Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải
pháp cho công tác giải phóng mặt bằng của dự
án xây dựng khu Đô thị Xi Măng tại quận
Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

Trần Hiếu

Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
Luận văn Thạc sĩ ngành: Địa chính; Mã số: 60.44.80
Người hướng dẫn: PGS. TS. Phạm Quang Tuấn
Năm bảo vệ: 2012

Abstract: Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay. Thu thập, tài
liệu số liệu về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án xây dựng khu đô thị Xi
Măng. Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc diện
bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư. Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc
trong giải phóng mặt bằng của dự án. Đề xuất một số giải pháp: Những đề xuất từ Nhà
nước về cơ chế, chính sách; Về giá đất, tài sản trên đất bồi thường, hỗ trợ; Về công tác
tổ chức thực hiện thu hồi đất, Giải phòng mặt bằng của dự án; Tăng cường vai trò
cộng đồng trong việc tham gia công tác giải phóng mặt bằng; Nâng cao năng lực cán
bộ và hiệu quả làm việc của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Keywords: Địa chính; Giải phóng mặt bằng; Hải Phòng; Dự án xây dựng

Content
* Tính cấp thiết đề tài
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng cơ sở
hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu CNH-HĐH đất
nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, làm rõ
những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong giải phóng mặt bằng của dự án.
- Đề xuất một số giải pháp.
* Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 78,6 ha trên địa
bàn phường Thượng Lý, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
* Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tư liệu;
chính sách, các Nghị định, Thông tư của Chính Phủ và các Quyết định Công văn của thành
phố Hải Phòng về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Dự án khu đô thị
Xi Măng, phục vụ cho mục đích đánh giá. Thu thập các phiếu điều tra.
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, nhà và
tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho mục đích nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra nhanh giá đất thị trường, phỏng vấn trực tiếp: điều tra nhanh
giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu trong các năm 2008 - 2012 thông qua thông tin của
cơ quan quản lý đất đai, Hội đồng bồi thường dự án, trên mạng Internet và trực tiếp phỏng
vấn người dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng để lập phương án bồi thường hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất theo khung giá do Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng
quy định. Điều tra nhanh, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trong diện được bồi

3
thường, hỗ trợ về giá đất và tài sản gắn liền với đất để thu thập các thông tin về giá bồi
thường, điều kiện ăn ở của các hộ khi được bố trí tái định cư.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và
phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất.
* Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
- Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất.

phát triển kinh tế - xã hội 10 năm đầu của thế kỷ 21 là “Chiến lược đẩy mạnh công nghiệp hoá
- hiện đại hoá theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để đến năm 2020 nước ta
cơ bản trở thành nước công nghiệp cùng với chiến lược củng cố, phát triển hội nhập kinh tế
quốc tế”.
Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế trong khu
vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá hiện nay thì nhu cầu sử dụng đất đai cho các
mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu du lịch dịch vụ, các
công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã
hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì
vậy sử dụng quỹ đất hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác
quản lý, sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền
kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình công nghiệp
hoá - hiện đại hoá là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Để thực hiện tốt công tác thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng (GPMB) phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước phải có môi
trường pháp lý vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải có các chính
sách hợp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc bồi thường, hỗ trợ
khi thu hồi đất của họ.
1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành.
1.2.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
* Từ năm 1993 đến khi có Luật Đất đai 2003.
* Sau khi có Luật Đất đai năm 2003.
1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất.
* Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích nhà
đầu tư.
* Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện.
1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.

- Tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ đất ở và tái định cư.
2.3.7 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án xây
dựng KĐT Xi Măng.
- Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng.
- Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng.
- Nhận xét chung.

Chƣơng 3. Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, GPMB của dự án xây
dựng khu đô thị Xi Măng
3.1 Những đề xuất từ Nhà nước về cơ chế, chính sách.
3.2 Về giá đất, tài sản trên đất bồi thường, hỗ trợ.
3.3 Về công tác tổ chức thực hiện thu hồi đất, GPMB của dự án.
3.4 Một số giải pháp khác.
3.4.1 Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB.
3.4.2 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, hỗ trợ và TĐC.
KẾT LUẬN

6
Nghiên cứu đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án
xây dựng KĐT Xi măng trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng, tôi rút ra một số
kết luận sau:
1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất của Việt
Nam từ sau khi có Luật Đất đai 2003 đến nay đã có những đổi mới tiến bộ, về cơ bản đảm bảo
giải quyết lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và lợi ích của người dân bị thu hồi đất. Tại dự
án xây dựng KĐT Xi măng nhìn chung đã thực thi đúng các quy định của pháp luật về bồi
thường giải phóng mặt bằng.
2. Qua kết quả điều tra, nghiên cứu của luận văn cho thấy giá đất bồi thường (giá đất
ở) tại dự án xây dựng KĐT Xi măng còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Giá bồi thường
đất thấp là nguyên nhân chính chủ yếu gây nên những khó khăn trong công tác bồi thường,


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ NGHIÊN CỨU XÁC LẬP CƠ SỞ
KHOA HỌC PHỤC VỤ QUY HOẠCH NÔNG THÔN MỚI
1.1. Các vấn đề cơ bản về quy hoạch và phát triển nông thôn
1.1.1. Các vấn đề cơ bản về phát triển nông thôn
Phát triển nông thôn luôn là trọng tâm trong công cuộc xoá đói giảm nghèo. Phát triển
nông thôn là vấn đề phức tạp và rộng lớn, nó liên quan đến nhiều ngành khoa học tự nhiên,
khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội và nhân văn. Mục đích của phát triển nông thôn là phát

8
triển đời sống con người với đầy đủ các phạm trù của nó. Phát triển nông thôn toàn diện phải
đề cập đến tất cả các mặt kinh tế, văn hoá, xã hội, giáo dục, y tế, an ninh quốc phòng

- Chính sách “Đổi mới” năm 1986
- Khoán 10
- Luật đất đai năm 1993 và 2003
- Chiến lược xóa đói giảm nghèo và tăng trưởng kinh tế

9
CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, HIỆN TRẠNG
KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA XÃ TRƢỜNG THỌ PHỤC VỤ QUY HOẠCH NÔNG THÔN
MỚI
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên
2.1.1. Vị trí địa lý
- Phía Bắc qua sông Lạch Tray tiếp giáp với huyện An Dương.
- Phía Đông giáp xã Trường Thành, xã An Tiến.
- Phía Tây giáp xã Bát Trang, huyện Kim Thành – tỉnh Hải Dương.
- Phía Nam giáp xã Quang Hưng, xã Quang Trung thị trấn An Lão, xã Quốc Tuấn.
Xã Trường Thọ có 2 tuyến đường liên huyện dài 2,3 km, đây là đường giao thông huyết mạch
nối Trường Thọ với các địa phương khác
2.1.2. Địa chất - địa hình
Địa hình nhìn chung không bằng phẳng cao ở phía tây bắc và thấp dần về phía đông
nam bị chia cắt bởi một số sông lạch, đồi núi tập trung chủ yếu ở phía tây bắc (như núi Voi,
núi Đẩu, núi Phớn….), với nhiều điểm cao trên 100m và trong đó có Núi Voi. Địa hình ở xã
Trường Thọ rất phức tạp. Độ cao thấp biến đổi từ 0.3m đến 0.7m, phần lớn ở độ cao từ 0.7m
đến 1.2m so với mực nước biển.
Trường Thọ có địa hình bằng phẳng, là xã đồng bằng của huyện An Lão, có độ cao từ
2 – 4 m so với mực nước biển. Dạng địa hình thấp trũng gồm các khu vực ruộng trũng và các
ao hồ xen kẽ có độ cao <1,00 m so với mặt nước biển, nên thường bị ngập nước phân bố
nhiều nhất ở xã Chiến Thắng, Bát Tràng, Tân Dân, Trường Thọ ,
2.1.3. Khí hậu - thủy văn
Là khu vực chịu ảnh hưởng của khí hậu khu vực đông Bắc bộ, chịu ảnh hưởng của gió
mùa đông bắc vào mùa đông và gió mùa tây nam vào mùa hè.

Hiện nay dân số Xã Trường Thọ vào khoảng 8.470 nhân khẩu, với 2.529 hộ, mật độ
dân số đạt ở mức trung bình khoảng 1.014 người/km
2
. Tổng số người trong độ tuổi lao động
là 5.521 người chiếm khoảng 65,18%, trong đó có khoảng 4.875 người có khả năng trực tiếp
tham gia lao động.
- Hiện trạng dân số - lao động trên địa bàn xã Trường Thọ:
+ Dân số trong độ tuổi lao động cao, lao động nông nghiệp là chủ yếu, tuy nhiên đến nay dân
số phi nông nghiệp tăng đáng kể.
+ Lao động có trình độ văn hoá, trình độ nghề nghiệp thấp.
+ Mức thu nhập bình quân theo đầu người là 10 triệu đồng/người trong năm 2011.
2.2.2. Đặc điểm kinh tế xã Trƣờng Thọ
a) Cơ cấu các ngành kinh tế
Trong kinh tế của xã Trường thọ, ngành nông nghiệp vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Các
ngành kinh tế khác chiếm tỷ trọng không lớn.
b) Đặc điểm các ngành kinh tế
+Nông nghiệp
+Lâm nghiệp
+Thủy sản
+Công nghiệp - xây dựng và dich vụ
2.2.3. Hiện trạng cơ sở hạ tầng
Trong giai đoạn năm 2011 - 2012, xây dựng cơ bản trê địa bàn xã đang được thực hiện
một cách đồng bộ như: (hệ thống giao thông, trường học, thủy lợi…)
2.3. Hiện trạng sử dụng đất

11
a) Nhóm đất nông nghiệp
b) Nhóm đất phi nông nghiệp năm 2010
c) Đất chưa sử dụng
CHƢƠNG 3. XÁC LẬP CƠ SỞ KHOA HỌC PHỤC VỤ XÂY DỰNG

- Trong quá trình sử dụng đất một số tổ chức, doanh nghiệp còn coi nhẹ việc bảo vệ
cảnh quan môi trường dẫn đến ô nhiễm đất, suy thoái đất.

12
- Nhận thức của người dân về chính sách đất đai không đồng đều, ý thức của người sử
dụng đất chưa cao, chưa chấp hành nghiêm pháp luật đất đai.
3.2.2. Đánh giá hiệu quả của công tác dồn điền đổi thửa ở xã Trường Thọ
a) Tổng quan về tình hình dồn điền đổi thửa ở Việt Nam
Tình hình tích tụ và chia nhỏ ruộng đất ở nước ta
Ở Việt Nam, quá trình tích tụ và chia nhỏ ruộng đất được diễn ra nhiều lần.
Nguyên nhân dẫn đến sự manh mún đất đai ở đồng bằng sông Hồng
Lợi ích của việc dồn điền đổi thửa
Khó khăn của việc thực hiện dồn điền đổi thửa hiện nay
b) Đánh giá hiệu quả của công tác dồn điền đổi thửa ở xã Trường Thọ
Đánh giá mức độ manh mún ruộng đất
Tình hình chuyển đổi ruộng đất ở xã Trường Thọ
Tình hình chuyển đổi cơ cấu cây trồng sau dồn điền đổi thửa
Sau khi hoàn thành công tác dồn điền đổi thửa, xã Trường Thọ bắt tay vào thực hiện
chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên những thửa đất xấu nhằm gia tăng hiệu quả sử dụng đất, góp
phần tăng nguồn thu cho người nông dân.
Những tác động khác của dồn điền đổi thửa
- Tác động tới cơ sở hạ tầng:
+ Nhìn chung đất công ích và xây dựng cơ bản ít có sự thay đổi do công tác dồn điền
đổi thửa ít tập trung vào loại đất này.
+ Hệ thống thủy lợi ít được cải thiện.
+ Hệ thống giao thông chưa được quan tâm nên chất lượng chưa được nâng cao.
Tóm lại, công tác dồn điền đổi thửa ở xã Trường Thọ đã đem lại những kết quả tích
cực, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Tuy nhiên, thực trạng manh mún đất
đai ở xã vẫn còn. Chính vì vậy, gây ảnh hưởng không nhỏ tới việc đa dạng hóa hệ thống nông
nghiệp, cơ giới hóa hoạt động sản xuất, giảm thời gian lao động,

KẾT LUẬN
Xây dựng nông thôn mới là chủ trương đúng đắn của Nhà nước nhằm nâng cao chất
lượng của các chính sách phát triển nông thôn. Tính đến nay, hầu hết các địa phương trên toàn
quốc đã và đang triển khai chương trình mục tiêu quốc gia về xây dựng nông thôn mới với Bộ
19 tiêu chí Quốc gia. Tuy nhiên, kết quả thực hiện thí điểm ở một số địa phương đã bộc lộ
nhiều điểm bất cập như có nhiều tiêu chí còn nặng về hình thức, một số tiêu chí đặt ra quá
cao, không sát với điều kiện thực tiễn của địa phương.
Xã Trường Thọ thuộc huyện An Lão, thành phố Hải Phòng có đặc điểm điều kiện tự
nhiên thuận lợi cho phát triển nông nghiệp. Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển như hiện nay,
việc độc canh cây lúa và hoa mầu ngắn ngày ít đem lại hiệu quả kinh tế cao. Vì vậy, mức sống
của người dân địa phương còn thấp so với các địa phương khác trong khu vực. Bên cạnh đó,
do lịch sử phát triển của xã Trường Thọ đã làm cho mức độ manh mún ruộng đất khá cao, gây
ra nhiều tác động tiêu cực tới quá trình sản xuất. Trên thực tế, xã Trường Thọ đã tiến hành
dồn điền đổi thửa từ năm 2005, kết quả là đã giảm được số lượng thửa đất và tăng diện tích
bình quân/hộ. Tuy nhiên, việc áp dụng chưa triệt để công tác dồn điền đổi thửa làm cho mức
độ manh mún đất đai của xã tuy có giảm nhưng không nhiều. Kết quả đánh giá cho thấy xã
Trường Thọ cần thực hiện dồn điền đổi thửa trong giai đoạn tiếp theo. Hình thức áp dụng là
dồn đổi tự nguyện giữa các hộ gia đình trên tinh thần thỏa thuận với sự giám sát của UBND
xã. Hình thức này có ưu điểm là tăng tính tự chủ của người dân, đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Khi đạt được sự đồng thuận giữa các bên, hiệu quả của việc dồn điền đổi thửa sẽ cao hơn.

14
Kết quả đánh giá biến động sử dụng đất xã Trường Thọ cho thấy xu hướng giảm diện
tích đất nông nghiệp (đất trồng lúa và cây hàng năm), gia tăng diện tích nuôi trồng thủy sản.
Với lợi thế gần 2 sông Đa Độ và Lạch Tray, nuôi trồng thủy sản của xã có điều kiện thuận lợi
để phát triển. Tuy nhiên, cần chú ý đến công tác phòng dịch cũng như nắm bắt nhu cầu thị
trường để tránh rủi ro gây thiệt hại lớn cho người nông dân.
Quá trình đánh giá, so sánh thực trạng phát triển của xã Trường Thọ với Bộ tiêu chí
Quốc gia về xây dựng nông thôn mới (19 tiêu chí) cho thấy: về cơ bản, xã Trường Thọ đã đạt
được nhiều tiêu chí Quốc gia, nhưng còn không ít tiêu chí chưa đạt chuẩn đặc biệt là những

khung giá các loại đất”. Hà Nội, 2004.
6. Chính phủ, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP “Về bồi dưỡng, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất”. Hà Nội, 2004.
7. Chính phủ, Nghị định số 123/2004/NĐ-CP “Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất”. Hà Nội, 2004.
8. Chính phủ, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP “Quy định bổ sung về việc cáp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai”. Hà
Nội, 2007.
9. Chính phủ, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP “Quy định bổ sung về quy hoạch đất sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”. Hà nội, 2009.
10. Luật Đất đai (1993), NBX Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
11. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (1998), NBX Bản đồ, Hà Nội.
12. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (2001) , NBX Bản đồ, Hà Nội.
13. Luật Đất đai (2003), NBX Bản đồ, Hà Nội.
14. Ngân hàng Phát triển Châu Á, Cẩm nang về tái định cư (Hướng dẫn thực hành).
15. Phạm Đức Phong (2002), “Mấy vấn đề then chốt trong việc đền bù và giải phóng
mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam (2002), Hội thảo Đền bù và giải phóng mặt bằng
các dự án xây dựng ở Việt Nam ngày 12 . 13/9/2002, Hà Nội.
16. Đặng Thái Sơn (2002), Đề tài nghiên cứu xã hội học về chính sách đền bù giải
phóng mặt bằng tái định cư, Viện Nghiên cứu Địa chính - Tổng cục Địa chính.
17. UBND thành phố Hải Phòng, Quyết định số 1609/2010/QĐ-UBND ngày
30/9/2010 của Uỷ ban nhân dân thành phố về "Ban hành quy định về trình tự, thủ tục thu hồi
đất; giao đất; cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; cấp

16
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
một số thủ tục hành chính khác trong quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải
Phòng". Hải Phòng 2010.