BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI: NGHIÊN

CỨU TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN NHÀ
Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CỦ CHI – TP. HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:

NGÔ THỊ THANH LOAN
05135063
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009-



cùng các anh chị tại phòng Công Thương huyện Củ Chi
đã tận tình chỉ dẫn, truyền đạt kinh nghiệm giúp đỡ em
trong quá trình thực hiện đề tài.
Cảm ơn tất cả những người bạn của tôi đã sát cánh
cùng tôi trong những ngày tháng qua.
Trong quá trình làm đề tài không thể tránh khỏi các
thiếu sót. Rất mong sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và
các bạn!
ĐH Nông Lâm TP. HCM, tháng 7 năm 2009
Sinh viên: Ngô Thị Thanh Loan


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Ngô Thị Thanh Loan, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “NGHIÊN CỨU TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI - TP.HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Bùi Văn Hải, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo
Thị trường bất động sản Việt nam đang hình thành và phát triển ở các phân
khúc khác nhau trong đó phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp hiện vẫn
đang là chương trình thu hút sự quan tâm của cả chính quyền địa phương lẫn người
dân và đặc biệt là những đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội. Hiện chương trình
này vẫn còn tồn tại những thách thức lớn đối với chính quyền Thành phố, một bài toán
khó chưa có lời giải hợp lý.
Xuất phát từ thực tế trên và được sự phân công của khoa QLĐĐ & BĐS tôi
thực hiện đề tài: “NGHIÊN CỨU TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI - TP. HỒ CHÍ

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................... 18
I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện....................................... 20
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1.Khái quát tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Củ Chi
II.1.1 Dân số và lao động................................................................................... 22
II.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế .................................................................... 23
II.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ......................................................... 24
II.1.4. Đánh giá chung về ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội đến
thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp................................................................... 25
II.2 Nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở xã hội của TP.HCM
II.2.1 Chính sách phát triển NOXH tại TPHCM................................................. 26
II.2.2 Chính sách dành cho đối tác tư nhân để phát triển NOXH tại TP.HCM.... 28
II.3 Phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ........................................... 30
II.4 Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn huyện Củ Chi
II.4.1 Thực trạng về chất lượng nhà ở ................................................................ 31
II.4.2 Tình hình hỗ trợ về nhà ở cho các hộ nghèo trên địa bàn huyện Củ Chi.... 33
II.4.3 Đánh giá thuận lợi khó khăn đối với việc xây dựng nhà ở xã hội trên địa
bàn huyện .................................................................................................................. 35
II.5 Đánh giá tiềm năng phát triển NOXH trên địa bàn Huyện Củ Chi
II.5.1 Quan điểm và mục tiêu phát triển ............................................................. 36
II.5.2 Nguồn vốn để xây dựng NOXH ............................................................... 38
II.5.3 Quy hoạch của Nhà nước ......................................................................... 38
II.5.4 Giá đất...................................................................................................... 39
II.5.5 Phân tích yếu tố cung cầu NOXH............................................................. 40
II.5.6 Phân tích chí phí giá thành xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, giá
thuê mua và khả năng thu hồi vốn của dự án NOXH.................................................. 43
II.5.7 Phân tích ma trận SWOT các yếu tố tiềm năng phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp trên đại bàn huyện Củ Chi.................................................................... 52
II.6 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lí và phát triển nhà ở cho người thu
nhập thấp trên địa bàn huyện Củ Chi ......................................................................... 55

NOXH

: Nhà ở xã hội

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TNT

: Thu nhập thấp

UBND

: Uỷ ban nhân dân


DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Biểu đồ I.1: Sự dịch chuyển đường cầu ......................................................................7
Biểu đồ I.2: Đường tổng cung đất đai.........................................................................9
Biểu đồ I.3: Đường cung đất đai và đường cung nhà ở ...............................................9
Biểu đồ I.4: Tác động của chính sách đến đường cung bất động sản.........................10
Sơ đồ I.1: Cơ sở hình thành đối tượng có thu nhập thấp và các vấn đề nảy sinh .......11
Bảng I.1: Quy định khung giá tại NĐ 90/2006/NĐ-CP.............................................13
Bảng I.2: Các đơn vị hành chánh Huyện Củ Chi ......................................................20
Bảng II.1: Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Củ Chi tính đến 31/12/2008....23
Bảng II.2: Cơ cấu các ngành kinh tế huyện Củ Chi giai đoạn 2005-2008 .................24
Bảng II.3: Hiện trạng quỹ nhà ở hộ gia đình.............................................................32
Bảng II.4: Diện tích sàn xây dựng nhà trọ trên địa bàn huyện ..................................32
Bảng II.5: Hiện trạng chất lượng nhà ở cho hộ nghèo trên địa bàn huyện.................33


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

ĐẶT VẤN ĐỀ
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những Thành phố lớn của cả nước, hằng
năm thu hút một lượng lớn lao động nhập cư đến sinh sống, lao động, và học tập. Hiện
nay TP.HCM đang chịu một áp lực lớn về dân số, nghề nghiệp, nơi ăn chốn ở, ô nhiễm
môi trường nhất là áp lực về nhà ở cho các tầng lớp nhân dân. Một trong những chủ
trương lớn của chính quyền Thành phố đã và đang tiến hành là di dời một số xí nghiệp,
cơ sở sản xuất ra khu vực vùng ven Thành phố và khu vực ngoại thành nhằm góp phần
làm giảm bớt ô nhiễm môi trường trong khu vực nội thành, nơi tập trung dân cư đông
đúc. Sự di dời các xí nghiệp ra ngoại thành cùng với tốc độ đô thị hoá lan toả ra khu
vực vùng ven, kéo theo nhu cầu nhà ở có nhu cầu tăng cao ở khu vực ngoại thành.
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người, mọi tầng lớp nhân dân, và nhu cầu đó
lại càng trở nên cấp thiết hơn đối với những người nghèo, nguời có thu nhập thấp trong
xã hội, giải quyết tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao đời sống
của nhân dân, ổn định xã hội, tác động tích cực đến việc xây dựng và phát triển của địa
phương cũng như trong cả nước.
Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn.
Việc đầu tư vào bất động sản phải trải qua thời gian dài, tốn nhiều vốn, nhà đầu tư tự
đặt câu hỏi liệu rằng họ sẽ được lợi gì khi đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội trong khi
với số vốn trên họ có thể đạt được lợi nhuận cao hơn trong phân khúc nhà ở cao cấp.
Đây là một trở ngại lớn trong việc tạo chỗ ở cho người dân, đặc biệt cho người có thu
nhập thấp (TNT) thì lại càng khó khăn hơn.
Là một trong những huyện ngoài thành của Thành phố, Củ Chi được quy hoạch
là đô thị vệ tinh của Thành phố về phía Tây Bắc. Hiện nay, với sự xuất hiện ngày càng
nhiều của các công ty, xí nghiệp, khu công nghiệp được di dời từ khu vực nội thành ra
ngoại thành và các khu công nghiệp mới mọc lên đã thu hút một lượng lớn lao động ở

ra các giải pháp nhằm giúp các cơ quan quản lý Nhà nước có những chính sách phù
hợp, từ đó thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào phân khúc hiện đang có nhu cầu rất lớn
này.
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
 Cung - cầu nhà ở của người thu nhập thấp
 Các yếu tố tiềm năng phát triển nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.
 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
 Do thời gian và nguồn lực có hạn, đề tài chỉ tập trung khảo sát một số địa điểm trên
địa bàn huyện Củ Chi
 Thời gian thực hiện: trong khoảng thời gian từ 15/3 đến 15/7/2009
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Ở những địa phương đang trong giai đoạn hình thành và phát triển thành một đô
thị vệ tinh trong tương lai thì việc giải quyết nhà ở cho những đối tượng thu nhập thấp
là điều tất yếu, cho nên giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho bộ phận người có thu nhập thấp
trên địa bàn huyện là tiền đề để thúc đẩy sự phát triển KT-XH của huyện nói riêng và
TP.HCM nói chung. Phát triển tốt vấn đề nhà ở cho đối tượng này sẽ kéo theo sự phát
triển kinh tế, góp phần tổ chức tốt không gian đô thị, tạo được bộ mặt văn hoá, cải
thiện đời sống, ổn định chính trị. Như vậy kết quả đề tài sẽ góp phần xây dựng cơ sở
và định hướng ban đầu, căn cứ vào đó chính quyền địa phương sẽ kêu gọi đầu tư vào
phân khúc hiện đang có nhu cầu rất lớn. Đó là nhà ở xã hội.

Trang 2


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

Diện tích bề mặt trái đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy nhu cầu
về đất ở ngày một tăng lên nhưng cung về đất đai thì hầu như không có sự thay đổi. Do
vậy giá đất có xu hướng ngày một tăng lên.
+ Tính bền vững:
Đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại (trừ trường hợp
đặc biệt). Đồng thời các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại lâu dài.
Chính vì tính bền vững lâu dài đã tạo nên hàng hóa BĐS đa dạng và phong phú.
+ Tính sở hữu chung:
Trang 3


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

Đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý. Đây là điểm
mấu chốt thể hiện sự khác biệt về quyền sở hữu đất đai của nước ta so với các nước
khác trên thế giới.
c. Đặc trưng của BĐS:
+ Cung BĐS co dãn kém:
Đối với những hàng hóa thông thường khi cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể
đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung lên nhanh chóng. Nhưng đối với hàng hóa BĐS
thì khác. Khi cầu về BĐS tăng lên thì cung về BĐS trên TTBĐS không thể phản ứng
kịp. Bởi vì việc tăng cung BĐS đòi hỏi cần nhiều thời gian, chi phí, thủ tục pháp
lý…Nhìn chung cung BĐS là tương đối kém đàn hồi.
+ Thời gian giao dịch và mua bán kéo dài:
Do BĐS là tài sản có giá trị cao do vậy việc mua bán, giao dịch BĐS phải được
cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán kéo dài.
+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:
Do BĐS là tài sản có giá trị cao và thời gian mua bán kéo dài nên dẫn đến khả

Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

tư lớn vào lĩnh vực BĐS.
- Tiến trình đô thị hóa sẽ dẫn đến chuyển dịch dân cư lên thành thị do đó ảnh hưởng
đến giá đất.
+ Nhóm các yếu tố kinh tế:
- Giá cả BĐS tỷ lệ thuận với gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc
gia và địa phương.
- Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân
đầu người, tiết kiệm cá nhân và đầu tư.
+ Nhóm các yếu tố khu vực:
- Vị trí BĐS: khả năng sinh lời của BĐS là do yếu tố vị trí mang lại, vị trí càng thuận
tiện thì giá cả BĐS càng cao. Điều này giải thích tại sao giá đất ở trung tâm, ở mặt tiền
lại cao hơn hẳn các vùng ven và vị trí trong hẻm.
- Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá trị của BĐS đó. Tuy vậy sự tác động
nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận BĐS là
vùng dân cư, công nghiệp, dịch vụ….
- Cơ sở hạ tầng: giao thông, cấp thoát nước, hệ thống chiếu sáng, thông tin liên lạc,
vui chơi giải trí…Những yếu tố này cũng tác động đến giá của BĐS.
- Chất lượng môi trường: môi trường yên tĩnh hay ồn ào, trong lành hay thoáng khí
đều ảnh hưởng đến giá BĐS.
+ Nhóm các yếu tố cá biệt:
- Tình trạng pháp lý của BĐS.
- Các yếu tố liên quan đến phong thủy.
- Tình hình kinh doanh trong khu vực.
- Các yếu tố này có tác động đến giá cả và nó có liên quan đến việc có nên
quyết định mua BĐS hay không.

vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công
nghiệp,...
 Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia
thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị
trường thế chấp và bảo hiểm,...
 Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn
gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho
thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ
cấp);
 Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị
trường chính thức và thị trường phi chính thức.
Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng
hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:
 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản;
 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;
 Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;
 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản;
 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;
 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;
 Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
3. Các thành phần của thị trường bất động sản
a/ Cầu hàng hóa bất động sản
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn


Biểu đồ I.1: Sự dịch chuyển của đường cầu
Trên thực tế cầu nhà đất luôn có xu hướng tăng, đôi khi có chững lại (chẳng hạn
như tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản trong thời gian qua).
Các nhân tố phổ biến tác động đến cầu nhà đất: Có nhiều nhân tố là các biến số
tác động đến sự thay đổi về cơ cấu bất động sản: giá nhà đất; dân số; quá trình đô thị
hóa; mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những
chính sách của chính phủ,…
Tuy nhiên trong các bối cảnh khác nhau thì sự hiện diện của các nhân tố trên là
không đồng nhất, có thể còn xuất hiện thêm các nhân tố khác.

Trang 7


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

Sự tác động của yếu tố giá tới cầu nhà đất: Một vấn đề khác cũng gây nhiều
tranh cãi là vấn đề độ co giãn của cầu bất động sản nhà ở đối với yếu tố giá. Hiện tồn
tại hai quan điểm về độ co giãn của cầu nhà ở.
Quan điểm thứ nhất cho rằng cầu nhà ở nhạy cảm với yếu tố giá (1). Quan điểm
này cho rằng nhu cầu về nhà ở thuộc loại nhu cầu cơ bản thiết yếu. Nếu giá nhà ở giảm
hẳn nhiên người ta sẽ mua nhà nhiều hơn. Hơn nữa nhà ở là mặt hàng có khả năng
thay thế được, nếu giá nhà ở tăng quá cao người tiêu dùng sẽ chuyển sang loại hình
nhà ở khác nên cầu nhà ở giảm đáng kể  cầu nhà ở co giãn.
Quan điểm này còn cho rằng độ co giãn của cầu nhà ở đối với giá cả là khá
nhạy cảm ngay cả khi mức độ thỏa mãn về nhà ở còn thấp.
Theo đó, nhà ở là nhu cầu thiết yếu nhưng là vật phẩm tiêu dùng có thể thay thế
được. Ở một mức thu nhập cố định, nếu giá nhà ở tăng quá cao một cách tương đối so

1

PGS.TSKH Lê Đình Thắng, Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất

Trang 8


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

đường cung
đất đai

Biểu đồ I.2: Đường tổng cung đất đai
Điều này dường như mâu thuẫn với quy luật chung của cung: lượng cung hàng
hóa tăng lên khi giá cả hàng hóa đó tăng lên, nói cách khác hàm cung là một hàm đồng
biến đối với biến nội sinh giá.
Nhận định như vậy là chưa phù hợp vì đối tượng của quy luật đường cung là
hàng hóa, còn đất đai thì có những loại được xem là hàng hóa nhưng là hàng hóa đặc
biệt (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối, đất ở, đất có xây dựng công trình kiến trúc,…) có những loại không
được xem là hàng hóa (đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất rừng phòng hộ, đất
rừng đặc dụng, đất danh lam thắng cảnh,…).
Đường cung hoàn toàn không co giãn với yếu tố giá chỉ thích hợp để biểu diễn
nhóm đất đai không được xem là hàng hóa và tổng cung đất đai (các yếu tố như sạt lở,
bồi tụ đất xem như không đáng kể). Nó không thích hợp để biểu diễn đường cung đất
đai cho khu vực đất đai được xem là hàng hóa đặc biệt. Trong trường hợp này cung về
nhà đất đối với từng mục đích sử dụng cụ thể là co giãn đối với giá; ví dụ khi giá cả
trao đổi đất đai tăng lên, người ta có thể sẵn sàng đầu tư nhiều hơn để khai phá, cải tạo

Có nhiều khái niệm khác nhau về người có TNT:
+ Người có TNT được đồng nhất với những người nghèo.
+ Người có TNT là người có thu nhập trên ngưỡng nghèo và tiệm cận với mức
thu nhập trung bình.
+ Người có TNT có thể bao gồm 2 nhóm trên, tức là người nghèo, người trên
ngưỡng nghèo, và tiệm cận với mức thu nhập trung bình.
Trong ba cách hiểu trên thì cách hiểu thứ 3 là thông dụng nhất, theo đó thì đại bộ
phận CBVC Nhà nước không có thu nhập thêm đáng kể ngoài lương nằm trong nhóm
này.

Trang 10


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

Chính sách khó khăn

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

Mất an ninh, trật tự

Nghèo
Thu nhập thấp

Thiếu vố SX-KD thấp
Không có đất
thiếu phương
tiện sản xuất
Xuất phát
điểm thấp

hội gồm các nhóm sau :
1. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công
chức.
2. Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng
lương từ ngân sách Nhà nước .
3. Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao.
5. Khái niệm nhà ở xã hội
a. Khái niệm nhà ở
Có nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở nhưng chung nhất nhà ở vẫn là nơi mà
con người dành phần lớn thời gian trong cuộc đời mình và mọi sinh hoạt của con
người diễn ra tại đây. Tùy vào từng nơi mà có những khái niệm cụ thể khác nhau về
ngôi nhà của mình.
Ở phương Tây, nhà ở được xem là không gian vật chất quan trọng cho loài
người sống và tiêu dùng, là nơi có cảm giác an toàn và cảm thấy thoải mái, gắn liền
với sinh hoạt: ăn, ngủ, học tập và vui chơi. Nhà ở có diện tích tương đối rộng, tốt, tiện
Trang 11


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

nghi là một trong những mục tiêu vật chất quan trọng suốt đời mà người dân bình
thường phấn đấu theo đuổi. Khoảng 50% quãng đời mình con người sống trong nhà ở
vì vậy tình hình nhà ở có ảnh hưởng nhiều mặt tới đời sống gia đình, cũng có mối quan
hệ chặt chẽ với sự trưởng thành, sức khỏe và tâm sinh lý của con người.
Ở phương Đông, nhà ở có một vị trí đặc biệt quan trọng trong đời sống. Nhà
không chỉ thuần túy là nơi nghỉ ngơi qua đêm sau một ngày làm việc, nó không chỉ là
không gian vật chất mà thực sự còn là một không gian văn hóa và tâm linh.

nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và các quy
định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.

Trang 12


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

d. Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:
Tiền thu từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
Trích 30%- 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn,
ngân sách Nhà nước đầu tư, tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân
trong và ngoài nước
Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
e. Giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội:
NOXH không bán trực tiếp mà thông qua hình thức thuê, thuê mua nhà.
Hình thức thuê tức là đối tượng được thuê NOXH theo quy định của pháp luật
sẽ thuê nhà trả tiền hàng tháng.
Còn thuê mua là một hình thức trả góp, người thuê mua sẽ trả trước 20% giá trị
của hợp đồng, số tiền còn lại sẽ trả dần hàng tháng trong khoảng 15-20 năm. Người
thuê mua nhà ở sẽ được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với căn
nhà đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê.
Cơ cấu xác định giá cho thuê và thuê mua nhà ở xã hội được tính toán dựa trên
nguyên tắc sau: tính đủ chi phí đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, quản lý, vận
hành nhà ở xã hội không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về
thuế ( theo quy định)
Giá thuê từ 15.000 VNĐ -28.000 VNĐ/m2/ tháng



Giá thuê
mua tối
thiểu

18.000

540.000

Giá thuê
mua tối đa

30.000

900.000 1.350.000 1.800.000 3.600.000 9.000.000

675.000

900.000 1.800.000 4.500.000

810.000 1.080.000 2.160.000 5.400.000

Trang 13


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

f. Điều kiện được thuê, thuê mua NOXH:

Huyện được quyền quyết định mức hỗ trợ thêm vào giá đất được quy định ( thường
thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường thực tế) và công bố hàng năm cho sát với giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Đối với đất nông nghiệp khi bị Nhà nước thu
hồi để thực hiện các dự án thì thực hiện phương án hoán đổi đất giữa nhà đầu tư với
chủ đất, khi hạ tầng được thực hiện xong theo tỷ lệ từ 10 đến 15%, tùy theo loại đất
nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất đường giao thông...
6. Nhu cầu NOXH
Trong xu thế chung của sự phát triển, nhu cầu về nhà ở của con người cũng
tăng lên không ngừng, nhất là đối với người thu nhập thấp thì nhu cầu này là rất lớn do
đây là thành phần đông đảo nhất trong xã hội nước ta hiện nay. Nhu cầu nhà ở của
người dân phát sinh chủ yếu từ các nguyên nhân chủ yếu sau:
Trang 14


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan

- Các cán bộ công nhân viên chức Nhà nước chưa có điều kiện ổn định về chỗ
ở, luôn ở trạng thái muốn chuyển đổi nhà ở cho phù hợp với điều kiện sống hiện tại
của gia đình.
- Nhu cầu nhà ở của công nhân làm việc tại các KCX, KCN, KCNC trên địa
bàn Huyện
7. Phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp
Trên đồ thị, trục tung thể hiện các mức giá dịch vụ bất động sản, trục hoành thể
hiện lượng dịch vụ BĐS cung ứng trên thị trường, các đường cung ngắn hạn SSA, SSB,
SST và các đường cung trong các phân khúc A, B và toàn thị trường, đường cầu DA,
DB, DT là các đường cầu trong phân khúc A, B và toàn thị trường. Các đường MRA,
MRB, MRT là các đường doanh thu biên trong các phân khúc A, B và toàn thị trường;
PA, PB, PT là mức giá tương ứng với lượng cung YA, YB, YT, P0 là chi phí bình quân

MRA
Y

Y

YB

0

YA

YT

Hình I.1: Các phân khúc của thị trường bất động sản
Mức lợi nhuận đầu tư BĐS ΠA, ΠB, ΠT trong phân khúc A, B và toàn thị trường
có thể được xác định theo công thức sau:
ΠA =(PA - P0)YA ; ΠB =(PB - P0)YB ; ΠT =(PT - P0)YT
Gía cả các nhân tố sản xuất thường được xác định suy ra từ giá cả thị trường
sản phẩm. Chi phí bình quân tạo lập đơn vị dịch vụ nhà ở đuợc xác định từ giá cả thị
trường hình thành thông qua quan hệ cung cầu về dịch vụ nhà ở của nó. Nếu như
TTBĐS là thị trường cạnh tranh hoàn hảo thì chi phí bình quân/đơn vị dịch vụ nhà ở sẽ
bằng giá cả thị trường của nó (P0). Tuy nhiên, TTBĐS là thị trường mang tính độc
quyền nhóm với các phân khúc có hàm cầu khác nhau, giá cả thị trường đơn vị dịch vụ
nhà ở hình thành tại mức giá PT>P0 do đó có thể xuất hiện trường hợp lợi nhuận đầu tư
phát triển nhà ở trong một phân khúc nào đó sẽ nhỏ hơn 0. Theo đó, tại phân khúc B
của thị trường, mức lợi nhuận đầu tư được xác định bằng công thức:
ΠB =(PB– PT)YB, do PB
 QH chung của Nhà nước
Từ tổng quan lý luận trên cho thấy, nhân tố quy hoạch chính là cơ sở để các nhà
cung cấp (nhà đầu tư) mạnh dạn bỏ vốn đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn.
Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự
án theo quy hoạch, tránh tình tạng đối đầu giữa nhà đầu tư, chủ đất trong quá trình giải
phóng mặt bằng.
Đề án Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 trên địa bàn huyện Củ Chi vừa
mới ban hành, là một ví dụ điển hình, là nhân tố rất quan trọng, góp phần thúc đẩy lộ
trình phát triển đất ở theo dự kiến của quy hoạch đã được phê duyệt.
 Quản lý của Nhà nước
Trên cơ sở quy hoạch đã có, Nhà nước sẽ quản lý việc thực thi quy hoạch một
cách nhất quán và hiệu quả. Điều này có liên quan đến kỹ năng nhằm định hướng thị
trường phát triển theo đúng ý đồ quy hoạch được duyệt, nhất là các khu đất đã được
quy hoạch phát triển nhà ở.
Chế độ sở hữu rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực Nhà nước lớn
mạnh sẽ hạn chế hiện tượng đầu cơ đất và nhà. Giá cả nhà đất sẽ không gây ảnh hưởng
xấu đến nền kinh tế.
Vì vậy, đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng có tác động trực tiếp đến
việc hình thành nhà ở. Để phát triển hợp lý thị trường nhà ở đòi hỏi ở Nhà nước năng
lực quản lý khách quan, khoa học có hiệu quả. Nhà nước phải nắm chắc quỹ đất, quỹ
nhà về số lượng cũng như chất lượng để có căn cứ cho việc xây dựng và phát triển nhà
ở hợp lý. Kiên quyết xử lý những vi phạm trong xây dựng nhà ở, tránh tình trạng nhà ở
tự phát phá vỡ quy hoạch chung trên địa bàn.
Trang 16


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Ngô Thị Thanh Loan


nhiều lao động từ nơi khác đến, kết hợp với nguồn lao động tại chỗ cũng ngày một
tăng, sẽ góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở là rất lớn.
Từ cơ sở phân tích và luận chứng nguồn cung và nguồn cầu hiện nay và trong
tương lai, luận văn sẽ kiến nghị một số giải pháp định hướng, nhằm góp phần thúc đẩy
tiềm năng phát triển nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi được trở thành hiện thực, với
quan điểm phát triển nhà ở một cách bền vững và ổn định thị trường.
I.1.2 Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của chính phủ về việc qui định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
- Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 của Bộ xây dựng về
việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006 ngày 06/9/2006 của
Chính phủ qui định chi tiết và thi hành Luật nhà ở.
Trang 17