BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

Thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt
động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất tại ngân hàng Techcombank phòng
giao dịch Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: NGÔ MẠNH TIẾN
: 07135139
: DH07TB
: 2007 - 2011
: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

-TP. Hồ Chí Minh tháng 8 năm 2011


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Ngô Mạnh Tiến



SVTH: Ngô Mạnh Tiến

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Ngô Mạnh Tiến, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Đề tài : “Thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng Techcombank
phòng giao dịch Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết , Trưởng bộ môn chính sách pháp
luật, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí
Minh.
Thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng có mối quan hệ gắn bó và góp
phần không nhỏ vào sự phát triển kinh tế vùng và kinh tế đất nước. Hoạt động tín dụng
bản chất là kinh doanh tiền tệ. Ngân hàng huy động vốn phục vụ cho hoạt động đầu tư
của mình mà quan trọng nhất là cho vay có tính lãi mà thế chấp quyền sử dụng đất và
tài sản khác gắn liền với đất là chủ yếu. Do vậy cần có một nghiên cứu tiếp cận hoạt
động thế chấp với mục tiêu phát triển, nâng cao hiệu quả kinh doanh cho ngân hàng,
không chỉ hạn chế được rủi ro mà còn phải gia tăng số lượng lẫn chất lượng thế chấp,
nâng cao sức cạnh tranh của ngân hàng Techcombank trong khu vực quận Thủ Đức.
Muốn vừa hạn chế được rủi ro vừa nâng cao chất lượng và số lượng thế chấp thì cần
tiếp cận hoạt động thế chấp trong mối tổng hòa các mối quan hệ với các hoạt động huy
động vốn vay của ngân hàng và hoạt động sử dụng vốn vay của khách hàng, chính vì
lẽ đó việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất là cần thiết và có giá trị thực tiễn cao. Xuất phát từ nhu cầu
của ngân hàng chúng tôi tiến hành nghiên cứu các nội dung sau:
 Đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh và thế chấp của ngân hàng giai đoạn
2008 – 2010.
 Phân tích quy trình cấp hạn mức tín dụng cho khách hàng.
 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài

Trang iii


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Ngô Mạnh Tiến

MỤC LỤC
♣
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
PHẦN 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..............................................................................3
1.1 Cơ sở khoa học ......................................................................................................3
1.1.1 Tín dụng cá nhân ....................................................................................................... 3
1.1.2. Tín dụng doanh nghiệp – giới thiệu sản phẩm cho vay bổ sung vốn kinh doanh
theo hạn mức tại Techcombank Thủ Đức........................................................................... 3
1.1.3. Rủi ro trong hoạt động tín dụng ............................................................................... 5
1.1.4 Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất ................... 5
1.1.5 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp hiện nay và giá trị thực, giá thị
trường của bất động sản. ................................................................................................... 10

1.2 Cơ sở pháp lý .......................................................................................................12
1.2.1 Luật dân sự về giao dịch đảm bảo ........................................................................... 12
1.2.2 Luật đất đai .............................................................................................................. 13
1.2.3 Luật hôn nhân gia đình ............................................................................................ 15
1.2.4 Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm ....................................................................... 15
1.2.5 Thông Tư 05 – Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất ................................................................................................. 16

1.3 Giới thiệu ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức ..........................17
1.3.1 Lịch sử hình thành ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam ............................................. 17

2.3 Giải pháp ..............................................................................................................47
2.3.1 Giải pháp rút ngắn thời gian cấp tín dụng trong quy trình. ..................................... 47
2.3.2 Giải pháp tháo gỡ những tồn tại của yếu tố pháp luật. ............................................ 50

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................52
KẾT LUẬN................................................................................................................52
KIẾN NGHỊ ...............................................................................................................53

Trang v


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Ngô Mạnh Tiến

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
♣
Techcombank, TCB
Tp.HCM
KH
KHCN
KHDN
PGD
RBO
ARM
RM
RCC
CCA
KT
SCB


Trang vi


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Ngô Mạnh Tiến

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
♣
Nội dung các biểu đồ
Biểu đồ 1. Tình hình huy động vốn trong giai đoạn từ 2008 -2010 ..............................22
Biểu đồ 2. Tỷ lệ dư nợ vay giai đoạn 2008-2010: ........................................................24
Biểu đồ 3. Cơ cấu dư nợ cho vay theo sản phẩm tài chính cá nhân ..............................25
Biểu đồ 4: Kết cấu dư nợ theo thành phần kinh tế trong năm 2009 và 2010. ...............27
Biểu đồ 5:Doanh số thu nợ ............................................................................................28
Biểu đồ 6.Chỉ tiêu nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn TCB Thủ Đức ...............................29
Biểu đồ 7 .Chỉ tiêu nợ xấu và nợ quá hạn của PGD giai đoạn 2008-2010....................30
Biểu đồ 8. Tình hình tăng trưởng dư nợ cho vay có đảm bảo bằng bất động sản thế
chấp phòng giao dịch TCB Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010 ........................................33

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
♣
Nội dung các sơ đồ
Sơ đồ 1. Cơ cấu tổ chức phòng giao dịch ......................................................................20
Sơ đồ 2. Quy trình cấp hạn mức vay cho khách hàng ....................................................... 31

Trang vii



 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Hiểu được quy trình thế chấp vay vốn tại Ngân Hàng Techcombank phòng giao
dịch Thủ Đức mới nhất.
Chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất khi đặt nó trong tổng hòa các mối quan hệ với các hoạt động huy
động vốn và hoạt động sử dụng vốn vay của khách hàng
Đề xuất một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh, vừa hạn chế rủi
ro vừa nâng cao chất lượng thế chấp cả về số lượng và chất lượng cho ngân hàng
Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức.
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân tại ngân hàng Techcombank chi nhánh Thủ Đức giai đoạn 2008 đến
2010.
Quy trình thế chấp tại ngân hàng.
Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Ngô Mạnh Tiến

Các quy định pháp luật, chính sách nhà nước liên quan đến việc thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
 Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Thời gian nghiên cứu:Sử dụng số liệu thứ cấp của ngân hàng Techcombank giai
đoạn 2008 – 2011
Không gian nghiên cứu:Đề tài được nghiên cứu tại Ngân hàng Techcombank
phòng giao dịch Thủ Đức.

Trang 2

đa dạng hóa hoạt động kinh doanh, mở rộng các gói sản phẩm cải tiến và hoàn thiện
quy trình cho vay nhờ vậy nâng cao thu nhập cho ngân hàng và phân tán bớt rủi ro cho
ngân hàng.
Đối với người dân: Đáp ứng được nhu cầu vay vốn của cá nhân giúp tiếp cận
nhanh chóng các tiện ích trong đời sống. Hạn chế tình trạng vay nặng lãi trên thị
trường. Chưa tích lũy đủ mà vẫn có thể mua sắm
Đối với nền kinh tế: Nếu tín dụng cá nhân được dùng để tài trợ cho chi tiêu về
hàng hóa và dịch vụ trong nước thì nó có tác dụng rất lớn trong việc kích cầu góp phần
tăng trưởng kinh tế đất nước. Hạn chế cho vay nặng lãi giúp hạn chế tiêu cực xã hội.
1.1.2. Tín dụng doanh nghiệp – giới thiệu sản phẩm cho vay bổ sung vốn kinh
doanh theo hạn mức tại Techcombank Thủ Đức
1.1.2.1 Mô tả sản phẩm tín dụng doanh nghiệp

Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Ngô Mạnh Tiến

Đây là sản phẩm cấp tín dụng cho các khách hàng là doanh nghiệp có nhu cầu
vay vốn lưu động cho quá trình sản xuất kinh doanh. Sản phẩm được cấp cho 1 năm,
khách hàng được vay và trả bất cứ khi nào có nhu cầu chỉ cần nằm trong hạn mức
được cấp.
Đặc điểm cho vay: tối đa chỉ được vay 12 tháng, sau 12 tháng khoản vay phải
được tái thẩm định và phê duyệt nếu khách hàng có nhu cầu tiếp tục vay, mức lãi suất,
phí được áp dụng theo quy định của ngân hàng theo từng thời kỳ.
Phương thức cho vay: Ngân hàng sẽ căn cứ vào kế hoạch kinh doanh của
khách hàng trong một giai đoạn nhất định để xác định mức dư nợ tối đa khách hàng
được phép vay và duy trì hạn mức đó trong thời gian nhất định.


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Ngô Mạnh Tiến

Đối với nền kinh tế: Nếu tín dụng doanh nghiệp được dùng để tài trợ cho đầu
tư sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ trong nước thì nó có tác dụng rất lớn trong
việc góp phần tăng trưởng kinh tế đất nước. Hạn chế cho vay nặng lãi giúp hạn chế
tiêu cực xã hội...
1.1.2.4 Lợi ích riêng của sản phẩm đối với khách hàng doanh nghiệp
Thời hạn cho vay trả nợ linh hoạt tuỳ theo dòng tiền của doanh nghiệp, doanh
nghiệp có thể chọn trả cuối kỳ hoặc trả linh hoạt ngay khi có tiền, đây là ưu điểm của
sản phẩm cho vay theo hạn mức.
Có thể vay và trả nợ nhiều lần trong giới hạn hạn mức được cấp, đáp ứng nhu
cầu vốn phát sinh nhiều lần trong năm của doanh nghiệp.
Giảm thiểu các giấy tờ, thủ tục của doanh nghiệp, giảm thiểu thời gian xin cấp
tín dụng.
1.1.3. Rủi ro trong hoạt động tín dụng
1.1.3.1.Khái niệm
Rủi ro tín dụng là sự xuất hiện các biến cố không bình thường do chủ quan hay
khách quan làm cho người đi vay không trả được nợ vay và lãi vay cho ngân hàng theo
đúng những thỏa thuận, điều kiện trên hợp đồng tín dụng.
Khi rủi ro tín dụng xảy ra thì nợ quá hạn gia tăng dẫn tới lợi nhuận của ngân
hàng giảm. Và đến một lúc ngân hàng sẽ bị lỗ và phá sản. Khi một ngân hàng bị phá
sản sẽ dễ xảy ra hiệu ứng domino dẫn tới sự phá sản của các ngân hàng khác và cuối
cùng là khủng hoảng kinh tế.
1.1.3.2.Nguyên nhân dẫn đến rủi ro
Nguyên nhân từ phía ngân hàng: Do sự cân đối không hài hòa giữa mục tiêu
an toàn và lợi nhuận.Không thường xuyên kiểm tra khách hàng có sử dụng vốn vay có
đúng mục đích.Không tuân thủ quy định tín dụng, quy chế cho vay, cho vay quá khả

Thủ tục và hình thức thế chấp
Bên thế chấp tài sản, căn cứ vào nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh tiến
hành đàm phán sơ bộ với ngân hàng. Nếu được ngân hàng đồng ý thì tiến hành các thủ
tục sau đây:
+ Làm đơn xin vay;
+ Lập giấy cam kết thế chấp tài sản (văn bản thế chấp);
Văn bản cam kết được xác định bởi chữ kí, dấu (nếu là pháp nhân) của người
đại diện cho bên thế chấp hoặc của những người đồng sở hữu. Về phía ngân hàng (bên
nhận thế chấp) khi nhận văn bản cam kết, cần bố trí các bộ phận viên tiến hành xác
minh và đánh giá tài sản thế chấp.
+ Xác định vị trí, địa điểm, lắp đặt…của tài sản thế chấp;
+ Định giá tài sản thế chấp: Nếu nhà cửa đất đai…khi định giá cần căn cứ vào
mức giá cả tại thị trường địa phương trong phạm vi khung giá quy định của cơ quan tài
chính – xây dựng ở địa phương. Nếu là các tài sản khó định giá, thì cần phải thuê các
cơ quan chuyên môn để định giá.
Căn cứ vào văn bản cam kết này, cùng bản xác minh và định giá tài sản thế
chấp, một hợp đồng thế chấp sẽ được soạn thảo gồm các nội dung cơ bản sau đây:
+ Họ tên, chức vụ của người đại diện bên thế chấp tài sản.
+ Tên, địa chỉ kinh doanh của bên vay vốn;
+ Số hiệu tài khoản, tiền gửi tại ngân hàng.
+ Các loại tài sản thế chấp (ghi số lượng và tình trạng);
+ Giá từng loại và toàn bộ tài sản thế chấp;
+ Chứng nhận quyền sở hữu và tài sản giao cho bên nhận thế chấp giữ;
+ Số tiền cho vay được đảm bảo bằng tài sản thế chấp;
+ Thời hạn thế chấp.
+ Thời hạn hiệu lực của hợp đồng;
+ Phương thức xử lý khi vi phạm hợp đồng;
+ Cam kết của các bên liên quan để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.
Hợp đồng thế chấp lập thành ít nhất là 3 bản có đử chữ kí, dấu của các bên liên
quan. Hợp đồng thế chấp chỉ có giá trị pháp lý khi nó đã được chứng nhận của cơ quan

sung hoặc thay thế tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung thay thế biện pháp
bảo đảm khác nếu không có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp người thứ 3 giữ tài sản thế chấp phải bồi thường thiệt hại do
làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản theo quy định tại
khoản 1 điều 352 bộ luật dân sự thì số tiền bồi thường trở thành tài sản bảo đảm.
Người thứ 3 giữ tài sản thế chấp không phải bồi thường thiệt hại trong trường
hợp vật chất thế chấp bị hao mòn tự nhiên.
Bên thế chấp có nghĩa vụ tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền
giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản. Việc giám sát, kiểm tra của bên nhận
thế chấp không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành tài sản.
Bên thế chấp có quyền lợi
Trong thời gian thế chấp tài sản bên thế chấp có quyền:
Sử dụng tài sản thế chấp có thể khai thác công dụng nó (ở, làm việc, hoa lợi…);
Được nhận lại các giấy tờ gốc về sở hữu tài sản khi hòan thành nghĩa vụ;
Được bồi thường vất chất hoặc các chi phí khác trong trường hợp bên nhận thế
chấp vi phạm các điều khoản của hợp đồng;

Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Ngô Mạnh Tiến

Từ chối các yêu cầu của ngân hàng không đúng với các thỏa thuận trong hợp
đồng tín dụng;
Khiếu nại, khởi kiện việc vi phạm hợp đồng tín dụng theo quy định của pháp
luật.
Bên nhận thế chấp có trách nhiệm
Thường xuyên kiểm tra để ngăn chặn việc vi phạm hợp đồng thế chấp tài sản;

hàng.
Chấm dứt việc cho vay, thu hồi nợ trước hạn khi phát hiện khách hàng cung cấp
thông tin sai sự thực, vi phạm hợp đồng thế chấp.
Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Ngô Mạnh Tiến

Khởi kiện khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng hoặc người bảo lãnh theo quy
định của pháp luật.
Khi đến hạn trả nợ mà khách hàng không trả nơ, nếu các bên không có thỏa
thuận khác thì ngân hàng có quyền bán tài sản làm bảo đảm tiền vay theo sự thỏa
thuận trong hợp đồng để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật hoặc yêu cầu người
bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp khách hang được bảo lãnh vay
vốn.
Miễn, giảm lãi tiền vay thực hiện theo hướng dẫn hiện hành của NHNN Việt
Nam, gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ thực hiện theo quy định này, mua bán nợ
theo quy định của NHNN Việt Nam và thực hiện việc đảo nợ, khoanh nợ, xóa nợ theo
quy định của pháp luật.
1.1.4.3 Giải chấp và xử lý bất động sản thế chấp
Giải chấp
Khi bên vay trả hết nợ gốc và lãi cho ngân hàng theo thời hạn quy định thì ngân
hàng cần tiến hành các thủ tục giải phóng tài sản thế chấp cho bên đi vay.
Nếu bên đi vay chưa trả hết nợ song số còn lại được đảm bảo bằng một hình
thức khác thì ngân hàng cũng sẽ tiến hành thủ tục giải chấp cho bên vay. Khi giải
chấp, nếu trước đây khi nhận thế chấp bằng giấy tờ gốc hoặc bằng tài sản thì bây giờ
ngân hàng sẽ giao trả lại cho bên thế chấp các giấy tờ hoặc tài sản đã nhận bảo quản
trước đây;

Giá trúng đấu giá: Tối thiểu phải bằng mức khởi điểm do hội đồng quy định;
Người trúng đấu giá đã thực hiện việc thanh toán để xác lập quyền sở hữu đối
với tài sản đó.
Trong trường hợp tiền phát mãi tài sản thế chấp không đủ để trả nợ cho ngân
hàng thì bên vay vốn phải có nghĩa vụ trả hết nợ cho ngân hàng trong một thời hạn
nhất định mà tòa án quy định.
1.1.5 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp hiện nay và giá trị
thực, giá thị trường của bất động sản.
1.1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của
một thửa đất có liên quan mật thiết với giá trị của các thửa đất tương tự đã được
chuyển nhượng trên thị trường. Ở đây giá trị thị trường của mỗi bất động sản được
hiểu là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị do người chủ bất động sản xác
định) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động sinh ra).
Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố.
Vì vậy, không thể đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một
bất động sản khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau. Tuy nhiên người ta có
thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất
động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động chủ thể cần định giá
bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh. Sự
điều chỉnh này phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục
tiêu định giá. Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán của bất động sản so sánh là tuỳ
theo tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối
với bất động sản chủ thể so với bất động sản so sánh.
Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất
định, đó là phương pháp so sánh không có mô hình và công thức nhất định. Vì vậy kết
quả định giá còn tuỳ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá.
1.1.5.2 Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất
động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có

của nó. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào kỳ vọng khả năng sinh lợi của nó, điều
này hợp lý; song khi thực hiện phương pháp trên thực tế, người ta lại dựa vào thu nhập
thuần nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản đó. Cần lưu ý thu nhập nhận
được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn và
quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại. Phương pháp đầu tư không
tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất động sản
(thực tế cho thấy thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản trong
nhiều trường hợp là kết quả của một quá trình lao động quản lý hiệu quả hơn là chính
bản thân bất động sản; chẳng hạn hai doanh nghiệp có quy mô, tính chất loại hình kinh
doanh như nhau; doanh nghiệp A đặt ở nơi có vị thế cao, doanh nghiệp B ở nơi có vị
thế thấp nhưng kết quả lợi nhuận thu được của hai doanh nghiệp vẫn có thể ngang
nhau; khi đó, theo phương pháp này giá trị bất động sản = K/R có thể cho giá trị ngang
nhau và kết luận rút ra theo phương pháp này là giá trị bất động sản A = giá trị bất
động sản B là quá vội vàng, không phản ánh được khả năng sinh lợi thực của chính
bản thân bất động sản)
1.1.5.5 Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính tổng thu nhập hay các khoản
thu bắt nguồn từ công việc kinh doanh được tiến hành trên bất động sản định giá, từ đó
trừ đi những chi phí hoạt động phát sinh đối với thu nhập, số dư còn lại có thể được

Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Ngô Mạnh Tiến

thanh toán bằng tiền thuê. Giá trị tiền cho thuê ước tính sau đó được vốn hoá theo tiền
thuê.
 Nhận xét chung về các phương pháp định giá bất động sản

Như vậy một bài toán lớn cần đặt ra thêm là ngân hàng định giá bất động sản thế chấp
như thế nào để đảm bảo quyền lợi ngân hàng vừa thúc đẩy hoạt động tín dụng thế chấp
phát triển. Bài toán này hiện vẫn chưa có lời giải chính thức.
1.2 Cơ sở pháp lý
1.2.1 Luật dân sự về giao dịch đảm bảo
1.2.1.1 Giao dịch bảo đảm bằng tài sản thế chấp
Bộ Luật Dân Sự quy định rõ về hiệu lực của hợp đồng thế chấp:

Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Ngô Mạnh Tiến

+ Hợp đồng thế chấp chính thức có hiệu lực khi đã được công chứng, chứng
thực hoặc đăng ký.
+ Việc thực hiện hợp đồng phải tuân thủ theo nguyên tắc: thực hiện đúng thoả
thuận, thực hiện trung thực và không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước.
+ Hợp đồng được chấm dứt trong trường hợp: hợp đồng đã được hoàn thành;
theo thoả thuận của các bên; cá nhân giao kết hợp đồng chết; hợp đồng bị huỷ bỏ, bị
đơn phương chấp dứt thực hiện; ...
Bộ Luật Dân Sự quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên một khi hợp
đồng thế chấp được ký kết, như:
+ Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản: bảo quản tài sản thế chấp; không được
bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp; ...
+ Quyền của bên thế chấp tài sản: được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả
thuận; được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp; nhận lại tài sản thế chấp khi đã trả
hết nợ vay;...


Pháp luật về đất đai qua các thời kỳ khác nhau rất khác nhau, làm ảnh hưởng
mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta. Hoạt động tín dụng,
mà cụ thể là hoạt động nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có
mối quan hệ mật thiết với thị trường bất động sản, cho nên cũng vì thế mà bị ảnh
hưởng rất nhiều bởi Luật đất đai, thể hiện trên những khía cạnh sau:
1.2.2.1 Phân loại đất đai
Luật Đất Đai 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất Đai
1993 phân đất đai thành các loại như sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu
dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng. Việc phân loại này
có những hạn chế nhất định như đất chuyên dùng có rất nhiều loại, và chế độ pháp lý
cũng khác nhau nhưng lại cùng thuộc một nhóm.
Luật Đất Đai 2003 phân loại đất đai một cách triệt để hơn, chia thành 3 nhóm
chính: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
1.2.2.2 Các căn cứ xác lập quyền của người sử dụng đất
Các căn cứ xác lập quyền của người sử dụng đất bao gồm:
Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hay được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất
Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hay Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Từ các căn cứ đó, Luật Đất Đai 2003 đã quy định các trường hợp được thế chấp
bằng quyền sử dụng đất như sau:
Đối với tổ chức kinh tế
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà
thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm.

Đất trồng rừng mà không sử dụng vào mục đích trồng rừng
Đất chuyên trồng lúa nước mà thực tế không có sử dụng vào mục đích trồng lúa
nước
Đất nông nghiệp khác nhưng được sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp
Đất không phải là đất ở nhưng được sử dụng làm đất ở.
1.2.3 Luật hôn nhân gia đình
Luật hôn nhân gia đình có những quy định cụ thể về quyền sở hữu tài sản vợ
chồng, cũng như quyền thừa kế tài sản vợ chồng, tài sản riêng của vợ chồng, ... mà
quyền sở hữu tài sản lại là cơ sở để các ngân hàng cấp tín dụng khi nhận tài sản đảm
bảo. Do đó, hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng này cũng chịu những tác động
nhất định của Luật hôn nhân gia đình.
Đối với việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan
đến tài sản chung có giá trị lớn của vợ chồng thì việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt
các giao dịch đó phải được thực hiện theo hình thức: lập thành văn bản có chữ ký của
vợ, chồng; hoặc phải có công chứng, chứng thực.... Trong trường hợp không có sự
đồng ý của một bên thì bên đó có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch đó là vô
hiệu.
Vợ chồng phải chịu trách nhiệm liên đới đối với giao dịch dân sự hợp pháp do
một trong hai người thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của gia đình.
1.2.4 Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm
Đây là Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ Luật Dân sự về
việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử
lý tài sản bảo đảm. Xin giới thiệu một số điều luật chính yếu liên quan đến việc thế
chấp tài sản như sau:
1.2.4.1 Đăng ký giao dịch bảo đảm
Các trường hợp phải đăng ký bao gồm:

Trang 15



Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ khác.
Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
1.2.5 Thông Tư 05 – Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Nhằm bảo đảm tính thống nhất trong việc thi hành các văn bản quy phạm pháp
luật về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo
điều kiện thuận lợi cho hoạt động đăng ký trong lĩnh vực này, Bộ Tư pháp, Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất như sau:
1.2.5.1 Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Ngô Mạnh Tiến

Thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm
(sau đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất).
Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; bằng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất
1.2.5.2 Người yêu cầu đăng ký:
Người yêu cầu đăng ký là một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh.

Trang 17