BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN QUẬN LONG BIÊN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ QUỲNH TRANG

HÀ NỘI - 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC
TIỄN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ QUỲNH TRANG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN MINH HẰNG


thành cảm ơn sự dạy dỗ, chỉ bảo ân cần của các thầy, cô giáo trong khoa Luật kinh
tế, khoa Sau đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội trong suốt thời gian học tập và hoàn
thành luận văn. Xin chân thành cảm ơn UBND quận Long Biên, văn phòng đăng ký
đất đai Hà Nội chi nhánh Long Biên đã tạo điều kiện để tôi thu thập thông tin, tài
liệu.
Mặc dù đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo nhiệt tình của cô giáo - TS.
Nguyễn Minh Hằng cùng với sự giúp đỡ của các đơn vị, song do còn nhiều hạn chế
về kinh nghiệm, kiến thức của bản thân, nên chuyên đề của tôi không tránh khỏi
những thiếu xót. Rất mong nhận được sự góp ý của thầy, cô giáo để bài viết của tôi
được hoàn chỉnh hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Học viên

Nguyễn Thị Quỳnh Trang


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................4
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.......................................................................9
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu ............................................................................................2
3. Mục đích và phạm vi nghiên cứu .........................................................................3

BIÊN. TP. HÀ NỘI .................................................................................................32
2.1. Thực trạng pháp luật về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân .....................................................................32
2.1.1. Nguyên tắc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất ..........................................................................................................................32
2.1.2. Nội dung và hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất: ...........................................................................36
2.1.3. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .....................................37
2.1.3.1. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất .................................................................................................................37
2.1.3.2. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở ...............................................................................................................44
2.1.3.3. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở.......................................................47
2.1.3.4. Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất .............................48
2.1.4. Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất ..........................................................................................................................48
2.1.5. Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất ....................................................................................................................50


2.1.5.1. Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất ....................................................................................................................50
2.1.5.2. Nộp hồ sơ, trả kết quả, thời gian thực hiện ..............................................53
- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng
ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận
hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam...53
2.1.6. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận

Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GCN
QSDĐ, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, TP. HÀ NỘI ......................................................78
3.1. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ..................................78
3.2. Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất trên địa bàn quận Long Biên ...........................................................................81
KẾT LUẬN ..............................................................................................................86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................88
PHỤ LỤC .................................................................................................................93


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết đầy đủ

Chữ viết tắt
BĐĐC
BTNMT
CP
GCN QSDĐ
GCN

Bản đồ địa chính
Bộ tài nguyên môi trường
Chính phủ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Giấy chứng nhận

lý. Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất, đây là một
yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là một nhiệm vụ hàng đầu của Nhà nước ta nói riêng và tất cả các
nước trên thế giới nói chung, qua đó sẽ góp phần giúp cho người sử dụng đất, người
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu
quả, đồng thời sẽ giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng, người sở hữu.
Trong những năm qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm
pháp luật quan trọng về đất đai nhằm thể chế hóa đường lối chủ trương của Đảng về
đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Luật đất đai 2013 ra
đời nhằm giải quyết căn bản những vấn đề từ trước đến nay chúng ta chưa thực hiện
đầy đủ. Bên cạnh đó, việc phân định thẩm quyền hành chính và thẩm quyền tư pháp
trong giải quyết tranh chấp về đất đai, chính sách tài chính về đất đai, việc bồi
thường giải tỏa khi thực hiện việc thu hồi đất luôn là vấn đề hệ trọng liên quan
nhiều đến lợi ích của Nhà nước và nhân dân, rất cần có sự điều chỉnh phù hợp trong
thời đại mới.
Trong quá trình thực hiện những văn bản này, bên cạnh những kết quả nhất
định đã thu được thì công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, đặc biệt
khó khăn khi mà pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong pháp luật đất đai,

1


pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng… còn
nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo…Nhiều quy định thể hiện nhiều sự gò bó,
khiên cưỡng và thiếu tính khả thi. Các điều kiện về nhân lực, vật lực, tài lực chưa

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong một
chỉnh thể thống nhất, toàn diện, các khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên
cứu sâu.
Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết và có ý nghĩa quan trọng
góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành đã và
đang là rào cản, làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay. Qua đó, góp phần tiếp
tục hoàn thiện pháp luật về vấn đề này trong thời gian tới.
3. Mục đích và phạm vi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu:
Mục đích của luận văn nhằm nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề chung về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; cơ sở pháp lí của cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để làm cơ sở cho
việc nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân.
Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật thực định để làm sáng tỏ:
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất đã đạt được những thành tựu đáng kể: góp phần quản lý nhà nước
về đất đai có hiệu quả hơn, quyền và lợi ích của người sử dụng đất được đảm bảo
hơn. Tuy nhiên, qua sự phân tích, đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ
thể trên thực tế, tác giả cũng tập trung chỉ rõ những tồn tại, bất cập của pháp luật về
vấn đề này, cùng những vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng pháp luật
trong thực tế.

3


Trên cơ sở phân tích, tìm ra những nguyên nhân của những tồn tại, bất cập


nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ không tách rời với các yếu tố kinh tế, xã
hội, hội nhập quốc tế. Bên cạnh đó, luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên
cứu sau:
- Phương pháp thống kê: Thu thập số liệu về tình hình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thống kê diện tích đất đai trên địa bàn quận Long Biên, thành
phố Hà Nội.
- Phương pháp so sánh: Thông qua số liệu thu thập được, so sánh giữa các
vùng, khu vực; so sánh giữa từng giai đoạn, thời điểm khác nhau; so sánh việc áp
dụng, thực thi pháp luật về vấn đề nghiên cứu với các địa bàn khác, từ đó đưa ra
nhận xét phục vụ cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Tổng hợp chi tiết biến động đất đai theo
từng giai đoạn; dựa trên các tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành phân tích vấn
đề, tổng hợp vấn đề nhằm đưa ra những khái quát, nhận xét, kết luận có độ tin cậy,
thuyết phục.
5. Cấu trúc của đề tài
Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 03 chương:
Chương 1: Khái quát về Pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn quận Long Biên, TP. Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại địa bàn quận Long
Biên, TP. Hà Nội.

5



sở hữu tài sản gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy
chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
theo quy định của Luật này”. [40]
Có thể nhận thấy rõ bản chất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua những đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất
trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu
nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp (trong đó có hộ gia đình, cá
nhân) khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ để
Nhà nước quản lí đất đai đối với các chủ thể sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng,
điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai. Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước
nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất,

7





quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với các tài sản đó. Hoạt động nêu trên được
tiến hành theo một trình tự thủ tục nhất định.
1.1.3. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Tại Điều 106 của Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành
viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản
xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp
luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”. [34]
Điều 108 của Bộ luật Dân sự 2005 có quy định: “Tài sản chung của hộ gia
đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài
sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung,
được thừa kế chung và các tài sản mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của
hộ”. [34]
Cụ thể hoá các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ
như thế nào là “Hộ gia đình sử dụng đất” tại khoản 29 Điều 3, đó là: “Hộ gia đình
sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy
định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng
đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. [40]
Với quy định trên thì có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” (sau đây gọi tắt là
hộ gia đình) có 02 dấu hiệu nhận biết là:
Dấu hiệu 1: Thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
Dấu hiệu 2: Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển
quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Luật Đất đai 2013 không quy đinh cụ thể về khái niệm cá nhân sử dụng đất,
mà chỉ quy định về hộ gia đình sử dụng đất, Do vậy, qua khái niệm hộ gia đình sử



10


trên đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước trong quá trình khai thác và
sử dụng.
Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý quỹ đất có hiệu quả. Nhà
nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ các thông tin về tình hình sử dụng đất.
Thông thường, các thông tin này sẽ được ghi nhận trong giấy chứng nhận cùng hệ
thống hồ sơ địa chính.
Mặt khác, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân nói
riêng cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy
phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý
đất đai.
Thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng liên quan đến các khía cạnh
khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Cụ thể như: xây dựng và hoàn thiện pháp
luật về đất đai, cơ sở để Nhà nước xác lập địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ
hành chính bản đồ địa chính trong từng đơn vị xã, phường, thị trấn, quản lí tình hình
hình đất đai, cập nhật thường xuyên và liên tục những diễn biến và sự biến động của
quá trình khai thác và sử dụng đất,…
Thứ tư, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Nhà nước từng bước cải cách theo hướng ngày
càng hiện đại, hợp lí trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Theo đó, trên cơ
sở nhiều loại giấy tờ do nhiều cơ quan cấp trong từng thời kì khác nhau, với nhiều
tên gọi khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống
nhất “Bìa đỏ” để dễ dàng trong công tác quản lý đất đai và các tài sản gắn liền với
đất đai. Nếu hoạt động này được đẩy mạnh, sẽ tạo điều kiện đơn giản, thuận lợi, dễ

về tố tụng dân sự” [40]

12


* Đối với chủ thể sử dụng đất:
Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là một đảm bảo của Nhà nước dành cho các đối tượng sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và các tài sản trên đất, xác định rõ địa vị pháp lý, tư cách chủ thể trong
quá trình sử dụng đất và các tài sảngắn liền với đất. Theo đó, người sử dụng đất chỉ
có thể sử dụng loại đất trong các mục đích đã được xác định, phù hợp với mục đích
sử dụng đất của loại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cùng với đó,
các tài sản cũng phải được tạo lập một cách hợp pháp và sử dụng phù hợp với mục
đích đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Thứ hai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lí để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
giữa chủ thể này với chủ thể khác. Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ giúp xác định
rõ người chủ đích thực đối với đối với quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc về
ai. Xác định rõ quyền hạn của người đại diện trên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất để tránh tình trạng lợi dụng danh nghĩa để trục lợi
bất hợp pháp của người giữ giấy chứng nhận, tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai
dễ dàng hơn và sử dụng đất đúng mục đích, hiệu quả cao hơn.
Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước với người sử dụng đất. Đồng thời, là cơ sở để người sử dụng đất được thực
hiện đầy đủ các quyền mà Nhà nước quy định, đặc biệt là các quyền chuyển quyền
sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho,
góp vốn hợp tác đầu tư, kinh doanh... Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì mọi giao dịch nêu trên

yên tâm thực hiện các biện pháp cải tạo đất, sử dụng đất đúng mục đích. Vì vậy,
hiệu quả sử dụng đất sẽ được phát huy một cách tốt nhất. Mặt khác, đây cũng là cơ
sở quan trọng để phân biệt giữa các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với từng loại đất có mục
đích sử dụng khác nhau. Do nguồn gốc lịch sử để lại một số loại đất như: đất cơ sở
tôn giáo, đất cộng đồng dân cư không hình thành từ việc giao đất mà chủ yếu do

14


nhà nước công nhận trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất nên việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ là cơ sở pháp
lý để xác định rõ ràng, minh bạch việc sử dụng đất. Từ đó, tránh tình trạng lợi dụng
sử dụng đất vào mục đích khác và chiếm dụng đất một cách bất hợp pháp.
1.2. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
1.2.1. Sự cần thiết của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất
Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực
tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã
hội đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó
theo ý chí của Nhà nước. Trong lĩnh vực đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nói
riêng cũng không phải là ngoại lệ. Có thể nhận thấy tính tất yếu và không thể thiếu
trong sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua các lí do sau đây:
Thứ nhất, quản lí nhà nước về đất đai bằng pháp luật đã trở thành nội
dung mang tính Hiến định, theo đó, khoản 2,3 Điều 54 Hiến pháp 2013 chỉ rõ: “Đất
đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,

hàng hoá bất động sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và các bất động sản khác khi
tham gia thị trường phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng thì sự
cần thiết khách quan pháp luật cần phải có những thiết chế, những quy định cụ thể
để các tài sản bất động sản của các doanh nghiệp và người dân có điều kiện và cơ
hội có được giấy chứng nhận đó, như vậy thì họ mới có điều kiện để đưa hàng hoá
đó tham gia thị trường. Ở một khía cạnh khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được đẩy mạnh sẽ
là cơ sở góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển chính quy, lành mạnh
và công khai hoá, từ đó có thểạn chế các giao dịch ngầm, hạn chế rủi ro cho các chủ
thể tham gia thị trường.

16