TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐÀM MỸ DUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
LẬP VÀQUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG
ĐẠI YÊN, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH


Đại Yên, 2016
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐÀM MỸ DUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT PHƯỜNG
ĐẠI YÊN, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 52850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS. PHẠM ANH TUẤN


Đại Yên, 2016

Từ những kết quả đạt được, em xin được cảm ơn:
Các thầy, cô Trường Đại học Tài nguyên và Môi Trường Hà Nội, thầy cô
trong Khoa Quản lý đất đai, đặc biệt là sự hướng dẫn và chỉ bảo tận tình của
TS.Phạm Anh Tuấn đã giúp em hoàn thành tốt bài báo cáo tốt nghiệp này.
Các cô chú, anh chị tại Phường Đại Yên, Thành Phố Hạ Long nói chung và
anh Nguyễn Văn Bảy nói riêng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong thời
gian thực tập.
Do kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót trong cách
hiểu, lỗi trình bày. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô, các
anh chị trong quý cơ quan để bài báo cáo tốt nghiệp đạt được kết quả tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn!
Đại Yên, Ngày 08 tháng 06 năm 2016
Sinh viên

Đàm Mỹ Dung


MỤC LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐĐC

Bản đồ địa chính



Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

TT

Thông tư

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


DANH MỤC BẢNG


DANH MỤC HÌNH



quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phường Đại Yên,
Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.”

11


2. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu tình hình đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên
địa bàn xã phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.”
- Đánh giá những hiệu quả và hạn chế, tìm ra những nguyên nhân và biện
pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguyên nhân biện
pháp giúp lập và quản lý hồ sơ địa chính trong thời gian tới.
- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã
được học ở nhà trường.
- Đánh giá hiệu quả và hạn chế, tìm ra những nguyên nhân, và biện pháp đẩy
nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa
chính với mong muốn đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận, lập và quản lý hồ sơ
địa chính trên địa bàn phường tốt hơn trong hiện tại cũng như trong tương lai.
3. Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của phường Đại Yên.
- Nghiên cứu thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất ở phường Đại Yên.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất ở phường Đại Yên.

12


- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.

* Đăng ký QSDĐ lần đầu
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực
hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại
Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất
để sử dụng;
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu có
đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động:
+ Một là: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng
đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người
sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ
tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ
nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và
xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng,
thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận.

14


+ Hai là: Kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng
nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điểu kiện.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền

16


công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
b. Cấp GCN
*Khái niệm:

Được cấp theo quy định tại nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ
và thông tư số 346/1998 của Tổng cục địa chính để cấp cho đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất làm nhà ở thuộc nông thôn.Sổ
này có màu đỏ do UBND cấp huyện cấp cho chủ sử dụng nhưng đa số cấp cho hộ
gia đình(vì thường gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp…) nên khi chuyển nhượng
cần có chữ ký của thành viên từ 18 tuổi trở lên không giống như sổ hồng chỉ cần có
chữ ký của chủ ghi trên giấy chứng nhận.
Được lập theo các quy định của luật đất đai 2003, mẫu giấy theo Quyết định
số 24 20014/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT
ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT.Giấy có 02 màu: màu
đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại Phòng TN&MT.
+ GCN QSH nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị

18


Do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định 60/ CP ngày
05/07/1994 của Chính Phủ và theo LĐĐ 1993. GCN có 2 màu: màu hồng và màu
xanh.Màu hồng giao cho chủ sử dụng và màu xanh lưu tại Sở địa chính( nay là Sở
TN&MT) trực thuộc. Sau này để đẩy nhanh tiến độ UBND cấp tỉnh ủy quyền cho
UBND cấp huyện cấp sổ hồng trong phạm vi quản lý của mình
+ GCN QSH nhà ở màu trắng được cấp theo quy định tại Nghị định 02-CP
ngày 04/01/1979 của Hội đồng Chính phủ về ban hành điều lệ thống nhất quản lý
nhà của ở các thành phố, thị xã, thị trấn và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/03/1991 của
Hội đồng Nhà nước.
Sổ trắng hiện nay có nhiều loại:
Loại cấp trước ngày 30/04/1975 có văn tự đoạn mãi BĐS (gồm nhà và đất ở),
bằng khoán điền thổ.
Loại cấp sau 30/04/1975 có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng,
GCN( quyết đinh) của UBND cấp Huyện công nhận QSH nhà ở.

+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
+ Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"
như trang 4 của Giấy chứng nhận;

20


+ Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng
ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

21


Hình 1.1: Hình ảnh trang 1 và trang 4 GCN

22



24


+ Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
+ Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.


Lập bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai
+ Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí, ranh
giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung khác của quản lý
nhà nước về đất đai.
+ Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng
hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo
thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên
người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất
đai.
+ Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số và được lưu giữ
trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các cấp; được in ra
giấy để sử dụng ở những nơi chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
hoặc chưa có điều kiện để khai thác sử dụng bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai
dạng số.



Lập sổ địa chính
Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác định tình
trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định