MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................................................................3
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN........5
1.1. Khái niệm và đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất..............................................................5
1.1.1. Khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất.............................................................................5
1.1.2. Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất............................................................................6
1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất và khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.............................8
1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất................................................................................................8
1.2.2. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất........................................................................12
1.3. Vai trò của việc quy định tặng cho quyền sử dụng đất...............................................................14
1.4. Lịch sử phát triển của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất...............................................15
1.4.1. Giai đoạn trước năm 1945...................................................................................................15
1.4.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến trước Luật đất đai 2003..........................................................17
1.4.3. Giai đoạn từ Luật đất đai 2003 cho đến nay........................................................................18
CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN.....................................................................................................................................................20
2.1. Điều kiện chung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất......................................................20
2.1.1. Điều kiện về hình thức.........................................................................................................20
2.1.2. Điều kiện về đối tượng của hợp đồng..................................................................................22
2.1.2.1. Những loại loại đất được tặng cho...............................................................................22
2.1.2.2. Những điều kiện để quyền sử dụng đất được phép tặng cho.......................................27
2.1.3. Điều kiện về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất........................................29
2.1.3.1. Bên tặng cho.................................................................................................................29
2.1.3.2. Bên được nhận tặng cho...............................................................................................35
2.2. Cơ quan quản lý về hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất......................................................36
2.2.1. Cơ quan đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất.....................................................................36
2.2.2. Cơ quan công chứng, chứng thực........................................................................................37
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất...........................38
Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất..................................................................................38
quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày trong cuộc sống. Ngày 29 tháng 11 năm 2013,
Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với các Luật
Đất đai đã ban hành trước đây và được cho là có nhiều bước tiến bộ hơn các Luật Đất
đai trước đây, trong đó có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, để tiếp tục điều
chỉnh các quan hệ về tặng cho quyền sử dụng đất đang diễn ra hàng ngày trong cuộc
sống.
Trong các hình thức về chuyển quyền sử dụng đất thì tặng cho quyền sử dụng
đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất, theo quy định của Luật Đất đai
hiện hành cũng như Bộ luật dân sự năm 2005 đã xác định người sử dụng đất hợp pháp,
không có tranh chấp, có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, có quyền tặng cho
quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Nhờ đó người sử dụng đất hợp pháp
ngoài việc khai thác, sử dụng còn có thể tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác để
thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó. Tuy nhiên, trong thời gian qua việc
tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra rất phức tạp, điều đáng lo là việc người dân thực
hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất một cách bất hợp pháp, không tuân thủ các
quy định của pháp luật về đất đai. Các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu
được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng, mặc dù rất nhiều văn bản pháp luật
được ban hành để điều chỉnh về hợp đồng liên quan đến đất đai nói chung và hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng. Trên thực tế, số lượng hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất được thực hiện ngày càng nhiều, nhưng số lượng hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật thì ít. Vì thế, người viết chọn đề tài
“Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cao
Lãnh” làm đề tài luận văn tốt nghiệp với mong muốn tìm hiểu những quy định pháp
luật về tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cao Lãnh, cũng
như tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất, từ
đó tìm ra những giải pháp để việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân
tại huyện Cao Lãnh được tiến hành thuận lợi, nhanh chóng nhằm đảm bảo quyền lợi,
nghĩa vụ của các bên khi tham gia tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của
chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được Nhà nước mở rộng rất nhiều nhưng
vẫn bị hạn chế nằm trong một giới hạn nhất định như : được tặng cho trong những
trường hợp nào, phải sử dụng đúng mục đích, phải đúng thời hạn giao, phải làm đầy đủ
các thủ tục tặng cho và nếu có sự thay đổi thì phải xin phép. Có thể nói, “Quyền sử
dụng đất không còn là một quyền năng bình thường mà là một quyền sở hữu hạn chế”,
là hoàn toàn đúng, so với những tài sản khác việc định đoạt quyền sử dụng đất có
những hạn chế trong những quyền mà người sử dụng đất được phép thực hiện.
Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác những thuộc tính có
lợi từ đất để phục vụ cho các mục đích kinh tế và xã hội. Đồng thời, quyền sử dụng đất
còn là một quyền tài sản có giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân
sự.
Từ đó có thể nhìn nhận rằng, quyền sử dụng đất là một khái niệm có nội dung
rất rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong các quyền năng cơ bản
và quan trọng của người sử dụng đất là quyền tặng cho quyền sử dụng đất, đó là một
quyền mới được ghi nhận trong Luật đất đai năm 2003 được sữa đổi, bổ sung năm
2009, 2010. Căn cứ Điều 722 Bộ luật dân sự “ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên
được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy
định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Như vậy, tặng cho quyền sử dụng đất là
sự thỏa thuận của bên tặng cho và bên được nhận tặng cho về việc chuyển quyền sử
dụng đất, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được nhận
tặng cho mà không yêu cầu đền bù về mặt vật chất, còn bên được nhận tặng cho đồng
ý nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất
đai. Song sự thỏa thuận đó là sự thống nhất ý chí giữa các bên trong quan hệ tặng cho
không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Có thể nói, “ Tặng cho quyền
sử dụng đất thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của tặng cho quyền sử dụng đất,
nhưng việc tặng cho này có giá trị thanh toán bằng không”. Đúng vậy, trong tất cả các
đồng thực tế tương đối, mà không mang tính chất thực tế tuyệt đối như hợp đồng tặng
cho tài sản thông thường.
-
Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ:
Tính chất đơn vụ này của tặng cho quyền sử dụng đất cũng giống như tặng cho
tài sản thông thường. Nó được thể hiện ở chỗ người được nhận tặng cho quyền sử
dụng đất không thực hiện một nghĩa vụ gì đối với người tặng cho. Tuy nhiên, do quyền
sử dụng đất có giá trị kinh tế cao nên trên thực tế việc tặng cho quyền sử dụng đất có
điều kiện kèm theo là thực hiện nghĩa vụ rất phổ biến như tặng cho quyền sử dụng đất
gắn với nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng hay thờ cúng, hương hỏa giữa cha mẹ với con,
giữa ông bà với cháu và việc thực hiện nghĩa vụ đó mang đậm tính chất tình cảm.
-
Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù:
Dựa trên cơ sở các quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể nên hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất được thiết lập, giao kết. Do đó, bản chất của quan hệ hợp đồng
này không phải là phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chất cho nhau mà là phương
tiện để giúp đỡ lẫn nhau thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất. Vì vậy, hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, theo đó bên được nhận tặng cho
quyền sử dụng đất không có nghĩa vụ trả lại bất kỳ một lợi ích nào cho bên tặng cho
khi được bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất. Đây là đặc điểm riêng biệt để
phân biệt giữa tặng cho quyền sử dụng đất với các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
khác, cũng như các hợp đồng dân sự, kinh tế khác.
-
quyền năng đó, quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích
cho người sử dụng. Nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà
gián tiếp sử dụng thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng
đất cho những người sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân trong xã hội trực tiếp sử
dụng.
Trước hết chúng ta phải hiểu được quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên,
khi con người chiếm hữu đất đai thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là
khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của
nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người tác động để khai thác những thuộc
tính có lợi, từ đó có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho
xã hội. Chẳng hạn:
Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai
được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực
hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất
đai từ đó tạo ra của cải để phục vụ cho bản thân và gia đình, ngoài ra còn góp phần vào
việc vận hành xã hội, phát triển kinh tế. Nếu như không có đất đai thì lao động của con
người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường
ngày. Bên cạnh đó, nước ta là nước nông nghiệp, nền sản xuất nông nghiệp là nền sản
xuất chính, cho nên đất đai là tư liệu sản xuất hết sức quan trọng đối với sự phát triển
của nền kinh tế.
Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và thông
qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp con người mới có thể tồn tại
như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì không có cuộc
sống của con người.
Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã
hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc
đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Quyền được tặng cho quyền sử dụng đất lần đầu được ghi nhận ở Luật Đất đai
nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại
không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của
mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức
giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử
dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc
vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền
và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng
của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là
loại quyền phái sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu
với yếu tố quyền lực nhà nước.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất
một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho
người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa
diễn ra một cách tất yếu, khách quan, vừa gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở
hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng
đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp
lý khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát
sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một khuôn khổ nhất định. Khuôn khổ đó chính
là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định pháp luật bắt
buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp
phần thúc đẩy các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, Nhà
nước đang có xu hướng ngày càng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất. Việc
mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến
người sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất
đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày
càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được
Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ
quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc
tịch;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Như vậy, có nhiều chủ thể khác nhau được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trở thành người sử
dụng đất. Nhưng trong phạm vi của luận văn, người viết chỉ đề cập đến người sử dụng
đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Như vậy, vấn đề đặt ra hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được xác định như thế
nào? Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Hộ gia đình mà các
thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong
sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do
pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.
Theo quy định trên ở Bộ luật Dân sự thì hộ gia đình là hộ mà các thành viên có tài sản
chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế, nhưng quy định này vẫn chưa
thể hiện rõ được thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Do đó, Luật đất đai năm 2013 đã
đưa ra khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất, để có thể hiểu và xác định được thế nào là
hộ gia đình sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi
dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có
quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 không có đề cập khái niệm như thế nào là cá
nhân sử dụng đất, nhưng có thể hiểu cá nhân sử dụng đất là người được Nhà nước trao
cho quyền sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất.
thành viên trong gia đình hay mối quan hệ bạn bè, những người xa lạ với nhau nhưng
lại có tình cảm gắn bó với nhau, họ tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau nhằm thỏa
mãn nhu cầu sử dụng đất, giúp đỡ nhau trong sản xuất kinh doanh, trong sinh hoạt
hằng ngày. Chính vì lẽ đó mà nó có ý nghĩa nhân văn và tính xã hội sâu sắc, góp phần
nâng cao tinh thần đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân.
Ngoài ra, chế định tặng cho quyền sử dụng đất ra đời là bước tiến mới có ý
nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói riêng
cũng như pháp luật nói chung. Đồng thời nó là phương tiện pháp lý quan trọng để dịch
chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, tạo điều kiện cho người có
nhu cầu sử dụng đất khai thác, sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Mặt khác, khi Nhà
nước công nhận tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, nghĩa là, Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của bên được nhận tặng cho từ đó thúc đẩy họ gắn bó hơn
với đất đai mà họ sử dụng. Họ sẽ tích cực đầu tư, cải tạo đất đai, ra sức tăng gia sản
xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần mảnh đất của mình góp phần làm cho sản
xuất kinh doanh ngày càng phát triển, có ý nghĩa thiết thực trong cuộc sống.
1.4. Lịch sử phát triển của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
1.4.1. Giai đoạn trước năm 1945
Vốn dĩ việc tặng cho tài sản chủ yếu là đất đai đã hình thành từ lâu và xuất hiện
từ thời nhà nước phong kiến. Tuy chưa được quy định cụ thể như việc mua bán, cầm
nợ đất đai nhưng cũng được Nhà nước thừa nhận, thông qua việc quy định và bảo vệ
các hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về ruộng đất.
Pháp luật thời kỳ nhà Lý: Hình thư là bộ luật hình văn đầu tiên của Đại Việt và
cũng là bộ luật căn bản nhất của thời Lý. “Lần đầu tiên pháp luật nhà Lý công khai
thừanhận quyền sở hữu của người dân, trong đó quyền sở hữu về ruộng đất là cơ bản
nhất”. Ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước, vua có quyền lực tối cao và quyền sở hữu
ruộng đất tư nhân cũng được thừa nhận thể hiện ở việc ruộng đất đó có thể mua, bán.
Ngoài ra, việc cầm cố ruộng đất cũng được pháp luật quy định và phân biệt rõ ràng với
việc bán đứt. Có thể nhận thấy: “ Một điều khá lý thú là từ thời Lý nội dung quyền sở
niệm về quyền sở hữu và đồng sở hữu. Ngoài ra, pháp luật còn quy định đất đai thuộc
sở hữu tư nhân nên chủ sở hữu có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt, đồng nghĩa với việc Nhà nước cho phép việc tặng cho đất đai. Tặng cho đất đai
được thực hiện bằng khế ước, trong đó khế ước phải được lập thành văn bản, có sự
chứng nhận của viên chức thị thực trước mặt người thụ tặng và người thụ nhận phải
đồng ý nhận thì khế ước mới có hiệu lực.
Như vậy, Hai hình thức sở hữu cơ bản xuất hiện từ thời kỳ phong kiến vẫn được
duy trì và phát triển. Mặc dù pháp luật thời kỳ này chịu ảnh hưởng khá nhiều của pháp
luật Pháp nhưng vẫn phản ánh được phong tục, tập quán truyền thống dân tộc Việt
Nam, có những bước phát triển mới phù hợp với xu thế phát triển và nhu cầu của cuộc
sống nhất là quy định về việc tặng cho tài sản mà tài sản quan trọng ở đây là đất đai.
1.4.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến trước Luật đất đai 2003
Ngay sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, đất nước chỉ mới dành độc lập
nên chưa có điều kiện ban hành văn bản pháp luật mới nên ba Bộ luật dân sự ở ba
miền vẫn tiếp tục được áp dụng miễn sau “ những luật lệ ấy không trái với nguyên tắc
độc lập của nước Việt Nam và chính thể dân chủ cộng hòa”. Vấn đề ruộng đất chưa
được đặt ra một cách cụ thể, tuy nhiên “ quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam
được đảm bảo”. Đến khi Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/05/1952 được ban hành quy định
“Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ, rồi mới
được sang tên trong địa bộ và sổ thuế”. Đồng thời, “ trước khi đem đi trước bạ, văn tự
phải được Uỷ ban Hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua,
bán, tặng cho, nhận đổi”. Điều đó có nghĩa Nhà nước đã đề cập đối tượng, chủ thể,
hình thức của văn tự mua, bán, thừa kế, tặng cho ruộng đất và chứng tỏ Nhà nước đã
thừa nhận việc tặng cho đất đai là một quyền năng của chủ sở hữu đất đai.
Đến ngày 04/02/1953, Luật cải cách ruộng đất được Quốc hội nước Việt Nam
Dân chủ Cộng hòa thông qua tại khóa họp lần thứ III: “ Người được chia ruộng đất có
quyền sở hữu đối với ruộng đất đó, người được chia gia tài có quyền cầm, bán,cho v.v.
ruộng đất được chia” (Điều31) . Thông qua đó, pháp luật cho phép chủ sở hữu đất
sản thuộc bất động sản, chủ sở hữu bất động sản có quyền tặng cho bất động sản đó
nhưng tặng cho quyền sử dụng đất lại không được quy định trong Luật đất đai năm
1993 và Bộ luật dân sự năm 1995.
1.4.3. Giai đoạn từ Luật đất đai 2003 cho đến nay
Để khắc phục những vướng mắc mà Luật đất đai năm 1993 mắc phải, Luật đất
đai năm 2003 ra đời, sau đó được sửa đổi, bổ sung năm 2009,2010 (sau đây gọi là Luật
đất đai năm 2003) thay đổi gần như hoàn toàn chế định pháp luật về đất đai ở nước ta.
Quyền của người sử dụng đất được mở rộng ngoài các quyền quyền chuyển đổi, tặng
cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng
đất nay có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự 2005 ra đời đã dành một
chương từ điều 722 đến Điều 726 quy định chi tiết, cụ thể về hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất. Do đối tượng của hợp đồng này là quyền sử dụng đất là một loại tài
sản đặc biệt nên được pháp luật quy định một cách chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng
cho các loại tài sản thông thường khác.
Không dừng lại ở đó, Luật đất đai năm 2003 tiếp tục được thay thế bằng Luật
đất đai năm 2013, với nhiều đặc điểm nổi bật và đổi mới hơn phù hợp với sự phát triển
của xã hội và nhu cầu của người sử dụng đất. Chế định về tặng cho quyền sử dụng đất
vẫn tiếp tục được duy trì và hoàn thiện, quy định chặt chẽ về hình thức của hợp đồng,
trình tự thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất hơn nữa là các loại đất được tặng
cho được mở rộng.
CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
2.1. Điều kiện chung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
2.1.1. Điều kiện về hình thức
Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cách thức biểu hiện nội
điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tùy từng trường hợp
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của chủ thể nào thì lựa chọn hình thức công
chứng hoặc chứng thực. Và “ việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề
công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân cấp xã”.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền:
Theo các quy định Bộ luật dân sự năm 2005: “ Hợp đồng tặng cho bất động sản
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”( khoản 2 Điều 467); “ Việc chuyển quyền sử dụng
đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai”( Điều 692); “ Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về
đất đai”( khoản 1 Điều 725). Có nghĩa là, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ
phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, đó là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chính thức ghi nhận việc tặng cho vào văn bản. Về thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng có quan điểm cho rằng: “ Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu của bất động
sản được tính từ khi đăng ký quyền sở hữu như trong Bộ luật dân sự năm 2005 là giải
pháp tối ưu hiện nay. Vì giữa thời điểm công chứng hợp đồng và thời điểm đăng ký
sang tên quyền sở hữu có một khoảng thời gian nhất định, trong thời gian đó có thể
xảy ra các sự kiện pháp lý làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của người được nhận
chuyển quyền sở hữu”.
Như vậy, về việc pháp luật đặt ra những điều kiện như thế một mặt để có căn cứ
pháp lý vững chắc để ghi nhận những nội dung mà các bên đã thỏa thuận xác lập, từ đó
tạo cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên. Mặt
khác, còn là căn cứ để các cơ quan nhà nước kiểm tra, giám sát việc dịch chuyển quyền
sử dụng đất giữa các chủ thể thông qua đó góp phần tăng cường công tác quản lý đất
đai có hiệu quả hơn.
2.1.2. Điều kiện về đối tượng của hợp đồng
2.1.2.1. Những loại loại đất được tặng cho
- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công
trình ngầm thuộc trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
(khoản 1 Điều 178 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế nhận tặng cho quyền sử dụng đất có nguồn gốc do
được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền
một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn
gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2 Điều 176 Luật đất đai hiện hành);
Đất của tổ chức kinh tế nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc
trường hợp nhận tặng cho và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận tặng cho
và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
(điểm a, b khoản 3 Điều 176 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê (điểm a khoản 4 Điều 174 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân, k mà đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải đất được Nhà nước
cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm (điểm b khoản 1 Điều 177 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do Nhà nước giao có thu tiền
sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê, do nhận tặng cho quyền sử dụng đất (điểm a khoản 1 Điều 177 Luật đất đai hiện
hành);
- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được
Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 183 Luật
đất đai hiện hành);
chức kinh tế vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ( khoản 3
Điều 184 Luật đất đai hiện hành);
- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả
thời gian thuê, thuê lại (điểm a khoản 2 Điều 185 Luật đất đai hiện hành).
Những loại đất không được tặng cho
Tuy luật đất đai không quy định rõ các loại đất không được tặng cho nhưng có
thể hiểu rằng, các loại đất còn lại dưới đây không được phép tặng cho:
-
Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm (chỉ được tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo
điểm c khoản 2 Điều 179 Luật đất đai hiện hành);
-
Đất của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất hàng năm (chỉ được tặng cho tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê điểm a khoản 3 Điều 179 Luật đất đai hiện hành);
-
Đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang
thuê đất mà được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (chỉ được tặng cho
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê điểm b khoản 2 Điều 180 Luật đất
đai hiện hành);
-
Copyright: Tài liệu đại học ©