Header Page 1 of 258.

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

TRẦN TIẾN HẢI

THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT
ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015

Footer Page 1 of 258.


Header Page 2 of 258.

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

TRẦN TIẾN HẢI

THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT
ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY

Chuyên ngành : Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật
Mã số

: 62 38 01 01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN

MỞ ĐẦU

TỚI ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

1.1.
1.2.
1.3

Các công trình nghiên cứu trong nước
Các công trình nghiên cứu của nước ngoài
Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên
quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và
những vấn đề tiếp tục nghiên cứu trong luận án
Chương 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ

7
16
18

23

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.

Khái niệm, đặc điểm, hình thức, vai trò thực hiện pháp luật về
đấu giá quyền sử dụng đất

106
116

VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

4.1
4.2

Các quan điểm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

KẾT LUẬN
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN
QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Footer Page 4 of 258.

116
127
155
157
158
167


Header Page 5 of 258.


Quyền sử dụng đất

THPL

Thực hiện pháp luật

UBND

Uỷ ban nhân dân


Header Page 6 of 258.

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho
con người, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Có thể nói, đất đai vừa là xuất
phát điểm vừa là yếu tố cơ bản của đời sống con người, của các sinh vật trên
trái đất và quá trình sản xuất của xã hội. Nói về vai trò của đất đai C.Mác viết:
“Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều
kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông
lâm nghiệp” [61, tr.248].
Ở nước ta “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý” [73, tr.12]. Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư,

diện, đầy đủ và có hệ thống về vấn đề này. Có thể nói hiện nay, chỉ mới có
một số bài nghiên cứu, luận văn tốt nghiệp chuyên ngành luật đề cập đến pháp
luật về ĐGQSDĐ, hoạt động về ĐGQSDĐ, nhưng chỉ ở mức độ sơ lược, chỉ
dừng lại một vài khía cạnh có liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ.
Quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua đã đạt
những kết quả nhất định. Các tổ chức có chức năng bán đấu giá được củng cố,
kiện toàn; trình tự, thủ tục ĐGQSDĐ được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng
nên hạn chế phần nào tình trạng thông đồng, dìm giá, ép giá. Từng bước xây
dựng được đội ngũ đấu giá viên có đủ trình độ, năng lực để thực hiện nhiệm vụ.
Sự phối hợp giữa các cơ quan, ban, ngành trong THPL về ĐGQSDĐ được nhịp
nhàng hơn. ĐGQSDĐ đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương góp
phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội.
Tuy nhiên, THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua vẫn còn
bộc lộ một số hạn chế, yếu kém như: tình trạng thông đồng, dìm giá vẫn còn
xảy ra; các tranh chấp liên quan đến hoạt động ĐGQSDĐ vẫn còn tồn tại, gây
thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, của tập thể và cá nhân liên quan; sự phối
hợp giữa các cơ quan, đơn vị như Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường,
Trung tâm Phát triển quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản và UBND
cấp huyện chưa nhịp nhàng, đồng bộ, vẫn còn tình trạng buông lỏng trong quản
lý của các cơ quan QLNN có thẩm quyền đối với tổ chức bán đấu giá chuyên
nghiệp. Hoạt động thanh tra, kiểm tra chưa được thường xuyên, có khi chưa
thực hiện nghiêm túc, vẫn còn nể nang, né tránh; việc hướng dẫn triển khai

Footer Page 7 of 258.


Header Page 8 of 258.

3




Header Page 9 of 258.

4

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận án là quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở
các tỉnh Bắc Trung Bộ (các tỉnh Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình,
Quảng Trị, Thừa Thiên Huế)
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là vấn đề rất rộng và
phức tạp, có thể nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau.
Luận án chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề dưới góc độ khoa học lý luận và
lịch sử nhà nước và pháp luật. Trong quá trình nghiên cứu, tập trung vào các nội
dung cơ bản của THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB từ năm 2010 đến nay. Khi
đánh giá thực trạng chỉ khảo sát những vấn đề điển hình của THPL về ĐGQSDĐ
ở các tỉnh BTB như tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên, kết quả
ĐGQSDĐ để làm cơ sở luận giải các vấn đề, đồng thời đưa ra những giải pháp
phù hợp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lý luận
Luận án được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin,
Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về
Nhà nước và pháp luật về THPL nói chung, THPL trong ĐGQSDĐ nói riêng.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phép duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử kết hợp các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, tổng hợp, so sánh,
phương pháp lịch sử cụ thể và sử dụng kết quả điều tra xã hội học để phân tích

Có thể nói Luận án đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu và đã
kết hợp, sử dụng linh hoạt các phương pháp trong các chương để giải quyết
các vấn đề trong Luận án một cách khách quan toàn diện.
5. Những đóng góp về khoa học của luận án
Dưới góc độ lý luận chung về Nhà nước và pháp luật, Luận án là công
trình đầu tiên nghiên cứu một cách tương đối có hệ thống THPL về ĐGQSDĐ
ở các tỉnh BTB Việt Nam. Luận án có những đóng góp về mặt khoa học đó là:
Thứ nhất, luận án đã làm rõ khái niệm, đặc điểm về ĐGQSDĐ. Đặc
biệt, luận án đã nêu được vai trò ĐGQSDĐ đối với quá trình phát triển kinh tế
- xã hội; phân tích làm rõ các chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo
THPL về ĐGQSDĐ; phân tích làm rõ việc THPL về bán đấu giá đất đai, tài
sản một số nước trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào
THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung các tỉnh BTB nói riêng. Đây là cơ sở

Footer Page 10 of 258.


Header Page 11 of 258.

6

lý luận để nâng cao nhận thức về THPL trong ĐGQSDĐ; làm căn cứ để phân
tích, đánh giá THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.
Thứ hai, luận án nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách hệ thống thực
trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, nêu lên những kết quả đạt được,
những hạn chế yếu kém; nguyên nhân của những kết quả đạt được và những
hạn chế yếu kém. Từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phải nâng cao chất
lượng THPL về ĐGQSDĐ. Đây là cơ sở thực tiễn để đưa ra các giải pháp về
THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB hiện nay.
Thứ ba, luận án nêu lên được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có


Chương 1
TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI
ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ
1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC

1.1.1. Các công trình nghiên cứu có liên quan tới pháp luật về đấu
giá quyền sử dụng đất
Các công trình nghiên cứu liên quan tới pháp luật về ĐGQSDĐ trong
thời gian qua khá nhiều, có thể kể đến các công trình sau:
- Về sách có cuốn: “Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam” do Đinh Văn
Thanh và Nguyễn Minh Tuấn chủ biên [85], trong đó tại Chương VII, Phần
IV với tiêu đề: “Bán đấu giá tài sản” đã nêu lên khái niệm bán đấu giá tài sản;
các loại chủ thể bán đấu giá tài sản; quyền và nghĩa vụ của chủ thể bán đấu
giá tài sản; quá trình bán đấu giá tài sản; hợp đồng bán đấu giá tài sản và
khoản tiền đặt trước. Đây là những vấn đề lý luận quan trọng làm cơ sở cho
việc THPL về ĐGQSDĐ.
Cuốn "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" của
Nguyễn Cảnh Quý [75], đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế
điều chỉnh pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều
chỉnh pháp luật đất đai. Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để
đưa các quy định của pháp luật đất đai trên các văn bản QPPL vào trong thực
tế cuộc sống thông qua các hình thức THPL như tuân thủ pháp luật đất đai, sử
dụng pháp luật đất đai, chấp hành pháp luật đất đai và áp dụng pháp luật đất
đai. Trên cơ sở thực trạng cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam, tác
giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các yếu tố cấu thành nên cơ chế
điều chỉnh pháp luật đất đai, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai.
Sách chuyên khảo: "Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam từ lý thuyết
đến thực tiễn" của Nguyễn Văn Sửu [78], đã phân tích quá trình đổi mới chính

chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển kinh tế thị trường, thị
trường QSDĐ và thị trường bất động sản. Từ vấn đề lý luận, tác giả đánh giá
thực trạng pháp luật về ĐGQSDĐ, phát hiện ra các thiếu sót, bất cập của pháp
luật về ĐGQSDĐ và làm rõ được thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ, trên cơ sở
đó, đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở
Việt Nam hiện nay.
- Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản do Bộ Tư
pháp tổ chức [10]. Các bài viết trong tài liệu đã phân tích về cơ chế tài chính
đối với hoạt động bán đấu giá tài sản; việc xác định giá khởi điểm tài sản Nhà
nước bán đấu giá; pháp luật về bán đấu giá tài sản thi hành án; những khó khăn
vướng mắc và những kiến nghị đề xuất trong bán đấu giá tài sản thi hành án.
- Trên tạp chí cũng có nhiều bài viết liên quan tới pháp luật về
ĐGQSDĐ. Trong số đó phải kể đến một số bài như: “Những bất cập trong các
quy định về bán đấu giá tài sản" của Nguyễn Văn Phương [66]. Bài viết đã
nghiên cứu những vấn đề lý luận và phân tích đánh giá một số hạn chế bất cập
của pháp luật về bán đấu giá tài sản như trong quy định về người được tham
gia đấu giá, về mức tiền đặt trước, về chế tài áp dụng đối với người mua được
tài sản bỏ cuộc, điều kiện bán đấu giá tài sản đối với doanh nghiệp từ đó đề

Footer Page 14 of 258.


Header Page 15 of 258.

10

xuất ý kiến đề nghị sửa đổi các quy định trên cho phù hợp với điều kiện kinh
tế xã hội hiện nay.
1.1.2. Các công trình nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu các công trình liên quan tới ĐGQSDĐ trong thời gian qua


Header Page 16 of 258.

11

hành Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý quan trọng để khắc phục những
bất cập trong ĐGQSDĐ.
1.1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp
luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, các công trình nghiên cứu về thực hiện pháp luật
Những công trình liên quan tới thực hiện pháp luật có khá nhiều, có thể
kể đến các công trình sau:
- Về sách có cuốn: “Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật” do Lê
Minh Tâm chủ biên [86]. Trong đó tại chương XX với tiêu đề “Thực hiện pháp
luật và áp dụng pháp luật” đã nêu lên khái niệm THPL; khái niệm áp dụng pháp
luật; phân tích đặc điểm các trường hợp áp dụng pháp luật và các giai đoạn của
quá trình áp dụng pháp luật; áp dụng pháp luật tương tự. Đây là những vấn đề cơ
bản làm cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ.
Cuốn sách “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật”,
do Nguyễn Văn Mạnh chủ biên [64]. Nội dung cuốn sách gồm 2 phần:
Phần thứ nhất, một số vấn đề lý luận về THPL, các tác giả đã nêu lên
những điểm hạn chế trong lý luận về THPL mà các giáo trình hiện đang sử
dụng trong các trường học, trên cơ sở đó đã nêu lên những điểm cần bổ sung và
phát triển một số vấn đề lý luận cho phù hợp trong điều kiện toàn cầu hoá, hội
nhập quốc tế của đất nước ta hiện nay. Bên cạnh đó, các tác giả cũng đã chỉ ra
các yếu tố đảm bảo THPL trong giai đoạn hiện nay.
Phần thứ hai, thực trạng THPL trên một số lĩnh vực, các tác giả đã nêu
lên việc THPL của Quốc hội với việc quyết định các vấn đề quan trọng của
đất nước, việc giám sát tối cao; THPL của HĐND trong việc thực hiện chức
năng giám sát, ban hành nghị quyết và việc UBND tổ chức thực hiện các nghị

Yên trong giai đoạn hiện nay.
Luận văn thạc sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính
nhà nước về đất đai ở tỉnh Hà Tĩnh” của Nguyễn Minh Hiển [47]. Luận văn
đã trình bày một số vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật như khái niệm, đặc
điểm, các giai đoạn và vai trò của áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính
nhà nước về đất đai. Trên cơ sở lý luận đó để phân tích, đánh giá những kết
quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và đề xuất các giải pháp nhằm đảm
bảo áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai của các
cơ quan hành chính nhà nước ở tỉnh Hà Tĩnh trong thời gian tới.
- Luận án tiến sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý nhà nước
về đất đai của Uỷ ban nhân dân ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay” của Lê
Văn Thành [81]. Trong 4 chương, trên cơ sở lý luận chung về áp dụng pháp
luật để tác giả đánh giá thực trạng, tìm ra được nguyên nhân hạn chế, yếu kém
của hoạt động áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành

Footer Page 17 of 258.


Header Page 18 of 258.

13

phố Hồ Chí Minh, từ đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm đảm
bảo việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành phố
Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay. Nội dung luận án, tác giả đã phân tích
đánh giá một cách sâu sắc việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai, đây
là một trong bốn hình thức của THPL, do vậy nội dung công trình này là tài
liệu tham khảo cần thiết cho đề tài luận án.
- Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ do Bộ Tư pháp tổ
chức [14]. Các bài viết tham gia hội thảo đã tập trung nghiên cứu về thực trạng

của các chủ thể khi tham gia ĐGQSDĐ, việc hộ gia đình tham gia ĐGQSDĐ
và chế độ báo cáo về đấu giá tài sản.
Bài viết “Có hay không sự khác nhau giữa bán đấu giá quyền sử dụng
đất và đấu giá quyền sử dụng đất” của Nguyễn Vĩnh Diện [27]. Trên cơ sở
quy định của pháp luật tác giả phân tích lập luận có hay không sự khác nhau
giữa “bán đấu giá quyền sử dụng đất” và “đấu giá quyền sử dụng đất”. Căn cứ
vào quy định của pháp luật dân sự để khẳng định QSDĐ là một loại tài sản,
hơn thế nữa đây là một loại bất động sản, do vậy chủ thể có quyền đưa ra trao
đổi, mua bán trên thị trường. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật và trong
thực tiễn thì thường dùng “đấu giá quyền sử dụng đất” chứ không dùng “bán
đấu giá quyền sử dụng đất”. Nếu quy định “bán đấu giá quyền sử dụng đất”
thì sẽ vướng mắc về cả phương diện lý luận về chế độ sở hữu đất đai của Nhà
nước cũng như vướng mắc trong thực tiễn ĐGQSDĐ.
Bài viết “Vấn đề “người có tài sản bán đấu giá” và “người bán đấu giá
tài sản” trong pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của Đặng
Thị Bích Liễu [58]. Trong bài viết này, tác giả đã nêu lên các quan điểm hiện
nay về việc tổ chức ĐGQSDĐ. Có quan điểm cho rằng việc tổ chức
ĐGQSDĐ phải giao cho cơ quan QLNN về đất đai, cụ thể là UBND các cấp.
Quan điểm khác lại cho rằng, việc tổ chức ĐGQSDĐ không thể giao cho cơ
quan QLNN mà cần giao cho một tổ chức trung gian. Bằng các luận cứ khoa
học, tác giả đã phân tích những ưu, khuyết điểm của các quan điểm nêu trên.
Tác giả nhất trí với quan điểm thức hai là việc ĐGQSDĐ không nên giao cho
cơ quan QLNN mà giao cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.
Khoản tiền đặt trước là biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ
của bên tham gia ĐGQSDĐ trong quá trình tổ chức đấu giá. Việc quy định
khoản tiền đặt trước cần được nghiên cứu, tính toán cho phù hợp, nếu quy
định quá thấp thì dẫn đến việc lợi dụng về quy định này để thông đồng, câu
kết, ép giá, dìm giá trong ĐGQSDĐ. Ngược lại nếu quy định quá cao sẽ hạn
chế người tham gia đấu giá. Bài viết “Một số ý kiến về tiền đặt cọc và phí đấu
giá quy định tại Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về

tương xứng với nhiệm vụ được giao; chưa có sự phối hợp nhịp nhàng giữa cơ
quan nên hiệu quả công tác đấu giá chưa cao.
Vấn đề thông đồng, dìm giá trong ĐGQSDĐ cũng được nhiều nhà khoa
học quan tâm. Trong đó tác giả Lê Thu Hằng có bài viết “Khi khách hàng
thông đồng dìm giá trong bán đấu giá tài sản” [46]. Bài viết đã phân tích thủ
đoạn của những tham gia đấu giá để thông đồng, dìm giá, làm thiệt hại đến lợi
ích của Nhà nước và người có tài sản đấu giá. Trên cơ sở đó tác giả đã đề xuất
các giải pháp cụ thể nhằm hạn chế tình trạng thông đồng dìm giá diễn ra tại
một số địa phương trong thời gian qua.

Footer Page 20 of 258.


Header Page 21 of 258.

16

1.2. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA NƯỚC NGOÀI

Nhiều nước trên thế giới xem đất đai cũng như các tài sản khác. Do
vậy, đấu giá tài sản trong đó có đấu giá đất đai đã có một bề dày lịch sử lâu
dài. Để đóng góp cho sự tồn tại đó, nhiều nghiên cứu về bán đấu giá tài sản
nói chung, về đất đai nói riêng đã được thực hiện ở nhiều quốc gia trên thế
giới. Nhìn chung, các nghiên cứu này được thực hiện từ nhiều góc độ tiếp cận
khác nhau, trong đó có một số nghiên cứu được thực hiện từ góc độ pháp lý.
Chẳng hạn, bài giới thiệu “Luật đấu giá – trên phương diện quốc tế và Việt
Nam” của Luật sư Fred Burke Giám đốc điều hành tại Baker & McKenzie
[44]. Trong bài giới thiệu Luật sư Fred Burke đã nêu lên các loại đấu giá
chính trên thế giới như đấu giá kiểu Anh, đấu giá kiểu Hà Lan, đấu giá kín
theo giá cao nhất, đấu giá kín, theo giá cao thứ hai. Bên cạnh đó, Luật sư Fred

thuộc sở hữu Nhà nước, đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể. Bài viết cũng nêu
lên các hình thức cơ bản của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vấn đề đấu
giá quyền sử dụng đất.
Bài viết “Bán đấu giá tài sản ở Nhật Bản” của Dân Đức [41] đã nêu lên
những chủ thể thực hiện thủ tục bán đấu giá tài sản bao gồm: Toà thi hành án,
chấp hành viên, thư ký toà án; thủ tục bán đấu giá bất động sản (trong đó có đất
đai) bao gồm việc đệ đơn yêu cầu bán đấu giá, trình tự bán đấu giá bất động sản
và thủ tục bán đấu giá động sản. Đây là tài liệu tham khảo quan trọng có thể vận
dụng trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh BTB.
Bài viết “Pháp luật Trung Quốc về bán đấu giá tài sản” của Thế Anh
[1]. Bài viết nêu lên tài sản bán đấu giá ở Trung Quốc bao gồm tài sản và
quyền tài sản (trong đó có cả quyền sử dụng đất) được phép giao dịch tại
trung quốc; người bán đấu giá tài sản là các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản;
chủ thể quan trọng trong bán đấu giá là đấu giá viên, những tiêu chuẩn quy
định đối với đấu giá viên; quy định về hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản.
Bài viết cũng đã nêu lên việc xác định giá khởi điểm và xử lý vi phạm trong
hoạt động bán đấu giá tài sản.
Tài liệu nghiên cứu “Assessing the Performance of Real Estate
Auctions” (Đánh giá hiệu quả của bất động sản đấu giá) của Christoppher J.
Mayer [110]. Tác giả đề cập đến việc đấu giá bất động sản (trong đó có đất
đai) tại các Bang của nước Mỹ. Ngay từ những năm 1970, bán đấu giá bất
động sản ở Mỹ đã phát triển, và đây là một cách hiệu quả để bán các dự án
một cách nhanh chống nhưng không phát sinh chi phí lớn. Đồng thời, đấu giá
cũng được xem như là một cách thức thay thế của tiếp thị bất động sản. Khi
tham gia đấu giá bất động sản, người mua phải đặt trước một khoản tiền mặt

Footer Page 22 of 258.


Header Page 23 of 258.

chất của QSDĐ. Những công trình này là cơ sở lý luận quan trọng liên quan
trực tiếp đến đề tài, trên cơ sở lý luận về QSDĐ để phân tích đánh giá việc
THPL về ĐGQSDĐ.

Footer Page 23 of 258.


Header Page 24 of 258.

19

Thứ hai, các công trình đã nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn
pháp luật về bán đấu giá tài sản, trong đó các công trình phân tích đánh giá cơ
sở lý luận để hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản. Đặc biệt phân tích
đánh giá các QPPL về bán đấu giá tài sản hiện hành, nhất là những quy định
còn mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập và chưa phù hợp với thực tiễn. Từ đó, đề
xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản
hiện hành. Những công trình này có liên quan trực tiếp đến đề tài thực hiện
pháp luật về ĐGQSDĐ, bởi QSDĐ cũng là một tài sản – tài sản đặc biệt gắn
liền với một tài sản khác là đất đai. Để THPL về ĐGQSDĐ thì trước hết phải
xây dựng, hoàn thiện các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản và các
quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Thứ ba, đối với những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật
ĐGQSDĐ, các công trình đã phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện
hành có những nội dung phù hợp, chưa phù hợp, những nội dung cần trao đổi
để có quan điểm thống nhất trong quá trình áp dụng. Từ đó, đề xuất các giải
pháp nhằm hoàn thiện pháp luật ĐGQSDĐ. Đây là những cơ sở pháp lý để
THPL về ĐGQSDĐ.
Thứ tư, những công trình trên đã nghiên cứu các vấn đề có liên quan tới
lý luận và thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ. Trong đó các công trình đã nghiên

Các công trình nghiên cứu có hai hướng nghiên cứu chính: Hoặc là
nghiên cứu lý luận và thực tiễn pháp luật về bán đấu giá tài sản hoặc pháp luật
về ĐGQSDĐ ở cấp độ đề tài khoa học, luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ, giáo
trình; hoặc là nghiên cứu ở phạm vi hẹp về các vấn đề cụ thể có liên quan đến
quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các bài báo, báo cáo khoa học.
Nhiều vấn đề cơ bản liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ chưa được
nghiên cứu. Thực trạng THPL về ĐGQSDĐ chưa được tổng kết một cách
toàn diện, chưa có một hệ thống giải pháp cụ thể có luận cứ khoa học và thực
tiễn. Đặc biệt, ở cấp độ nghiên cứu luận án tiến sĩ, chưa có một công trình nào
nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh Bắc Trung
Bộ nói riêng. Vì vậy, vấn đề này là rất mới và cần được tiếp tục nghiên cứu
trong giai đoạn hiện nay.
1.3.2. Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án
Trên cơ sở kế thừa có chọn lọc kết quả nghiên cứu của các công trình
khoa học đã khảo sát, tác giả tiếp tục đi sâu nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ
một cách có hệ thống toàn diện về các vấn đề sau:

Footer Page 25 of 258.