ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

Nguyễn Thị Hạ

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THANH HÀ A, B (CIENCO 5),
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN
ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2017


I HC QUC GIA H NI
TRNG I HC KHOA HC T NHIấN
--------******--------

NGUYN TH H

Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
của dự án khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5), huyện
Thanh Oai, thành phố Hà Nội và tác động đến đời sống,
việc làm của ngời dân
Chuyờn ngnh:Qun lý t ai
Mó s: 60850103

LUN VN THC S KHOA HC
Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS Trn Vn Tun


Tác giả luận văn


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ
chức, nhân dân và các địa phương.
Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS Trần Văn Tuấn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong
Khoa Địa lý, Bộ môn Địa Chính và nhà trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại
học Quốc gia Hà Nội, Tập thể và Lãnh đạo Ban bồi thường GPMB huyện Thanh
Oai, Phòng Tài nguyên – Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai,
Ban quản lý dự án, các phòng, ban, UBND xã Cự Khê, cán bộ và nhân dân của
huyện Thanh Oai… đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn
này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn


MỤC LỤC
DANH MỤC SƠ ĐỒ............................................................................................viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU..................................................................................xiv
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu.........................................................................1

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,...............................35
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI
THANH HÀ A, B (CIENCO 5), HUYỆN THANH OAI VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN
ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN......................................................35


2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai...................35
2.1.1 Điều kiện tự nhiên...................................................................................35
Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội...............................36
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................39
2.1.2.1. Phát triển kinh tế.....................................................................................39
Hình 2.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 - 2014
................................................................................................................................. 40
Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế.....................................41
giai đoạn 2010 - 2014.............................................................................................41
2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai..........................................................47
2.2.1. Việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất...........................................................................................................47
2.2.2 Công tác xác lập, quản lý địa giới hành chính.........................................47
2.2.3 Công tác khảo sát, đo đạc lập bản đồ......................................................48
2.2.4. Công tác quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.........................48
2.2.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất....................................................................................................................48
2.2.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................................49
2.2.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất..49
2.2.8. Công tác quản lý tài chính về đất đai.....................................................49
2.2.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản...........................................................................................................49
2.2.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đời sống, việc làm của người dân..........................................................................65
2.4.1. Những tác động tích cực..............................................................................65
2.4.1.1 Tăng nguồn vốn tài chính và thu nhập từ nhận tiền bồi thường, hỗ trợ 65
Bảng 2.9 Mức tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ gia đình.................................66
Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện số hộ dân nhận được mức tiền bồi thường khác
nhau........................................................................................................................ 66
Bảng 2.10. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất..........................67
Bảng 2.11. Thu nhập bình quân của các hộ gia đình trong một tháng..............67
2.4.1.2 Cải thiện điều kiện nhà ở và tài sản, đồ dùng gia đình.........................68
Bảng 2.12 Tài sản của các hộ gia đình trước và sau khi thu hồi........................69
2.4.1.3 Phát triển một số loại hình sinh kế phi nông nghiệp............................70
Bảng 2.13. Các loại sinh kế trước và sau thu hồi đất..........................................70
2.4.1.4 Cải thiện cảnh quan môi trường, cơ sở hạ tầng và tăng giá trị đất khu ở
của người dân..................................................................................................72
2.4.2 Tác động tiêu cực và những vấn đề đặt ra...................................................73
2.4.2.1 Diện tích đất nông nghiệp của hộ giảm và mất tư liệu sản xuất...........73
Bảng 2.14. Diện tích đất nông nghiệp bình quân của các hộ điều tra................73
2.4.2.2 Sử dụng tiền bồi thường và vấn đề đầu tư của hộ dân cho sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ..................................................................................................74
Bảng 2.15. Mục đích sử dụng tiền được bồi thường của các hộ điều tra...........74


2.4.2.3 Thực trạng vấn đề việc làm của người dân sau khi thu hồi đất............75
Bảng 2.16 Số lao động hiện tại không có việc làm chia theo độ tuổi..................75
2.4.2.4 Quan hệ xã hội và thực trạng phát sinh một số tệ nạn xã hội sau khi thu
hồi đất..............................................................................................................75
Bảng 2.17. Tổng hợp các mối quan hệ của các hộ gia đình được điều tra.........76
sau khi thu hồi đất.................................................................................................76
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ HỖ TRỢ ỔN

a............................................................................................................................... 58
Bồi thường đất (quỹ I) do hộ gia đình, cá nhân sử dụng: 818.609,8m2 x
162.000đ/m2...........................................................................................................58
132.614.787.600......................................................................................................58
b.............................................................................................................................. 58
Hỗ trợ đất do UBND xã quản lý: 18.720m2 x 162.000đ/m2...............................58
3.032.640.000..........................................................................................................58
2............................................................................................................................... 58
5.605.159.930..........................................................................................................58
a............................................................................................................................... 58
Bồi thường, hỗ trợ tài sản, cây cối hoa màu........................................................58
100.860.000.............................................................................................................58
b.............................................................................................................................. 58
Bồi thường di chuyển mộ có chủ và chưa có chủ................................................58
5.000.000.000..........................................................................................................58
c............................................................................................................................... 58
Bồi thường tài sản, vật kiến trúc trên đất............................................................58
504.299.930.............................................................................................................58


3............................................................................................................................... 58
Các khoản hỗ trợ đất quỹ I...................................................................................58
670.208.304.828......................................................................................................58
a............................................................................................................................... 58
Hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm...............................................................58
(818.609,8m2 x 162.000đ/m2 x 5 lần)....................................................................58
663.073.839.000......................................................................................................58
b.............................................................................................................................. 58
Hỗ trợ ổn định đời sống 766 hộ (1295 khẩu x30kg x 12 tháng x 11000 đ).........58
5.128.200.000..........................................................................................................58

Bồi thường đất (quỹ I) do hộ gia đình cá nhân sử dụng: 661.321,67m2 x
162.000đ/m2...........................................................................................................60
132.614.787.600......................................................................................................60
b.............................................................................................................................. 60
Hỗ trợ đất do UBND xã quản lý: 36.237,98 m2 x 162.000đ/m2.........................60
5.870.552.760..........................................................................................................60
2............................................................................................................................... 60
Bồi thường, hỗ trợ tài sản, cây cối hoa màu........................................................60
2.267.122.715..........................................................................................................60
3............................................................................................................................... 60
Bồi thường di chuyển mộ có chủ và chưa có chủ................................................60
29.300.000............................................................................................................... 60
4............................................................................................................................... 60
Các khoản hỗ trợ đất quỹ I...................................................................................60
544.437.196.710......................................................................................................60
a............................................................................................................................... 60
Hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm...............................................................60
(661.321,67m2 x 162.000đ/m2 x 5 lần)..................................................................60
535.670.552.700......................................................................................................60
b.............................................................................................................................. 60
Hỗ trợ ổn định đời sống 730 hộ (1825 khẩu x30kg x 12 tháng x 11000đ)..........60
7.227.000.000..........................................................................................................60


c............................................................................................................................... 60
Tiền thưởng bàn giao mặt bằng đúng tiến độ:....................................................60
(661.321,67m2 x 3.000đ/m2) – (148.107m2 x 3000đ)...........................................60
1.539.644.010..........................................................................................................60
5............................................................................................................................... 60
Tổng bồi thường, hỗ trợ (1+2+3 + 4)....................................................................60

2............................................................................................................................... 62
Bồi thường, hỗ trợ tài sản, cây cối hoa màu........................................................62
2.190.482.912..........................................................................................................62
3............................................................................................................................... 62
Bồi thường di chuyển mộ có chủ và chưa có chủ................................................62
1.105.200.000..........................................................................................................62
4............................................................................................................................... 62
Các khoản hỗ trợ đất quỹ I...................................................................................62
557.087.512.280......................................................................................................62
A.............................................................................................................................. 62
Hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm...............................................................62
(668.896,67m2 x 162.000đ/m2 x 5 lần)..................................................................62
548.180.630.270......................................................................................................62
B.............................................................................................................................. 62
Hỗ trợ ổn định đời sống 263 hộ (1261 khẩu x30kg x 12 tháng x 15200đ)..........62
6.900.192.000..........................................................................................................62
C.............................................................................................................................. 62
Tiền thưởng bàn giao mặt bằng đúng tiến độ:....................................................62
(668.896,67m2 x 3.000đ/m2)..................................................................................62
2.006.690.010..........................................................................................................62
5............................................................................................................................... 62
Tổng bồi thường, hỗ trợ (1+2+3 + 4)....................................................................62
673.470.379.350......................................................................................................62
6............................................................................................................................... 62
Chi phí phục vụ công tác GPMB (2%x5)............................................................62
13.469.407.700........................................................................................................62


Tổng cộng kinh phí bồi thường,hỗ trợ (5+6).......................................................62
Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện số hộ dân nhận được mức tiền bồi thường khác

Bảng 2.17. Tổng hợp các mối quan hệ của các hộ gia đình được điều tra.........76
sau khi thu hồi đất.................................................................................................76



DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Bồi thường hỗ trợ

BTHT

2

Giải phóng mặt bằng

GPMB

3

Hội đồng nhân dân

HĐND


9

Thủ tục hành chính

TTHC

10

Tài nguyên và Môi trường

TN & MT


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu
Nước ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế với khu vực
và thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ. Trước bối cảnh lịch
sử mới, chúng ta có những thời cơ mới song cũng phải đối mặt với những thách
thức hết sức to lớn, đặc biệt là nhu cầu giải phóng mặt bằng (GPMB). Việc thu hồi
đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước trong thời gian ngắn tăng cao ảnh hưởng trực
tiếp đến một bộ phận không nhỏ dân cư nông thôn cả về đời sống và việc làm là
một thực tế khách quan. Tình trạng thiếu việc làm cho người lao động hiện nay
đang diễn ra hết sức bức thiết, đặc biệt là đối với lao động nông thôn, lao động phải
chuyển đổi nghề nghiệp do quá trình đô thị hoá và bị thu hồi đất để xây dựng các
khu công nghiệp, khu đô thị,... Đây cũng là thách thức lớn đối với chiến lược phát
triển nông nghiệp, nông thôn nói riêng, phát triển đất nước nói chung.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục vụ
phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho những người
bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết công bằng, dứt
điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu

quyết những bức xúc trong vấn đề việc làm và đời sống cho người nông dân - đối tượng
bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm
mới, tôi chọn đề tài luận văn: “Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng của dự án Khu đô thị mới Thanh Hà A, B (cienco 5), huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội và tác động đến đời sống, việc làm của người dân”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng về áp dụng các chính sách bồi thường và hỗ trợ giải
phóng mặt bằng tại Dự án Khu đô thị mới Thanh Hà A,B (cienco 5), huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội
- Đánh giá tác động tích cực và tiêu cực của việc thực hiện thu hồi đất, GPMB
đến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất. Qua đó đề xuất một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB, hỗ trợ ổn định đời sống, việc làm cho
người dân có đất bị thu hồi khi thực hiện dự án.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư của nhà nước ta từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay
2


- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác thu hồi đất, GPMB dự án Khu đô thị
mới Thanh Hà A, B (cienco 5), huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội
- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường, hỗ trợ của dự án; Phỏng vấn các hộ
dân thuộc diện bị thu hồi đất và nhận bồi thường, hỗ trợ.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những
nguyên nhân, những khó khăn, tồn tại trong GPMB của dự án và những ảnh hưởng
đến đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB, hỗ
trợ ổn định đời sống, việc làm cho người dân có đất bị thu hồi.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 278,99

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn được cấu trúc
thành 3 chương:
Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án
xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5), huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội
Chương 3: Đánh giá tác động của việc thu hồi đất, GPMB của dự án xây
dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5) đến đời sống, việc làm của người
dân và đề xuất một số giải pháp

4


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa
1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa,
đô thị hóa.
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đô thị hoá là con đường phát triển của mọi
quốc gia trên thế giới. Trong thời đại khoa học - công nghệ phát triển nhanh thì đó
chính là con đường giúp cho các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so với các
nước đi trước. Trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tiến trình phát triển
xã hội đã có sự thay đổi cơ bản đó là: phát triển đô thị kèm theo sự thu hẹp xã hội
nông thôn, làm thay đổi căn bản xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp.
Nước ta là một nước có nền kinh tế đang trên đà phát triển. Tuy nhiên với
dân số hơn 90 triệu người và những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ở nước ta diễn ra
mạnh mẽ, xu hướng đổ xô về các thành phố lớn đã làm nảy sinh nhiều vấn đề nhu
cầu của người dân như: nhà ở, việc làm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,
… Điều đó đang gây sức ép về việc phân bổ quỹ đất phù hợp để có thể phục vụ quá
trình sản xuất cũng như phục vụ cuộc sống sinh hoạt của người dân.

vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3) [15].
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3) [15].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3) [15].
- Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà
phải di chuyển chỗ ở. Theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải
được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ [15].

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được
quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.

6


1.1.2.2 Nguyên tắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Theo Điều 74, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước
thu hồi đất được quy định như sau:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Nguyên tắc trên thể hiện khi Nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà
người dân có đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi

thu hồi đất bao gồm:
a. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu
hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất
ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, có
thể tổng hợp những yếu tố chính như sau:
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên chính sách về đất đai cũng không ngừng
được sửa đổi, bổ sung. Luật Đất đai đã được ra đời vào các năm 1987, 1993, 2003,
8