BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN
TP.HỒ CHÍ MINH

Sinh viên thực hiện: Nguyến Kim Ngọc Hân
Mã số sinh viên: 04135040

Lớp: DH04TB
Khóa: 2004-2008

Ngành: Quản lý thị trường bất động
sản

-Tháng 8 năm 2008-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN KIM NGỌC HÂN

VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CHO NGUỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN

Ngày 30 tháng 8 năm 2008
Sinh viên
Nguyễn Kim Ngọc Hân


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Kim Ngọc Hân, Khoa Quản lý Đất đai và Bất
động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất và Bất động
sản, Khoa Quản lý Đất đai và thị trường Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm
TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường lớn và giữ vai troòkhá
quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.Sự phát triển ngày một lớn mạnh của thị trường
bất động sản Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là một tín hiệu
tốt cho nền kinh tế. Tuy nhiên đối với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay
thì vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắt cần phải tháo gỡ.
Nhìn chung người thu nhập thấp trong xã hội là một lực lượng lao động khá
hùng hậu với nhiều thành phần dân cư khác nhau, điểm chung của họ là mức thu nhập
dưới mức trung bình làm cho cuộc sống họ gặp nhiều khó khăn.Tuy vậy nhu cầu về
nhà ở của họ là khá lớn nhưng với mức thu nhập không đủ để chi trả cho việc mua nhà
nên đành phải chấp nhận sống trong các khu ổ chuột hay ở nhà thuê với diện tích trên
mỗi đầu người khá eo hẹp.Với mục tiêu nghiên cứu là tìm hiểu thực trạng thị trường
nhà ở trong phân khúc thu nhập thấp để từ đó đưa ra giải pháp, bằng các phương pháp
nghiên cứu tài liệu, tham khảo ý kiến của các chuyên gia và các doanh nghiệp hàng
đầu về lĩnh vực bất động sản. Đề tài đã đưa ra một cái nhìn chung về thị trường nhà ở
trong phân khúc này:


1.1.2.Người có thu nhập thấp

4

1.2.Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp

4

1.2.1.Nhà ở

6

1.2.2.Thị trường nhà ở

8

1.3.Phương pháp tính toán lợi nhuận đầu tư phát triển nhà ở

29

1.4.Khái quát địa bàn nghiên cứu

31

1.4.1. Điều kiện tự nhiên

31

1.4.2. Điều kiện kinh tế-xã hội

39

2.2.2.Tiềm năng phát triển của các phân khúc nhà ở

40

2.2.3.Thực tế về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

41

2.3.Người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh và nhu cầu về nhà ở

44

2.3.1.Người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh

44

2.3.2.Nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp

45

2.4.Phân tích chi phí xây dựng nhà ở

45

2.4.1.Tình hình xây dựng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

45

Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân

ĐẶT VẤN ĐỀ
 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Ăn, ở, mặc là những nhu cầu tối thiểu của con người, theo đó việc có một chỗ ở
ổn định là nhu cầu thiết yếu thứ hai của một con người.Tuy nhiên trong bối cảnh kinh
tế ngày càng phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng nâng cao làm cho tỷ lệ tử vong
của con người ngày càng giảm kéo theo đó là sự bùng nổ dân số và với diện tích đất
không thể phát triển thì việc giải quyết vấn đề nhà ở là hết sức khó khăn.
“An cư lạc nghiệp” vốn là mong muốn hết sức bình thường của một con người
nhưng trong nền kinh tế thị trường, nhà ở đã trở thành một loại hàng hoá đặc biệt và
luôn có giá trị lớn nên với nhiều người việc có được một mái ấm của riêng mình là
điều không dễ, là một giấc mơ xa vời, đặc biệt là với những người thu nhập
thấp(TNT).Việc tìm kiếm một chỗ che mưa che nắng với những ngừơi TNT là cả một
vấn đề, họ thường ở nhờ hoặc ở thuê trong những că hộ chật hẹp và thậm chí phải lấn
chiếm xây nhà bất hợp pháp… điều này gây không ít khó khăn cho những nhà quản lý
vì ảnh hưởng đến văn minh và vẻ mỹ quan đô thị nhưng lại không có một cách giải
quyết dứt khoát. Một mặt đây là vấn đề thuộc về nhân đạo, tuy là những người TNT
nhưng không thể phủ nhận họ cũng góp phần tạo nên của cải xã hội do đó việc ổn định
cuộc sống cho họ là vấn đề đáng được quan tâm.Mặt khác khi chưa có một chỗ ở ổn
định cho những người TNT thì việc giải toả các khu ổ chuột cũng như “bắt cóc bỏ
dĩa”, họ sẽ lại tiếp tục lấn chiếm.Vấn đề ở đây là giá nhà ở hiện nay nằm ngoài khả
năng thanh toán của họ trong giới hạn mức thu nhập bình quân hàng tháng. Đây là bài
toán cần giải đáp đầu tiên.
Nói đến người TNT người ta thường nghĩ ngay đến những người nghèo và công
nhân, chủ yếu là dân nhập cư. Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố
lớn nhất cả nước, hơn nữa lại là trung tâm kinh tế văn hóa của khu vực phía Nam, do
đó nơi đây đã trở thành điểm thu hút lao động đổ về từ các tỉnh thành nhiều nhất cả

- Cung, cầu, giá cả nhà ở.
Phạm vi nghiên cứu: trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh
 Ý NGHĨA THỰC TIỄN VÀ KHOA HỌC
Đề tài được thực hiện với nhằm đem đến cho người thu nhập thấp những hiểu
biết căn bản để lựa chọn một chỗ ở ổn định và giúp cho những nhà đầu tư có cái nhìn
mới hơn về phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.

Trang 2


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân

Phần 1
TỔNG QUAN
1.1. Khái niệm người thu nhập thấp
Cho đến nay vẫn chưa có một khái niệm rõ ràng về người TNT vì chưa có một
tiêu chuẩn nào để xác định người TNT. Nhưng trong suy nghĩ người ta vẫn thường
đánh đồng người nghèo với người TNT và đều có suy nghĩ chung là: người TNT thấp
là những người có mức thu nhập dưới mức thu nhập trung bình trong xã hội. Vậy
người TNT có phải là người nghèo không và ngược lại? Để làm rõ điều này trước tiên
ta phải tìm hiểu khái niệm người nghèo.
1.1.1. Khái niệm người nghèo
Hiện nay có rất nhiều quan điểm khác nhau về người nghèo. Nhưng đều là
những quan điểm chung chung. Ví dụ như theo Tổ chức Y tế thế giới: một người là
nghèo khi thu nhập hàng năm ít hơn một nửa mức thu nhập bình quân trên đầu người
hàng năm của quốc gia.
Tuy nhiên chúng ta có thể xem định nghĩa được nêu ra trong hội nghị bàn về
giảm đói nghèo ở khu vực Châu Á-Thái Bình Dương do ESCAP tổ chức tháng

thành phố Hồ Chí Minh trong báo cáo 2002) cho rằng người có TNT là những người
có thu nhập trên mức chuẩn nghèo nhưng dưới mức trung bình xã hội. Hay như Thạc
sĩ Trần Thế Độ -Viện nghiên cứu xây dựng cho rằng “người TNT là người có mức thu
nhập ổn định nhưng chỉ ở mức tiệm cận so với mức trung bình của đô thị, nếu kể thêm
diện nghèo thì sẽ chiếm khoảng 50% dân số đô thị”. Theo ý kiến của ông Trịnh Duy
Thục - Cục quản lý Nhà cho rằng :mỗi tỉnh, thành phố phải dựa vào tình hình thực tế
của mỗi khu vực, địa phương mình để đưa ra tiêu chí thu nhập thấp khác nhau.
Như vậy cũng như khái niệm người nghèo. Khái niệm người thu nhập thấp cũng
là một khái niệm mở tùy vào điều kiện cụ thể của từng vùng mà có những chuẩn xác
định khác nhau.
Chung quy lại người TNT là một khái niệm rộng hơn người nghèo. Người
nghèo là những người “sống ở ranh giới ngoài cùng của tồn tại” trong khi người TNT
không phải như vậy nên người nghèo chỉ là một bộ phận nhỏ trong thành phần người
thu nhập thấp. Tóm lại người nghèo là người thu nhập thấp nhưng người thu nhập thấp
không hẳn là người nghèo.Bên cạnh đó người nghèo cũng được hưởng nhiều hỗ trợ xã
hội hơn người TNT.
1.2. Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.1. Nhà ở
Khái niệm nhà ở
Có nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở nhưng ở đây tôi chỉ nêu lên hai khái
niệm thường thấy nhất.
-Theo nghĩa hẹp: nhà ở là phàn kiến trúc kỹ thuật hội đủ các điều kiện tối thiểu
để có thể sử dụng làm chổ ở hay chỗ sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một
khoảng thời gian và không gian xác định.
Nghĩa này hiểu theo quan niệm truyền thống thì nhà ở là cơ sở vật chất cơ bản,
là phương tiện tạo nên chổ trú ngụ cho con người và gắn liền với sở hữu hay sử dụng
cá nhân của mỗi gia đình.
-Theo nghĩa rộng: nhà ở được hiểu đồng nghĩa với khu ở bao gồm phần kiến
trúc kỹ thuật chung của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng và điều kiện môi trường của khu
vực. Theo đó, một định nghĩa khái quát hơn “Nhà ở là nơi cư trú của con người, là

Trái lại con người phải di chuyển đến vị trí có nhà. Đây là một đặc điểm nổi bật nhất.
- Nhà có tính chất bền vững cao do nhu cầu sử dụng dài lâu của con người.
- Do tính bền vững nên lượng đầu tư vào nhà là khá lớn do đó nhà cũng có giá
trị cao.
-Mang tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội cao.
Có nhiều cách phân loại nhà nhưng còn phải dựa vào các tiêu chuẩn ở mỗi nước
và tuỳ vào trình độ phát triển ở mỗi nước, tuỳ từng giai đoạn phát triển. Tuy nhiên,
việc phân loại nhà thường căn cứ vào các tiêu thức sau:
 Phân theo mức độ bền vững của ngôi nhà: có 3 loại
- “Nhà kiên cố”: Có độ bền vững cao và thời gian sử dụng lâu dài, thường sử
dụng vật liệu xây dựng lâu bền như bê tông, cốt thép, đá, các loại gỗ tốt… nhưng giá
thành xây dựng thường cao nên người thu nhập thấp khó có thể tự xây dựng cho mình
căn nhà loại này.
- “Nhà bán kiên cố”: Có độ bền vững trung bình, thường sử dụng kết hợp các
vật liệu xây dựng có độ bền khác, độ bền của ngôi nhà tùy thuộc vào việc sử dụng các
loại vật liệu và tỉ lệ sử dụng chúng trong xây dựng nhà ở. Vì vậy, giá thành xây dựng
cũng khác nhau. Loại hình nhà ở này là phổ biến, phù hợp với khả năng thu nhập đa
dạng của mọi tầng lớp người dân trong xã hội.
- “Nhà tạm”: Độ bền vững thấp và có thời gian sử dụng ngắn, thường sử dụng
vật liệu ít bền trong xây dựng như tranh, tre, nứa, lá… Giá thành xây dựng thấp nên dù
chất lượng sử dụng không được bảo đảm nhưng lại phù hợp với một bộ phận không
nhỏ người thu nhập thấp đặc biệt là người nghèo.
 Phân theo hình thức sở hữu: có 2 loại
- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Trang 5


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân

phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
- “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích (trừ phần
diện tích thuộc sở hữu riêng); phần không gian và trang thiết bị dùng chung cho tất cả
các căn hộ trong khu nhà chung cư đó (khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành
lang chung, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, tầng
hầm để xe; hệ thống cấp điện , nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thu
lôi, cứu hỏa…); hệ thống kết cấu hạ tầng xung quanh chung cư đó (lối đi, khu giải trí,
cây xanh…).
- “Bảo dưỡng định kỳ” nhà chung cư là việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp theo
chu kỳ quy định nhằm đảm bảo cho bộ phận trang thiết bị, kết cấu, kiến trúc của ngôi
nhà không bị hư hỏng, xuống cấp trước thời hạn quy định.
Trang 6


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
- “Sửa chữa đột xuất” nhà chung cư là việc sửa chữa mang tính chất ngẫu
nhiên, không theo chu kỳ nhằm kịp thời khắc phục những hư hỏng phát sinh.
- “Chủ sử dụng nhà chung cư” là chủ sở hữu hay tổ chức, cá nhân đang sử
dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
- “Đơn vị quản lý nhà chung cư” là các tổ chức được UBND Thành phố giao
quản lý nhà chung cư.
 Các loại hình cung ứng chung cư
Chung cư có 3 loại : nhà thương mại, nhà xã hội và nhà công vụ.Nhưng với
chung cư dành cho người TNT thì chỉ có 2 loại nhà thương mại và nhà xã hội vì nhà
công vụ không thuộc nhóm này:
- Nhà thương mại : Là nhà do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho
thuê theo nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, với loại hình chung cư này thì giá cả còn
rất cao, cho nên người TNT khó tiếp cận.
- Nhà xã hội : Là loại hình nhà ở chủ yếu do nhà nước đầu tư phát triển để cho

Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ không chỉ được mua và bán mà
còn là đối tượng của các giao dịch cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp.Do đó thị truờng
bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là sự tương tác giữa người mua và người bán
mà còn là nơi diễn ra các hoạt động cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng…
Thị trường nhà ở là một lọai của thị trường bất động sản.Trong thị trường nhà ở
hàng hoá giao dịch là nhà ở cụ thể.
Đặc điểm cung-cầu thị trường nhà ở
Lý thuyết cung, cầu trong thị trường nhà ở đều dựa trên lý thuyết cung cầu
trong thị trường bất động sản.
 Cung-cầu bất động sản
Trong lý thuyết kinh tế truyền thống khi nghiên cứu về cung-cầu,nghiên cứu về
hành vi người tiêu dùng, người ta thường giả thuyết các hàng hoá có tính chất giống
nhau để nghiên cứu sự thay đổi của hành vi người tiêu dùng khi giá cả thay đổi.
Nhưng khi áp dụng lý thuyết đó vào nghiên cứu cung-cầu của thị trường bất
động sản thì lại vấp phải tính dị biệt của bất động sản.Tuy nhiên trong các tài liệu
nghiên cứu hiện nay các tác giả dường như bỏ quên tính dị biệt này mà chỉ nói cungcầu một cách chung chung.Với một khái niệm cung-cầu chung chung như vậy chúng
ta không thể nào xác định được tính phân khúc của thị trường theo đối tượng tiêu dùng
và cũng không thể xác định các đặc điểm của thị trường.
Do đó để xây dựng được đường cung-cầu bất động sản một cách chính xác
chúng ta phải chuyển các đơn vị bất động sản khác nhau về cùng một đơn vị đó là đơn
vị dịch vụ bất động sản. Theo ý kiến của TS.Trần Thanh Hùng thì các bất động sản
không phải khác nhau về các thành phần thuộc tính mà khác nhau về lượng trong từng
thuộc tính, có nghĩa là các bất động sản có các các thành phần thuộc tính giống nhau,
nhưng ở mỗi bất động sản các thuộc tính này có giá trị khác nhau, một thuộc tính nào
đó không xuất hiện ở một bất động sản nào đó có nghĩ là giá trị của nó là 0. Với cách
hiểu này thì tính dị biệt của bất động sản chỉ mang tính tương đối. Các bất động sản
khác nhau bởi lượng giá trị các thuộc tính thì có khả năng đáp ứng cho nhu cầu khác
nhau của con người. Theo đó, đơn vị dịch vụ bất động sản là sản phẩm đầu ra của sự
kết hợp các nhân đầu vào là các thuộc tính cơ bản (chất lượng, vị thế) của bất động sản
hay đó chính là mức độ đáp ứng các nhu cầu của con người của một bất động sản, tổng

yếu tố khác không thay đổi. Đây là quan hệ nghịch chiều có nghĩa là khi giá tăng thì
lượng cầu giảm và ngược lại.
Có hai quan điểm khác nhau về sự co giãn của cầu dưới sự ảnh hưởng của yếu
tố giá:
-Trong “Giáo trình nguyên lý thị trường bất động sản”, PGS.TSKH Lê Đình
Thắng đã cho rằng: nhu cầu về nhà ở thuộc loại nhu cầu cơ bản thiết yếu.Nếu giá nhà
ở giảm hẳn nhiên người ta sẽ mua nhà nhiều hơn.Hơn nữa nhà ở là loại hàng hoá có
thể thay thế được nếu giá nhà ở tăng cao quá người tiêu dung sẽ chyển sang loại hình
nhà ở khác nên cầu nhà ở giảm đáng kể → cầu nhà ở co giãn theo giá.
Quan điểm này cũng cho rằng sự co giãn của cầu theo giá là khá nhạy cảm dù
mức độ thoả mãn về nhà ở còn thấp.
Theo đó, tuy nhà ở là một nhu cầu thiết yếu nhưng lại có thể thay thế được nên
với một mức thu nhập ổn định khi giá nhà tăng quá cao người tiêu dung sẽ chuyển
sang khu vực có giá thấp hơn hoặc thuê. Đây cũng là cách mà họ thường sử dụng để
giải quyết vấn đề nhà ở của mình.
Một quan điểm khác được thấy trong tác phẩm “Thị trường bất động sản” của
PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.S Trần Nguyên Nam.Trong đó cho rằng: cầu nhà ở dường
như không co giãn trước sự thay đổi của giá. Quan điểm này cho rằng giá cả nhà ở dù
tăng hay giảm hầu như không có tác động đáng kể đến hành vi tiêu dùng do nhà ở là
tài sản có giá trị lớn vì vậy khi giá tăng thì khả năng thanh toán của người tiêu dùng
càng thu hẹp hơn, ngược lại khi giá nhà ở giảm thì lượng giảm giá cũng không đủ để
người tiêu dùng mua tăng thêm một đơn vị sản phẩm → cầu nhà ở không nhạy cảm
với yếu tố giá.
Sự mâu thuẩn này là do sự khác biệt trong việc xác định đối tượng nghiên
cứu.Quan điểm thứ nhất xét thị trường nhà ở mua bán và cả cho thuê,còn quan điểm
thứ hai chỉ xét thị trường nhà ở mua bán.Nhưng đâu là kết luận đúng?
Quan điểm thứ hai dựa trên tính chất “giá trị lớn” của nhà ở nên dường như hợp
lý hơn.Nhưng xét về lâu dài quan điểm này bộc lộ sự bất ổn.Giá xây dựng nhà ở sẽ
Trang 9



Đường đồng lượng

Ngưỡng mong muốn

B
A
C

Đường đồng phí

0

VN

Hình 1.2. Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản
Khi thu nhập tăng lên thì chi phí cho nhà ở sẽ tăng lên chúng ta có các đường
đẳng phí song song nhau (trong điều kiện giá cả của các đơn vị chất lượng và vị thế
không đổi) và ta có có các điểm tiếp xúc khác nhau với đường đồng ích. Quỹ tích các
Trang 10


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
điểm này là một đường cong đó là đường ngưỡng mong muốn. Về bản chất nó là
đường tối ưu của sự kết hợp chất lượng và vị thế. Nhưng về mặt thống kê đây là đường
trung bình chia quỹ nhà ở trong đô thị thành 2 phần: phần trên thuộc về giới thượng
lưu, phần dưới thuộc về những người có TNT, phần nằm trên đường ngưỡng thuộc về
giới trung lưu.
 Cung về bất động sản

về dịch vụ bất động sản cũng tuân theo quy luật cung cầu chung như các loại hàng hóa
khác. Dù đất đai là một hàng hóa đặc biệt, sự vận động của nó vẫn không nằm ngoài
quy luật giá trị. Nghĩa là với điều kiện các yếu tố khác không thay đổi thì lượng cung
dịch vụ bất động sản có quan hệ tỷ lệ thuận, còn lượng cầu có quan hệ tỷ lệ nghịch với
sự thay đổi của giá cả dịch vụ bất động sản.

Trang 11


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
Với nhận thức cung cầu về dịch vụ bất động sản, có thể khẳng định, lượng cung
cầu bất động sản trên thị trường là lượng dịch vụ bất động sản – mức thỏa dụng của
toàn bộ quỹ nhà đất có thể có. Điều này chắc chắn được nhiều người ủng hộ khi công
nhận thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản. Điểm khác biệt cơ bản của cung cầu hàng hóa bất động
sản so với cung cầu các loại hàng hóa sử dụng một lần khác bởi tính lâu bền của bất
động sản.
1.2.3. Phân khúc thị trường nhà ở đô thị
Thị trường bất động sản được hiểu như là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn giữa
các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường
tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các
chủ thể thị trường. Thị trường bất động sản không chỉ hiểu đơn giản là tổng thể các
quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ,
bởi nó có những đặc điểm khác biệt so với các thị trường hàng hóa khác, cụ thể là:
- Thị trường bất động sản là thị trường mang tính độc quyền bởi tính cố định,
tính khan hiếm và tính tăng trị của đất đai. Thị trường bất động sản là một dạng thị
trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị
trường 1 .



Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
Nếu khẳng định thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh độc quyền do
tính dị biệt của hàng hóa bất động sản, thì dẫn đến hệ quả tuyệt đối hóa tính phân khúc
của thị trường và phủ định khả năng nhận thức những quy luật thị trường, do không
xác định được đường cầu thị trường cho tất cả mọi hàng hóa bất động sản 4 .
Theo quan điểm tương đối hóa tính dị biệt bất động sản, có thể khẳng định rằng,
thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhóm với các phân khúc thị trường khác
nhau hình thành từ sự khác biệt về độ co giãn của cầu 5 , từ chính đặc tính của nhu cầu
về dịch vụ bất động sản. Thị trường bất động sản có tính độc quyền của người cung do
tính cố định và tính vị thế của đất đai, theo đó người cung ứng–nhà đầu tư phát triển
bất động sản có khả năng ấn định số lượng và giá cả bất động sản cho các nhóm khách
hàng có hàm số cầu khác nhau với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận kinh doanh. Mô hình
của thị trường có thể được minh họa bởi đồ thị sau:
Trên đồ thị đó, trục tung thể hiện các mức giá dịch vụ bất động sản, trục hoành
là trục thể hiện các lượng dịch vụ bất động sản cung ứng trên thị trường; các đường
cung ngắn hạn SS1, SS2, SST là các đường cung trong các phân khúc 1, 2 và toàn thị
trường; các đường cầu D1, D2, DT là các đường cầu trong các phân khúc 1, 2 và toàn thị
trường; các đường MR1, MR2, MRT là các đường doanh thu biên trong các phân khúc
1, 2 và toàn thị trường; P1, P2, PT là các mức giá tương ứng với lượng cung Y1, Y2, YT
trong các phân khúc 1, 2 và toàn thị trường; P0 là chi phí tạo lập (giá thành) đơn vị
dịch vụ bất động sản. Nếu loại bỏ được tính độc quyền của người cung, thì thị trường
bất động sản trở nên cạnh tranh hơn thành thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thì các mức
giá trong các phân khúc P1, P2, PT sẽ tiến tới P0.
P

SS1
SST


0

MRT

MR1
IT

Y1

YT

Y

Hình 1.2. Các phân khúc của thị trường bất động sản
Tính phân khúc của thị trường nhà ở đô thị xuất phát từ chính đặc tính các nhu
cầu về nhà ở, các nhu cầu sinh lý “phyical” và nhu cầu hòa nhập xã hội - “social”, liên
4
5

Lê Bảo Lâm và ctv, 1999. Kinh tế vi mô. Nxb Thống kê. Tr. 172-173.
Lê Bảo Lâm và ctv, 1999. Kinh tế vi mô. Nxb Thống kê. Tr. 177-179.

Trang 13


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
quan mật thiết với hành vi lựa chọn vị trí cư trú đô thị của các phân nhóm người tiêu
dùng – các phân nhóm xã hội và với sự hình thành các khu dân cư trong các thành phố

địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có khá nhiều những khu thương mại – dịch
vụ, điển hình như đường 3 tháng 2 ở quận 10; đường Cộng Hòa ở quận Tân Bình;
đường Nguyễn Đình Chiểu ở quận 3 và đường Nguyễn Trãi ở quận 1, quận 5; đường
Nguyễn Thị Minh Khai ở quận 1,… Đặc điểm của những khu vực này là nhà ở cao
tầng xen kẽ với nhà hàng, khách sạn, trụ sở, văn phòng công ty và các cửa hàng kinh
doanh. Như vậy, đa số dân cư trong khu vực chủ yếu những người có thu nhập cao nhờ
vào hoạt động kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh; do đó họ sống trong
các khu trung tâm này, nơi đảm bảo cho nguồn thu nhập của họ cũng như có thể đáp
ứng được một cách tốt nhất nhu cầu sinh hoạt của họ trong điều kiện chi phí cho việc
thỏa mãn những nhu cầu đó hoàn toàn nằm trong khả năng của họ và gần như không
có sự tính toán, cân nhắc chi tiêu xuất hiện ở đây đối với những dịch vụ cao cấp, xa xỉ.

Trang 14


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
- Khu công chức: khu vực này thường nằm trong những con hẻm hoặc khu nhà
nội bộ. Dân cư ở đây chủ yếu là những gia đình công chức với nguồn thu nhập và vị
thế khá cao trong xã hội. Tuy nhiên, do đặc điểm nghề nghiệp, họ thường coi nơi ở là
không gian nghỉ ngơi sau những giờ làm việc, vì vậy, một không gian yên tĩnh là sự
lựa chọn tối ưu của họ. Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, chúng ta có thể thấy
những khu dân cư này tại một số khu vực như hẻm Nguyễn Thành Ý ở quận 1, cư xá
Lữ Gia ở quận 11, các con hẻm trên đường Sư Vạn Hạnh ở quận 10, các con hẻm trên
đường Cộng Hòa ở quận Tân Bình,… Đặc trưng của khu vực này là những ngôi nhà
khá khang trang, các villa, biệt thự nhỏ; môi trường sống ở đây được người dân chú
trọng giữ gìn nên thường sạch sẽ, yên tĩnh và an ninh, thể hiện lối sống văn minh đô
thị khá điển hình; họ có nếp sống mang tính cá nhân khá cao nhưng đồng thời vẫn đề
cao tình làng nghĩa xóm.
- Khu dân cư mới: các khu dân cư này hình thành như một tất yếu khách quan

có thể được coi là sự mở đầu của hàng loạt các khu dân cư cao cấp trên địa bàn thành
phố với tốc độ phát triển không ngừng. Các khu dân cư này cũng như các khu dân cư
Trang 15


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
mới, thường được xây dựng ở các quận đô thị hóa mới như quận 7, quận 9, Thủ
Thiêm,… nơi mà đất đai còn rộng, cho phép xây dựng những khu dân cư rộng lớn với
các dịch vụ phục vụ cho đời sống của dân cư một cách đầy đủ và tiện nghi nhất. Một
trong những lý do cơ bản của sự xuất hiện chậm trễ của những khu dân cư này so với
các khu dân cư khác đó là chi phí phải bỏ ra để có thể sinh sống ở những khu vực ngày
là rất cao trong khi ở nước ta, nền kinh tế chỉ mới có những bước chuyển mình gần
đây, mức sống của người dân cũng chỉ mới được cải thiện va ngày càng tăng cao trong
thời gian này. Dân cư ở đây hầu hết là các doanh nhân thành đạt; trí thức, Việt kiều
giàu có; người nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam. Do thành phần dân cư khá đặc
biệt như vậy mà đa số các căn nhà ở đây được các chủ sở hữu cho thuê lại, vì vậy,
thành phần dân cư ở đây được xem là hay thay đổi và ít ổn định. Cuộc sống tiện nghi
của các cư dân tại đây được thể hiện bằng sân tennis, phòng tập thể thao, hồ bơi, bãi
đậu xe hơi rộng lớn,… Việc sinh sống ở đây không chỉ vì lý do thỏa mãn những nhu
cầu sinh hoạt, giải trí xa xỉ mà còn là sự thể hiện vị thế trong xã hội của những cư dân
tại đây. Có thể thấy rằng họ thuộc tầng lớp có mức thu nhập cao nhất trong xã hội hiện
nay. Sự quan tâm hàng đầu của họ khi mua nhà ở các khu vực này không phải là giá cả
mà là vị trí, hướng nhà,…
- Khu công nhân: đây là khu vực đối lập hoàn toàn với các khu trung tâm
thương mại–dịch vụ. Hiện nay trên Thành phố Hồ Chí Minh, những khu vực này xuất
hiện khá nhiều và khá tập trung, đặc biệt là ở xung quanh các khu công nghiệp, khu
chế xuất như khu công nghiệp Tân Bình (quận Tân Bình), khu chế xuất Linh Trung
(quận Thủ Đức), khu công nghiệp Tân Tạo (quận Bình Tân), khu công nghiệp Tân
Thới Hiệp (quận 12),… Dễ dàng nhận thấy rằng dân cư trong những khu vực này đa số

nhưng ở những khu vực cách xa trung tâm. Dân cư ở đây lấy nghề buôn gánh bán
bưng làm kế sinh nhai với nguồn thu nhập khá thấp. Ngoài ra, cũng có một số xóm lao
động mà đa số gia đình sống trong đó có chung nghề thủ công, tạo thành một xóm
nghề như xóm nghề hột vịt ở quận 8, xóm nghề đúc đồng ở quận Gò Vấp, xóm nghề
chạm khắc gỗ Trung Mỹ Tây,… Dân cư ở những xóm nghề này có nguồn thu nhập
khá hơn nhưng nhìn chung thì đây vẫn là những xóm lao động với những người dân
lao động chân tay, cuộc sống hàng ngày gắn liền với những lo toan của cơm, áo, gạo,
tiền. Có thể nói cuộc sống của họ ở đây không phải là một lối sống văn minh đô thị,
nhưng cũng chính cuộc sống khó khăn đó đã gắn kết họ lại với nhau, tình làng nghĩa
xóm luôn được họ xem trọng và phát huy.
- Khu bán buôn của người Hoa: bất cứ nghiên cứu nào về dân cư trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh đều không thể không nhắc đến cộng đồng người Hoa, cộng
đồng đông dân thứ hai ở thành phố, sau dân tộc Kinh. Cộng đồng người Hoa rất coi
trọng tinh thần đoàn kết dân tộc, họ thường sống tập trung tại một khu vực nhất định,
giữ gìn tiếng nói, truyền thống tín ngưỡng, cách làm ăn sinh sống. Trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh, khu vực Chợ Lớn là nơi tập trung nhiều người Hoa nhất, bao gồm
quận 5, quận 10, một phần quận 11 và quận 6. Khu vực này từ lâu đã được biết đến là
nơi buôn bán sầm uất nhất của thành phố với nhiều mặt hàng đa dạng, phong phú, có
thể nói không một món hàng nào mà Chợ Lớn không có, đường Hải Thượng Lãn Ông
chuyên bán thuốc Bắc, thương xá Đại Quang Minh trên đường Châu Văn Liêm chuyên
doanh phụ kiện may mặc, đường Trần Hưng Đạo B với các sản phẩm may mặc, vải
vóc,… và đặc biệt là các quán ăn mang đậm hương vị Trung Hoa trên hầu hết các con
đường trong khu vực này. Tuy nhiên, cũng do truyền thống và khả năng thương nghiệp
phát triển mà đa số người Hoa ít quan tâm đến các hoạt động chính trị, giáo dục. Đặc
trưng trong lối sống của họ các hoạt động văn hóa, tín ngưỡng được giữ gìn và phát
huy; hoạt động sản xuất kinh doanh phát triển không ngừng, tạo ra công ăn việc làm và
thu nhập ngày càng nhiều cho cả cộng đồng; dịch vụ vui chơi giải trí và ẩm thực là
điều không thể thiếu trong cuộc sống hàng ngày của họ. Điểm nổi bật của khu vực này
là hơn 90% các gia đình đều hoạt động trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, buôn bán.
Do đó, việc tham gia vào việc kinh doanh của gia đình từ rất sớm của các thành viên

Như vậy, có nên đầu tư và xóa bỏ sự tồn tại của những khu ổ chuột bên cạnh
các khu cao cấp?
Giả thuyết đặt ra là những người nghèo sống trong khu xập xệ có thể được di
dời ra ngoại thành hay được chuyển tới những vị trí nơi ở xa trung tâm.
Với giả thuyết như trên thì lúc này, chi phí đi lại cao hơn vì khoảng cách đến
trung tâm làm việc xa hơn sẽ là trở ngại khiến những những người nghèo không còn
mạnh dạn đến lao động ở những khu cao cấp. Việc này gây ra tình trạng thừa lao động,
thiếu việc làm ở những vùng ven trong khi ở các trung tâm, thừa việc nhưng lại thiếu
người làm.
Chưa kể đến về mặt xã hội, vấn đề di chuyển các khu xập xệ đến một vị trí khác
và trung tâm thành phố chỉ còn tồn tại những khu cao cấp sẽ gây ra tình trạng mất cân
bằng và phân biệt giai cấp. Bất cứ một hình thái kinh tế xã hội nào cũng cần phải có
người giàu người nghèo sống bên cạnh nhau, giúp đỡ và bổ sung cho nhau.
Trang 18


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Kim Ngọc Hân
Điều đặc biệt của phân khúc thu nhập thấp so với các phân khúc khác là có
lượng cầu khá lớn nhưng cung lại rất ít, giá xây dựng thấp giá bán cũng thấp hơn so
với các phân khúc kia nhưng vẫn có bộ phận TNT không vươn tới. Nhưng điểm khác
biệt nổi bật nhất là sự phân nhóm gồm các thành phần khác nhau trong chính đối
tượng TNT. Sự phân nhóm này dựa trên các tiêu chí: thu nhập, nghề nghiệp và trình
độ. Theo đó có các nhóm sau:
-

Nhóm 1: các cán bộ, công chức Nhà nước, nhân viên hành chính sự nghiệp.

-


đầu tư phát triển bất động sản. Hiệu số giữa giá cả thị trường và giá thành là lợi nhuận
của đầu tư phát triển bất động sản. Với cái nhìn bề ngoài mọi việc xem ra có vẻ đơn
giản, nhưng khi phân tích chi tiết hơn, tính toán lợi nhuận cho tất cả mọi đối tượng
tham gia đầu tư phát triển bất động sản, xác định tỷ lệ đóng góp của các thành phần
Trang 19