BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI LÊ NGỌC KHOA
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ðẾN CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
T
ẠI QUẬN HÀ ðÔNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Hồ Thị Lam Trà
Hà Nội - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 1
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực hiện luận văn này tôi luôn nhận ñược sự hướng dẫn
nhiệt tình, chu ñáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp ñỡ của người thân, bạn
bè và ñồng nghiệp. Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Hồ Thị
Lam Trà ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện ñề tài; tôi cũng
xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban
Quản lý ñào tạo - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã hướng dẫn, giúp ñỡ
tôi trong quá trình học tập tại trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp ñỡ của các cơ quan ñơn
vị ngành Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, quận Hà ðông ñã
nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong thời gian ñiều tra số liệu và có những ý kiến ñóng
góp quý báu cho luận văn của tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia ñình, bạn bè, ñồng
nghiệp ñã khích lệ và tạo ñiều kiện tốt nhất ñể tôi hoàn thành luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
Lê Ngọc Khoa
2.1 Tổng quan về thị trường bất ñộng sản 4
2.1.1 Thị trường bất ñộng sản thế giới 4
2.1.2 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam 6
2.1.3 Phân cấp thị trường bất ñộng sản 9
2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 13
2.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới 13
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS 14
2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 15
2.3.1 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam 15
2.3.2 Giá ñất và ñịnh giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð 20
2.3.3 Những quy ñịnh chung của Nhà nước về ñấu giá quyền sử dụng ñất 27
2.3.4 Thực trạng ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam 30
2.3.5 Vai trò, ý nghĩa của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 37
PHẦN III ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
39
3.4.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 41
3.4.3 Phương pháp ñiều tra thực tế 41
3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu, phân tích thông tin 41
3.4.5 Phương pháp chuyên gia 42
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà ðông 43
4.1.1 ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên 43
4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 45
4.1.3 ðịnh hướng phát triển ñô thị và các ñiểm dân cư tập trung 51
4.2 Tình hình quản lý ñất ñai 54
4.2.1 Quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất 56
4.2.2 Giao ñất, cho thuê ñất 57
4.2.3 ðăng ký ñất ñai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 58
4.2.4 ðánh giá chung 59
4.3 Tình hình ñấu giá QSDð quận Hà ðông trong những năm qua 60
4.6 Một số giải pháp về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 89
4.6.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 89
4.6.2 Giải pháp về kỹ thuật 90
4.6.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 90
PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
5.1 Kết luận 92
5.1.1 Thị trường 92
5.1.2 Giá sàn và bước giá 92
5.1.3 Yếu tố tài chính, kinh tế 93
5.1.4 Quy hoạch, mức ñộ ñầu tư cơ sở hạ tầng và môi trường 93
5.2 Kiến nghị 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 95
PHẦN PHỤ LỤC 99
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vii
DANH MỤC BẢNG
Số thứ tự Tên bảng Trang
Bảng 4.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP) 46
Bảng 4.2 Các khu ñô thị và nhà ở 52
Bảng 4.3 Diện tích cơ cấu ñất ñai năm 2011 của quận Hà ðông 55
Bảng 4.4 Các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng ñất quận Hà ðông 57
Bảng 4.5 Cơ cấu diện tích ñất ñai theo ñối tượng sử dụng ñất Quận Hà
ðông ñến năm 2011
58
Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð các thửa ñất thuộc khu
ñất Mậu Lương – ðợt 3 xã Kiến Hưng, thành phố Hà ðông –
phiên ñấu giá ngày 16/8/2008
74
Bảng 4.7 So sánh giữa giá trúng và giá sàn của các thửa ñất thuộc khu
ñất Mậu Lương – ðợt 3 xã Kiến Hưng – phiên ñấu giá ngày
16/8/2008
76
Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð các thửa ñất thuộc khu
ñất Mậu Lương phường Kiến Hưng,
Quận Hà ðông – phiên ñấu
giá ngày 20/10/2009 78
Bảng 4.9 So sánh giữa giá trúng và giá sàn của các thửa ñất thuộc khu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 1
PHẦN I MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðối với mỗi quốc gia, ñất ñai là một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá
và giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội.
ðất ñai ñược xem là một TLSX ñặc biệt trong hoạt ñộng sản xuất của con
người, là môi trường sống của con người, là không gian của quá trình sản
xuất, Do vậy hiệu quả kinh tế mà ñất ñai mang lại là vô cùng to lớn, hiệu quả
ñó ñược thể hiện trong giá trị sử dụng và giá trị trao ñổi của ñất ñai.
Ở nước ta ñất ñai ñược xem là hàng hoá từ khá lâu, tuy nhiên do có
nhiều hạn chế trong công tác quản lý ñất ñai, các chủ sử dụng ñất không nhận
thức ñầy ñủ vai trò của ñất ñai trong nền kinh tế, ñồng thời sự chậm phát
triển của nền kinh tế nên thị trường bất ñộng sản chưa ñược phát triển, mang
tính chất là thị trường ngầm, chưa thể hiện ñược hiệu quả kinh tế của thị
trường ñối với nền kinh tế ñất nước. ðến nay cùng với sự phát triển của nền
kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, ñặc biệt là các chủ thể sử dụng ñất
nhận thức ñược vai trò quan trọng và tiềm năng kinh tế của ñất ñai trong nền
kinh tế. Thị trường bất ñộng sản ñã có những bước phát triển rõ rệt. Nhà
nước với vai trò là người ñại diện các chủ thể sử dụng ñất, thống nhất quản
lý, ñã và ñang khai thác, phát triển thị trường bất ñộng sản bằng những biện
pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục ñích của mình, trong ñó công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất là một biện pháp hữu ích, ñược mọi quốc gia trên thế giới
áp dụng, giao ñất cho các chủ thể sử dụng ñất ñồng thời tạo nguồn vốn cho
nhà nước phát triển kinh tế, ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
ñề tài:
“Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
tại quận Hà ðông – Thành phố Hà Nội”
1.2 Mục ñích của ñề tài
Tìm hiểu công tác ñấu giá và cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một
số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông, thành phố
Hà Nội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 3
Tìm hiểu sự tác ñộng của giá thị trường ñến giá trúng ñấu giá trong
công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại quận Hà ðông.
Phân tích ảnh hưởng của giá ñấu giá quyền sử dụng ñất tới công tác
quản lý và sử dụng ñất ở tại quận Hà ðông – Thành phố Hà Nội.
ðánh giá hiệu quả kinh tế và hiệu quả sử dụng ñất và kết quả ñạt ñược qua
những lần ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tại quận Hà ðông – Thành phố Hà Nội.
1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn công tác ñấu giá quyền
sử dụng ñất;
- ðề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất
trên ñịa bàn nghiên cứu.
nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan
trực tiếp ñến giao dịch bất ñộng sản. Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận
cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển
ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN ở nước ta. Tại
ñiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước ñại diện chủ sở hữu, do ñó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở
hữu ñất ñai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường bất ñộng sản trên ý
nghĩa chung là quyền sử dụng ñất [25].
2.1.1 Thị trường bất ñộng sản thế giới
Tại các nước tư bản phát triển chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã
ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao, thị trường bất
ñộng sản cũng mang tính ñộc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận
hành của nền kinh tế lũng ñoạn, ở những nước ñang phát triển, trong giai ñoạn
tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh ñầu tư nước ngoài thường có các cơn
sốt tăng giá ñất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu ñô thị. Khi các cơn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 5
sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng ñến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút ñầu tư
nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị
trường bất ñộng sản.
Có thể lấy thí dụ ở một số nước phát triển, như cơn sốt tăng giá nhà ñất
ở Pháp từ năm 1989 - 1990 ñã làm cho khối lượng giao dịch nhà ñất ở Paris
giảm 11,5% trong các năm 1991 và nửa ñầu năm 1992, các văn phòng giao
dịch trống rỗng, dẫn ñến giảm giá nhà ñất và trì trệ trong thị trường này nói
chung. Kết quả là Chính phủ Pháp ñã ban hành các ñạo luật nhằm giúp người
mua giảm ñược tiền thuế tương ñương 10% giá mua một chỗ ở mới.
trình hình thành và quản lý thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam.
2.1.2 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam
Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương ðảng
khóa IX ñã khẳng ñịnh một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát
triển kinh tế trong nữa nhiệm kỳ còn lại của ðại hội lần thứ IX là hình thành
ñồng bộ các loại thị trường, trong ñó yêu cầu khẩn trương hướng dẫn thi hành
Luật ðất ñai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan khác ñể phát
triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất ñộng sản.
* Trước Luật ðất ñai 1993
Giai ñoạn trước năm 1945, thời kỳ này giá ñất ñược thể hiện bằng tiền
nhưng cũng có khi ñược quy ñổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của
nông dân ñối với các tầng lớp ñịa chủ bóc lột.
Giai ñoạn từ 1945 ñến trước năm 1980: Hiến pháp năm 1946 và Hiến
pháp năm 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai (Nhà nước, tập
thể, cá nhân) trong ñó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên.
Tuy nhiên luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai
nhưng những loại ñất ñược mua bán theo quá trình công hữu hoá ñất ñai. Thị
trường bất ñộng sản hầu như không ñược pháp luật thừa nhận trên thực tế, giá
ñất hình thành theo tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Luật ñất ñai ñầu tiên ñược Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi hành
năm 1988 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất
quản lý; Nhà nước giao ñất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài
và trao cho họ một số quyền sử dụng ñất nhất ñịnh phù hợp với cơ chế quản lý
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 7
ñất ñai thời kỳ ñó, có một số chế ñịnh quan trọng như quy ñịnh về những ñối
8
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. Giai ñoạn này, thị trường nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng ñất khu vực ñô thị phát triển mạnh thông qua các
hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm"; trước tình hình ñó, Chính phủ
ban hành các Nghị ðịnh số 61/1994/Nð - CP về mua bán và kinh doanh nhà ở,
Nghị ñịnh số 60/1994/Nð - CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất và
Nghị ñịnh số 18/1995/Nð - CP ngày 13/2/1995, ñây là văn bản hướng dẫn thi
hành Luật ðất ñai có tính ñiều hành cao, trong ñó quy ñịnh chi tiết thi hành
pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước ñược Nhà nước
giao ñất, cho thuê ñất.
Sau 5 năm thi hành Luật ðất ñai 1993, sự phát triển của hoạt ñộng giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất có
những hạn chế ñòi hỏi phải có sự sửa ñổi, bổ sung. Luật sửa ñổi bổ sung một số
ñiều của Luật ðất ñai 1993 ñược Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung
quan trọng ñược bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước cho
thuê ñất cũng ñược thực hiện các quyền sử dụng ñất; theo ñó, Luật và các Nghị
ñịnh hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật ñất ñai sửa ñổi ñược bổ sung, trong ñó
việc thừa nhận ñất ñai có giá và quy ñịnh khung giá ñất có một ý nghĩa to lớn.
Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này, nó quy
ñịnh các thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền
sử dụng ñất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất ñã tạo lập ñược
khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng ñất vận hành, chính vì vậy mà
quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng ñất ngày càng phổ biến, sôi
ñộng và trở thành một lĩnh vực hoạt ñộng kinh doanh; thị trường bất ñộng sản
hình thành ngày càng rõ nét. Tuy nhiên, thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam
trong những năm qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của thị trường
ngầm.
ðáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - ñất trong tình hình
Theo qui ñịnh của pháp luật nước ta, chỉ có quyền sử dụng các loại ñất
mới tham gia vào giao dịch trên thị trường bất ñộng sản. Như vậy các chủ sử
dụng ñất trước tiên phải có ñược quyền sử dụng ñất, muốn vậy họ phải ñược
Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất (thị trường sơ cấp); bước tiếp theo họ phải
ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và tham gia vào các giao dịch dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 10
sự thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng ñất (thị trường thứ cấp). Việc
phân ñịnh thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về ñất ñai chỉ là một trong những
cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban ñầu (Nhà nước - người sử dụng),
và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng - người sử dụng).
* Thị trường sơ cấp
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với
tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai tiến hành việc giao ñất và
cho thuê ñất ñối với các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân trong xã hội gọi tắt là
các chủ sử dụng ñất.
Theo quy ñịnh mới, ngoài ñối tượng ñược Nhà nước giao ñất xây dựng
nhà ở, xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho
thuê của Luật ñất ñai hiện hành, quy ñịnh mới còn cho phép thực hiện giao
ñất có thu tiền sử dụng ñất ñối với ñất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh, ñất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có mục ñích kinh doanh ; cho
phép nhà ñầu tư tự lựa chọn hoặc giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê
ñất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thuê ñất
Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng ñất có thời hạn ñối với
ñất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, ñất dùng vào sản xuất nông
1.Thị trường bất ñộng sản mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường bất ñộng sản những năm qua thể hiện tập
trung ở chỗ quan hệ cung- cầu về BðS và các quan hệ chuyển nhượng, mua
bán, kinh doanh BðS diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ
và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước.
2.Thị trường bất ñộng sản những năm qua biến ñộng bất thường gây
thiệt hại ñáng kể cho nền kinh tế và cho xã hội
Trong gần 10 năm qua, trên thị trường bất ñộng sản ñã diễn ra nhiều
cơn sốt giá nhà ñất, ví dụ vào các năm 1993 – 1995, 2000 – 2002 và gần ñây
nhất là ñầu năm 2010 Việc diễn ra các cơn sốt ñất với giá ñất tăng nói chung
không phải do nhu cầu sử dụng ñất của dân cư tăng mà chủ yếu là do các hoạt
ñộng ñầu cơ ñất ñai gây nên. Chính vì những biến ñộng bất thường về giá ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 12
ñã tác ñộng tiêu cực ñến hoạt ñộng kinh tế và ñời sống dân cư, gây thiệt hại
không phải là nhỏ cho Nhà nước và toàn xã hội. Sở dĩ thị trường không chính
thức hình thành vì nước ta chưa xây dựng kịp và chưa ñủ khuôn khổ thể chế
trên thị trường, thị trường bất ñộng sản hiện nay chủ yếu là thị trường ñầu cơ,
hậu quả của việc ñầu cơ ñất là làm giá ñất tăng cao trong một thời gian ngắn,
tạo ra giá ảo, xảy ra hiện tượng giá ñất không phải là giá trị thực của nó, từ ñó
tạo ra nhiều hướng nhìn sai lệch về thị trường bất ñộng sản của những người
tham gia vào thị trường.
3. Phần lớn các hoạt ñộng chuyển nhượng, mua bán trên thị trường bất
ñộng sản nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai trong dân cư chủ
yếu ñược thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền SDð
thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh
là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử
dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ñã
hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng
của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu cơ,
thiên tai, ñịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu
ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh. [14, 16]
Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước. Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường. [25]
Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 14
Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường
luôn ở trạng thái ñộng.
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là
một tài sản thống nhất và gọi chung là BðS. Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh
2.3.1 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam
a. Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư
xây dựng CSHT ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng
ñất trên thị trường. Luật ðất ñai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh,
chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về ñất ñai giữa Nhà nước với
người ñược giao, cấp ñất. Chính ñiều ñó ñã làm cho quan hệ ñất ñai không
vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình
trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến
Nhà nước không kiểm soát ñược.
Trong hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản trong ñó có quyền sử dụng
ñất chuyển sang một giai ñoạn mới của chích sách pháp luật ñất ñai. Luật ðất
ñai 1993 ñã cụ thể hoá ðiều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử
dụng ñất. Tuy nhiên, trong giai ñoạn này thị trường nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng ñất khu vực ñô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển
nhượng theo các “kênh ngầm”, trước tình hình ñó Nhà nước cũng ñã có
những sửa ñổi bổ sung của Luật ñất ñai.
Thực trạng thị trường bất ñộng sản nước ta nói chung cũng như thị
trường nhà ñất tại ñô thị và khu vực phát triển ñô thị những năm qua ñã có
những chuyển biến tích cực, góp phần vào thúc ñẩy kinh tế - xã hội của ñất
nước phát triển với nhịp ñộ tương ñối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất
kinh doanh, dịch vụ ñã phát huy nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao
hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay ñổi bộ mặt
của nông thôn, ñô thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiệp hóa, hiện ñại hóa. Qua thực tiễn hoạt ñộng thị trường bất ñộng sản ở
Copyright: Tài liệu đại học ©