ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Vũ Viết Hòa
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG
KHU CÔNG NGHIỆP ĐÌNH VŨ TẠI PHƯỜNG ĐÔNG HẢI 2,
QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - Năm 2013DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
1
BTHT&TĐC
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2
CP
Chính phủ
3
GPMB
Giải phóng mặt bằng
4
HĐND
Hội đồng nhân dân
5
BGMB
Bàn giao mặt bằng
6
NĐ
Nghị định
7
QĐ
Quyết định DANH MỤC CÁC BẢNG

STT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 2.1: Cơ cấu lao động có việc làm của quận Hải An theo ngành
kinh tế
37
2
Bảng 2.2: Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tế quận Hải An
38
3
Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất của phường Đông Hải các
năm 2007, 2012
40
4
Bảng 2.4: Cơ cấu quy hoạch điều chỉnh
50
5
Bảng 2.5: Quy hoạch sử dụng đất đến từng lô đất theo phương
án điều chỉnh
50
6
Bảng 2.6: Tổng mức đầu tư
56

72
15
Bảng 2.15: Tổng hợp ý kiến của người dân về chính sách hỗ trợ
72 DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

STT
Tên hình ảnh
Trang
1
Hình 2.1: Sơ đồ hành chính quận Hải An
34
2
Hình 2.2: Cơ cấu kinh tế quận Hải An qua các năm
38
3
Hình 2.3: Sơ đồ mô phỏng KCN Đình Vũ
46
4
Hình 2.4: KCN Đình Vũ - phối cảnh
55
5
Hình 2.5: Một góc công trường xây dựng Nhà máy xơ sợi tổng
hợp polgester Đình Vũ – KCN Đình Vũ
57
6
Hình 2.6: Khởi công một dự án tại KCN Đình Vũ
58

1.2.1.2. Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6
1.2.1.3. Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại
cho người có đất bị thu hồi 7
1.2.2. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất 10
1.2.3. Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất 12
1.2.3.1. Thẩm quyền thu hồi đất 12
1.2.3.2. Bồi thường, hỗ trợ về đất 13
1.2.3.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 18
1.2.3.4. Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất 20

1.2.3.5 Chính sách tái định cư 24
1.3. Tổng quan về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
để xây dựng các Khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng 26
1.3.1. Các văn bản pháp lí chủ yếu của Thành phố về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư 26
1.3.2. Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, GPMB để thực
hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hải Phòng 26
1.4. Tổng quan các dự án giải phóng mặt bằng đầu tư xây dựng trên địa
bàn quận Hải An 30
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của dự án xây
dựng Khu công nghiệp Đình Vũ tại phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành
phố Hải Phòng 33
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hải An, thành
phố Hải Phòng 33
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 33
2.1.2. Một số tình hình cơ bản phát triển kinh tế - xã hội quận Hải An 36
2.1.3. Khái quát các dự án xây dựng KCN trên địa bàn quận Hải An 39
2.2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của dự

3.5. Một số giải pháp khác 85
3.5.1 Đổi mới công tác tuyên truyền và phổ biến, giáo dục về chính sách
pháp luật đất đai 85
3.5.2 Tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy đảng, sự tham gia của hệ
thống chính trị đối với công tác bồi thường, GPMB 86
3.5.2 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát 87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài:
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BTHT&TĐC) là yếu tố quyết
định cho nhà đầu tư thực hiện dự án, góp phần quan trọng trong việc chuyển dịch cơ
cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Do vậy, thực hiện tốt công tác
bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng (GPMB) là nhân tố quan trọng tạo sự ổn
định xã hội, thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và phát triển của thành phố. Việc thực
hiện công tác này không tốt là nhân tố gây mất ổn định xã hội, có thể gây tác động
xấu đến suy nghĩ của người dân.
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa (CNH - HĐH) đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản
trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.
Dự án Đầu tư xây dựng KCN Đình Vũ là một dự án quan trọng của thành
phố Hải Phòng do Công ty cổ phần KCN Đình Vũ làm chủ đầu tư. Theo quy
hoạch chi tiết, dự án có diện tích 359,3 ha trên địa bàn phường Đông Hải 2, quận
Hải An thành phố Hải Phòng. Tổng diện tích đất thu hồi 359,3 ha, trong đó: Diện
tích đất nuôi trồng thủy sản 344,8 ha của 10 chủ sử dụng đất (gồm 73 hộ gia đình,
cá nhân) và 02 tổ chức; còn lại là đất bãi bồi ven sông, mương, bờ, lạch, đất công

tin tư liệu; chính sách, các Nghị định, Thông tư của Chính Phủ và các Quyết định,
Công văn của thành phố Hải Phòng về công tác thu hồi đất, BTHT&TĐC tại Dự án
KCN Đình Vũ, phục vụ cho mục đích đánh giá. Thu thập các tài liệu về điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê: Sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi
thường, hỗ trợ và tài sản gắn liền với đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra nhanh nông thôn: Xây dựng phiếu điều tra nhanh về
giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu trong các năm 2010 - 2012 thông qua thông
tin của cơ quan quản lý đất đai, Tổ chức Phát triển quỹ đất làm công tác bồi thường,
hỗ trợ, GPMB dự án, trên mạng Internet và trực tiếp phỏng vấn người dân để có số
liệu so sánh với giá đất áp dụng để lập phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất và giá đất theo khung giá do Uỷ ban nhân dân (UBND) thành phố Hải
Phòng quy định. Điều tra nhanh, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trong
diện được bồi thường, hỗ trợ về giá đất và tài sản gắn liền với đất để thu thập các
thông tin về giá bồi thường.

3
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: Để đánh giá làm rõ thực trạng công
tác thu hồi đất, BTHT&TĐC của dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và
phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách
BTHT&TĐC, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn:
- Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật về BTHT&TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất.
- Các văn bản quy định của thành phố Hải Phòng về trình tự thủ tục khi thu
hồi đất để thực hiện dự án.
- Các báo cáo của các cấp: Thành phố, quận, phường có liên quan đến vấn đề
nghiên cứu.
- Các báo cáo của Tổ chức Phát triển quỹ đất làm công tác bồi thường, hỗ
trợ, GPMB khi thực hiện dự án.

Mục tiêu tổng quát của công nghiệp hóa của nước ta là xây dựng nước Việt
Nam trở thành nước công nghiệp có cơ sở vật chất kỹ thuật hiện đại, quan hệ cơ cấu
kinh tế hợp lý, quan hệ sản xuất tiến bộ phù hợp với trình độ phát triển của lực
lượng sản xuất, đời sống vật chất tinh thần cao, an ninh quốc phòng vững chắc, dân
giàu nước mạnh xã hội công bằng dân chủ, văn minh. Ra sức phấn đấu để đến năm
2020 nước Việt Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp, với tỷ trọng ngành công
nghiệp vượt trội hơn các ngành khác.
Thực tiễn công nghiệp hóa ở nước ta: Trong 20 năm đổi mới vừa qua, Việt
Nam đã từng bước tiến hành CNH - HĐH đất nước và đạt được những thành tựu sau:
- Cơ sở vật chất kỹ thuật đã được tăng đáng kể, khả năng độc lập tự chủ của
nền kinh tế được nâng cao. Từ một nước nông nghiệp lạc hậu, nước ta đã có hàng
trăm KCN, khu chế xuất. Các cơ sở hạ tầng như đường, sân bay, bến cảng, trường
học, trạm điện được xây dựng khang trang.
- Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng CNH - HĐH, từng ngành kinh tế
đều có sự chuyển dịch tích cực về cơ cấu sản xuất, cơ cấu công nghệ theo hướng
tiến bộ và gắn với thị trường.
- Những thành tựu của CNH - HĐH đã góp phần quan trọng đưa nền kinh tế
đạt tốc độ tăng trưởng khá cao, thu nhập bình quân đầu người hàng năm tăng ổn
định. Đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng được cải thiện.
Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế
trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hóa hiện nay thì nhu cầu sử

5
dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các KCN, khu
du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục
vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng
cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì vậy sử dụng quỹ đất hợp lý phục vụ cho
nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý, sử dụng vốn đất quốc
gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình CNH

- Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biện
pháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một
số trường hợp đương nhiên.
Từ đó có thể định nghĩa: Thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi
ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất
đai của người sử dụng đất.
Tại khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 giải thích một cách cụ thể hơn
“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo
quy định của Luật này”.
1.2.1.2 Thu hồi đất có BTHT&TĐC.
Để khẳng định đất đai là tài sản, là nguồn vốn quan trọng, trong các trường
hợp cần thiết, Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 xác định rõ các trường hợp bị thu hồi
đất. So với Luật Đất đai năm 1993 phạm vi thu hồi đất được xác định hẹp hơn và
chủ yếu phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và mục tiêu phát triển kinh tế.
Điều 39, 40 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước chỉ thực hiện
BTHT&TĐC đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi dùng
vào các mục đích sau:
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng trong các trường hợp: Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an
ninh; Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất…
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp:
đầu tư xây dựng KCN, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án đầu tư có nguồn
vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA)…

7
Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã


8
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại khoản 4 Điều 48 quy
định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho
mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó
theo quy định của pháp luật.”
Hiến pháp năm 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng
chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường GPMB nói riêng
đó là:
- Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”
- Tại điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử
dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật”.
- Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc
hữu hóa. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích
của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân
hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông
qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy định “đất có giá” và
người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng
đối với công tác bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993.[12]
Để cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách
bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:
- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất và nội dung, Nghị
định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước,
Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hóa việc thực

- Đổi mới về nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo sát với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
- Về thẩm quyền xác định giá đất: Chính phủ quy định phương pháp xác định
giá đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và
việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương.

10
Giá đất do UBND thành phố trực thuộc Trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01
hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đất đai trong năm đó;
- Về vấn đề BTHT&TĐC cho người có đất thu hồi được quy định tại Điều
42: Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường giá trị quyền
sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng
đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Ngoài ra, để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất
đai năm 2003, một số văn bản sau đã được ban hành:
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. [8]
- Tuy nhiên, để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường
GPMB ngày 25 tháng 5 năm 2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. [10]
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ về
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC. Về
Nghị định 69/2009/NĐ-CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số điều Nghị định
181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP về một số những vấn đề cơ bản về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC. [11]
1.2.2 Nguyên tắc chung của BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.

Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất.
Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ
ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại
chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức
cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước
như đã quy định tại Điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 5, Khoản
3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Nhà
nước đã phải giành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu
hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền
thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước đưa đến
dân giàu, nước mạnh.

12
2. Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện: BTHT&TĐC cho người bị
thu hồi đất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất
với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà nước. không phải giao dịch quyền sử dụng
đất thông thường trên thị trường. Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận
chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính sách BTHT&TĐC phù hợp với Luật
Đất đai và công tác BTHT&TĐC được thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ.
- Trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180
ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho
người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng
thể và BTHT&TĐC (Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003).
- Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng
BTHT&TĐC cấp quận, huyện,thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để phản ánh nguyện
vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết
định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án
BTHT&TĐC được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao
nhiệm vụ thực hiện BTHT&TĐC và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có

thu hồi đất.
1.2.3.2 Bồi thường, hỗ trợ về đất:
Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
nhưng Nhà nước lại trao quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất. Người sử dụng đất tuy rằng không phải chủ sở hữu nhưng lại có 2/3 nhóm
quyền của chủ sở hữu (chỉ không có quyền định đoạt). Do nhu cầu của mình, Nhà
nước thu hồi đất, người sử dụng đất buộc phải thực hiện nhưng được Nhà nước trả
lại quyền sử dụng đất đối với diện tích thu hồi bằng các chính sách bồi thường.
Do quan hệ đất đai mang tính quyền lực nên khi Nhà nước thu hồi đất, người
có đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận với các cơ quan nhà nước. Nhà nước tự
mình quy định chính sách bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi. Tại khoản 6
Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 giải thích như sau: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi
cho người bị thu hồi đất”.
* Nguyên tắc bồi thường: Quy định tại Điều 14 Nghị định số 69/2007/NĐ-
CP và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTTNMT có nội dung:
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các
khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03

14
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và các
Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của
Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều
kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.
Hậu quả của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, trong khi người có đất bị
thu hồi không có quyền thỏa thuận, nên Nhà nước phải quy định thật rõ ràng, cụ thể
nguyên tắc bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Về nguyên tắc, Nhà nước thu hồi
đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao

thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá
chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ
thể cho phù hợp.
* Những trường hợp không được bồi thường:
1. Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 14 Nghị
định số 69/2007/NĐ-CP.
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử sụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận
chuyển nhượng QSDĐ mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn
gốc từ ngân sách Nhà nước.
3. Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3,
4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.
4. Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại
Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP nhưng một trong các trường hợp quy định
tại khoản 1,2,3,4 và 5 Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
* Giá đất để tính bồi thường:
1. Giá đất để tính bồi thường quy định tại Điều 11 của Nghị định số
69/2009/NĐ-CP là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được
UBND cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh
giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi
thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất.

16
2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản 3 Điều 9 của Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP là các chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư
vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước
thu hồi đất còn chưa thu hồi được. Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ

đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc
dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi
được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh
khi Nhà nước thu hồi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí
này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
2. Đối với đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình và cá nhân, theo
Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ
điều kiện để cấp GCNQSDĐ, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do
Nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu
hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Đất phi nông nghiệp là đất ở theo Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:
+ Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền
theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương.
+ Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao
nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn
hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số
nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện
tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi.
3. Đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp của tổ chức theo Điều 12
Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:
- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiêp được Nhà
nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất