ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

PHAN THANH TUẤN
Tên đề tài:
"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ KOSY Ở THÀNH PHỐ SÔNG
CÔNG TỈNH THÁI NGUYÊN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khoá học

: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

u n n

10 t n 5 năm 2017

Sinh viên th c hiện

Phan Thanh Tuấn


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng diện tích, dân số các đ n vị hành chính thuộc thành phố
Sông Công ............................................................................................. 36
Bảng 4.2. Dân số theo độ tuổi trong khu vực GPMB ..................................... 41
Bảng 4 3 Tình hình lao động trong khu vực GPMB ...................................... 41
Bảng 4.4.

iện trạng đất đai khu vực GPMB ................................................ 42

Bảng 4.5. Kết quả về đối tượng bồi thường và điều kiện được bồi thường đến
năm 2016 ............................................................................................... 42
Bảng 4.6. Kết quả bồi thường đất nông nghiệp đến năm 2016 ...................... 44
Bảng 4.7. Kết quả bồi thường về đất
Bảng 4 8

đô thị đến năm 2016 ......................... 45

ảng tổng hợp kinh phí bồi thường sản lượng đất nông nghiệp đến


THPT

: Trung học phổ thông

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân


iv

MỤC LỤC
LỜI ẢM ƠN .................................................................................................... i
DAN MỤ

Á

ẢN ................................................................................ ii

DAN MỤ

Á TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iii

MỤ LỤ ........................................................................................................ iv
Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1 1 Đ t vấn đề................................................................................................... 1

2.3.2. Công tác bồi thường và GPMB

Việt Nam ......................................... 13

24

ông tác bồi thường và giải ph ng m t b ng

t nh Thái Nguyên .......... 20


v

2.4.1. Quy trình của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn t nh
Thái Nguyên .................................................................................................... 20
2 4 2 Đánh giá chung ..................................................................................... 22
Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 28
3 1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 28
3 2 Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 28
3 3 Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 28
3 3 1 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của TP. Sông Công .... 28
3 3 2 Đánh giá kết quả công tác bồi thường GPMB tại “Dự án xây dựng khu
đô thị Kosy” .................................................................................................... 28
3 3 3 Đánh giá ảnh hư ng của công tác bồi thường PM đến đời sống của
người dân ......................................................................................................... 28
3 3 4 Đề xuất một số giải pháp nh m nâng cao hiệu quả công tác bồi thường
GPMB

thành phố Sông Công ...................................................................... 28

4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 50
4 4 2 Kh khăn, hạn chế ................................................................................. 51
4.4.3. Giải pháp ............................................................................................... 51
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 54
5 1 Kết luận .................................................................................................... 54
5 2 Đề nghị ..................................................................................................... 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 56


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trải qua nhiều quá trình biến đổi không ngừng của tự nhiên, đất đai
luôn được khẳng định là một trong những nguồn tài nguyên vô cùng quý
giá mà thiên nhiên đã ban t ng cho con người Đất đai c ý nghĩa và vai tr
đ c biệt quan trọng cho sự tồn tại, sự phát triển của sự sống trên trái đất và
của xã hội loài người Đất đai là tư liệu sản xuất đ c biệt, là địa bàn phân
bố dân cư, là n i xây dựng các công trình văn h a xã hội, an ninh quốc
phòng, là kho tàng dự trữ l n nhất của nhân loại và sự sống còn của mỗi
quốc gia, mỗi con người.
Trong những năm vừa qua nền kinh tế đang phát triển một cách vượt
bậc thu hút l n sự đ u tư của nư c ngoài Để phục vụ cho phát triển kinh tế là
mạng lư i giao thông, đô thị, c s hạ t ng phát triển nhanh chóng, nh m
hư ng t i CNH- Đ

nư c ta vào năm 2020 Đi c ng v i sự phát triển là áp

lực về đất đai Nhu c u về đất đai ngày càng tăng lên diện t ch đất đai ngày

nhiều nguyên nhân, trong đ c nguyên nhân từ chính sách pháp luật liên quan.
Vì vậy việc điều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân t ch, đánh giá c
c s khoa học, trên c s đ đề xuất để s a đổi bổ sung, hoàn thiện chính
sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nư c thu hồi đất nh m đảm bảo lợi ích hợp
pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân c đất bị thu hồi, góp ph n thiết lập
trật tự, kỷ cư ng pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong
việc bồi thường giải phóng m t b ng khi Nhà nư c thu hồi đất là c n thiết.
Xuất phát từ lý do đ , được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, dư i sự hư ng dẫn của cô giáo TS VŨ T Ị QUÝ, em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự
án xây dựng khu đô thị Kosy ở TP. Sông Công - tỉnh Thái Nguyên”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá kết quả công tác bồi thường GPMB của dự án xây dựng
khu đô thị Kosy, để tìm ra những thuận lợi kh khăn, từ đ đề xuất những


3

giải pháp nh m nâng cao hiệu quả cho công tác bồi thường GPMB của địa
phư ng trong thời gian thực hiện.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá khái quát được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của TP.
Sông Công.
- Đánh giá được công tác bồi thường GPMB tại “Dự án xây dựng khu
đô thị Kosy”
- Đánh giá được ảnh hư ng của công tác bồi thường

PM

vật trong đ c con người Đối v i hoạt động kinh tế đất đai là nguồn nguyên
liệu đ u vào không thể thiếu được Đối v i nông nghiệp đất đai là tư liệu sản
xuất chủ yếu và đ c biệt là không thể thay thế được, đối v i các ngành khác
như công nghiệp, xây dựng, dịch vụ

đất đai là n i đ t trụ s là điểm đứng

chân là n i cung cấp nguyên liệu để tiến hành thao tác, những hoạt động sản
xuất kinh doanh Để chuẩn bị cho các dự án đ u tư phát triển thì việc thu hồi
đất đã giao cho người s dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh kh i và
gây lên những tác động mạnh m t i mọi m t của đời sống kinh tế xã- hội. Do
vậy để đảm bảo công b ng xã hội và đảm bảo cuộc sống cho người s dụng
đất, thì khi nhà nư c thu hồi đất, phải thực hiện trách nhiệm bồi thường thiệt
hại về mọi m t có liên quan bị ảnh hư ng cho người bị thu hồi đất
Giải phóng m t b ng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau đối v i mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội. Công tác giải phóng m t b ng kéo dài s làm
chậm tiến độ của các dự án, làm ảnh hư ng t i cuộc sống của người dân trong
khu vực dự án c ng như đánh mất niềm tin cho các nhà đ u tư
Bồi thường GPMB là khâu quan trọng mang tính chất đột phá trong
quy hoạch s dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút nguồn lực đ u tư
phát triển và triển khai thực hiện công tác xây dựng c s hạ t ng. Quá trình
thực hiện công tác bồi thường GPMB phải đảm bảo hài hòa lợi ích của người
dân bị thu hồi, lợi ích của chủ đ u tư dự án và lợi ích của Nhà nư c, được
thực hiện theo tiêu chí giữ vững ổn định và phát triển bền vững đất nư c


5

Luật đất đai năm 1993 đã khẳng định "đất là loại tài sản có giá và giá

phư ng án bồi thường, hỗ trợ giải phóng m t b ng dự án xây dựng khu đô thị
Kosy tại phường Thắng Lợi thành phố Sông Công (Bổ sung đợt 1);
- Quyết định số 1727/QĐ-UBND ngày 06/7/2016 về việc thu hồi đất để
thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án xây dựng khu đô thị Kosy tại
phường Thắng Lợi thành phố Sông ông (Đợt 2);


7

- Quyết định số 1728/QĐ-UBND ngày 06/7/2016 về việc phê duyệt
phư ng án bồi thường, hỗ trợ giải phóng m t b ng dự án xây dựng khu đô thị
Kosy tại phường Thắng Lợi thành phố Sông ông (Đợt 2);
- Quyết định số 574/QĐ-UBND ngày 12/4/2017 về việc thu hồi đất để
thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án xây dựng khu đô thị Kosy tại
phường Thắng Lợi thành phố Sông ông(Đợt 5);
- Quyết định số 575/QĐ-UBND ngày 12/4/2017 về việc phê duyệt
phư ng án bồi thường, hỗ trợ giải phóng m t b ng dự án xây dựng khu đô thị
Kosy tại phường Thắng Lợi thành phố Sông ông (Đợt 5);
-

ăn cứ Quyết định số 630/QĐ-UBND ngày 28/03/2011 về việc phê

duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng t lệ 1/500 khu đô thị Kosy - Sông Công,
t nh Thái Nguyên;
- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND t nh
về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nư c thu hồi đất trên địa bàn t nh Thái Nguyên.
- Quyết định số 06/2016/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 của UBND t nh
Thái Nguyên ban hành quy định đ n giá bồi thường công trình, vật nuôi và
thủy sản khi nhà nư c thu hồi đất trên địa bàn t nh Thái Nguyên;

Kosy, thành phố Sông Công; Quyết định số 173/QĐ-UBND ngày 25/01/2013
của UBND t nh Thái Nguyên về việc phê duyệt điều ch nh cục bộ Quy hoạch
chi tiết xây dựng Khu đô thị Kosy, Tp.Sông Công, T nh Thái Nguyên;
2.3. Cơ sở th c tiễn
2.3.1. Công tác bồi thường v GPMB ở một số nước trên thế giới
2.3.1.1. Công tác bồ t ường và giải phóng mặt bằng ở Hàn Quốc
- Các trường hợp thu hồi đất
Ở Hàn Quốc, m c d đất đai là s hữu tư nhân nhưng trong nhiều
trường hợp, Nhà nư c có quyền thu hồi đất của người dân

ác trường hợp đ

là: thu hồi đất để phục vụ mục đ ch quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt,


9

đường bộ, sân bay, đập nư c thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ s c
quan nhà nư c, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học,
thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng c s hạ t ng trong khu đô
thị m i, khu nhà

để cho thuê ho c chuyển nhượng.

- Trình tự, thủ tục thu hồi đất
Ở Hàn Quốc, việc bồi thường khi Nhà nư c thu hồi đất được thực hiện
theo phư ng thức tham vấn và cư ng chế Phư ng thức tham vấn được thực
hiện thông qua việc các c quan công quyền th a thuận v i người bị thu hồi
đất về phư ng án, cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn bị thất
bại, Nhà nư c phải s dụng phư ng thức cư ng chế. Theo thống kê của Cục



10

v i trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cư ng chế thì thời điểm xác
định giá bồi thường là thời điểm c quan nhà nư c c thẩm quyền ra quyết
định cư ng chế
Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà
giao cho t nhất hai c quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh
nghiệp ho c công ty cổ ph n) thực hiện Trường hợp chủ đất yêu c u xác định
lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất
thứ ba Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% ho c nhiều
h n, s phải c chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ
đ , mức bồi thường s được t nh toán lại

iá đất được lựa chọn làm căn cứ

xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai ho c
ba c quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê
định giá
Đối v i đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trư c khi thu hoạch hoa màu,
giá trị hoa màu đ s được bồi thường Khoản bồi thường được t nh dựa trên
số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ
trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình Khoản bồi thường
được t nh b ng 2 l n tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp
2.3.1.2. Công tác bồ t ường và giải phóng mặt bằng Tại Nhật Bản
a) Về t u ồ đất
Luật trưng thu đất đai của Nhật ản ban hành năm 1951 quy định việc
trưng dụng đất c bồi thường để xây dựng công trình hạ t ng trọng yếu được
pháp luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên theo luật quy hoạch đô thị,

việc làm phi nông nghiệp cho lao động nông thôn
h nh phủ Nhật bản đã thành lập mạng thông tin việc làm trên khắp đất
nư c v i mục đ ch cung cấp đ y đủ các thông tin về việc làm từ các tổ chức,
doanh nghiệp qua Internet đến v i những người đang tìm việc, giúp họ c
những sự lựa chọn ph hợp v i năng lực, điều kiện của mình

h nh phủ c ng

bồi thường những công nhân c tay nghề cao qua việc hỗ trợ tài ch nh, tạo c
hội phát triển năng lực, nâng cao chất lượng các tổ chức giáp dục đào tạo trên
c s nhu c u của mỗi v ng, phát triển nguồn nhân lực và k thuật kết nối
thông tin trong những khu vực m i ho c đang phát triển
oạt động giải quyết việc làm cho người cao tuổi được chú trọng để xoá
b những bất cân đối về việc làm do tuổi tác Luật về ổn định việc làm của người
lao động cao tuổi nhấn mạnh yêu c u các công ty kéo dài tuổi về hưu bắt buộc


12

và thuê mư n lại những người cao tuổi c năng lực, kinh nghiệm tại các công ty
hiện đại ho c từ các công ty chi nhánh Nhiều ch nh sách được đưa ra như các
ch nh sách về đào tạo lại, nâng cao tay nghề cho lao động trung niên

ác loại

hình tuyển dụng và thuê mư n được đa dạng hoá, coi trọng các công việc làm
thêm không ch nh thức như làm bán thời gian, tạm thời ho c bất thường

hế độ



quan c thẩm quyền thu hồi đất

Ở Singapore, Nhà nư c đứng ra thu hồi đất rồi giao ho c cho các công
ty, nhà đ u tư thuê đất. Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép b i Chính
phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham
khảo ý kiến cộng đồng.


13

c, Bồi thường khi thu hồi đất
Ở S n apore mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định
căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ s hữu; các chi ph tháo
d

di chuyển chỗ

hợp lý; chi ph mua nguyên vật liệu xây dựng nhà

m i… Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành v i phư ng án bồi
thường thiệt hại do Nhà nư c xác định, họ c quyền thuê một tổ chức định giá
tư nhân để tiến hành định giá lại các chi ph thiệt hại Nhà nư c trả tiền cho
công tác định lại giá này
Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá
trị bất động sản do người bị thu hồi đất đ u tư chứ không căn cứ vào giá trị
thực tế của bất động sản Ph n giá trị tăng thêm do sự đ u tư c s hạ t ng
của Nhà nư c được b c tách kh i giá trị bồi thường của bất động sản Điều
này c nghĩa là Nhà nư c không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà
bồi thường theo giá thấp h n do trừ đi ph n giá trị bất động sản tăng thêm từ

mỗi n i, đời sống của

nhân dân cao hay thấp, ruộng đất t hay nhiều, tốt hay xấu mà định
Sau khi giải ph ng Miền Nam thống nhất đất nư c năm 1975, cả nư c
bư c vào giai đoạn xác định con đường đi lên chủ nghĩa xã hội, ổn định kinh
tế, ch nh trị, văn h a, xã hội khôi phục đất nư c Để đáp ứng yêu c u của giai
đoạn cách mạng m i,

iến pháp năn 1980 ra đời, bư c đ u tạo ra sự đổi m i

về nhận thức c ng như phư ng thức quản lý kinh tế Khi c nhu c u s dụng
đất, Nhà nư c s cấp đất và không thu tiền s dụng đất, c n bao nhiêu Nhà
nư c cấp bấy nhiêu, quan hệ đất đai ch là quan hệ giữa Nhà nư c v i người
s dụng đất, tức là quan hệ đ n thu n, quan hệ “giao - thu”
Luật Đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc s hữu
toàn dân do Nhà nư c thống nhất quản lý Vì vậy khi đất đai bị Nhà nư c thu
hồi phục vụ cho các mục đ ch công cộng, người s dụng đất không được Nhà
nư c bồi thường b ng đất, ch được bồi thường b ng tiền, tài sản hoa màu c
trên diện t ch đất bị thu hồi
T m lại, thời k này đất đai chưa được thừa nhận là c giá cho nên các
ch nh sách bồi thường

PM c nhiều hạn chế, thể hiện trong cách t nh giá

trị bồi thường, phư ng thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công
b ng thì những ch nh sách này c ng đã đ ng vai tr t ch cực trong việc
PM , giành đất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống
c s hạ t ng ban đ u của đất nư c
2.3.2.2. T ờ


hợp v i cuộc sống Để giải quyết vấn đề trên Quốc hội đã liên tục s a đổi Luật
đất đai vào các năm 1998 và 2001 Theo đ , h nh phủ và các bộ ngành đã ban
hành các văn bản quy định về chính sách bồi thường và giải phóng m t b ng.
- Nghị định số 22/1998/NĐ- P ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nư c thu hồi đất để s dụng vào mục
đ ch an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
- Thông tư số 145/1998/TT- T ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài
ch nh hư ng dẫn thực hiện Nghị định số 22/1998/NĐ- P ngày 24 tháng 4 năm
1998 của Chính phủ.
Chính sách bồi thường giải phóng m t b ng theo quy định tại Nghị định
số 22/1998/NĐ- P và thông tư số 145/1998/TT-BTC:


16

Đối tượng được đền bù thiệt hại: Người bị thu hồi đất có quyền s dụng
đất, quyền s hữu tài sản hợp pháp phù hợp v i quy định của pháp luật.
Đối tượng phải đền bù thiệt hại: Người s dụng đất được Nhà nư c
giao đất, cho thuê đất.
Phạm vi áp dụng: Đền bù thiệt hại khi Nhà nư c thu hồi đất để s dụng
vào mục đ ch quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Phạm vi đền bù thiệt hại:
- Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện t ch đất thu hồi.
- Đền bù về tài sản hiện có.
- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ,
di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người c đất bị thu hồi mà
phải chuyển nghề nghiệp.
- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di
chuyển, giải phóng m t b ng.

Tái định cư: Được quy định cụ thể, chi tiết tại hư ng V như: Quy định
thẩm quyền lập, trình duyệt khu tái định cư; điều kiện bắt buộc phải có của khu
tái định cư và việc bố tr đất cho các hộ gia đình tại khu tái định cư, nguồn vốn
xây dựng khu tái định cư Đây là một trong những đổi m i quan trọng mà các
quy định trư c đây chưa quan tâm đúng mức góp ph n đẩy nhanh tiến độ giải
phóng m t b ng.
Tổ chức thực hiện: Nghị định quy định rõ trình tự thực hiện đền bù thiệt
hại và trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, việc thành lập và nhiệm vụ của Hội
đồng đền bù giải phóng m t b ng trong việc lập, trình và phê duyệt phư ng án
đền bù, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nư c thu hồi đất; việc khiếu nại và thời
hiệu khiếu lại Quyết định đền bù thiệt hại.
2.3.2.3. T ờ

t

c

uật đất đa 2003

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá IX k họp thứ 4 thông qua
ngày 26 tháng 11 năm 2003 và c hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nư c thu hồi đất được quy
định rất chi tiết và kèm theo nhiều văn bản dư i luật được ban hành để hư ng
dẫn thực hiện.
Kế thừa và phát triển, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nư c thu hồi đất được thể hiện trong Luật Đất đai năm 2003, các văn bản