I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

TRA INH HUN

pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và
thực tiễn thi hành ở tỉnh quảng bình

LUN VN THAC S LUT HOC

HA NI - 2017


I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

TRA INH HUN

pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và
thực tiễn thi hành ở tỉnh quảng bình
Chuyờn ngnh: Lut Kinh t
Mó s: 60 38 01 07

LUN VN THAC S LUT HOC

Ngi hng dõn khoa ho c: TS. NG THI BICH LIấU

HA NI - 2017


LỜI CAM ĐOAN

1.2.
Khái niệm, đặc điểm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ...... 22
1.2.1. Khái niệm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất .......................... 22
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 24
1.3.
Nội dung của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ............... 24
1.4.
Những yếu tố tác động đến pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ..... 28
1.4.1. Nhƣ̃ng yế u tố mang tiń h chiń h tri ̣tác đô ̣ng đế n pháp luâ ̣t về
đấ u giá quyền sử dụng đất ................................................................. 28
1.4.2. Nhƣ̃ng yế u tố mang tính kinh tế - xã hội tác động đến pháp luật
về đấ u giá quyền sử dụng đất ............................................................ 31
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 34
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ THƢ̣C TIỄN THI HÀ NH PHÁP LUẬT VỀ
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỈ NH QUẢNG BÌNH
........35
2.1.
Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ................... 35
2.1.1. Các quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất ................... 35


2.1.2.
2.1.3.
2.1.4.
2.1.5.
2.1.6.

Quy đinh
̣ về chủ thể tham gia đấ u giá quyền sử dụng đất ................ 36

hƣớng xã hội chủ nghĩa ..................................................................... 73
3.1.2. Trình tự, thủ tục của đấu giá quyền sử dụng đất phải rõ ràng,
công khai, minh bạch; trong mối quan hệ với hoàn thiện tổng thể
pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan ............. 74
3.1.3. Phải xem xét đến hiệu quả quản lí nhà nƣớc , đồ ng thời khuyế n
khích thúc đẩy xã hội hóa mạnh mẽ hoạt động bán đấu giá tài
sản nói chung, đấ u giá quyền sử dụng đất nói riêng ......................... 74
3.1.4. Đảm bảo kế thƣ̀a , phát huy các quy định của pháp luật phù
hơ ̣p, tiế n bô ̣, đồ ng thời đáp ứng yêu cầu của quá trình chủ động
hội nhập kinh tế quốc tế .................................................................... 75


3.2.
3.2.1.
3.2.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ........ 76
Hoàn thiện pháp luật về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất ....... 76
Hoàn thiện các quy định của pháp luật về phƣơng th ức đấu giá
quyền sử dụng đất ............................................................................. 77
3.2.3. Hoàn thiện quy định vềngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất........ 78
3.2.4. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thành lập doanh
nghiê ̣p đấ u giá tài sản ........................................................................ 79
3.2.5. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về công chứng hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất dùng để bảo
đảm thƣ̣c hiê ̣n nghiã vu ̣ dân sƣ̣, kinh tế ............................................ 80
3.2.6. Hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm trong đấu giá quyền
sử dụng đất ........................................................................................ 81
3.2.7. Hoàn thiện các quy định của pháp luâ ̣t về xƣ̉ lý các vấ n đề phát
sinh trong đấ u giá quyền sử dụng đất ............................................... 81

Diễn giải

1

CNH, HĐH

Công nghiê ̣p hóa, hiê ̣n đa ̣i hóa

2

HĐND

Hô ̣i đồ ng nhân dân

3

THPL

Thi hành pháp luâ ̣t

4

QSDĐ

Quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t

5

QPPL


ách, pháp luật về đất đai

trong thời k ỳ đầ y ma ̣nh CNH , HĐH đấ t nƣớc đã khẳ ng đinh
“…Đất đai là
̣
tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá
đặc biệt” [20, tr.61].
Do tính chất đặc biệt của QSDĐ nhƣ vậy nên thị trƣờng bất động sản
nói chung, thị trƣờng đất đai nói riêng có cơ chế vận hành khác biệt với các
thị trƣờng khác và thể hiện qua các hình thức khác nhau. Văn kiê ̣n Đa ̣i hô ̣i đa ̣i
biể u toàn quốc lần thứ X đã nêu:
Phát triển thị trƣờng bất động sản , bao gồ m quyề n sƣ̉ du ̣ng
đấ t và bấ t đô ̣ng sản gắ n kiề n với đấ t : bảo đảm quyền sử dụng đất
chuyể n thành hàng hóa mô ̣t cách thuâ ̣n lơ ̣i

, làm cho đất đai trở

thành nguồ n vố n cho phát triể n , thị trƣờng bất động sản trong nƣớc
có sức cạnh tranh so với thị trƣờng khu vực, có sức hấp dẫn các nhà
đầ u tƣ [18, tr.81] và Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất , đấ u
thầ u dƣ̣ án có sƣ̉ dụng đất [18, tr.86].
Ở nƣớc ta, để thể chế hóa các chủ trƣơng của Đảng về đấu giá QSDĐ,
Nhà nƣớc đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để điều chỉnh trong hoạt động
này nhƣ: Bộ luật Dân sự năm 2005, năm 2015; Luật Đất đai năm 2003, năm

1


2013; Luật Thƣơng mại năm 2005; Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18


2


giá QSDĐ ngày càng trở nên cấp thiết qua từng năm. Do đó viê ̣c nghiên cứu
pháp luật về đấ u giá QSDĐ với những quy định của pháp luật hiện hành là
vấn đề cần thiết.
Cho đến nay, nghiên cƣ́u về vấn đề này đã đƣợc đề cập đến nhiều trong
các giáo trình của các trƣờng đại học, cao đẳng, trung cấp phục vụ cho công
tác giảng dạy và trong các công trình nghiên cứu khoa học, luận án tiến sĩ,
luận văn thạc sĩ và các bài viết đăng trên các tạp chí chuyên ngành.
2.1. Các công trình đã nghiên cứu:
Cuố n “Giáo trình Luật Dân sự Viê ̣t Nam” của Trƣờng Đại học Luật Hà
Nô ̣i, do PGS.TS Đinh Văn Thanh và Ths . Nguyễn Minh Tuấ n chủ biên , Nxb
Công an nhân dân xuấ t bản năm 2007, trong đó đã nêu lên khái niê ̣m bán đấ u
giá tài sản; các loại chủ thể bán đấu giá tài sản; quyề n và nghiã vu ̣ của các chủ
thể bán đấu giá tài sản; quá trình bán đấu giá tài sản.
Cuố n “Hoàn thiê ̣n cơ chế điề u chỉnh pháp luật đấ t đai ở Viê ̣t Nam”
của TS . Nguyễn Cảnh Quý do Nxb Tƣ pháp xuấ t bản năm

,

2010, đã nghiên

cƣ́u nhƣ̃ng vấ n đề về lý luâ ̣n v ề cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai , trong đó
tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đƣa các các quy định của pháp luật
đấ t đai vào trong thƣ̣c tế cuô ̣c số ng thông qua các hiǹ h thƣ́c

thƣ̣c hiê ̣n pháp


pháp luật và thƣ̣c hiê ̣n pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ nêu trên còn có các công
trình nghiên cứu sau:
Luâ ̣n văn tha ̣c si ̃ Luâ ̣t ho ̣c với đề tài “Bán đấ u giá quyề n sử dụng đấ t
trên đi ̣a bàn thành phố Hà Nội” của Ths . Nguyễn Vĩnh Diện; cuố n “Giáo
trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật” của Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, do
GS.TS Lê Minh Tâm chủ biên, Nxb Công an nhân dân xuấ t bản năm 2008; bài
viế t “Lý luận và thực tiễn về đấ u giá quyề n sử dụng đấ t” của Ths. Nguyễn Thi ̣
Nga đăng trên Ta ̣p chí Luâ ̣t ho ̣c của Trƣờng Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t H à Nội số 5/2004;
bài viết “Vấ n đề đấ u giá quyề n sử dụng đấ t để thực hiê ̣n nghiã vụ” của tác giả
Lƣu Quố c Thái đăng trên Ta ̣p chí Khoa ho ̣c pháp lý , số tháng 4/2003; bài viết
“Bấ t cập trong thực hiê ̣n pháp luật về đấ u giá quyề n sử dụng đấ t”

của Ths.

Trầ n Tiế n Hải đăng trên Ta ̣p chí Dân chủ và Pháp luật, số 12/2013. Đây là các
tài liệu tham khảo quan trọng có liên quan tới đề tài luậnvăn.
2.2. Một số nhận xét, đánh giá về các công trình đã nghiên cứu
Nghiên cƣ́u các công triǹ h nói trên cho thấ y , các cuốn sách, bài viết, đề

4


tài, luâ ̣n án tiế n si ̃ , luâ ̣n văn tha ̣c si ̃ cơ bản tâ ̣p trung nghiên cƣ́u các vấ n đề :
Lý luận về QSDĐ để làm rõ khái niệm, đă ̣c điể m, bản chất của QSDĐ; nghiên
cƣ́u nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n và thƣ̣c tiễn pháp luâ ̣t về bán đấ u giá tài sản ; đánh
giá các QPPL về bán đấu giá tài sản hiện hành , nhấ t là nhƣ̃ng quy đinh
̣ còn
mâu thuẫn , chồ ng chéo , chƣa phù hơ ̣p với thƣ̣c tiễn ; phân tích, đánh giá các
quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t hiê ̣n hành có nhƣ̃ng nô ̣i dung phù hơ ̣p , chƣa phù hơ ̣p,

̣ của
pháp luật về đấu giá QSDĐ , nhấ t là tƣ̀ sau khi Luâ ̣t Đấ t đai n ăm 2013 đƣơ ̣c
ban hành.
Thứ ba, nghiên cƣ́u, đánh giá làm rõ thƣ̣c tiễn thi hành pháp luật về đấ u
giá QSDĐ ở tỉnh Quảng Bình . Trong đó , tâ ̣p trung phân tích , đánh giá nhƣ̃ng
kế t quả đa ̣t đƣơ ̣c , nhƣ̃ng khó khăn, vƣớng mắ c trong quá trình THPL về đấ u
giá QSDĐ trên điạ bàn tin
̉ h Quảng Bình.
Thứ tư, nghiên cƣ́u đề xuấ t các giải pháp hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t về

đấ u

giá QSDĐ ở Việt Nam nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đấu giá
QSDĐ trên địa bàn tỉnh Quảng Bình nói riêng và cả nƣớc nói chung.
Tóm la ̣i, trên cơ sở pha ̣m vi nghiên cƣ́u, đánh giá kế t đa ̣t đƣơ ̣c và nhƣ̃ng
vấ n đề chƣa nghiên cƣ́u của các công triǹ h tham khảo có thể thấ y

, Đề tài

“Pháp luật về đấu giá QSDĐ và thực tiễn thi hành ở tỉnh Quảng Bình ” là
một công trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu trên cơ sở những quy định của
pháp luật hiện hành và độc lập với các công trình nghiên cứu khoa học khác.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Đề tài luâ ̣n văn nhằm làm sáng tỏ hơn những vấn đề lý luận về đấu giá
QSDĐ và pháp luật về đấ u giá QSDĐ. Đồng thời, đánh giá thực tiễn THPL về
đấ u giá QSDĐ trên điạ bàn tin̉ h Quảng Biǹ h để chỉ ra những kết quả đã đạt
đƣợc cũng nhƣ những vấn đề còn tồ n ta ̣i, hạn chế, bất cập và những nguyên
nhân của tình trạng đó. Trên cơ sở đó, đƣa ra định hƣớng và đề xuất một số
giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về bán đấu giá QSDĐ ở

̀ h.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Do giới ha ̣n trong khuôn khổ

của luận văn thạc s ĩ, tác giả xác định

phạm vi nghiên cứu nhƣ sau:
Về nô ̣i dung nghiên cƣ́u:
- Nghiên cƣ́u làm rõ hơn mô ̣t số vấ n đề lý luâ ̣n cơ bản về đấ u giá
QSDĐ và pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ.
- Nghiên cƣ́u thƣ̣c tra ̣ng các quy đinh
̣ của pháp luật về đấu giá QSDĐ.
- Nghiên cƣ́u, đánh giá thƣ̣c tiễn THPL về đấ u giá QSDĐ ở tỉnh Quảng
Bình trong thời gian qua.
- Nghiên cƣ́u đề xuấ t các giải pháp hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t về đấ u giá
QSDĐ ở Viê ̣t Nam trong thời gian tới.
Về mặt thời gian: Nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến

7


đấ u giá QSDĐ tƣ̀ khi Luâ ̣t Đấ t đai năm 2003 có hiê ̣u lƣ̣c pháp luâ ̣t, nhấ t là sau
khi Luâ ̣t Đấ t đai năm 2013 đƣơ ̣c ban hành đế n nay.
Về mặt không gian: Nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam
hiện hành về đấ u giá QSDĐ qua thƣ̣c tiễn thi hành trên điạ bàn tin̉ h Quảng Biǹ . h
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luâ ̣n văn đƣơ ̣c nghiên cƣ́u dƣ̣a trên cơ sở phép duy vâ ̣t biê ̣n chƣ́ng, duy
vâ ̣t lich
̣ sƣ̉ kế t hơ ̣p với các phƣơng pháp nghiên cƣ́u truyề n thố ng để làm rõ
hơn những nội dung cơ bản, chủ yếu của pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ, trong đó:

Ý nghĩa thực tiễn: Ở mức độ nhất định, kết quả nghiên cứu của luận văn
góp phần nâng cao nhận thức , hiê ̣u lƣ̣c, hiê ̣u quả trong thƣ̣c hiê ̣n pháp luâ ̣t về
đấ u giá QSDĐ trên thƣ̣c tiễn . Giúp cho nhà quản lý , ngƣời tham gia đấ u giá
QSDĐ, các tổ chức thực hiện việc đấ u giá QSDĐ, ngƣời có QSDĐ đem ra đấ u
giá có những kiến thức cần thiết khi họ xác lập và thực hiện viê ̣

c đấ u giá

QSDĐ. Đồng thời, có thể làm tài liệu tham khảo trong thƣ̣c hiê ̣n chủ trƣơng xã
hô ̣i hóa hoa ̣t đô ̣ng bán đấ u giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng.
8. Kết cấu của luận văn
Luâ ̣n văn ngoài Lời cam đoan, Mục lục, Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục
tài liệu tham khảo, bố cu ̣c của Luâ ̣n văn đƣơ ̣cchia thành 3 chƣơng nhƣ sau:
- Chương 1: Nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n cơ bản về đấ u giá QSDĐ và pháp
luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ.
- Chương 2: Thƣ̣c tra ̣ng pháp luâ ̣t về đ ấu giá QSDĐ và thực tiễn thi
hành pháp luật về đấu giá QSDĐ ở tỉnh Quảng Bình.
- Chương 3: Đinh
̣ hƣớng các g iải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá
QSDĐ và giải pháp nâng cao hiê ̣u quả thƣ̣c hiê ̣n pháp luật về đấu giá QSDĐ.

9


Chƣơng 1
NHƢ̃ NG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm đấ u giá quyền sử dụng đấ t


tục được quy định tại Quy chế này; người trả giá cao nhấ t và ít nhấ t bằng giá
khởi điểm là người được mua tài sản bán đấ u giá” [Đ.2]
Theo Luâ ̣t Đấ u giá năm 2016: “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài
sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và
thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49
của Luật này” [41, Đ.5]
Nhƣ vâ ỵ , dƣới nhiề u góc đô ̣ , tài liệu , văn bản pháp luâ ̣t đã xác đinh
̣ ,
đƣa ra các khái niê ̣m khác nhau song về bản chấ t của bán đấu giá tài sản là
không thay đổ i . Hoạt động bán đấ u giá tài sản chỉ xuấ t hiê ̣n khi tài sản đƣa
ra bán đấ u giá đƣơ ̣c nhiề u ngƣời quan tâm và tham gia , tƣ̀ đó mới xuấ t hiê ̣n
sƣ̣ ca ̣nh tranh giƣ̃a nhƣ̃ng ngƣời mua với nhau về giá bán tài sản , kế t quả đấ u
giá tài sản là ngƣời có tài sản sẽ bán đƣơ ̣c tài sản với giá cao

nhấ t , ngoài

mong muố n của họ (trong trƣờng hơ ̣p đấ u giá lên ). Quá trình đấu giá tài sản
đƣơ ̣c thƣ̣c hiê ̣n theo theo mô ̣t nguyên tắ c

, trình tự nhất định đảm bảo cho

viê ̣c đấ u giá đƣợc công khai , minh ba ̣ch , chính xác . Nhƣ vâ ̣y , có thể nói về
bản chất bán tài sản theo hình thức đấu giá tƣơng tƣ̣ nhƣ các hình thức bán
tài sản khác. Tuy nhiên , giƣ̃a bán tài sản theo hình thức đấu giá với bán tài
sản theo các hình thức thông thƣờng có một số khác biệt :
Về xác định giá tài sản: Bán tài sản thông qua đấu giá , ngƣời bán đinh
̣
ra giá khởi điểm, những ngƣời mua có nghiã vu ̣ trả giá và ngƣời mua đƣơ ̣c tài
sản là trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi đi ểm; đố i với bán tài sản thông

sản đặc biệt. Điều đó đã đƣợc khẳng định tại Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp năm
2013 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” [30]. Quyền sử dụng đất là một
quyền tài sản, mà theo quy định của Bộ luật Dân sự “Quyề n tài sản là quyề n
trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự”

và

“Quyề n sử dụng là quyề n khai thác công dụng , hưởng hoa lợi , lợi tức từ tài
sản”. Thông thƣờng trong quan hê ̣ dân sƣ̣ , chủ sở hữu tài sản có quyền tự
thƣ̣c hiê ̣n đầ y đủ quyề n năng của mình thông qua nhiề u hình thƣ́c khác nhau
nhƣ bán , cho mƣơ ̣n, tă ̣ng cho, cho thuê, thế chấ p v.v… phù hợp với quy định
của pháp luật. Đối với đấ t đai, QSDĐ là quyề n mà N hà nƣớc giao cho ngƣời
sƣ̉ du ̣ng đấ t và đây là mô ̣t quyề n đă ̣c biê ̣t , vì quyền này đƣợc xem là một loại
tài sản, là tài sản đă ̣c biê ̣t so với các loa ̣i tài sản khác.
Từ nhận thức trên nhiều khía cạnh nêu trên , có thể đƣa ra khái quát :
Đấu giá QSDĐ là một hình thức mua , bán tài sản đặc biệt , công khai, trên cơ
sở thỏa thuâ ̣n giƣ̃a mô ̣t bên là hô ̣ gia đ ình, cá nhân , tổ chƣ́c có QSDĐ hoă ̣c
cơ quan đa ̣i diê ̣n cho N hà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu đất đai với một bên

12


là tổ chức , cá nhân có nhu cầu sử dụng đất . Kế t quả , ngƣời có đƣơ ̣c QSDĐ
phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá theo một trình tự thủ tục nhất định ;
ngƣời trả giá cao nhấ t và it́ nhấ t bằ ng giá khởi điể m là trúng đấu giá và đƣơ ̣c
công nhâ ̣n QSDĐ.
1.1.2. Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhấ t, đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán tài sản đặc biệt
Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấ p hành Trung ƣơng Đảng khóa IX

đă ̣c biê ̣t bởi trong tƣ̀ng phiên đấ u giá phải có tố i thiể u tƣ̀ h

ai ngƣời trở lên ,

nghĩa là trong đấu giá QSDĐ phải có nhiều chủ thể tham gia và những chủ thể
tham gia đấ u giá phải ca ̣nh tranh mô ̣t cách công khai , liên tu ̣c cho đế n khi xác
đinh
̣ đƣơ ̣c ngƣời trả giá cao nhấ t là ngƣời trúng đấ u giá.
Bên ca ̣nh đó , trong đấ u giá QSDĐ tiń h công khai thƣờng đƣơ ̣c thƣ̣c
hiê ̣n mô ̣t cách triê ̣t để . Tấ t cả mo ̣i thông tin liên quan đế n cuô ̣c đấ u giá QSDĐ
đều phải đƣợc công khai , minh ba ̣ch, rõ ràng. Các thƣ̉a đấ t đấ u giá đề u đƣơ ̣c
niêm yế t , thông báo công khai trƣớc khi tổ chƣ́c đấ u giá , nhƣ̃ng ngƣời tham
gia đấ u giá đề u đƣơ ̣c ta ̣o điề u kiê ̣n thuâ ̣n lơ ̣i để xem xét trƣớc khi tổ chƣ́c đấ u
giá. Về cách thƣ́c , thời gian, điạ điể m tổ chƣ́c phiên đấ u giá đƣơ ̣c thông báo
công khai rô ̣ng raĩ bằ ng nhiề u hiǹ h thƣ́c. Trình tự thực hiện có sự chứng kiến ,
giám sát của tất cả mọi ngƣời tham gia đấu giá , khi cầ n thiế t có sƣ̣ tham gia
của một số cơ quan

có thẩm quyền (Sở Tƣ pháp , Sở Tài nguyên và Môi

trƣờng, Sở Tài chính ). Mọi diễn biế n của cuô ̣c đấ u giá đề u đƣơ ̣c thƣ̣c hiê ̣n
mô ̣t cách công khai, liên tu ̣c.
Thứ hai , đấu giá QSDĐ là hoạt động vừa mang tính chất dân sự thương mại, vừa mang tính chất hành chính
Xét về mặt hình thức , đấ u giá Q SDĐ tuân thủ tấ t cả quy đinh
̣ về trình
tƣ̣, thủ tục của mô ̣t cuô ̣c mua bán tài sản . Các bên thiết lập một quan hệ nhằm
hƣớng tới mu ̣c đích đó là lơ ̣i ích vâ ̣t chấ t tƣ̀ quan hê ̣ tài sản và trong đó các
bên đề u hƣớng đế n “lơ ̣i nhuâ ̣n”, ngƣời có QSDĐ đem ra đấ u giá thì mong
muố n đƣơ ̣c bán giá cao , ngƣời có nhu cầ u mua QSDĐ thì mong muố n mua
với giá thấ p.

Thứ ba, người trúng đấ u giá QSDĐ phải là người trả giá cao nhất
Trong quan hê ̣ mua bán tài sản thông thƣờng , ngƣời bán đƣa ra giá bán
đố i với tài sản, ngƣời mua xem xét và trả giá . Giá bán có thể bằng và thấp hơn
giá đƣợc đƣa ra ban đầu. Tuy nhiên, đôi lúc ngƣời trả giá cao nhấ t (nhƣng vẫn
ở dƣới mƣ́c giá do ngƣời bán đƣa ra ) chƣa hẳ n là đã mua đƣơ ̣c tài sản , do ta ̣i
thời điể m đó ngƣời bán tài sản nghỉ rằ ng sẽ có ngƣời trả giá cao hơn, vì vậy
họ không bán , cuố i cùng phải bán với giá thấp hơn so với giá của ngƣời ban
đầ u đã trả, vì không có ai trả giá cao hơn nữa.
Trong đấ u giá tài sản , có hai phƣơng thức là đấu

giá lên và đặt giá

xuố ng. Đấu giá lê n là trong cuô ̣c đấ u giá Đấu giá viên nêu giá khởi điểm ,
sau đó khách hàng tham gia trả giá theo phƣơng thƣ́c giá trả phải

cao hơn

giá khởi điểm , giá trả lầ n sau phải cao hơn giá lầ n trƣớc . Viê ̣c nâng giá có

15


thể bằ ng lời nói hoă ̣c bỏ phiế u kiń . Ngƣời trả giá cao nhấ t và it́ nhấ t bằ ng giá
khởi điể m là ngƣời mua đƣơ ̣c tài sản . Còn đặt giá xuố ng là trong cuô ̣c đấ u
giá, Đấu giá viên nêu giá khởi điểm cao nhất , sau đó ha ̣ dầ n cho tới khi có
ngƣời đồ ng ý mua tài sản.
Đối với đấu giá QSDĐ, trƣớc khi Luâ ̣t Đấ u giá tài sản năm 2016 ra đời
thì đấu giá QSDĐ áp dụng phƣơng thức đấ u giá lên , tƣ̀ ngày 01/7/2017 (thời
điể m Luâ ̣t Đấ u giá tài sản năm


mô ̣t trin
̀ h tƣ̣, thủ tục hết sức chặt chẽ đảm bảo lơ ̣i ić h của các bên trong quan
hê ̣ đấ u giá QSDĐ và quá trình sử dụng đất.
Đối với tổ chƣ́c thƣ̣c hiê ̣n hoa ̣t đô ̣ng đấ u giá QSDĐ , pháp luật quy định
cụ thể về trình tự, thủ tục cho quá trình tổ chức đấu giá từ khi trƣớc thời điểm
tổ chƣ́c đấ u giá đế n trong quá triǹ h tổ chƣ́c đấ u giá và sau khi kế t

thúc đấu

giá. Trong đó , có những thủ tục đƣợc quy định bằng thủ tục hành chính bao
gồ m cơ quan thu ̣ lý giải quyế t , thành phần hồ sơ, thời gian giải quyế t , kế t quả
giải quyế t, phí, lê ̣ phi.́ Trên cơ sở thủ tu ̣c hành chiń h thì cơ quan thực hiện thủ
tục hành chính không đƣợc đặt ra , thu thêm thành phầ n hồ sơ , kéo dài thời
gian giải quyế t, thu quá số tiề n đƣơ ̣c pháp luâ ̣t quy đinh.
̣
Đối với ngƣời có QSDĐ đem ra đấu giá

:“được quyề n quy đi ̣nh , xét

mức giá khởi điểm, bước giá, xác nhận kết quả trúng đấu giá” [25, tr.25].
Đối với ngƣời tham gia đấu giá QSDĐ , họ phải có nghĩa vụ chấp hành
nghiêm túc quy chế đấ u giá. Nế u trúng đấ u giá, phải nộp tiền sử dụng đất, làm
các thủ tục pháp lý để nhận QSDĐ ; có nghĩa vụ sử dụng đất đúng diện tích ,
mục đích, thời ha ̣n và tuân thủ quy hoa ̣ch do cơ quan có thẩ m quyề n phê duyê. ̣t
1.1.3. Phân loa ̣i và một số đặc thù trong đấ u giá quyền sử dụng đất
Trong đấ u giá QSDĐ có nhiề u cách để phân loa ̣i khác nhau:
Phân loa ̣i theo phƣơng thƣ́c đấ u giá thì có đấ u giá QSDĐ bằ ng cách trả
giá lên và đấu giá QSDĐ bằng cách đặt giá xuống.
Phân loa ̣i theo hình thƣ́c đấ u giá thì có đấ u giá QSDĐ bằ ng hình thƣ́c
trƣ̣c tiế p và đấ u giá QSDĐ bằ ng hình thƣ́c gián tiế p.

là bên phải thi hành án.
Về xác đi ̣nh giá khởi điểm : Đấu giá QSDĐ để tạo nguồn thu cho ngân
sách nhà nƣớc và đấu giá QSDĐ để thƣ̣c hiê ̣n các dƣ̣ án đầ u tƣ thì viê ̣c xác
đinh
̣ giá khởi điể m do cơ quan có thẩ m quyề n của Nhà nƣớc xác đinh
̣

(Hô ̣i

đồ ng đinh
̣ giá ), còn đấu giá QSDĐ để thực hiện nghĩa vụ thi hành án dân sự
thì việc xác định giá khởi điể m trƣớc hế t do hai bên đƣơng sƣ̣ (bên đƣơ ̣c thi
hành án và bên phải thi hành án ) thỏa thuận trƣớc sự chứng kiến của Chấp
hành viên, trong trƣờng hơ ̣p nế u không tƣ̣ thỏa thuâ ̣n thì Chấ p hành viên sẽ
thố ng nhấ t với bên phải thi hành án thuê một tổ chức định giá độc lập hoặc
tham khảo ý kiế n của các cơ quan chuyên môn để quyế t đinh
̣ giá.
Về khoản tài chính thu được từ kế t quả đấ u giá QSDĐ : Đấu giá QSDĐ
để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc và đấ u giá QSDĐ để thƣ̣c hiê ̣n các

18