BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN XUÂN HÀ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN NĂM 2011 – 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN XUÂN HÀ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN NĂM 2011 – 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...............7
1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........................7
1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng...................................................7
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất......................................................................7
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất.................................................................9
1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất.............................12
1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất.......................................................12
1.2.2. Phân loại chuyển quyền sử dụng đất........................................................13
1.3. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................15
1.3.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................15
1.3.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất..........................................16
2. Những vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất......17
2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất..............................................................................................17
2.2. Khái niệm và cơ cấu điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất............................................................................................................................19
2.2.1. Khái niệm.....................................................................................................19
2.2.2. Cơ cấu pháp luật..........................................................................................19


2.2.2.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất...................................20
2.2.2.2. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất...............................................20
2.2.2.3. Đối tượng của chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................22
2.2.2.4. Các thỏa thuận cơ bản của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......24
2.2.2.5. Hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......25
2.2.2.6. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........25
2.2.3. Các tiêu chí cần đạt được nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................................................................26
2.3. Quá trình hình thành và pháp triển của pháp luật về chuyển nhượng

đất......................................................................................................................................74
2.1.5.1. Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................74
2.1.5.2. Thẩm quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................76
2.2. Thực hiện thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015..................................................78
2.2.1. Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015..........................................................................78
2.2.2. Những kết quả đạt được, những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân...82
2.2.2.1. Những kết quả đạt được............................................................................82
2.2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc.......................................................................83
2.2.2.3. Nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc...........................................86
Kết luận chương 2................................................................................................87
CHƯƠNG 3...........................................................................................................88
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..............................................................................88
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................................................................88
3.2. Kiến nghị về hoàn thiện pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................................................................90
3.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất..............................................................................................94
Kết luận chương 3................................................................................................96


KẾT LUẬN...........................................................................................................97
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................99


1


2


luật; tình trạng giao dịch tự phát vẫn diễn ra tràn lan và phức tạp... là nguyên
nhân của những tranh chấp, khiếu kiện dây dưa, kéo dài...
Địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trong những năm gần đây với
tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt hạ tầng đô thị và hạ tầng liên tỉnh với việc mở
tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai đã và đang làm cho nhịp phát triển của
thành phố tăng mạnh, theo đó, giá đất tại khu vực đô thị và ven đô thị có xu
hướng tăng mạnh, các giao dịch về QSDĐ cũng ngày càng trở nên sôi động hơn,
số lượng các giao dịch tăng thêm nhiều qua mỗi năm, đặc biệt là giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ. Xu hướng này đã và đang hòa nhịp với sự sôi động của
thị trường BĐS tại thành phố Yên Bái, đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế,
xã hội của tỉnh nhà. Tuy nhiên, sự phát triển sôi động đó cũng đã và đang kéo
theo những hệ quả theo chiều hướng bất ổn nhất định trên thực tế. Các tranh
chấp, mâu thuẫn, bất đồng xảy ra chiếm tỉ lệ lớn, hàng loạt các hợp đồng vô hiệu
do ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa nghiêm đã và đang khiến cho
các cơ quan chức năng rất khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết các hậu
quả pháp lý và thực tế của nó.
Qua những phân tích ở trên cho thấy việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại thành phố Yên Bái,
tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015” là rất cấp thiết, có ý nghĩa cả về lý luận và
thực tiễn.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Trong thời gian qua, đã có khá nhiều các công trình nghiên cứu về hợp
đồng nói chung và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đã công bố.
Điển hình phải kể đến là các sách chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học,
các bài viết đăng trên các báo và tạp chí uy tín như: Những quy định chung của
Luật hợp đồng ở Pháp, Đức, Anh, Mỹ - NXB (Nhà xuất bản) Chính trị quốc gia

sự kết hợp hài hoà giữa vấn đề lí luận và thực tiễn thông qua những vụ việc phát
sinh trên thực tế, từ đó làm cơ sở tiền đề cho việc tìm ra các giải pháp khắc
phục... thì cho đến nay chưa có bất kì một công trình khoa học nào nghiên cứu
vấn đề này.
3. Mục tiêu nghiên cứu


4


Mục tiêu tổng quát của luận văn là đánh giá tính hiệu quả của pháp luật
hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ, cũng như những tồn tại, bất cập, những
vướng mắc phát sinh trên thực tế, trên cơ sở tìm hiểu nguyên nhân để qua đó đưa
ra những phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm góp phần làm lành
mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn ra trong nền kinh tế thị
trường hiện nay.
Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được
những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại thành phố Yên Bái; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của thành phố
tốt hơn.
Mục tiêu cụ thể của luận văn là nghiên cứu, đi sâu phân tích các khái niệm
cơ bản có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng QSDĐ; Đánh giá thực trạng của
pháp luật chuyển nhượng QSDĐ, những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải
pháp để giải quyết những mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập còn tồn tại nhằm hoàn
thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn hiện nay.
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản có liên quan đến chuyển
nhượng QSDĐ.
- Nghiên cứu những quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng

triển hợp quy luật, thích ứng với điều kiện kinh tế, xã hội và xu thế hội nhập
quốc tế. Qua đó, làm rõ các yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật điều chỉnh
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
- Luận văn tập trung phân tích và đánh giá thực trạng của pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam trong thời gian qua. Lồng ghép vào quá trình
phân tích, đánh giá đó là những vụ việc, những giao dịch chuyển nhượng phổ
biến, điển hình diễn ra trong 05 năm qua trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh
Yên Bái làm cơ sở cho những phân tích và nhận định vấn đề hiện trạng pháp luật
quy định về vấn đề này.


6


- Luận đã đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện những nội
dung pháp luật quan trọng, có liên quan trực tiếp đến pháp luật chuyển nhượng
QSDĐ ở Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Kết cấu của Luận văn được quyết định bởi mục đích, đối tượng và phạm
vi nghiên cứu của đề tài. Luận văn bao gồm những phần sau:
Lời mở đầu
Phần nội dung gồm 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
thực tiễn thi hành tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Phần kết luận
Danh mục tài liệu tham khảo

Với các định nghĩa nêu trên, QSDĐ có thể được hiểu ở các khía cạnh sau
đây:


8


Xem xét quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khi được Nhà nước với
tư cách là chủ sở hữu đại diện trao cho thông qua các hình thức: giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở pháp lý này, người sử dụng
đất đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật và
sự sáng tạo của con người nhằm để khai thác các giá trị, các lợi ích từ đất nhằm
thỏa mãn các nhu cầu của người sử dụng đất. Không chỉ dừng lại ở đó, người sử
dụng đất khi có quyền sử dụng đất hợp pháp còn được dùng quyền sử dụng đất
của mình để trao đổi, giao dịch, định đoạt theo mục đích và ý chí của người sử
dụng đất. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được
tách ra thành một quyền độc lập với quyền sở hữu, trở thành quyền tài sản của
người sử dụng đất. Đến đây có thể hiểu khái quát, Quyền sử dụng đất là những
khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất
định khi khai thác và sử dụng đất. Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và
đảm bảo thực hiện trên thực tế.
Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất được nghiên cứu dưới
khía cạnh là quyền tài sản của người sử dụng đất mà không nghiên cứu là một
trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai. Theo đó, quyền sử dụng đất được
hiểu ở những phương diện sau đây:
Thứ nhất, nhìn nhận dưới góc độ kinh tế, QSDĐ về bản chất là một quyền
dân sự, theo đó chủ thể sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể hoặc có
quyền yêu cầu người khác thực hiện những hành vi nhất định để thỏa mãn lợi ích
của mình. Cụ thể, NSDĐ được quyền kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh
đất của mình thông qua việc sử dụng, khai thác diện tích đất đó vào các mục đích

tính có ích từ đất thì có thể rút ra những đặc điểm chung mang tính khái quát về
QSDĐ như sau:
Thứ nhất, QSDĐ là một trong ba quyền phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu
đất đai.
Đối với tài sản nói chung, quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản bao gồm
ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Đối với tài
sản là đất đai, chủ sở hữu đất đai cũng có đầy đủ ba quyền nêu trên và QSDĐ là
một trong những quyền năng của quyền sở hữu đất. Đầu tiên, quyền sử dụng tài


10


sản nói chung hay tài sản là đất đai nói riêng phải thuộc về chủ sở hữu tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ được khai thác, sử dụng tài sản trong
những trường hợp, điều kiện đặc biệt như: được chủ sở hữu cho phép sử dụng
hoặc ủy quyền. Tuy nhiên, tùy thuộc vào chế độ sở hữu đất đai ở các nước mà
nội dung của QSDĐ được biểu hiệu khác nhau. Chẳng hạn như ở các nước duy
trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng không thể tách
rời quyền sở hữu. Người có QSDĐ cũng chính là người có quyền sở hữu mảnh
đất đó. Vì thế mà trong quá trình sử dụng đất và thực hiện QSDĐ, họ đồng thời
được xác định là có quyền quyết định, định đoạt số phận pháp lý đối với mảnh
đất thuộc quyền sở hữu của mình.
Không giống như các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, ở
Việt Nam, toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chế độ này được quy định rõ ràng tại
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 2013. Trên cơ sở đó,
Nhà nước trao QSDĐ cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức như
giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất. Qua đó, các cá
nhân và tổ chức được trao QSDĐ trở thành chủ thể có QSDĐ chứ không phải là

năng sử dụng đất hiệu quả hơn. Trong trường hợp này, Nhà nước vừa đóng vai
trò là chủ sở hữu đại diện, vừa là chủ thể quản lý, vừa điều tiết nền kinh tế, vừa
tạo ra môi trường thích hợp cho các chủ thể sử dụng đất, đưa QSDĐ vào giao
lưu dân sự, trao đổi trên thị trường một cách hiệu quả và có định hướng. Như
vậy, mặc dù chỉ là người thực hiện QSDĐ của chủ sở hữu nhưng NSDĐ vấn
được thực hiện các quyền năng mà chủ sở hữu cho phép. Việc thực hiện các
quyền năng này về thực chất NSDĐ đã thực hiện các quyền về tài sản, nói cách
khác trong phạm vi mà Nhà nước cho phép, QSDĐ là quyền độc lập của NSDĐ.
Thứ ba, QSDĐ của người sử dụng đất có tính độc lập tương đối với quyền
sở hữu. Quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất dù là quyền tài sản,
được tách ra khỏi quyền sở hữu của Nhà nước, người sử dụng đất được chủ
động, linh hoạt trong quá trình khai thác và sử dụng đất, cũng như trong các giao
dịch dân sự về đất đai, tuy nhiên, ẩn sâu trong quyền về tài sản là quyền sử dụng
đất ấy của người sử dụng đất luôn chứa đựng quyền và lợi ích của Nhà nước,


12


đồng thời Nhà nước cũng luôn thể hiện vai trò là quyền đại diện của mình để
kiểm soát, chi phối các giao dịch về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển QSDĐ là hành vi tự điều chỉnh QSDĐ của chủ thể sử dụng đất để
xác lập nên QSDĐ cho chủ thể mới mà không nhất thiết phải thực hiện thủ tục
thu hồi đất của người này để giao cho người khác sử dụng. Nói cách khác, Nhà
nước cho phép NSDĐ hợp pháp được định đoạt QSDĐ của mình trong phạm vi,
khuôn khổ của pháp luật.
Quyền chuyển QSDĐ của NSDĐ được ghi nhận từ Luật Đất đai năm
1993, NSDĐ hợp pháp có quyền được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp

nay, Nhà nước đã ghi nhận cho NSDĐ có 08 quyền năng bao gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp
vốn bằng QSDĐ.
1.2.2. Phân loại chuyển quyền sử dụng đất
Từ 08 quyền năng cụ thể của quyền chuyển QSDĐ nêu trên, có thể phân
chia chuyển QSDĐ thành hai loại: chuyển QSDĐ đầy đủ và chuyển QSDĐ
không đầy đủ. Việc phân chia như vậy có thể được căn cứ vào các cơ sở khoa
học thực tiễn như sau:
Thứ nhất, bằng hành vi chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, chủ thể sử dụng đất hợp pháp đã thực hiện chuyển dịch QSDĐ của mình
sang cho người khác. Việc chuyển dịch này chấm dứt hoàn toàn QSDĐ của
người chuyển dịch, đồng thời làm phát sinh QSDĐ cho người nhận chuyển dịch.
Nói cách khác, chủ thể chuyển QSDĐ không còn QSDĐ cũng như quyền lợi,
nghĩa vụ đối với diện tích đất được chuyển dịch và bên nhận chuyển QSDĐ sẽ
có đầy đủ quyền định đoạt đối với diện tích đất được chuyển dịch.
Thứ hai, trong quan hệ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ chỉ được
chuyển giao cho người khác trong một khoảng thời gian nhất định. Trong trường
hợp này, bên thuê, bên thuê lại chỉ được thực hiện quyền sử dụng trong phạm vi,
mức độ đã thỏa thuận với bên cho thuê, bên cho thuê lại. Về mặt pháp lý, hết


14


thời hạn thuê, thuê lại, bên thuê, bên thuê lại phải trao trả lại QSDĐ cho bên cho
thuê, bên cho thuê lại. Hơn nữa, trong thời hạn thuê, thuê lại, họ không có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để lại thừa kế QSDĐ hay thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
Trong quan hệ thế chấp QSDĐ, NSDĐ đã đặt quan hệ của mình trong sự
kiểm soát của bên nhận thế chấp để đảm bảo thực hiện hợp đồng vay mượn tài

quyền sử dụng đất của chủ thể chuyển nhượng.
1.3. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển
QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của
mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả
cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ.
Xét về khía cạnh lịch sử, khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ
khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở
nước ta tại Hiến pháp 1980. Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư
nhân về đất đai, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay
vào đó là các thuật ngữ khác như: mua bán đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất
đai,… Điều này có nghĩa, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được
đặt vào mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nói cách
khác, sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái có
sau đóng vai trò như một sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn
dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển
nhượng QSDĐ. Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người
quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao
dịch. Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thế phải được thực hiện
theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do
Nhà nước quy định.


16


Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự
chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình


được, xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ cũng
như để đảm bảo hiệu quả của việc sử dụng đất, tránh hiện tượng đầu cơ đất hoặc
không khai thác hết tiềm năng của đất mà Nhà nước bắt buộc phải đưa ra các
điều kiện cụ thể như vậy.
Thứ hai, bên cạnh việc quy định các điều kiện nhất định cho chủ thể tham
gia chuyển nhượng, Nhà nước cũng quy định những điều kiện chuyển nhượng
khác nhau đối với từng loại đất. Những quy định như vậy phụ thuộc vào tầm
quan trọng khác nhau của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng
QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với
các loại đất khác; điều này xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này trong
quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản
xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
Thứ ba, không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia
chuyển nhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển
nhượng và người nhận chuyển nhượng phải có thực hiện những nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật, cụ thể là thuế thu nhập từ chuyển nhượng
QSDĐ và các khoản lệ phí liên quan trực tiếp khi thực hiện thủ tục chuyển
nhượng. Việc bắt buộc chủ thể tham gia thực hiện chuyển nhượng QSDĐ phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với người
chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời cũng đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ thể sử
dụng đất với lợi ích chung của Nhà nước.
2. Những vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Như đã khẳng định ở trên, chuyển nhượng QSDĐ là quan hệ chuyển
QSDĐ cơ bản, phổ biến nhất. Chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với điều kiện phát
triển của kinh tế thị trường và các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Nhà nước có thừa


việc đón đầu pháp luật để thực hiện những hành vi “lách luật” nhằm thu lợi bất
chính, gây thiệt hại nặng nề cho kinh tế quốc gia.