ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

TRẦN HIẾU
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG
TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ XI
MĂNG TẠI QUẬN HỒNG BÀNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội - 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Trần Hiếu
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO
CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ
THỊ XI MĂNG TẠI QUẬN HỒNG BÀNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG
Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
Hà Nội - 2012 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa

11
UB
Uỷ ban
12
CNH - HĐH
Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá
13
GCN
Giấy chứng nhận
14
BTNMT
Bộ Tài nguyên môi trường
15
BTC
Bộ tài chính
16
TT
Thông tư DANH MỤC CÁC BẢNG

9
Bảng 2.9: Giá đất ở trung bình theo thị trường ở khu vực
xây dựng KĐT Xi măng năm 2008 đến năm 2012
65
10
Bảng 2.10: So sánh giá đất ở thị trường trung bình với giá
đất ở tính bồi thường tại khu vực KĐT Xi măng năm 2008
đến năm 2012
66
11
Bảng 2.11: Đơn giá bồi thường một số cây trồng, hoa màu
66
12
Bảng 2.12: Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về nhà và tài sản
khác của dự án KĐT Xi măng
73
13
Bảng 2.13: Tổng hợp về thực hiện chính sách hỗ trợ của dự
án KĐT Xi măng
73
14
Bảng 2.14: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá
bồi thường đất và tài sản trên đất
77
15
Bảng 2.15: Tổng hợp ý kiến của người dân về chính sách hỗ
trợ và tái định cư
78 MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
Tính cấp thiết đề tài 1
Mục tiêu nghiên cứu 2
Nhiệm vụ nghiên cứu 2
Phạm vi nghiên cứu 2
Phương pháp nghiên cứu 2
Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn 3
Cấu trúc Luận văn 4
Chương 1. Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất giải phóng
mặt bằng…………………………………….…………………………………… 5
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công
nghiệp hoá, đô thị hoá 5
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành 6
1.2.1. Cơ sở pháp lí về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

2.3. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của dự án khu đô thị Xi Măng 53
2.3.1. Căn cứ pháp lí của dự án 54
2.3.2. Phạm vi, giới hạn của dự án trên địa bàn 56
2.3.3. Mục tiêu của dự án 57
2.3.4. Quy hoạch chi tiết dự án 58
2.2.5. Tiến độ thực hiên dự án 61

1
2.3.6. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ và tái
định cư của dự án 62
2.3.6.1. Đánh giá về tình tình thực hiện thu hồi đất 62
2.3.6.2. Thực trạng bồi thường đất về đất (giá đất do nhà nước áp dụng) để
tính bồi thường và giá đất thực tế 63
2.3.6.3. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất, cây cối hoa màu……… 66
2.3.6.4. Tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ đất ở và tái định cư 73
2.3.7. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại
Dự án xây dựng KĐT Xi Măng 79
2.3.7.1. Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 79
2.3.7.2. Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng 81
2.3.7.3. Nhận xét chung 84
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, GPMB của
dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng 87
3.1. Những đề xuất từ Nhà nước về cơ chế, chính sách 87
3.2. Về giá đất, tài sản trên đất bồi thường, hỗ trợ 90
3.3. Về công tác tổ chức thực hiện thu hồi đất, GPMB của dự án 92
3.4. Một số giải pháp khác 93
3.4.1 Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác
GPMB 93
3.4.2 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Tổ chức làm

tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp cho công tác giải phóng mặt
bằng của dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng tại quận Hồng Bàng, thành phố
Hải Phòng.

3
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
nhằm đề xuất một số giải pháp cho công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây
dựng khu đô thị Xi Măng tại quận Hồng bàng, thành phố Hải Phòng.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án
xây dựng khu đô thị Xi Măng.
- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc
diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng,
làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong giải phóng mặt bằng
của dự án.
- Đề xuất một số giải pháp.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 78,6 ha
trên địa bàn phường Thượng Lý, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin
tư liệu; chính sách, các Nghị định, Thông tư của Chính Phủ và các Quyết định Công
văn của thành phố Hải Phòng về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

4
cư tại Dự án khu đô thị Xi Măng, phục vụ cho mục đích đánh giá. Thu thập các

7. Cấu trúc Luận văn
Chương 1. Tổng quan về vấn đề thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để xây
dựng khu đô thị mới
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của
dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng tại phường Thượng Lý, quận Hồng Bàng, thành
phố Hải Phòng
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng của dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng

6
Chương 1
TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp
hoá, đô thị hoá.
Công nghiệp hoá - hiện đại hoá và đô thị hoá là con đường phát triển của mọi
quốc gia trên thế giới. Trong thời đại khoa học- công nghệ phát triển nhanh thì đó
chính là con đường giúp cho các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so với các
nước. Trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá, tiến trình phát triển xã hội đã
có sự thay đổi cơ bản đó là: phát triển đô thị kèm theo sự thu hẹp xã hội nông thôn,
làm thay đổi căn bản xã hôi nông thôn theo hướng công nghiệp.

hồi đất.
1.2.1.1 Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước.
Luật đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử
dụng đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo
điểm c, Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai là giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước
thực hiện quyền năng định đoạt đất đai trong trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích phát triển kinh tế; thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm

8
pháp luật về đất đai, không sử dụng đất, sử dụng đất không hiệu quả; thu hồi đất khi
người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng.
Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy định của pháp luật.
1.2.1.2 Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Điều 39, 41 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước chỉ thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước
thu hồi dùng vào các mục đích sau:
- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Phát triển kinh tế
Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người
đang sử dụng đất có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1,2,3,4,5,7,9,10 và 11 Điều
8 Nghị định số 197/204/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Sau đây gọi là Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và các Điều 44,45,46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ

90/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/CP.

10
So với Nghị định 90/CP, Nghị định này có rất nhiều điểm tiến bộ trong chính
sách bồi thường, GPMB, tái định cư của nhà nước đối với người bị thu hồi đất, đặc
biệt là người có đất bị thu hồi có quyền lựa chọn một trong 3 phương án bồi thường
bằng đất, bằng tiền, hoặc bằng nhà. Theo Nghị định này giá bồi thường thiệt hại về
đất được tính như sau:
+ Giá đất để tính bồi thường thiệt hại cho chủ tịch UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính - Vật
giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan.
+ Giá để tính bồi thường thiệt hại xác định trên cơ sở giá đất địa phương ban
hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi
thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
địa phương.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP có thêm chính sách hỗ trợ cũng như một số
điều khoản mới về lập khu tái định cư cho các hộ phải di chuyển. Đồng thời đã đưa
ra các nội dung về công tác thực hiện, quy định trách nhiệm của UBND các cấp và
hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ đạo lập phương
án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án được phê duyệt, tạo sự chủ
động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với
điều kiện kinh tế, xã hội, quỹ đất của địa phương.
Sau vài năm thực hiện Nghị định 22/1998/CP đã đáp ứng được yêu cầu đòi
hỏi của xã hội, cơ bản phù hợp với ý chí của các đối tượng quản lý nhà nước về đất
đai, phù hợp với nguyện vọng của người dân trong công tác bồi thường, GPMB và
tái định cư, đảm bảo công bằng dân chủ trong xã hội. Song còn rất nhiều bất cập,
đặc biệt trong xu hướng phát trển kinh tế, xã hội mạnh mẽ từ sau năm 2000 đến nay

1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
Ở Việt Nam việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo các
nguyên tắc sau:
a- Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và
lợi ích nhà đầu tư:
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước phải
quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài
sản để tính bồi thường đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa
là biện pháp xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của Nhà
đầu tư. Tất cả các quyền này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều
42,43,45,47 và 49 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai.
Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất
của mình. Do vây, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho
người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một
cách thoả đáng cụ thể:
+ Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường
thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm

13
quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi
đất (Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP).
+ Ngoài bồi thường về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di
chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề,… ổn định đời sống cho
người bị thu hồi đất (các Điều 17,18,19,20,21,22 và 23 và 23 Nghị định
69/2009/NĐ-CP)

đồng bồi thường,hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện,thị xã, thành phố trực thuộc
tỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi
đất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm
việc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và
trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp có thẩm quyền ra quyết định
giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu,người khiếu nại có
quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND
cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu
hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết
khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất
đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền quyết định (Điều
40, Nghị định 69/2009/NĐ-CP).

15
1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.3.1 Bồi thường, hỗ trợ về đất
* Nguyên tắc bồi thường
Nguyên tắc bồi thường được quy định tại Điều 14 Nghị định số 69/2007/NĐ-
CP và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTTNMT có nội dung:
Người bị nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 Nghị định
197/2004/NĐ-CP thì được bồi thường,và các Điều 44,45 và 46 Nghị định số
84/2007/NĐ-CP, trường hợp không đủ điều kiện bồi thường thì UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương xem xét để hỗ trợ.
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đính nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền.

nước.
b) Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang
nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp nhà nước thanh lý, hoá
giá nhà ở, bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7
năm 1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định
tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và
kinh doanh nhà ở.

17
3. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người đang sử
dụng đất quy định tại điểm e khoản 3 Điều 8 bao gồm:
a) Bằng khoán điền thổ;
b) Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ
quan thuộc chế độ cũ;
c) Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn
liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
d) Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ
quan thuộc chế độ cũ chứng nhận;
đ) Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ
quan thuộc chế độ cũ cấp;
e) Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
g) Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ở (sau đây gọi chung
là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) công nhận.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sứ dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau
đây:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà