 1970, bán đấu giá bất
động sản ở Mỹ đã phát triển, và đây là một cách hi
ệu quả để bán các dự án
một cách nhanh chống nhưng không phát sinh chi phí lớn. Đồng thời, đấu giá
cũng được xem như là một cách thức thay thế của tiếp thị bất động sản. Khi
tham gia đấu giá bất động sản, người mua phải đặt trước một khoản tiền mặt

18
nhất định khoảng từ 2-10% của giá bán tài sản. Tác giả đã có sự so sánh bán
đấu giá bất động sản ở các nước như Úc, New Zealand và các nước khác trên
thế giới là cần giữ bí mật giá tối thiểu. Điều này khác với nước Mỹ là mức giá
tối thiểu được công bố rộng rãi cho nhân dân biết. Tác giả cũng đã phân tích
những ưu điểm và khiếm khuyết của bán đấu giá các loạ
i tài sản khác nhau
cũng như có sự so sánh phương pháp bán đấu giá theo kiểu Hà Lan (đấu giá
xuống) và các kiểu đấu giá thông thương (đấu giá lên) từ đó chỉ ra những ưu,
nhược điểm của từng hình thức bán đấu giá. Bên cạnh đó, tác giả cũng đã nêu
lên, việc đấu giá ảnh hưởng vào rất nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là
thẩm định giá. Đây là tài liệu rất bổ ích có thể
vận dụng trong quá trình thực
hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh BTB.
1.3. MỘT SỐ NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN
CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC
NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN
1.3.1. Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên
quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu các công trình nói trên cho thấy các cuốn sách, các bài
đăng trên tạp chí, các đề tài khoa học cấp bộ, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ,
giáo trình, bài viết, báo cáo trong các hội thảo khoa học cả trong và ngoài

để có quan điểm thống nhất trong quá trình áp dụng. Từ đó, đề xuất các giải
pháp nhằm hoàn thiện pháp luật ĐGQSDĐ. Đây là nh
ững cơ sở pháp lý để
THPL về ĐGQSDĐ.
Thứ tư, những công trình trên đã nghiên cứu các vấn đề có liên quan tới
lý luận và thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ. Trong đó các công trình đã nghiên
cứu một số vấn đề như lý luận về THPL, khái niệm, đặc điểm, nội dung
THPL về ĐGQSDĐ. Đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ tại một số
địa
phương, những khó khăn bất cập trong quá trình đấu giá từ đó đề xuất các giải
pháp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các địa phương và trên toàn quốc.
Thứ năm, đối với các công trình nước ngoài bị chi phối bởi quan điểm coi
đất đai như các tài sản khác. Do vậy, các công trình nghiên cứu nêu lên các hình
thức đấu giá tài sản như đấu giá lên, đấu giá xuống, đấu giá kín. Từ các nội dung
trên có thể nghiên cứu, vận dụng trong THPL về ĐGQSĐ ở nước ta
Nhìn chung tất cả các công trình khoa học trên đã giúp cho tác giả một
cái nhìn khá toàn diện về pháp luật về bán đấu giá tài sản, pháp luật về

20
ĐGQSDĐ, bởi các công trình này chứa đựng một lượng thông tin tương đối
đa dạng và ở những góc độ khác nhau của việc THPL về bán đấu giá tài sản
nói chung, ĐGQSDĐ nói riêng, đặc biệt là nghiên cứu về những vấn đề lý
luận và thực tiễn về quá trình tổ chức đấu giá. Có thể thấy, THPL về
ĐGQSDĐ có nội dung liên quan đến nhiều công trình khoa học. Nhận xét,
đánh giá các công trình nêu trên là cần thiết để
xác định những vấn đề cần
tiếp tục nghiên cứu trong luận án.
Qua nghiên cứu các công trình khoa học tiêu biểu đã nêu trên có thể rút
ra một số kết luận sau:
Hiện tại chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện,