BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THIỆU THÀNH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG
NAI – GIAI ĐOẠN 2011-2020
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ CHÍNH TRỊ
MÃ SỐ: 60.31.01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN VĂN SÁNG

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi, các số liệu sử
dụng đều trung thực và chính xác.


GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, tôi đã nhận được sự dạy bảo tận
tình của quý thầy cô trong suốt quá trình học tập tại Trường Đại học Kinh Tế
TP. Hồ Chí Minh; sự quan tâm tạo điều kiện của cơ quan Sở Tài nguyên và

2009
8. Số lượng và phân bổ phần trăm số hộ có nhà ở chia theo thành thị/nông
thôn và loại nhà ở
9. Phân bổ phần trăm số hộ có nhà ở chia theo thành thị/nông thôn và diện
tích sử dụng, từ 1999 – 2009
10. Các loại đất phân lô bán nền tự phát dành cho người thu nhập thấp tại
Đồng Nai
11. Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp của của Công ty CP Đầu tư Phát
triển Đô thị Sơn An
12. Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở theo Quyết định số
295/QĐ-BXD ngày 22/03/2011 của Bộ Xây dựng (trích nội dung về
chung cư cao tầng và nhà cấp 4)
13. Phụ lục 1: Tình hình triển khai thực hiện chương trình nhà ở cho công
nhân khu công nghiệp
14. Phụ lục 2: Tình hình triển khai thực hiện chương trình nhà ở xã hội,
nhà ở sinh viên và nhà ở cho người thu nhập thấp

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020


GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Giới thiệu
2. Lý do hình thành đề tài

phương trong nước .................................................................................................... 21
1.3.2.1 Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh ................................................... 21
1.3.2.2 Kinh nghiệm của thành phố Hà Nội ............................................................ 22
1.3.2.3 Kinh nghiệm của Bình Dương .................................................................. 23
1.3.3 Bài học kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ................. 25

TÓM TẮT CHƯƠNG I ..........................................................................................27
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020


GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

CHƯƠNG II ..............................................................................................................28
2.1 Đặc điểm tự nhiên, Kinh tế - Xã hội của tỉnh Đồng Nai và tác động của nó đến
vấn đề nhà ở.................................................................................................................... 28
2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, Kinh tế - Xã hội của tỉnh Đồng Nai ................................ 28
2.1.1.1 Đặc điểm tự nhiên ...................................................................................... 28
2.1.1.2 Đặc điểm Kinh tế - Xã hội ......................................................................... 29
2.1.2 Sự tác động của đặc điểm tự nhiên, Kinh tế - Xã hội đến vấn đề nhà ở ...... 31
2.2 Tình hình phát triển nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp ở tỉnh Đồng Nai
......................................................................................................................................... 33
2.2.1 Những tiêu chí và chính sách về nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp
trên địa bàn tỉnh Đồng Nai........................................................................................ 33
2.2.1.1 Những tiêu chí cơ bản ................................................................................ 33
2.2.1.2 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp [4] ........ 36
2.2.2 Tình hình thực hiện chương trình phát triển nhà ở và nhà ở cho người thu
nhập thấp ở tỉnh Đồng Nai ........................................................................................ 40

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

3.3.1 Định hướng chung ............................................................................................ 57
3.3.2 Các giải pháp cụ thể.......................................................................................... 58
3.3.2.1 Nhóm giải pháp về tài chính ..................................................................... 59
3.3.2.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch, kiến trúc và phát triển kết cấu hạ tầng
khu dân cư .............................................................................................................. 62
3.3.2.3 Nhóm giải pháp về sử dụng đất ................................................................ 64
3.4 Khuyến nghị ............................................................................................................. 67
3.4.1 Đối với trung ương ............................................................................................ 67
3.4.2 Đối với tỉnh Đồng Nai ....................................................................................... 70

TÓM TẮT CHƯƠNG III .......................................................................................73
KẾT LUẬN ...............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................75

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020


GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Giới thiệu
Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt chiếm tỉ trọng đáng kể trong tổng giá
trị tài sản quốc gia, là tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình, cá nhân và có


- Nhu cầu cơ bản: còn được gọi là nhu cầu sinh lý, là những nhu cầu đảm
bảo cho con người tồn tại như nhu cầu được ăn, uống, mặc, ngủ, nghỉ, tồn tại,
phát triển giống nòi và các nhu cầu cơ thể khác.
- Nhu cầu an toàn: là các nhu cầu như an toàn về tính mạng, an toàn về
cảm xúc, không bị đe dọa…
- Nhu cầu xã hội: khác với hai nhu cầu trên chỉ tập trung vào một chủ
thể. Nhu cầu xã hội là những nhu cầu về tình yêu, quan hệ giao tiếp xã hội…
- Nhu cầu tôn trọng: là những nhu cầu về tự trọng, tôn trọng người khác
và được người khác tôn trọng.
- Nhu cầu tự thể hiện: là những mong muốn của cá nhân sẽ đạt được và
thể hiện mình là người hoàn hảo nhất.
Ngày nay, nhà ở không chỉ là nơi cư trú đơn thuần mà còn là môi trường
sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa giáo dục. Nhà ở là
tổ ấm của mọi gia đình, là tế bào của mọi xã hội. Vì vậy, có thể nói nhà ở là
đại diện cho tổng hòa các nhu cầu, có ý nghĩa cực kỳ quan trọng đến đời sống
của mỗi con người và toàn xã hội.
2. Lý do hình thành đề tài
Theo số liệu thống kê, quỹ nhà ở hiện nay không thiếu, nhưng người thu
nhập thấp lại không có chỗ ở hoặc phải ở trong những căn hộ chật chội, thiếu
tiện nghi bởi hiện tượng đầu cơ bất động sản hiện xảy ra phổ biến mà nhà
nước chưa có chính sách hiệu quả để ngăn chặn.
Giá cả của thị trường bất động sản nhà ở tăng nhanh trong khi thu nhập
và tích lũy của người dân còn ở mức rất thấp; nhất là lực lượng cán bộ, công
chức, viên chức và công nhân ở các khu công nghiệp, là đối tượng lao động
có thu nhập chủ yếu từ lương mà mức tăng lương không theo kịp tốc độ tăng
giá của thị trường nói chung và thị trường nhà ở nói riêng. Do đó khả năng sở
hữu một căn hộ của đối tượng này càng ngày càng khó khăn và bức xúc.
Hiện nay, cùng với các địa phương: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,
Bình Dương và Hải Phòng, Đồng Nai là tỉnh được Chính phủ cho phép thí

Theo tìm hiểu của tác giả, các nghiên cứu trước đây chủ yếu tập trung
vào các giải pháp phát triển nhà ở nói chung, nội dung về nhà ở cho người có
thu nhập thấp chỉ được đề cập như một thành phần nhỏ trong hệ thống nhà ở
của toàn xã hội, chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này. Có thể
kể qua một số đề tài nghiên cứu có liên quan như sau:
- Tiến sĩ Đinh Văn Ân và tập thể các tác giả đã nghiên cứu đề tài “Chính
sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, đây là công trình khá
công phu với đầy đủ cơ sở lý luận, thực trạng và các giải pháp để phát triển
thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Nghiên cứu này có thể
xem là tài liệu tham khảo cho các tổ chức, cá nhân có quan tâm đến sự phát
triển của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và loại hình nhà ở cho
người thu nhập thấp nói riêng.
- Viện nghiên cứu Kiến trúc – Bộ Xây dựng có đề tài “Các giải pháp
đồng bộ phát triển nhà ở người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam”.
Nghiên cứu này tập trung giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại
khu vực đô thị, chưa áp dụng được tại các khu vực phụ cận hoặc các vùng
đang diễn ra quá trình đô thị hóa nhanh chóng như Đồng Nai, Bình Dương…
- Tác giả Thái Doãn Hòa thực hiện đề tài nghiên cứu “Giải pháp đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội dựa trên nhu cầu và khả năng tài chính của người sử
dụng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai”. Nghiên cứu này tập trung giải quyết vấn đề
tài chính của cả chủ đầu tư công trình nhà ở xã hội và đối tượng được nhắm
đến là người có thu nhập thấp để nâng cao hiệu quả đầu tư nhằm giảm thất
thoát, tiết kiệm chi phí, thi công đúng tiến độ nhưng vẫn đảm bảo chất lượng

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020


GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng


chính sách, những người có kinh nghiệm trong việc đầu tư, kinh doanh nhà ở.
Trên cơ sở dữ liệu thu thập được sẽ đề xuất một số nhóm giải pháp sau:
- Giải pháp dành cho chính quyền để kích thích nguồn cung cho thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Giải pháp để các chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp
phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người sử dụng.
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020


1
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP
1.1 Đô thị hóa và sự gia tăng dân số
1.1.1 Quá trình đô thị hóa
1.1.1.1 Khái niệm
Đô thị hóa là vấn đề quan trọng mang tính chất thời đại đối với các quốc
gia trên thế giới. Để có thể đi sâu nghiên cứu, đưa ra các giải pháp khả thi,
tránh tổn hại ít nhất do đô thị hóa không kiểm soát được mang lại thì câu hỏi
đầu tiên phải trả lời là đô thị hóa là gì? Xoay quanh khái niệm này có rất
nhiều cách trả lời, nhiều tác giả đã đưa ra ý kiến của mình. Tuy vậy vẫn cần
thiết phải đề cập vì khái niệm này vẫn phụ thuộc vào điều kiện, hoàn cảnh
từng quốc gia.
Ở Trung Quốc, đô thị hóa được quan niệm là một quá trình chuyển đổi

- Số người ngụ cư ở thành phố làm việc trong các ngành công nghiệp,
thương mại... và các thành viên trong gia đình của họ phải chiếm hơn 60%
tổng dân cư.
Hàn Quốc cho rằng đô thị hóa là sự gia tăng dân số chủ yếu từ nông thôn
ra thành thị mà trước đây, thế hệ trẻ rời bỏ nông thôn với mục đích tìm kiếm
việc làm, cơ hội giáo dục và những thú vui, tiện nghi nơi đô thị, trong giai
đoạn ban đầu công nghiệp hóa (1967-1975).
Ở Hàn Quốc, một tỉnh có trên 50.000 cư dân sẽ được gọi là "thành phố"
(Si) và một khu vực nông thôn có trên 20.000 cư dân sẽ là khu vực dân cư có
tên là "Uhr" (có lẽ do Hàn Quốc đã đô thị hóa đạt mức cao, 80% dân cư của
quốc gia này tập trung ở thành phố).
Ở Malaysia, quan niệm khu vực đô thị được định nghĩa như sau:
- Những khu vực hành chính có mật độ nhà cửa dày đặc với 10.000 dân
trở lên vào thời điểm điều tra dân số.
- Những khu vực mật độ nhà cửa xây dày đặc tiếp giáp với khu vực hành
chính và có ít nhất 60% dân số (tính những người từ 10 tuổi trở lên) tham gia
vào các hoạt động phi nông nghiệp, và nhà ở của họ có các phương tiện vệ
sinh hiện đại .
Ở nước ta, khu vực thành thị được xác định bao gồm các quận nội thành,
các phường nội thị và thị trấn; tất cả các đơn vị hành chính còn lại (xã) đều
thuộc khu vực nông thôn.
Đô thị hóa ở Việt Nam đang diễn ra với tốc độ cao, đặc biệt ở các thành
phố lớn như Hồ Chí Minh, Hà Nội; hoặc các tỉnh thuộc các vùng kinh tế trọng
điểm như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu. Quá trình này vốn đã có
từ lâu trong lịch sử nhưng thật sự tăng tốc từ những năm đổi mới, 1986 đến
nay. Tốc độ đô thị hóa càng về sau càng lớn. Tuy vậy, việc nghiên cứu về đô
thị hóa chưa thực sự quan tâm đúng mức. Trong những công trình đã có
thường ít nghiên cứu lý thuyết mà đa số mô tả, tổng kết thực trạng đô thị hóa
ở một số thành phố. Tham khảo các nghiên cứu trong và ngoài nước, khái
niệm đô thị hóa được đề cập có thể chưa giống nhau nhưng thống nhất ở chỗ,

Thống Nhất, Tân Hiệp, Tân Hòa, Tân Mai, Tân Phong, Tân Tiến, Tân Vạn,
Trảng Dài, Trung Dũng và 07 xã: Hóa An, Hiệp Hòa, Tân Hạnh, An Hòa,
Long Hưng, Phước Tân và Tam Phước.
Từ những quan niệm trên đây, qua tham khảo các nghiên cứu trong và
ngoài nước, tác giả bước đầu đưa ra khái niệm đô thị hóa như sau:
Đô thị hóa là quá trình chuyển đổi một khu vực, một vùng nào đó từ
“chưa đô thị" thành "đô thị", những vùng hoặc khu vực đó có thể là vùng ven
đô hay ngoại thành, có thể là thị trấn hoặc thị tứ. Biểu hiện của đô thị hóa có
thể là từ việc mở rộng không gian, diện tích đến việc thu hút luồng di cư của
cư dân, không nhất thiết từ đô thị trung tâm mà từ cả những vùng khác, nhất
là nông thôn trong cả nước.
Như vậy, biểu hiện đô thị hóa dễ thấy là sự mở rộng không gian đô thị,
không gian kiến trúc và sự tăng lên của dân nhập cư từ nhiều luồng khác nhau
tạo nên sự tập trung dân cư lớn trong một thời gian nhất định. Dân cư vùng đô
thị hóa ở Đồng Nai trước hết là dân cư tại vùng được đô thị hóa, hai là dân cư
di chuyển từ nội thành ra vùng ven do vùng nội thành quá tải hoặc đến vùng
ven để lập nghiệp phát triển kinh tế, và một luồng dân cư rất lớn chảy về từ
nông thôn của tất cả các vùng trong cả nước. Do đó, về mặt dân cư có thể xem
đô thị hóa là một quá trình phức tạp bố trí lại dân cư, sắp xếp lại lao động.
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020


4
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng làm cho đô thị đang ổn định lại phải tiếp tục
mở rộng không gian ra vùng ven, đó là một quá trình liên tục. Quá trình này

ven và ngoại thành. Để dễ hình dung ta có thể xem đô thị hóa có hai phần,
một là, đô thị hóa ngay trong đô thị đã có và đô thị hóa mở rộng ra vùng ven.
Đô thị hóa nhằm đáp ứng chức năng đô thị trong từng thời kỳ. Quá trình đô
thị hóa luôn luôn xảy ra, song hành cùng lịch sử. Nó có thể kết thúc khi mọi
nhu cầu con người được đáp ứng, nhưng điều này có thể nói là không thể. Vì
nhu cầu con người luôn luôn mở rộng, điều kiện thành phố luôn bị "già" đi
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020


5
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

phải có sự thay thế nhất định. Tiến trình đô thị hóa sẽ diễn ra nhẹ nhàng hơn
khi dân số, không gian đô thị đi vào ổn định.
- Đô thị hóa cưỡng bức:
Là khái niệm dùng để chỉ sự di chuyển dân cư từ nông thôn về thành thị
với lý do ngoài kinh tế, tức là không phải để tìm việc làm hay dịch vụ tốt hơn.
Quá trình cưỡng bức xảy ra có thể do nông dân chạy vào thành phố, chủ yếu
là lánh nạn. Trong quy hoạch thiết kế ban đầu, không tính đến khả năng này.
Do vậy khi dân số tăng lên không phải do yêu cầu phát triển của đô thị, đứng
về phía đô thị là cưỡng bức, đối với người dân chạy vào đô thị là sự bắt buộc.
Trong lịch sử, năm 1778 hàng ngàn người Hoa tại Cù lao phố (xã Hiệp Hòa thành phố Biên Hòa ngày nay) đã kéo về Chợ Lớn do cuộc chiến tranh giữa
Tây Sơn và Nguyễn Ánh tàn phá Cù Lao Phố. Từ 1954 đến 1975 là cuộc
chiến tranh ác liệt do Mỹ gây ra, để tránh chiến tranh và bom đạn, người dân
các vùng nông thôn chạy về thành phố với số lượng rất lớn. Ở giai đoạn này,
nhiều nhà nghiên cứu gọi là giai đoạn đô thị hóa cưỡng bức. Những người di
cư này tìm đến những vùng đất chưa có người ở hoặc trên các kênh rạch làm


vào sự phát triển nông thôn. Quá trình này sẽ góp phần san bằng khoảng cách
và chất lượng sống thành thị - nông thôn. Đô thị hóa ngược như một chỉ báo
tổng hợp về sự phát triển rất cao của một đô thị, một quốc gia. Khi đô thị hóa
ngược xảy ra, con người đã ở một trình độ văn minh cao. Vấn đề quan trọng
nhất không còn là kinh tế mà là chất lượng sống. Người ta quan tâm đến an
ninh, môi trường tự nhiên và xã hội, giáo dục, y tế... Chọn nơi ở khi đời sống
vật chất đã đầy đủ thì chỉ có đời sống tinh thần mới thật sự là đích tìm kiếm
của con người.
1.1.2 Sự gia tăng dân số đô thị
1.1.2.1 Các kiểu gia tăng dân số đô thị và cơ cấu dân cư đô thị
- Khái niệm dân cư đô thị:
Ở nước ta, dân cư đô thị thường được tính là những người sống và làm
việc ở nội thành, phần ngoại thành thường là không tính là cư dân đô thị. Nếu
phân chia theo nghề nghiệp thì những người làm nông nghiệp không tính vào
cư dân đô thị, mà xếp vào nông thôn. Ở tỉnh Đồng Nai trong 2.486.154 dân
hiện nay, dân cư đô thị chiếm 33,2%, nông thôn là 66,8% (theo kết quả Tổng
điều tra dân số và nhà ở năm 2009 - Tổng cục Thống kê).
- Các kiểu gia tăng dân số đô thị:
Nhìn chung, có 02 kiểu gia tăng dân số đô thị phổ biến như sau:
+ Gia tăng tự nhiên:
Nhìn chung sự gia tăng này tuỳ thuộc vào đặc điểm sinh lý học của các
nhóm dân số. Tỷ lệ tăng mang tính quy luật và phát triển theo quán tính. Mức
tăng giảm đều rút ra trên cơ sở phân tích chuỗi số liệu điều tra trong quá trình
và được tính theo công thức:
Pt = P0( 1+ α )t

(1.1)

Pt: dân số năm dự báo

Cơ cấu dân cư theo giới tính và tuổi: Nhìn chung cơ cấu dân cư theo tuổi
ở các đô thị tại Việt Nam là dân số trẻ, có sức sản xuất cao, tỷ lệ nam dưới 60
tuổi chiếm khoảng 78,6% dân số nam trong các đô thị, trong khi đó nữ dưới
55 tuổi chiếm khoảng 70,01% dân số nữ trong các đô thị.
Cơ cấu dân cư theo lao động: Dân cư thành phố bao gồm 2 loại nhân
khẩu lao động và nhân khẩu lệ thuộc.
a/ Nhân khẩu lao động: được phân làm 2 loại:
+ Nhân khẩu cơ bản: Bao gồm những người lao động ở các cơ sở sản
xuất mang tính chất cấu tạo nên đô thị như cán bộ, công nhân viên của các cơ
sở sản xuất công nghiệp, kho tàng, các cơ quan hành chính, kinh tế, văn hóa
xã hội và các viện nghiên cứu, đào tạo….
+ Nhân khẩu phục vụ: Là lao động phụ thuộc các cơ quan xí nghiệp và
các cơ sở mang tính chất phục vụ riêng cho đô thị.
b/ Nhân khẩu lệ thuộc: Là nhóm người không tham gia lao động, ngoài
tuổi lao động. Tỷ lệ nhân khẩu lệ thuộc tương đối ổn định, không phụ thuộc
vào quy mô tính chất đô thị, ở Đồng Nai nhóm đối tượng này chiếm tỷ lệ khá
cao, khoảng 42%. Việc phân loại này dùng để xác định quy mô dân số đô thị
để phân tích sự biến động của các thành phần lao động, sự biến động đó có
tác động đến mức sống và thu nhập của từng nhóm mà từ đó có chính sách
phát triển hợp lý.
1.1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến gia tăng dân số đô thị
Tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra nhanh chóng là nguyên
nhân chủ yếu làm gia tăng dân số đô thị, điều này được tạo thành từ những
yếu tố chủ yếu sau:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020


8

hóa là một điều không thể tránh khỏi.
Sự tập trung dân số quá cao ở các thành phố và đô thị lớn đang là một
trong những vấn đề khó khăn cho các đô thị, mà trước tiên là tình trạng khan
hiếm nhà ở. Tình trạng này đòi hỏi các nhà quản lý phải giải quyết một cách
đúng đắn về nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp khác nhau trong xã hội, đặc biệt
là cho tầng lớp có thu nhập thấp.
1.1.2.3 Dân cư đô thị có thu nhập thấp
- Khái niệm dân cư đô thị có thu nhập thấp:
Trong những xã hội được gọi là thịnh vượng, thu nhập thấp được định
nghĩa dựa vào hoàn cảnh xã hội của cá nhân. Thu nhập thấp có thể được xem
như là việc cung cấp không đầy đủ các tiềm lực vật chất và phi vật chất cho
những người thuộc về một số tầng lớp xã hội nhất định so với sự sung túc của
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020


9
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

xã hội đó. Việc nghèo đi về văn hóa - xã hội, thiếu tham gia vào cuộc sống xã
hội do thiếu hụt tài chính một phần được các nhà xã hội học xem như là một
thách thức xã hội nghiêm trọng.
Theo cách hiểu thông thường, người thu nhập thấp là người có mức thu
nhập dưới mức trung bình, bao gồm cả những người nghèo đói và những
người có mức thu nhập tiếp cận với mức thu nhập trung bình. Tuy nhiên, khái
niệm người thu nhập thấp trong chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp
lại có một số khác biệt:
- Thứ nhất: Người có thu nhập thấp là người có thu nhập ổn định.


10
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

Tại Đồng Nai, theo Nghị quyết số 176/2010/NQ-HĐND ngày 02/7/2010
của Hội đồng nhân dân tỉnh thì chuẩn nghèo theo chương trình giảm nghèo
bền vững của tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2011 – 2015 được xác định như sau:
- Khu vực nông thôn: 650.000đ/người/tháng trở xuống.
- Khu vực thành thị: 850.000đ/người/tháng trở xuống.
Có thể thấy chuẩn nghèo của Đồng Nai cao hơn nhiều so với cả nước,
điều này dựa trên cơ sở hạ tầng KT-XH phát triển của một tỉnh công nghiệp
có bề dày thành tích trong việc hoàn thành đạt và vượt các chỉ tiêu Chính phủ
giao cho. Tuy nhiên, Đồng Nai vẫn phải đối mặt với mâu thuẫn tồn tại song
song với quá trình phát triển, đó là bất bình đẳng xã hội ngày càng tăng, người
giàu càng giàu thêm, người nghèo càng nghèo thêm.
Thực tế cho thấy, trong những khu đô thị mới tại trung tâm thành phố
Biên Hòa và các dự án khu dân cư riêng lẻ tại các khu vực đang phát triển như
Long Thành, Nhơn Trạch, Long Khánh… được quy hoạch tương đối bài bản,
đối tượng khách hàng chủ yếu là tầng lớp trung lưu hoặc giàu có. Còn đa số
người dân có thu nhập trung bình và thấp đều ở trong những căn hộ đã xây
dựng từ lâu, hoặc những căn nhà cấp 4 thiếu kiên cố, trong những khu dân cư
chật chội, lụp xụp, thiếu các điều kiện hạ tầng cơ bản như điện, nước, giấy tờ
pháp lý về quyền sử dụng đất và nhà ở…
- Phân loại dân cư đô thị có thu nhập thấp
+ Theo ngành nghề: Họ làm việc ở tất cả các ngành nghề, bao gồm các
thành phần chính sau: Công chức, viên chức nhà nước, cán bộ y tế, sĩ quan,
giáo viên các trường phổ thông, cao đẳng, đại học; sinh viên các tỉnh; công
nhân các nhà máy, xí nghiệp; dân lao động chân tay, buôn bán nhỏ.

- Theo lứa tuổi: Nhìn chung những người này còn khá trẻ, nằm trong
khoảng từ 21 - 40 tuổi, đây là lứa tuổi rất nhạy bén với sự thay đổi của các đô
thị và là lứa tuổi có khả năng biến động lớn nhất về cuộc sống do còn sức trẻ.
Ở họ có sự năng động, nhiều hoài bão và điều quan trọng là dám đứng ra thực
hiện những hoài bão của mình. Các nhà hoạch định chính sách cần tính tới
yếu tố này, vì trong hiện tại họ có thu nhập thấp, nhưng trong 5 - 10 năm tới
có thể thu nhập của họ sẽ được cải thiện theo chiều hướng tăng cao, các nhu
cầu thiết yếu của cuộc sống trong đó có nhu cầu nhà ở theo đó sẽ nhanh chóng
thay đổi cho phù hợp.
1.2 Nhà ở đô thị và vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.1 Nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.1.1 Đặc điểm đô thị Việt Nam
Ngoại trừ hai khu vực đô thị lâu đời là Hà Nội và Huế, phần lớn đô thị ở
Việt Nam hiện nay đều là đô thị trẻ do có thời gian hình thành và phát triển
chưa lâu. Tuy nhiên, nhìn chung các đô thị ở Việt Nam có một số đặc trưng
chủ yếu như sau [7]:
- Một là, các đô thị là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục,
khoa học kỹ thuật, đầu mối giao thông quan trọng... của cả nước, của khu vực,
của một tỉnh hoặc một huyện. Đô thị cũng là nơi tập trung các cơ quan nhà
nước từ trung ương xuống địa phương, là đầu mối của nhiều cấp, nhiều ngành
quản lý đồng thời tồn tại nhưng thiếu sự phối hợp trong hoạt động quản lý nhà
nước và chưa đáp ứng được yêu cầu và phương thức quản lý hành chính đô
thị.
- Hai là, đô thị là nơi tập trung dân cư đông đúc hơn so với khu vực nông
thôn và dân đô thị là dân tứ xứ được tụ tập từ nhiều vùng, miền khác nhau vì
những mục tiêu khác nhau, có cuộc sống khá độc lập với nhau, điều này khác
với nông thôn.
- Ba là, dân cư hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp chiếm tỷ lệ không
lớn, thậm chí là không có.
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

suốt, nhanh nhạy, có hiệu lực cao.
Hơn nữa, chất lượng dịch vụ ở đô thị thường tốt hơn ở nông thôn; dân cư
đô thị được hợp thành từ nhiều vùng, miền khác nhau, không có sự gắn kết
chặt chẽ theo dòng tộc, cộng đồng tự quản như ở nông thôn; trong sinh hoạt
và làm ăn hàng ngày, họ không bị giới hạn khép kín theo phạm vi đơn vị hành
chính quận, phường. Do đó chính quyền đô thị phải thể hiện được ý chí,
nguyện vọng và quyền quyết định các vấn đề kinh tế - xã hội trên phạm vi
toàn đô thị.
Mặt khác, tại các đô thị vẫn có sự đan xen giữa khu vực đã đô thị hóa với
các khu vực ngoại vi (đang được đô thị hóa) vẫn còn mang nhiều nét, nhiều
yếu tố nông thôn (về kết cấu hạ tầng, kiến trúc xây dựng, hoạt động kinh tế xã
hội, cách sinh hoạt, lối sống...), hoặc là các đơn vị hành chính nông thôn trực
thuộc. Nên tại các đô thị cần phải phân biệt sự khác nhau về mô hình tổ chức
và phương thức quản lý của bộ máy chính quyền đô thị ở những khu vực này.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020


13
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

Trong những năm gần đây, nhìn chung số lượng đô thị ở Việt Nam tăng
nhanh ở tất cả các loại đô thị, nhất là các thị trấn và thành phố thuộc tỉnh. Tuy
nhiên các tiêu chí về quy mô đô thị, kinh tế xã hội, cơ cấu kinh tế, hệ thống cơ
sở hạ tầng kỹ thuật,... chưa đạt được các tiêu chí xếp loại về đô thị. Với tốc độ
tăng dân số, đặc biệt là dân số tăng cơ học lớn đã làm cho hệ thống giao thông
công cộng, điện nước, điện thoại trở lên quá tải, tình trạng ô nhiễm tại các đô

6,25

4,15

2,38

(Nguồn: Bộ Xây dựng) [22]
Theo bảng trên ta có thể nhận xét rằng, nếu một hộ gia đình dành toàn bộ
thu nhập có được để tích lũy tiền mua nhà, trong khi ở các nước chỉ mất từ 2 7 năm có thể mua được một căn hộ, thì tại Việt Nam phải mất bình quân
khoảng 15 năm.
Nhà ở đô thị là một vấn đề lớn đòi hỏi một chương trình dài hạn, trong
một lúc không thể giải quyết được ngay. Để giải quyết được vấn đề này đòi
hỏi phải có sự can thiệp của chính phủ, sự kết hợp của nhiều ngành trong
quản lý đô thị. Đa số các quốc gia đều phải đối đầu với vấn đề này và thường
gặp vướng mắc khi giải quyết. Bởi vì mối liên hệ có tính mật thiết của nhà ở
với các quan hệ phức tạp khác nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở, vì vậy yêu cầu
đặt ra khi giải quyết vấn đề này là chính phủ cần phải có các quyết định thận
trọng. Chính phủ phải đóng vai trò chủ đạo trong chính sách nhà ở quốc gia,
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020


14
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

có thể đóng một vai trò tích cực - can thiệp trực tiếp, hoặc là vai trò tiêu cực chạy theo các lực lượng thị trường và nhu cầu khách hàng cá nhân để xác lập
mức độ sản xuất và giá cả. Có nhiều chính sách mà chính phủ có thể áp dụng,
chúng phản ánh cách thức mà chính phủ có nên can thiệp hoặc không nên can

giúp cơ quan quản lý thực hiện các thao tác nghiệp vụ thuận tiện. Bởi mỗi loại
nhà sẽ có một loại chính sách khác nhau. Lâu nay ở Việt Nam chưa định danh
được loại nhà chung cư cao cấp, trung bình hay bình dân (nên định theo loại
1,2,3), cũng như nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà cho người nghèo (nhà
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020