NUYỄN THỊ MẾN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
LUẬT KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN
HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM

2015 - 2017

NGUYỄN THỊ MẾN
HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
THẾ CHẤP QUYỀN SƯ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN THEO NGHĨA VỤ HỢP
ĐỒNG TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM


Do thời gian có hạn, luận văn của tôi sẽ còn nhiều thiếu sót, tôi rất mong
nhận được sự đóng góp của các Thầy/cô và quý độc giả.
Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Mến


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

NHTM

Ngân hàng thương mại

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

HĐTD

Hợp đồng tín dụng



THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA BÊN
THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TRONG HOẠT
ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ............. 24
2.1. Nội dung chủ yếu của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại ở Việt Nam ............................................................... 24
2.1.1. Thực trạng quy định về ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại .................................................... 25


2.1.2. Thực trạng quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm
thực hiện hợp đồng tín dụng ............................................................................... 27
2.1.3. Thực trạng quy định về mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng tín dụng với
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba 33
2.1.4. Thực trạng quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng .... 35
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ......................... 42
2.2.1. Các kết quả đạt được ................................................................................ 43
2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ..................................................... 45
2.3. Các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện hợp
đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ..................... 47
2.3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ....................... 47
2.3.2. Một số kiến nghị liên quan đến pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và

khoảng thời gian nhiều năm triển khai thực hiện các quy định về giao dịch bảo đảm
nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba
1


để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng tín dụng, các quy định này đã và
đang bộc lộ nhiều điểm hạn chế, bất cập so với lý luận và thực tiễn pháp lý, rất cần
được quan tâm nghiên cứu để tìm ra hướng hoàn thiện trong thời gian tới.
Từ thực tiễn nêu trên, học viên đã lựa chọn đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín
dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam”
làm đề tài luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Để xác định nội dung nghiên cứu của luận văn, tác giả đã triển khai việc sưu
tầm, nghiên cứu, tìm hiểu, khảo sát tình hình nghiên cứu trong nước và nước ngoài
liên quan đến đề tài luận văn. Kết quả khảo sát cho thấy đã có một số công trình
được công bố có liên quan đến vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng. Một cách khái
quát, có thể kể đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây có liên quan đến
đề tài luận văn:
- Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Thúy năm 2008 của
Khoa luật Đại học quốc gia Hà Nội về đề tài: “Pháp luật về hợp đồng tín dụng ngân
hàng ở Việt Nam”. Tác giả này đã có những nghiên cứu rất chuyên sâu về hợp đồng
tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng ở Việt Nam, trong đó có đề cập
đến các hình thức đảm bảo tiền vay nói chung và bảo đảm tiền vay bằng biện pháp
thế chấp tài sản nói riêng. [1]
- Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Hoàng Thanh Thúy bảo vệ năm 2010
tại Đại học Quốc gia Hà Nội về đề tài: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp phát sinh
từ hợp đồng bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam”. Trong công
trình nghiên cứu này, tác giả đã bàn luận sâu về các biện pháp đảm bảo tiền vay

Jonh Carvan & Jonh Gooley (1996) là một cuốn sách được viết dưới dạng giới thiệu
những kiến thức cơ bản về pháp luật kinh doanh, trong đó có một chương dành cho
các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng. Trong tác phẩm này, các tác
giả nêu những vụ việc cụ thể và đưa ra những kết luận khái quát về quyền và nghĩa
3


vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm bằng tài sản nói chung và thế chấp tài sản nói
riêng.
- Tác phẩm có tiêu đề: “Real estate perspective, IRWIN” của Halbert C.
Smith, DAB, SREA, CRE, FCA, University of Florida and Jonh B. Corgel, Ph.D,
Georgia State University (1987). Cuốn sách cũng dành một phần để giới thiệu về
thế chấp bất động sản, trong đó tác giả nghiên cứu về nguyên lý của các biện pháp
đảm bảo thông qua việc phân tích các học thuyết đã và đang được thừa nhận trên
thế giới.
- Ấn phẩm có tiêu đề: “Mortgages in transition economies, The legal
framework for mortgages and mortgage securities”, European Bank for
Reconstruction and Development (EBRD) publications, 2008. Có thể đánh giá đây
là một công trình nghiên cứu tương đối đầy đủ và toàn diện về các biện pháp đảm
bảo để thực hiện hợp đồng tín dụng dựa trên những kết quả được phân tích đánh giá
tại các nước đang có nền kinh tế chuyển đổi của Ngân hàng Châu Âu.
- Louise Gullifer (editor), Goode on legal problem of credit and security,
Fourth edition, published in 2009 by Sweet & Maxwell, 100 Avenue Road, London,
NW3 3PF part of Thomson Reuters (Professional) UK Limited. Tác giả của cuốn
sách là một chuyên gia hàng đầu của Anh về lĩnh vực giao dịch bảo đảm. Tác phẩm
là kết tinh những tri thức quý báu từ những bài giảng của ông và những kinh
nghiệm vô giá từ những công việc tư vấn của ông trong lĩnh vực này. Có thể đánh
giá đây là một cuốn sách kinh điển về lĩnh vực giao dịch bảo đảm của Anh, trong đó
có các kiến thức nền tảng về biện pháp bảo đảm bằng tài sản. Nhiều vấn đề được
nêu ra trong cuốn sách như bản chất của giao dịch bảo đảm, tài sản được dùng để

lãnh hoặc biện pháp thế chấp tài sản của bên vay hoặc thế chấp tài sản của bên thứ
ba nhưng không phải là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì không
thuộc phạm vi nghiên cứu của Luận văn.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để làm rõ các vấn đề nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn sử dụng các
5


phương pháp nghiên cứu truyền thống trong khoa học xã hội và nhân văn như:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong
toàn bộ nội dung của luận văn, từ nghiên cứu lý luận, đánh giá thực trạng, rút ra
những vấn đề thuộc về bản chất, các quan điểm liên quan đến vấn đề nghiên cứu, từ
đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thi hành
pháp luật về bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng bằng biện pháp thế chấp quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba.
- Phương pháp khảo sát, thống kê: Phương pháp này được sử dụng để thu
thập, thống kê, phân loại số liệu về kết quả áp dụng biện pháp thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba trong thực hiện hợp đồng tín
dụng tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
- Phương pháp so sánh, đối chiếu: Phương pháp này được sử dụng khi phân
tích, so sánh để làm rõ bản chất pháp lý của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Kết quả nghiên cứu của luận văn thể hiện những đóng góp mới sau đây về lý
luận cũng như thực tiễn:
Thứ nhất, về phương diện lý luận, luận văn đã làm rõ hơn các vấn đề lý luận
về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng tín
dụng nói riêng. Các vấn đề lý luận này đã được tác giả luận văn kế thừa, phát triển

bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại
1.1.1. Khái niệm, đặc trưng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Như đã đề cập ở trên, một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự
được áp dụng thường xuyên hiện nay trong các giao dịch cho vay giữa ngân hàng
thương mại với khách hàng chính là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất.
Trong khoa học pháp lý cũng như trong pháp luật thực định, thế chấp quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể
được định nghĩa như sau:
Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là biện pháp bảo đảm
nghĩa vụ dân sự, theo đó bên thế chấp thỏa thuận giao tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình cho bên nhận thế chấp
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp.
Do pháp luật hiện hành không giới hạn nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nghĩa vụ của chính bên thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay nghĩa vụ của người khác nên
8


về lý thuyết, có thể hiểu rằng nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất tài sản có thể là nghĩa vụ của bên thế chấp hoặc nghĩa
vụ của người khác (bên thứ ba) đối với bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất. Vì thế, trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện
pháp thế chấp không phải là nghĩa vụ của chính bên thế chấp đối với bên nhận thế
chấp thì giao dịch bảo đảm trong trường hợp này được xác định là giao dịch thế
chấp bằng tài sản của bên thứ ba.
Về bản chất pháp lý, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là

trong khi các biện pháp bảo đảm đối nhân không có khả năng này.
Từ kết quả phân tích khái niệm hợp đồng tín dụng và khái niệm thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tác giả cho rằng có thể đưa ra định
nghĩa về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng như sau:
Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận giữa bên thứ ba (gọi là bên
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) với ngân hàng thương mại
(gọi là bên nhận thế chấp) về việc bên thế chấp đem tài sản là quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả
nợ tiền vay theo hợp đồng tín dụng đã ký kết giữa bên vay với bên nhận thế chấp.
Về phương diện lý thuyết, định nghĩa trên cho thấy mối quan hệ đặc biệt
giữa hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba
với hợp đồng tín dụng, theo đó hợp đồng tín dụng tuy là cơ sở để xác lập hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng hiệu lực của hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không phụ thuộc vào hiệu lực
của hợp đồng tín dụng. Nói cách khác, về bản chất hai hợp đồng này vốn dĩ độc lập
với nhau về mặt hiệu lực và không phụ thuộc vào hiệu lực của nhau, trừ khi các bên
giao kết hợp đồng có thỏa thuận rằng hiệu lực của hợp đồng này là điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng kia và ngược lại.
Định nghĩa này cũng cho thấy rằng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại có một số đặc trưng cơ bản sau đây:
Một là, chủ thể thế chấp (bên thế chấp) quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
10


với đất là bên thứ ba (không phải là bên bên vay trong hợp đồng tín dụng). Về lý
thuyết, chủ thể này không phải là bên vay nên không có nghĩa vụ hoàn trả tiền vay
phát sinh trực tiếp từ hợp đồng tín dụng và việc thế chấp của chủ thể này là để bảo

để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng được thực hiện thông qua việc ký kết và
thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Bằng
việc giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bị ràng buộc với cam kết đem
tài sản của mình để thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ (bên vay) nếu đến hạn
mà bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ đối với bên có quyền. Mặt khác,
bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng bị ràng buộc
với nghĩa vụ tiếp nhận, bảo quản giấy tờ gốc chứng minh quyền sở hữu đối với tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong suốt thời gian thế
chấp và có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ khi nghĩa vụ được bảo đảm
bằng thế chấp không được thực hiện bởi bên có nghĩa vụ.
Năm là, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba
để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng phản ánh mối quan hệ ảnh hưởng qua lại
giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất của bên thứ ba. Trong mối quan hệ này, hợp đồng tín dụng được xem là cơ
sở để xác lập (ký kết) hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, còn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xem
là phương tiện, công cụ để thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín
dụng. Về khía cạnh lý thuyết, như đã đề cập ở trên, tuy có mối quan hệ tác động qua
lại như vậy nhưng giữa hai hợp đồng này hoàn toàn độc lập với nhau về mặt hiệu
lực, nghĩa là mỗi hợp đồng tự phát sinh hiệu lực nếu thỏa mãn đầy đủ các điều kiện
có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật mà không phụ thuộc
vào hiệu lực của hợp đồng còn lại, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Sáu là, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba
để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng phải được thực hiện bằng hình thức văn
bản – gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên
thứ ba. Mọi cam kết về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không
bằng hình thức văn bản sẽ không được coi là có giá trị chứng cứ khi có tranh chấp.
12




Bước 1: Bên thứ ba (bên thế chấp) lập và chuyển hồ sơ thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp (ngân hàng thương mại) xem xét,
chấp thuận. Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba
để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại gồm các tài liệu chủ yếu sau:
- Giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý và năng lực chủ thể (gồm năng lực pháp
luật và năng lực hành vi) của bên thế chấp;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
đứng tên bên thế chấp (bản gốc, kèm theo các bản sao có công chứng, chứng thực theo
yêu cầu của ngân hàng thương mại);
- Bản dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại;
Bước 2: Bên nhận thế chấp xem xét các điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để chấp nhận hoặc từ chối nhận thế chấp (thể
hiện trong hồ sơ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất). Việc
kiểm tra điều kiện thế chấp bao gồm:
- Kiểm tra năng lực chủ thể của bên thế chấp;
- Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản thế chấp và xác định giá trị của tài sản thế
chấp, kiểm tra khả năng phát mãi của tài sản thế chấp. Trong trường hợp cần thiết, bên
nhận thế chấp có thể yêu cầu bên thứ ba thẩm định tài sản thế chấp và chi phí thẩm
định tài sản thế chấp do bên thế chấp chịu.
Căn cứ vào kết quả kiểm tra hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, ngân hàng thương
mại thông báo cho bên thế chấp biết về việc chấp nhận hồ sơ thế chấp hoặc từ chối
nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc yêu
cầu bên thế chấp hoàn thiện hồ sơ thế chấp.
14

15


chấp là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ cho mình; thực
hiện việc hoàn trả lại cho bên thế chấp số tiền còn thừa sau khi khấu trừ hết các chi phí
phát mãi và khoản nợ vay đã được thu hồi.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, nếu xảy ra tranh
chấp giữa các bên về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thế chấp,
các bên sẽ giải quyết các xung đột, bất đồng này bằng một trong các phương thức như:
thương lượng, hòa giải, tòa án và trọng tài để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của
mình phát sinh từ quan hệ tín dụng và quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất.
1.1.3. Ý nghĩa, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
Không thể phủ nhận rằng việc áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp
đồng tín dụng, trong đó có biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất của bên thứ ba có ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động kinh doanh của tổ
chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng cũng như đối với sự
vận hành an toàn, ổn định của nền kinh tế.
Ở mức độ khái quát, có thể cho rằng vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
được thể hiện ở những khía cạnh chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng đối với tổ chức tín dụng là
ngân hàng thương mại.
Đối với tổ chức tín dụng là ngân hàng thương mại – với tư cách là bên cho
vay, việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba để
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng là phương án hiệu quả để quản trị rủi ro trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại đối với khách hàng. Bằng cách nhận

ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng còn là cách để bảo vệ quyền lợi của
người gửi tiền tại ngân hàng thương mại, từ đó bảo đảm tính ổn định của hệ thống
17


ngân hàng và góp phần ổn định xã hội.
1.2. Những vấn đề lý luận pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.2.1. Các nguyên tắc của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại
Trong khoa học pháp lý, cơ chế điều chỉnh pháp luật là vấn đề mang tính lý
thuyết và khá trừu tượng. Đối với mỗi lĩnh vực pháp luật khác nhau thì nhà làm luật
áp dụng những cơ chế điều chỉnh khác nhau và mang tính đặc thù, đảm bảo sự phù
hợp với sự đặc thù của từng loại quan hệ xã hội trong lĩnh vực cụ thể.
Đối với lĩnh vực pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, cơ chế điều chỉnh
pháp luật cũng có những điểm đặc thù và điều đó được thể hiện ở một số khía cạnh
chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ
ba để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng là vấn đề thuộc phạm vi điều chỉnh của
“luật tư” nên về nguyên tắc, Nhà nước sẽ tôn trọng quyền tự do ý chí và quyền tự
định đoạt của các đương sự trong việc xác lập giao dịch bảo đảm để thực hiện nghĩa
vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng. Điều này thể hiện ở chỗ, việc áp dụng các biện
pháp bảo đảm hay không và áp dụng biện pháp bảo đảm nào để thực hiện nghĩa vụ
hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng là thuộc về quyền tự định đoạt và tự
nguyện, tự do ý chí của các bên tham gia hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm.
Nhà nước chỉ can thiệp khi các bên có yêu cầu hoặc nhằm đảm bảo trật tự công và
lợi ích chung của nền kinh tế cũng như lợi ích chung của cộng đồng. Mặt khác, việc