NGUYỄN VĂN TUẤN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬT KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ
UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH

2014 - 2016

HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ: NGUYỄN VĂN TUẤN

HÀ NỘI - 2016

1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ
UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ : NGUYỄN VĂN TUẤN

Có được bản luận văn tốt nghiệp này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành
và sâu sắc đến Viện Đại học Mở Hà Nội, đặc biệt là Tiến sỹ Trần Quang Huy
trường Đại học Luật Hà Nội đã trực tiếp hướng dẫn tác giả với những chỉ dẫn
khoa học quý giá trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài “Pháp luật
về thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại thành phố Uông Bí, tỉnh
Quảng Ninh”.
Xin trân trọng cảm ơn các Thầy, Cô giáo, các nhà khoa học đã trực tiếp
giảng dạy truyền đạt những kiến thức khoa học chuyên ngành Luật Kinh tế cho
bản thân tác giả trong khóa học 2014-2016 vừa qua.
Xin gửi tới các cơ quan UBND, Tòa án nhân dân, phòng Tài nguyên Môi
trường, thành phố Uông Bí lời cảm ơn chân thành đã giúp tác giả trong việc thu
thập số liệu, cũng như những tài liệu nghiên cứu cần thiết liên quan tới đề tài.
Tác giả rất mong nhận được sự bổ sung, đóng góp, phê bình của các nhà
khoa học và các các bạn.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn tốt nghiệp

Nguyễn Văn Tuấn

4


MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

1

2. Tình hình nghiên cứu


1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

9

1.1.3. Vai trò và ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất đối với đời sống
kinh tế, xã hội

15

1.2. Lý luận pháp luật điều chỉnh về thế chấp QSDĐ

18

1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với thế
chấp quyền sử dụng đất

18

1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về thế chấp QSDĐ

19

1.2.3. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất

20

1.3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất


2.1.3. Nội dung thỏa thuận của các bên trong giao dịch thế chấp quyền sử 33
dụng đất
43
2.1.4. Hình thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất
45
2.1.5. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại
thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh

49

2.2.1. Tổng quan tình hình thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Uông 49
Bí, tỉnh Quảng Ninh
2.2.2. Một số nhận định, đánh giá về tình hình thực hiện thế chấp quyền
sử dụng đất

53

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

63

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU
QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT

64

3.1. Những yêu cầu đặt ra cần đạt được khi xây dựng và thực hiện
pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử đất

LĐĐ

Luật Đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

TCTD

Tổ chức tín dụng

TMCP

Thương mại cổ phần

BLDS

Bộ Luật Dân sự

7


PHẦN MỞ ĐẦU

gian gần đây có sự thay đổi nhiều về vấn đề thế chấp như: Luật Đất đai 2013, Bộ
luật Dân sự 2015, Luật Các Tổ chức tín dụng 2010, Nghị định số 83/2010/NĐCP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm và Nghị định số
05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 của Chính phủ sửa đổi Nghị định số
163/2015/NĐ- CP...
Đặt trong bối cảnh đó, nghiên cứu thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất và thực tiễn thực thi pháp luật về vấn đề này, trên cơ sở tìm hiểu và
đánh giá những kết quả đã đạt được làm cơ sở cho việc tiếp nối, phát huy trong
đời sống thực tiễn; đồng thời, đánh giá khách quan những tồn tại, vướng mắc
phát sinh, tìm hiểu nguyên nhân của thực trạng đó và đề xuất giải pháp hoàn thiện
các quy định hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất là việc làm có ý nghĩa lý
luận và thực tiễn. Đây chính là lý do tác giả lựa chọn đề tài “ Pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh”
để thực hiện trong luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Với phạm vi và mức độ nghiên cứu khác nhau, đã có nhiều công trình nghiên
cứu về vấn đề này như: Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất
ở Việt Nam, Luận án tiến sỹ luật học, 2009; Vũ Thị Hồng Yến, Lý luận và thực
tiễn về biện pháp thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay
trong các hợp đồng tín dụng, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, 2010; Vấn
đề xử lý quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất không trả được nợ cho các tổ
chức tín dụng - kinh nghiệm qua một số vụ án lớn: Công trình dự thi giải thưởng
“Sinh viên nghiên cứu khoa học” , 2006, Trường Đại học Luật Hà Nội; Bài viết:
9


"Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng thương mại hiện nay", Tạp chí Nhà
nước và Pháp luật số 4 năm 2008; Bài viết: "Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn"; Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 6 năm
2008; Bài viết: "Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký thế chấp

dung lượng trang viết, mặt khác, để phù hợp với địa bàn công tác của tác giả;
luận văn chỉ tập trung nghiên cứu Thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước mà không nghiên cứu thế chấp quyền sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
Mặt khác, luận văn cũng chỉ tập trung nghiên cứu quyền thế chấp quyền sử
dụng đất tại các Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam, mà không
nghiên cứu việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các Tổ chức kinh tế, các cá nhân
Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu
Khóa luận sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, tùy
thuộc vào mục đích của luận điểm đề cập trong luận văn. Trong đó, luận văn sử
dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác
– Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền, các quan điểm, các
học thuyết khoa học pháp lý tại Việt Nam. Các phương pháp nghiên cứu như:
phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp được kết
hợp sử dụng để triển khai thực hiện đề tài.
6. Cơ cấu luận văn
Ngoài phần Lời cam đoan, Bảng từ viết tắt, phần Mở đầu, Kết luận, Danh
mục Tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu thành 03 chương:

12


Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất và pháp
luật điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất.

sản được xác định là tập hợp quyền đối với tài sản là quyền sử dụng đất (chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
QSDĐ) cụ thể thuộc sở hữu của người khác.
Thứ hai, thế chấp tài sản nhằm bảo vệ quyền và lợi ích cho cả bên thế chấp và
bên nhận thế chấp. Thế chấp tài sản là biện pháp vừa có mục đích nâng cao trách
nhiệm của bên có nghĩa vụ trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của
mình, vừa có mục đích giúp cho bên có quyền có thể kiểm sát tài sản để, nếu cần,
yêu cầu kê biên, bán đấu giá hoặc áp dụng phương thức xử lý khác đối với tài sản
nhằm thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Mặt khác, thế chấp tài sản không chỉ
nhằm mục đích bảo vệ người có quyền mà nó cũng đem lại lợi ích nhất định cho
chính chủ thể có nghĩa vụ (Ví dụ: nhờ có biện pháp thế chấp tài sản mà bên có
nghĩa vụ có thể dễ dàng được ngân hàng đáp ứng yêu cầu về vay vốn).
Thứ ba, bên nhận thế chấp tài sản có quyền đeo đuổi đối với tài sản thế chấp:
bên nhận thế chấp luôn có thể yêu cầu kê biên, bán đấu giá tài sản hoặc áp dụng
phương thức xử lý khác mà hai bên đã thỏa thuận, dù quyền sở hữu tài sản có thể
dịch chuyển từ người này sang người khác trong thời gian thế chấp. Nói một cách
khác, việc chuyển nhượng tài sản thế chấp hay chuyển quyền sở hữu tài sản thế
chấp từ bên thế chấp cho người thức ba dưới một hình thức khác không đương
nhiên làm chấm dứt quan hệ thế chấp tài sản mà hai bên đã thỏa thuận. Tuy
nhiên, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên, hành vi chuyển
14


nhượng hoặc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp phải được sự chấp
thuận của bên nhận thế chấp, đồng thời bên thứ ba phải được biết cũng như chấp
nhận rủi ro khi nhận chuyển nhượng, nhận chuyển quyền sở hữu đối với tài sản
đang được thế chấp. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản khi chuyển nhượng dự án, góp vốn bằng QSDĐ trong dự án
để đầu tư khi dự án đó đang có thế chấp tại các tổ chức tín dụng
Thứ tư, thế chấp tài sản là nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ chính, đồng thời là

bồi thường thiệt hại”; phạm vi của bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ
chính dù tài sản thế chấp có giá trị lớn hơn nhiều lần giá trị của nghĩa vụ chính
được bảo đảm.
Thứ bảy, biện pháp xử lý tài sản thế chấp chỉ được áp dụng khi nghĩa vụ chính
bị vi phạm: nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện đúng và đầy đủ thì không có
căn cứ để áp dụng biện pháp xử lý tài sản thế chấp. Chỉ khi đến hạn thực hiện
nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa
vụ chính đã thỏa thuận thì mới phát sinh căn cứ áp dụng biện pháp xử lý tài sản
thế chấp.
Thứ tám, biện pháp thế chấp tài sản phần lớn phát sinh trên cơ sở sự thỏa
thuận của các bên nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính (có thể là nghĩa vụ
hợp đồng và cũng có thể là nghĩa vụ ngoài hợp đồng); nhưng điều đó cũng không
loại trừ một số trường hợp pháp luật có thể quy định buộc phải có biện pháp bảo
đảm bằng tài sản thế chấp.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Cơ sở pháp lý tiền đề cho các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp
QSDĐ nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trường được đánh dấu bằng sự ghi
nhận trong đạo luật gốc - Hiến pháp 1992: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân được chuyển quyền sử

16


dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”1. Nội dung quan trọng
này tiếp tục được ghi nhận tại khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013. Cụ thể hoá tinh
thần đó của Hiến pháp, LĐĐ 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993, có
hiệu lực kể từ ngày 15/10/1993 (từ Điều 73 đến Điều 78) và lần lượt trong các
Luật sau này, như: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ được Quốc hội
thông qua ngày 02/12/1998 và có hiệu lực kể từ ngày 01/01/1999 (từ Điều 78a đến
Điều 78e); Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ được Quốc hội thông qua

trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng như những phương thức
giải quyết các trường hợp phát sinh trong thực tế khi thực hiện quyền và nghĩa vụ
của các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Nhìn một cách tổng thể quan hệ
thế chấp QSDĐ ở cả phương diện pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế
chấp QSDĐ như sau:
Thế chấp QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ (gọi là
bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử
dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Với tính cách là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nên
thế chấp QSDĐ cũng có những đặc trưng cơ bản phản ánh bản chất pháp lý và
bản chất kinh tế của quan hệ thế chấp tài sản nói chung như đã nêu ở trên. Tuy
nhiên, bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên thế chấp QSDĐ có
những điểm đặc thù, những nét khác biệt tạo nên sự riêng có của thế chấp QSDĐ
tại Việt Nam. Cụ thể:
- Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới
dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp
Trong BLDS 2005, mặc dù không đưa ra khái niệm cụ thể về thế chấp bất
động sản nhưng bằng cách gián tiếp quy định về thế chấp tài sản (Điều 342) và
khái niệm về bất động sản và động sản (Điều 174) cho chúng ta nhận định được
rõ ràng phạm vi của thế chấp đối với tài sản là bất động sản bao gồm những tài
sản gì. Đối với bất động sản là đất đai, để trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ
thế chấp, LĐĐ 2013 quy định khá cụ thể điều kiện của từng chủ thể và từng loại
đối tượng được phép tham gia (từ Điều 173 đến Điều 187 LĐĐ 2013). Qua các
18


chế định cụ thể nêu trên cho thấy, đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp là
QSDĐ được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải bản thân đất đai hay QSDĐ
nói chung. QSDĐ của chủ thể thế chấp có được trên cơ sở được chủ sở hữu đại
diện là Nhà nước xác lập và cho phép giao dịch. Vì vậy, QSDĐ là đối tượng


đấu thầu, đấu giá và sự hội đàm chung... ”. Đồng thời, Luật này cũng chỉ rõ
những bất động sản không được phép thế chấp, chẳng hạn Điều 184 quy định:
“Quyền sở hữu đất; quyền sử dụng đất tập thể như đất trồng trọt, vị trí nhà, đất
và đất đồi được giao cho sử dụng tư nhân” sẽ không được thế chấp4.
Từ các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật thế chấp QSDĐ theo pháp luật
thực định Việt Nam hay pháp luật Trung Quốc cho thấy rõ, tài sản trong quan hệ
thế chấp là QSDĐ hoặc một khối thống nhất của QSDĐ với các tài sản gắn liền
với nó chứ không phải bản thân đất đai. Tài sản là QSDĐ này không thuộc quyền
sở hữu của người mang đi thế chấp mà thuộc quyền sở hữu toàn dân trong đó
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện. Chi phối bởi hình thức Nhà nước là
chủ sở hữu đại diện về đất đai nên các quy định về thế chấp QSDĐ bị ràng buộc
rất chặt chẽ bởi các quy định của Nhà nước. Điều đó thể hiện ở chỗ, không phải
QSDĐ nào của người sử dụng đất cũng đương nhiên là đối tượng trong giao dịch
thế chấp mà chỉ có những QSDĐ được pháp luật quy định mới trở thành đối
tượng của các giao dịch đó.
- Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp
QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền mà pháp luật đất đai hiện hành
quy định trong nhóm quyền chuyển QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn, tặng cho và thế chấp QSDĐ.
Khi so sánh giữa các quyền cụ thể nêu trên với nhau thì tác giả Trần Quang Huy
cho rằng, thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ có điều kiện hoặc đây
là hình thức chuyển QSDĐ không trọn vẹn, không đầy đủ5. Tính không trọn vẹn,
không đầy đủ thể hiện ở chỗ, khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên có tài sản
thế chấp chỉ chuyển giao chứng thư pháp lý xác nhận về nguồn gốc hợp pháp đối
4

Luật Quyền tài sản của Trung Quốc năm 2007 (thông qua tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội Trung Quốc khoá X ngày
16/3/2007 và có hiệu lực từ ngày 01/10/2007).

định cùng tham gia song hành của hai hệ thống cơ quan có thẩm quyền - cơ quan
công chứng, chứng thực và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc kiểm
21


tra, giám sát giao dịch thế chấp của các bên cho thấy tính chặt chẽ của pháp luật
đối với lĩnh vực này. So với các hợp đồng khác chỉ cần công chứng, chứng thực tại
cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đã đủ cơ sở pháp lý để ràng buộc trách nhiệm đối
với các bên giao kết, cũng như trách nhiệm đối với Nhà nước, đối với hợp đồng thế
chấp QSDĐ, công chứng, chứng thực thôi chưa đủ cho việc bảo đảm an toàn và
phòng ngừa được các rủi ro trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, cũng như các chủ
thể khác nên đòi hỏi chúng phải thông qua hành vi đăng ký. Tính chặt chẽ và
nghiêm ngặt của trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ còn được thể hiện ở quy trình xử
lý QSDĐ. Mặc dù QSDĐ được thoả thuận là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ,
nhưng khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì QSDĐ không
đương nhiên thuộc quyền chủ động xử lý của bên nhận thế chấp. Trong trường hợp
xử lý QSDĐ thông qua hình thức bán đấu giá thì phải bảo đảm đầy đủ các yêu cầu
của pháp luật về bán đấu giá tài sản, phải bảo đảm sự có mặt đầy đủ của các cơ
quan chức năng như: tổ chức định giá hay hội đồng định giá do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền thành lập, đại diện của các sở, ban, ngành có liên quan như cán bộ
chuyên ngành quản lý đất đai, ngành tài chính, thanh tra... Với những quy định nêu
trên cho thấy, pháp luật quy định về các điều kiện, yêu cầu và thủ tục pháp lý cần
thiết có liên quan đến quá trình ký kết, thực hiện và chấm dứt giao dịch thế chấp
QSDĐ chặt chẽ và nghiêm ngặt hơn so với giao dịch các tài sản thông thường.
1.1.3. Vai trò và ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất đối với đời sống kinh
tế, xã hội
Trong một nền kinh tế với sự bùng nổ mạnh mẽ của thành phần kinh tế tư
nhân, với sự luân chuyển dòng vốn một cách liên tục là động lực thúc đẩy sản
xuất kinh doanh, phương án điều tiết nền kinh tế của Nhà nước khi cần thiết, thế
chấp quyền sử dụng đất đóng một vai trò quan trọng khi đây là một hình thức huy

biệt, đối với các nhà đầu tư mới bắt đầu cho sự nghiệp kinh doanh của mình,
năng lực tài chính còn hạn chế, QSDĐ đối với họ là nguồn vốn cơ bản, quan
trọng và không thể thiếu, chúng vừa là yếu tố đầu vào dùng cho sản xuất kinh
23


doanh (làm mặt bằng, nhà xưởng,…) nhưng đồng thời cũng là sản nghiệp của tổ
chức kinh tế. Sự ưu việt của thế chấp nằm ở chỗ, dù QSDĐ có giá trị rất lớn
nhưng bản thân nó lại không thể tự mình quy ra được thành tiền và cũng không
thể tham gia vào các giao dịch mua bán giống như tiền hay giấy tờ có giá khác.
Tổ chức kinh tế vừa muốn có được nguồn vốn dưới dạng tiền mặt để dễ dàng
trong giao dịch, nhưng cũng không muốn chuyển nhượng QSDĐ của mình. Nút
thắt của vấn đề được giải quyết thông qua chính đặc tính cơ bản của thế chấp.
Theo đó, bên thế chấp không phải chuyển giao quyền sở hữu tài sản, vẫn được
tiếp tục sở hữu tài sản hiện có, mà lại có thêm được một lượng vốn đáng kể để
đầu tư. Sức mạnh và cơ hội được mở ra nhiều hơn đối với tổ chức kinh tế khi
tham gia vào giao dịch thế chấp đất đai để họ có thể thực hiện thành công các
mục tiêu đầu tư mà mình đã đặt ra.
Bên cạnh đó, việc thế chấp đất đai còn là động lực để người vay vốn nỗ lực
thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Như đã đề cập ở trên, đất đai được coi là tài sản có giá
trị nhất của các tổ chức kinh tế và lẽ dĩ nhiên họ không mong muốn bị mất khối
tài sản này. Bởi lẽ QSDĐ với tổ chức kinh tế còn có nhiều ý nghĩa quan trọng
hơn là một tái sản: trên đất còn có nhà xưởng, công trình xây dựng, dây chuyền kĩ
thuật, nếu mất đất thì họ cũng không tránh khỏi khả năng sản xuất bị đình đốn,
doanh nghiệp bị phá sản. Đất đai còn mang ý nghĩa về vị trí địa lý, là nơi an cư
lạc nghiệp của các chủ thể kinh doanh. Các nhà đầu tư trước khi đầu tư đã phải
lực chọn cân nhắc các yếu tố về địa điểm đầu tư như có gần các trung tâm công
nghiệp, các tuyền đường giao thông để thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh
doanh hay không? Nơi thực hiện dự án có được hưởng các ưu đãi đầu tư, hỗ trợ
đầu tư từ Nhà nước hay không? Khu vực có gần nguồn nguyên liệu, nguồn lao

1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với thế
chấp quyền sử dụng đất

25