BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÒ THANH THỦY

PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TẠI HUYỆN QUỲNH NHAI, TỈNH SƠN LA
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

Hà Nội - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của Trường Đại học Luật Hà Nội.
Vậy, tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Trường Đại học Luật Hà Nội xem xét
để tôi được bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN

1.3.4. Cải cách hành chính ................................................................................................24
1.3.5. Hội nhập quốc tế ......................................................................................................26
1.4. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sử
dụng đất.......................................................................................................................... 26
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................31


Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ..........................32
ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH NHAI, TỈNH SƠN LA...........................................32
2.1. Thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ............................................ 32
2.1.1. Về chủ thể đăng ký quyền sử dụng đất....................................................................32
2.1.2. Nguyên tắc đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................32
2.1.3. Các quy định về các trường hợp phải đăng ký, trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử
dụng đất

.....................................................................................................................35

2.1.4. Quy định về tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký .....................................49
2.1.5 .Các quy định hệ quả pháp lý của đăng ký quyền sử dụng đất ..............................51
2.1.5.1. iá trị pháp lý của việc đăng ký ...................................................................51
2.1.5.2. iá trị pháp lý của thông tin được cung cấp .................................................52
2.2. Các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La ảnh
hưởng đến thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La .............................................................................................. 53
2.3. Tình hình thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La .............................................................................................. 56
2.3.1. Những kết quả đã đạt được trong việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La ...................................................56
2.3.2. Những khó khăn, vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện pháp luật về


1

BĐS

2

GCN

3

CNQSDĐ

Chữ viết đầy đủ
Bất động sản
iấy chứng nhận
iấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

5

UBND

Ủy ban nhân dân


hoạch, giao đất, cho thuê đất với các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất…
Thực tế nêu trên đã gây bức xúc cho người dân và các giao dịch “ngầm”
tiếp tục phát sinh. Từ đó, một mặt Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ các
diễn biến của thị trường bất động sản, không có đủ thông tin để giải quyết các
khiếu kiện về bất động sản, đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống
tham nhũng cũng như thất thu thuế. Mặt khác, người sử dụng đất không có đủ
chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.


2
Thông qua việc chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất và
thực tiễn thực hiện tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn la”, học viên muốn đi sâu
nghiên cứu những vấn đề lý luận của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở nước
ta, xem xét, đánh giá thực trạng của các quy định pháp luật hiện hành về đăng ký
quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La, trên cơ sở đó tìm ra
những bất cập, lý giải nguyên nhân và đề xuất giải pháp nhằm bảo đảm pháp luật
về đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, minh bạch, thuận lợi.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất được đề cập thường xuyên trong
nghiên cứu và giảng dạy về Nhà nước và pháp luật, đặc biệt là ngành Luật Kinh tế.
Thời gian qua đã có một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung
quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam, trong đó bao gồm cả nội
dung về đăng ký quyền sử dụng đất, đó là:
- “Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện” Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền năm 2001 (Cao học ViệtPháp khoá I, 1998-2001).
- “Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản” - Luận văn thạc sĩ luật
học của Nguyễn Ngọc Tú (Cao học Luật ĐHQ Hà Nội năm 2007).
- “Một số vấn đề về đăng ký bất động sản trong Luật Dân sự - Thực trạng
và phương hướng hoàn thiện” - Luận văn thạc sĩ luật học của Đặng Trường Sơn
(Cao học Luật Hà Nội năm 2008).

thực tiễn thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La, từ đó làm rõ những hạn chế, bất cập, đề xuất một số yêu
cầu, giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp
luật về đăng ký quyền sử dụng đất trong thực tiễn.
Đối tượng nghiên cứu: Các quy định và quan hệ pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất; thực tiễn thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu các quy định pháp luật về đăng ký quyền
sử dụng đất ở Việt Nam; nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về đăng ký quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.


4
4. Các câu hỏi nghiên cứu của luận văn
Để đạt được mục đích nghiên cứu trên, đề tài phải trả lời được các câu hỏi cụ
thể sau đây:
- Thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký sử dụng đất như thế nào? những ưu
điểm và hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật về đăng ký sử dụng hiện nay ra sao?
- Tính đặc thù của vùng miền ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về
đăng ký quyền sử dụng đất qua tình hình thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai,tỉnh Sơn La như thế nào?.
- Những hạn chế, bất cập, nguyên nhân của những hạn chế bất cập trong việc thực
hiện pháp luật về đăng ký sử dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La là do đâu?
- iải pháp để hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất? iải pháp
nào nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất tại
huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La để đảm bảo sự quản lý của Nhà nước và người sử
dụng đất?.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn

- Đề xuất giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất từ
thực tiễn thực hiện tại huyện Quỳnh Nhai.
7.Bố cục của đề tài
Ngoài p h ầ n m ở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn
gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng
đất ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.
Chương 3: Yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất.


6
Chƣơng 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất
1.1.1. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phẩm quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con
người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai. Trong mọi
lĩnh vực của đời sống xã hội, từ chính trị, kinh tế đến văn hóa, tinh thần, vai trò của
đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu ở Việt Nam. Toàn bộ vốn đất đai
trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Các tổ
chức cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tách rời quyền sở hữu,
được giao dịch trên thị trường, trở thành hàng hóa đặc biệt. Do đó, việc khai thác
đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất đai theo ý thích


có nêu: “ Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ Nhà nước đặt ra như: đăng ký kết hôn,
đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán… Những sự kiện ghi chép vào sổ là
không thể chối cãi được” (4).
Qua các định nghĩa nêu trên, học viên nhận thấy, dù “ đăng ký” được nhìn
nhận và định nghĩa khác nhau, song vẫn có thể tổng hợp nội hàm của khái niệm
đăng ký bao gồm các đặc điểm chủ yếu sau đây: (i) đăng ký là hành vi ghi vào sổ
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; (ii) đăng ký làm phát sinh quyền, nghĩa vụ
của người thực hiện đăng ký và (iii) những thông tin được ghi vào sổ của cơ quan
đăng ký có thẩm quyền là chứng cứ khách quan, không thể chối cãi.
Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay đang có nhiều cách hiểu khác
nhau. Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp):
“Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển
giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất” (5)
Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, quan hệ giữa nhà nước với người
(1) Từ điển Tiếng Việt ( 2005 ), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa,tr.323.
(2) Nguyễn Như Ý (Chủ biên), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa - Thông tin, Hà Nội,tr.601.
(3) Từ điển tiếng Việt (1994), Nxb Khoa học xã hội và Trung tâm Từ điển, Hà Nội, tr.284.
(4) Từ điển giải thích thuật ngữ hành chính (2002), Nxb Lao động, Hà Nội, tr.232.
(5) Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr.665.


8
sử dụng, quyền khai thác lợi ích từ đất của người sử dụng. TS. Lê Xuân Bá thì cho
rằng: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua
việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất
thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất
định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng(người) sử dụng đất,

sử dụng đất hoặc có thay đổi về hình thể thửa đất, hợp thửa, tách thửa (còn gọi là
đăng ký biến động ). Tùy thuộc vào từng trường hợp đăng ký mà kết quả của thủ
tục đăng ký quyền sử dụng đất là người sử dụng đất được cấp mới giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hoặc được chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh
dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tếxã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm
giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng
của đại đa số người dân. Luật Đất đai năm 2013 còn thiết lập sự bình đẳng trong
việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất giữa các nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút
đầu tư; quan tâm hơn đến việc đảm bảo quyền sử dụng đất người nghèo, đồng bào
dân tộc thiểu số. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể nhiều nội
dung, đặc biệt là các nội dung có liên quan đến quyền và lợi ích của người sử dụng
đất, như thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp

iấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật Đất đai năm
2013 hướng tới xây dựng một hệ thống cơ quan đăng ký tập trung và chuyên môn
hóa, theo đó, thay thế quy định cũ việc đăng ký được thực hiện tại ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn thì nay tập trung một đầu mối là văn phòng đăng ký đất
đai. Cơ quan này có trách nhiệm đăng ký cho người sử dụng và lưu giữ toàn bộ
thông tin về đất đai để quản lý chặt hồ sơ địa chính và cung cấp các thông tin này
khi có yêu cầu của người sử dụng đất hoặc tính toán nghĩa vụ tài chính của người
sử dụng đất theo yêu cầu của cơ quan thuế có thẩm quyền.
1.1.2. Các đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất
Để có được khái niệm chính xác, cũng như để hiểu rõ hơn bản chất của đăng
ký quyền sử dụng đất, người viết phân tích một số đặc điểm chủ yếu của đăng ký
quyền sử dụng đất như sau:

tại vị trí xác định. Trong thực tế có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không
thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.


11
Đăng ký quyền sử dụng đất phải đồng thời thực hiện cả hai việc: Vừa ghi vào
hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối
với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện
thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật.
Người sử dụng đất không những có quyền sử dụng đất mà phải có nghĩa vụ
đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, được thuê. Nếu người sử dụng
đất không thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất sẽ không thực hiện các quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, đăng ký quyền sử dụng đất là nội dung được quy định trong những
văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nguồn quan trọng nhất của nội dung này là
Luật Đất đai, tiếp theo là các Nghị định, Thông tư, quyết định của các cơ quan có
thẩm quyền.
Thứ tư, đăng ký quyền sử dụng đất là một hoạt động thường xuyên, liên tục ở
mọi nơi trong mọi thời kỳ. Hiện nay quá trình phát triển của kinh tế xã hội dẫn đến
sự biến động của đất đai diễn ra ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau
như giao đất, thuê đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất. Vì vậy, đăng ký quyền sử dụng đất phải được thực hiện thường
xuyên, liên tục để đảm bảo hồ sơ địa chính luôn được cập nhật thường xuyên, phản
ánh đúng hiện trạng sử dụng đất.
Thứ năm, đăng ký quyền sử dụng đất được tổ chức thực hiện theo đơn vị
hành chính từng xã, phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy hành chính nhà nước được tổ chức theo bốn cấp: Trung
ương, tỉnh (thành phố), huyện (quận), xã (thị trấn, phường). Cấp cơ sở xã, phường, thị
trấn là đầu mối tiếp xúc giữa Nhà nước và dân, thay mặt nhà nước quản lý toàn bộ đất

quan trọng không chỉ liên quan trực tiếp đến lợi ích của mỗi cá nhân, cộng đồng xã
hội mà còn ảnh hưởng lớn đến lợi ích của Nhà nước. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay nhận quyền
sử dụng đất hợp pháp từ các chủ thể khác đều được gọi là người sử dụng đất. Để quản
(7) Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2010), Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt
Nam - Thực trạng và một số vấn đề đặt ra, Hà Nội, tr.4.


13
lý hiệu quả việc sử dụng quỹ đất trên phạm vi cả nước, Nhà nước lập ra hệ thống cơ
quan quản lý nhà nước từ trung ương tới địa phương. Các cơ quan này trong phạm vi
chức năng, nhiệm vụ của mình có thẩm quyền thực hiện đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính, giúp Nhà nước nắm bắt được việc sử dụng từng thửa đất và công nhận quyền
sử dụng đất hợp pháp; đảm bảo cho đất đai được sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo
vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất
xung quanh.
Như vậy, việc thực hiện pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, thiết lập hồ sơ
địa chính cụ thể, chi tiết đối với từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các
nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê
đất… phân hạng, định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lí được tình hình đất đai
trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lí chặt chẽ mọi
biến động đất đai theo đúng pháp luật.
- Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất có quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng tới tất cả
các nội dung khác của hoạt động quản lí nhà nước đối với đất đai (8)
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định;
quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khi trao quyền sử dụng
cho người sử dụng đất, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai trên từng địa
phương và trong phạm vi cả nước. Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các

sản đến việc hỗ trợ hoạt động quản lý các nguồn tài nguyên và môi trường cũng
như giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đất đai, giải quyết khiếu kiện
đối với đất đai được nhanh chóng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất.
* Đối với chủ thể sử dụng đất
- Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất có mục tiêu bảo vệ quyền và lợi
ích chính đáng của chủ thể sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng không chỉ phục vụ vai
trò quản lý của Nhà nước, bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, mà còn
có ý nghĩa, vai trò quan trọng đối với chủ thể sử dụng đất. Sau khi thực hiện thủ


15
tục đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
chủ thể sử dụng đất được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất hợp pháp. Kể
từ thời điểm này họ được Nhà nước trao rất nhiều quyền để người sử dụng đất
có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên đất và được Nhà nước bảo vệ khi thực hiện
các quyền đó. Cùng với sự phát triển ngày càng nhanh chóng của các hoạt động
kinh tế - xã hội, quyền sử dụng đất ngày càng trở nên có giá. Các thửa đất không
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chưa hợp pháp này
phải gánh chịu một trong các hậu quả sau:
Một là, không thể thực hiện được các giao dịch dân sự.
Hai là, có thể thực hiện được các giao dịch dân sự “chui” với giá trị quyền sử
dụng đất thu được thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có cùng vị trí, cùng
loại đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nếu xảy ra tranh chấp thì họ phải
tự gánh chịu rủi ro, không được Nhà nước bảo vệ quyền lợi ( 9 ).
Ba là, không được bồi thường thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất.
* Đối với xã hội
Khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường cũng là lúc chính sách đất
đai bộc lộ toàn diện những khiếm khuyết, thiếu sót. Làm cho tính chất phức tạp

trình sử dụng đất vào trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để Nhà nước có thể quản lý đất đai một cách hiệu quả thì cần phải xây dựng
và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, pháp luật về đăng
ký quyền sử dụng đất phải đạt được cả hai mục tiêu:
Thứ nhất, thể hiện sự ghi nhận của Nhà nước về quyền sử dụng đất nhằm phục
vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật.
Thứ hai, cấp chứng thư pháp lý - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất có đủ điều kiện để họ thực hiện các quyền của người sử dụng đất
theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật khác.
Nếu pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất không được xây dựng và tổ chức
thực hiện thì trên thực tế không thể thực hiện được việc đăng ký quyền sử dụng đất, từ
đó, người sử dụng đất không thực hiện được các quyền và nghĩa vụ của mình.
1.2.2. Yêu cầu của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất
Hiến pháp năm 1980 ra đời đã làm thay đổi căn bản chế độ sở hữu đất đai ở
nước ta. Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai thay thế tất cả các hình thức sở
hữu khác. Đảng và Nhà nước ta trên cơ sở xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về


17
đất đai đã luôn quan tâm tới việc quản lý thống nhất vốn đất từ trung ương cho tới
từng địa phương. Việc xây dựng, kiện toàn hệ thống pháp luật đất đai nói chung cũng
như pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng không đơn thuần chỉ là xây
dựng, kiện toàn các hệ thống cơ quan quản lý đất đai mà quan trọng là nêu được các
nội dung quản lý, quy định chặt chẽ về mặt pháp lý các nội dung của nó. Do đó, việc
xây dựng và thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất cần đáp ứng được các
yêu cầu sau đây:
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lí. Đất
đai là tài nguyên quốc gia, quyền sử dụng được coi là một hàng hóa đặc biệt lưu
thông trên thị trường trong khuôn khổ các quy định của pháp luật.
Thứ hai, thể chế hoá đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách

lợi ích của người sử dụng đất, an toàn pháp lý, phòng ngừa và chia sẻ rủi ro. Các
quy định điều chỉnh việc đăng ký quyền sử dụng đất phải hiệu quả, cụ thể, chuẩn
xác, ổn định để bảo đảm an toàn cho các bên, chi phí thấp, khuyến khích việc
đăng ký đúng pháp luật.
Pháp luật quy định chung chung, không phù hợp thực tế sẽ dẫn đến tình
trạng suy diễn, áp đặt, tùy tiện, áp dụng không thống nhất khi điều chỉnh các
quan hệ liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất. Pháp luật phù hợp thực tế sẽ
ngăn chặn được tình trạng chuyển nhượng đất đai bừa bãi, sai mục đích hoặc kinh
doanh, mua bán, đầu cơ đất đai trái phép kiếm lời; ngăn ngừa tình trạng chuyển
nhượng “ngầm”, mua bán đất đai theo hình thức “trao tay” mà Nhà nước không
kiểm soát được; góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng
đất; nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường BĐS, giúp cho người sử
dụng đất nâng cao ý thức tuân thủ và chấp hành pháp luật đất đai, bởi lẽ, theo quy
định hiện hành, người sử dụng đất khi chuyển nhượng QSDĐ không theo đúng
pháp luật quy định sẽ không được nhà nước cấp

CNQSDĐ. Pháp luật về đăng

ký quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, rõ ràng thì người sử dụng đất sẽ
giảm các chi phí về thời gian, công sức, tiền bạc khi thực hiện việc đăng ký, các
giao dịch được thực hiện nhanh chóng, hiệu quả.
Pháp luật phải có những biện pháp phòng ngừa rủi ro khi thực hiện đăng
ký quyền sử dụng đất, bảo đảm có thể ứng phó được với những quan hệ đa dạng,
phức tạp trong việc phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường khi hội nhập kinh
tế quốc tế. Bảo đảm sự công bằng, bình đẳng trong giao dịch, trong việc chia sẻ
rủi ro giữa các bên, xây dựng cơ chế để bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất.