BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN BÁ TRINH

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN BÁ TRINH
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI - 2015




MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1 ........................................................................................................... 8
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ........................................................................................................... 8
1.1. Những vấn đề lí luận về đăng kí quyền sử dụng đất ..................................... 8
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất ................................................................... 8
1.1.2. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất........................................................ 10
1.1.3. Yêu cầu của đăng ký QSD đất .................................................................... 13
1.1.4. Lịch sử hình thành pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ......................... 15
1.2. Khái niệm pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất - Đặc điểm của pháp
luật đăng ký QSD đất .......................................................................................... 21
1.2.1. Khái niệm pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất. .................................. 21
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật đăng ký QSD đất .................................................. 23
1.2.3. Tiêu chí đánh giá hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ............................................................ 26
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................... 29
CHƯƠNG II ........................................................................................................ 30
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC
TIỄN TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................... 30
2.1. Pháp luật về đăng kí quyền sử dụng đất ...................................................... 30
2.1.1. Phân loại đăng ký ....................................................................................... 30
2.1.2. Đối tượng thực hiện đăng ký đất đai .......................................................... 32
2.1.3.Trình tự, thủ tục đăng ký ............................................................................. 32
2.1.4. Hồ sơ địa chính ........................................................................................... 32
2.1.5.Cơ quan lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ......................................... 33
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật đăng kí quyền sử dụng đất tại huyện Đông
Anh, thành phố Hà Nội ....................................................................................... 40



Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

LĐĐ

Luật Đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên và môi trường

TTHU

Thường trực Huyện uỷ

UBND

Uỷ ban nhân dân

VP ĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Đông Anh

Bảng 2.9

Kết quả cấp GCN QSDĐ cho đất Nông nghiệp huyện
Đông Anh giai đoạn từ 1/1/2010 đến 30/10/2014

Bảng 2.10

Kết quả cấp GCN QSDĐ cho đất ở huyện Đông Anh

Bảng 2.11

Kết quả cấp GCN QSDĐ cho đất ở huyện Đông Anh giai
đoạn từ 1/1/2010 đến 30/10/ 2014

Bảng 2.12

Kết quả phân loại các trường hợp chưa được cấp GCN
trên địa bàn hyện Đông Anh từ trước cho đến 1/12/2014

Bảng 2.13

Kế hoạch cấp GCN trên địa bàn huyện Đông Anh trong
năm 2015

Trang

42


Đông Anh là một huyện ngoại thành nằm về phía bắc Thủ đô Hà Nội đang
chuyển mình mạnh mẽ trên đà phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa. Theo quy
hoạch phát triển không gian đô thị thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt (tại Quyết định số: 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998) thì phần
lớn diện tích đất tự nhiên của huyện Đông Anh sẽ được chuyển sang xây dựng các khu
đô thị mới và các khu công nghiệp hiện đại. Mặc dù đô thị hóa nông thôn là một quá
trình phát triển tất yếu nhưng để đảm bảo quá trình này phát triển theo đúng mục
tiêu, chiến lược, quy hoạch lại là một bài toán không dễ. Mặc dù trong thời gian qua
1
Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X: Nghị quyết về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế
phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO)
2
Đại hội Đảng toàn quốc lần XI: Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 - 2020 và Cương lĩnh
xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội (bổ sung và phát triển năm 2011)

1


được sự quan tâm của các cấp, các ngành song công tác đăng ký QSDĐ còn gặp
nhiều hạn chế do nhiều nguyên nhân tác động.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, tác giả
luận văn đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về đăng ký QSDĐ từ thực tiễn
thực hiện tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”.
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong
việc xác lập, bảo đảm an toàn pháp lý cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất, từ đó góp phần ngăn ngừa tranh chấp, giúp thị trường bất động sản vận
động minh bạch, an toàn, công khai. Mặt khác, thông qua việc kiểm soát thông tin
về “tình trạng pháp lý” của bất động sản, hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất đã
giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản, khai thác tốt nguồn lực

hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về đất còn
rất thấp.
Thứ tư, các vụ việc về tranh chấp, tố cáo, khiếu nại vượt cấp, kéo dài trong
lĩnh vực bất động sản hiện chiếm tỷ lệ rất lớn trong tổng số các vụ việc mà cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thụ lý, giải quyết, gây mất ổn định về trật tự an toàn - xã
hội tại một số địa phương. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng nêu trên là do trong một
số trường hợp cụ thể các cơ quan nhà nước thực hiện không đúng các quy định về
đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để trục lợi, gây bất
bình cho người dân, xã hội và do ý thức chấp hành pháp luật của người dân, doanh
nghiệp về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng
còn nhiều hạn chế nên tính bất ổn trong các giao dịch tăng cao, dẫn đến tranh chấp
kéo dài, khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Thứ năm, nhìn từ góc độ kinh tế thì việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa hỗ trợ cho sự phát triển
nhanh, bền vững của thị trường bất động sản, cũng như nền kinh tế nước ta thời
gian qua. Thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy, không ít cá nhân, doanh nghiệp lợi
dụng, trục lợi bất chính, “đầu cơ, lũng đoạn” trong thị trường bất động sản, thị
trường vốn, dẫn đến sự bất ổn cho nền kinh tế và đời sống xã hội ở nước ta.
Với việc lựa chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất từ thực
tiễn thực hiện tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”, Luận văn tập trung phân
tích khái niệm, đặc điểm, bản chất của quyền sử dụng đất. Ngoài ra, trên cơ sở phân
tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký

3


quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn thực hiện tại
huyện Đông Anh. Luận văn chỉ rõ những hạn chế, bất cập trong các quy định, cũng
như trong quá trình tổ chức thực hiện các quy định đó tại Việt Nam từ thực tiễn
huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, đồng thời đề xuất phương pháp tổng thể, toàn

sử dụng đất trong mối quan hệ so sánh với pháp luật về đăng ký động sản khác như
đăng ký xe máy, đăng ký ô tô...
Thứ ba: Phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký quyền
sử dụng đất tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, từ đó chỉ rõ nguyên nhân dẫn
đến những hạn chế, yếu kém trong quá trình thực hiện pháp luật về đăng ký quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ tư: Trên cơ sở những vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật
trong lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, Luận văn tập trung kiến nghị những giải
pháp tổng thể nhằm nâng cao hiệu quả, hiệu lực thực hiện pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất,
3. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
3.1. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận về đăng ký quyền sử dụng đất cũng
như cơ sở lý luận và thực tiễn thực hiện pháp luật trong lĩnh vực đăng ký quyền sử
dụng đất tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Từ đó góp phần hoàn thiện hệ
thống pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng
đất ở Việt Nam trong thời gian tới.
3.2. Đối tượng nghiên cứu
Trên cơ sở sử dụng kết quả nghiên cứu về thực hiện pháp luật, đề tài xác định
khái niệm, đặc điểm, các hình thức của thực hiện pháp luật trong lĩnh vực đăng ký
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và giới hạn nghiên cứu các
hình thức thực hiện pháp luật theo khái niệm và đặc điểm đã phân tích.
4. Phương pháp nghiên cứu
* Phương pháp điều tra thực tế: Điều tra các số liệu cụ thể về hoạt động đăng
ký QSD đất tại các phòng ban của Phòng TNMT huyện Đông Anh, Sở TNMT
thành phố Hà Nội.
* Phương pháp thu thập số liệu: Dùng phương pháp kết hợp giữa tài liệu, số
liệu có sẵn như: sổ mục kê, sổ cấp GCN, quyết định giao đất, các biểu số liệu thống

5

6. Những điểm mới của Luận văn
Luận văn có những đóng góp mới cho khoa học pháp lý ở một số điểm như sau:

6


- Luận văn tổng quan các công trình khoa học của nhiều tác giả trong và ngoài
nước về thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất; xác định những kết quả
nghiên cứu có thể kế thừa và những vấn đề cần tiếp tục tập trung nghiên cứu về lý
luận và thực tiễn.
- Luận giải những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật đăng ký quyền sử
dụng đất: Khái niệm, các hình thức thực hiện; đặc điểm riêng của thực hiện pháp
luật và các yếu tố tác động đến thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này.
- Phân tích, luận giải các quy định của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền
sử dụng đất trong đó chỉ rõ những kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân
dẫn đến những hạn chế trong các quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề này.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng
đất tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội; trong đó chỉ những kết quả đạt được và
những hạn chế, yếu kém trong quản lý nhà nước, trong việc thực hiện việc đăng ký
quyền sử dụng đất từ đó chỉ ra nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, yếu kèm cần
khắc phục.
- Từ cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn, Luận văn đã đưa ra định hướng cho
việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh, thành phố
Hà Nội.
- Luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi
hành pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất như: Nhận diện đúng bản chất của
hoạt động đăng ký; tăng cường tuyên truyền giáo dục pháp luật, đẩy mạnh ứng dụng
công nghệ thông tin trong hoạt động đăng ký...
7. Kết cấu của Luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung

- Chủ thể thực hiện việc khai thác chính là người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân)
- Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu đất đai. Tuy nhiên, tác giả
cho rằng, các định nghĩa nêu trên vẫn chưa thể hiện được đầy đủ và rõ nét bản chất
của đất đai là tài sản thuộc sở hữu của quốc gia, nhưng khi Nhà nước đã giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của người dân, doanh nghiệp thì có
nghĩa là những chủ thể này phải có quyền tài sản (quyền dân sự) đối với thửa đất cụ
thể. Qua theo dõi quá trình lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm
8


1992 (nay là Hiến pháp năm 2013), có nhiều ý kiến cho rằng tại thời điểm hiện nay,
Nhà nước cần xem xét, công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất ở. Đồng thời,
nghiên cứu quy định của pháp luật đất đai cho thấy, đối tượng các loại đất được áp
dụng chế độ pháp lý sử dụng ổn định lâu dài cũng ngày càng được mở rộng (Điều
125 Luật Đất đai năm 2013 quy định 11 loại đất, trong đó trước tiên là đất ở). Nhìn
từ góc độ khoa học pháp lý, cá nhân tác giả đồng tình với loại ý kiến này vì đã phản
ánh đúng bản chất, phạm vi các quyền của người sử dụng đất ở. Việc công nhận
quyền sở hữu tư nhân về đất ở không có nghĩa là Nhà nước không có quyền thu hồi
đất, quyết định các vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hơn nữa, công nhận
quyền sở hữu tư nhân về đất ở sẽ giúp Nhà nước áp dụng cơ chế phù hợp, hiệu quả
để bảo vệ tốt hơn quyền sở hữu tư nhân theo đúng nguyên tắc Hiến định.
Về vấn đề này, tiếp tục kế thừa và phát triển nội dung của các văn kiện Đại hội
Đảng toàn quốc, tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần
thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền
tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại,
Đảng ta tiếp tục khẳng định quyền sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hoá
đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu"[2].
Nhìn từ phương diện kinh tế, một hàng hoá thông thường bao giờ cũng có giá

quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật
quy định.
1.1.2. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất
Trước khi nghiên cứu khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất, qua tìm hiểu các công trình nghiên cứu và sách tham khảo cho
thấy có nhiều định nghĩa về “đăng ký”, ví dụ như: Theo cuốn Từ điển Tiếng Việt
do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa xuất bản năm 2005 thì “Đăng ký: Ghi vào sổ
của cơ quan quản lý”; theo cuốn Đại từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Văn hoá Thông tin xuất bản năm 1998 thì “Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy
công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó” ; Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản
Khoa học xã hội và Trung tâm Từ điển xuất bản năm 1994 thì: “Đăng ký: Ghi vào
Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm
nghĩa vụ” hoặc theo Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính do Nhà xuất bản Lao
động xuất bản năm 2002 thì “Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt

10


ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán... Những sự
kiện được nghi chép vào sổ là không thể chối cãi được”... Ngoài ra, một số tác giả
khi nghiên cứu về đăng ký bất động sản cũng đã đề xuất trong công trình khoa học
của mình một số khái niệm như: “Đăng ký bất động sản là sự ghi nhận của Nhà
nước về quyền của chủ sở hữu bất động sản[4]” hoặc “Đăng ký bất động sản là
việc tạo ra nguồn thông tin công khai (trong một quyền sổ công) về sự tồn tại của
những quyền gắn liền với một bất động sản hữu hình (quyền có tính chất đối vật).
Những quyền đó, hoặc được xác lập và tồn tại trước khi nguồn thông tin được tạo
ra, dựa trên những căn cứ hợp pháp; hoặc được xác lập và tồn tại từ việc tạo ra
nguồn thông tin đó, bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng không phụ thuộc
vào sự lựa chọn cách thức xác lập quyền như đã nêu, những quyền gắn liền với bất
động sản chỉ có thể thực thi để chống lại bên thứ ba (đối kháng với bên thứ ba) kể

chất của đăng ký chính là xác định được rõ ràng về tình trạng pháp lý của bất động
sản (quyền sở hữu và các dịch chuyển quyền liên quan đến bất động sản).
Về nguyên tắc, nếu như động sản được chủ sở hữu chiếm hữu trực tiếp thông
qua các hành vi cầm, nắm... (hành vi thực tế), thì bất động sản chỉ có thể chiếm hữu
được thông qua việc thiết lập quyền lên bất động sản (tính chất vô hình). Khoa học
pháp lý thừa nhận nguyên tắc suy đoán trong việc xác định chủ sở hữu động sản.
Điều này có nghĩa là chủ thể nào đang chiếm hữu thực tế động sản thì chủ thể đó
được suy đoán là chủ sở hữu của chính động sản đó. Đồng thời, việc chiếm hữu trực
tiếp động sản cũng là cách thức để chủ sở hữu công khai quyền của mình đối với
người thứ ba. Về vấn đề này, chế độ pháp lý áp dụng với bất động sản lại hoàn toàn
khác với động sản. Do việc chiếm hữu bất động sản không thể thực hiện trực tiếp
thông qua hành vi cầm, nắm... nên việc công khai quyền của chủ sở hữu bất động
sản phải được thực hiện thông qua hệ thống đăng ký. Mặt khác, trong nền kinh tế
thị trường thì bất động sản là đối tượng của giao dịch và việc chuyển dịch quyền
liên quan đến bất động sản thường xuyên diễn ra. Thực tế đó đòi hỏi hệ thống đăng
ký không chỉ ghi nhận để công khai, minh thị về quyền sở hữu, mà còn bao gồm cả
các vật quyền khác liên quan đến bất động sản (ví dụ: quyền thế chấp, quyền thuê,
quyền góp vốn...).Như vậy, thông qua hệ thống đăng ký, chủ sở hữu bất động sản sẽ
xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba và thời điểm đăng ký chính là căn cứ để
xác định thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng. Nếu bất động sản không được đăng
ký thì người thứ ba sẽ không biết và không thể biết được tình trạng pháp lý của bất
động sản tại một thời điểm cụ thể. Điều này đồng nghĩa với hệ quả là những nội

12


dung được thỏa thuận trong hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản sẽ
không có ý nghĩa ràng buộc đối với người thứ ba. Như vậy, đăng ký bất động sản là
một nhu cầu tất yếu và không thể thiếu khi các quốc gia vận hành nền kinh tế theo
cơ chế thị trường, trong đó có sự tồn tại của thị trường bất động sản. Đối với Việt

thư có liên quan đến ruộng đất là hoạt động để Nhà nước kiểm soát các giao dịch về
ruộng đất, từ đó làm cơ sở để Nhà nước can thiệp vào các quan hệ này khi cần thiết.
Do ảnh hưởng của các chính sách kinh tế lạc hậu nên luật dân sự thời kỳ nhà
Nguyễn kém phát triển và lệ thuộc nhiều vào luật của Đại Thanh. Do vậy, các giao

15


dịch dân sự liên quan đến đất đai (mua, bán, vay, thuê, mượn đất) trong Bộ luật Gia
Long năm 1815 quy định rất hạn chế, không cụ thể như các quy định của Bộ luật
Hồng Đức thời Lê. Tuy nhiên, thông qua những quy định tản mạn vẫn có thể thấy
thái độ ngiêm khắc của Nhà nước đối với những hành vi vi phạm về đạo đức, thuần
phong mỹ tục thể hiện trong hợp đồng, ví dụ như: Nghiêm cấm con cháu bán trộm
ruộng đất, tài sản của ông bà, cha mẹ; cấm giả mạo giấy tờ (văn tự) để đem một
phần ruộng đất bán cho cả 02 nơi. Những hành vi nói trên đều bị xử phạt như tội ăn
trộm (tùy theo loại ruộng đất cụ thể). Điều 87 Bộ luật Gia Long cho phép tiêu hủy
khế ước, nếu khế ước được giao kết bất hợp pháp như: bán ruộng đất phi pháp, bán
điền sản trái phép, bán ruộng hương hỏa, bán tài sản của ông bà...
Trong thời kỳ Pháp thuộc, nước ta bị chia thành 3 kỳ (Bắc Kỳ, Trung Kỳ và
Nam Kỳ), gắn với 03 Bộ luật Dân sự (Bộ Dân luật giản yếu năm 1883, Bộ Dân luật
Bắc kỳ năm 1931, Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật năm 1939). Theo đó, cùng với
việc thiết lập hệ thống cai trị, chính quyền thực dân Pháp đã triển khai các quy định
về việc đăng ký bất động sản (bao gồm ruộng đất và những bất động sản). Cụ thể là,
Toàn quyền Đông Dương đã ra các Huấn thị ngày 12/2/1927 và ngày 07/6/1927 về
việc áp dụng Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925. Theo Sắc lệnh điền thổ thì “sự
hành xử tự do và yên ổn các vật quyền đối với bất động sản, cùng những quyền đối
nhân thiết lập trên bất động sản được bảo đảm cho tư nhân và tập thể thủ đắc
những quyền đấy, với điều kiện là sự hiện hữu các quyền đó được thông báo cho đệ
tam nhân biết bằng sự công bố vào sổ điền thổ và chỉ từ ngày và trong giới hạn mà
sự công bố đã được thực hành” (Điều 316)[16]. Thông qua hệ thống đăng ký bất

lực đến khi có phản chứng"[7].Chế độ ruộng đất được thực hiện theo chính sách cải
cách điền địa của chính quyền Ngô Đình Diệm và Nguyễn Văn Thiệu với 02 hình
thức sở hữu là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Chủ sở hữu bất động sản (gồm
cả đất đai và công trình xây dựng), việc cấp Bằng khoán điền thổ do Nha trước bạ
thực hiện. Việc mua bán bất động sản thông qua văn tự Doãn mại do phòng Chưởng
khế lập (tương tự như tổ chức hành nghề công chứng ngày nay). Việc thế chấp, cầm
cố, treo nợ được ghi trong Bằng khoán điền thổ. Nhà ở và công trình xây dựng được
thể hiện trong Tờ lược giải.
Trong giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1986, Chính phủ đã có Quyết định số
201/CP ngày 01/8/1980 quy định: “Tổ chức, cá nhân sử dụng đất đều phải khai báo
chính xác và đăng ký các loại ruộng đất mình sở hữu vào sổ địa chính của nhà
nước. UBND phải kiểm tra việc khai báo này. Sau khi kê khai và đăng ký, tổ chức,

17