BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

ĐẶNG NGỌC ĐIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội, 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

ĐẶNG NGỌC ĐIỆP

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN : TS. ĐÀO ĐỨC MẪN

Hà Nội, 2018

Được sự nhất trí của trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội,
Khoa Quản lý đất đai, tôi đã tiến hành làm luận văn “Đánh giá thực trạng và
đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội”.
Trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các cán bộ tại nơi
thực tập cùng gia đình và bạn bè.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu; Ban Chủ nhiệm Khoa Quản
lý đất đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cùng toàn thể các
thầy cô giáo đã dạy dỗ, quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá
trình học tập và rèn luyện tại trường thời gian qua.
Đặc biệt để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, tôi nhận được sự quan
tâm của giáo viên hướng dẫn – TS. Đào Đức Mẫn. Thầy đã tận tâm hướng dẫn,
giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, các cán bộ Trung tâm Phát triển
quỹ đất quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội, các cơ quan ban ngành có liên
quan đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Học viên thực hiện

Đặng Ngọc Điệp


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. iii
THÔNG TIN LUẬN VĂN ............................................................................ vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... ix

2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ........................................................... 34
2.2.2. Đánh giá việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư qua một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy ................................... 34
2.2.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy ... 35
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 35
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ...................................... 35
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu .............................................. 36
2.3.3. Phương pháp kế thừa............................................................................. 36
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 36
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 37
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy ............ 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 39
3.1.3. Đánh giá chung ..................................................................................... 41
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn............................................. 43
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai .................................................. 43
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động diện tích theo mục đích sử dụng 52
3.2.3. Một số dự án lớn được triển khai trên địa bàn những năm gần đây ..... 61
3.3. Tình hình chung về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
trên địa bàn quận Cầu Giấy ............................................................................. 63
3.3.1. Các văn bản pháp lý .............................................................................. 63
3.3.2. Tình hình và kết quả thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo
Luật Đất đai năm 2013 .................................................................................... 65
3.3.3. Bộ máy tổ chức và nhân sự thực hiện công tác giải phóng mặt bằng... 67
3.3.4. Trách nhiệm của UBND các cấp và tình hình tổ chức thực hiện và sự
phối hợp giữa các ban ngành thuộc UBND quận Cầu Giấy ........................... 69
3.3.5. Thực trạng công tác thanh tra và đơn thư khiếu nại liên quan đến công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................................................... 71


THÔNG TIN LUẬN VĂN
Họ và tên: Đặng Ngọc Điệp
Lớp: CH2B.QĐ

Khóa: 2B (2016 – 2018)

Khoa: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Trường: Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Cán bộ hướng dẫn: TS. Đào Đức Mẫn
Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa
bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Nội dung nghiên cứu:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Tình hình quản lý sử dụng đất quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Tình hình chung về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Đánh giá việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư qua một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành
phố Hà Nội.
Kết quả đạt được:
Quận Cầu Giấy là một quận nội thành của thành phố Hà Nội với hệ thống
giao thông cũng như hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị được đầu tư phát triển đồng
bộ và ngày càng hoàn thiện. Trong những năm qua, kinh tế - xã hội của quận



ix

STT

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chú giải

1

BTGPMB

: Bồi thường giải phóng mặt bằng

2

BTHT

: Bồi thường, hỗ trợ

3

BTHT&TĐC

: Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

4


NXB

: Nhà xuất bản

10

TĐC

: Tái định cư

11

TNMT

: Tài nguyên và Môi trường

12

UBND

: Uỷ ban nhân dân


x

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2017 của quận Cầu Giấy . 52
Bảng 3.2. Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2017 của quận Cầu
Giấy ................................................................................................................. 53
Bảng 3.3. Diện tích đất thu hồi tại 2 dự án ..................................................... 80



1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò, ý nghĩa đặc biệt đối với
quá trình phát triển kinh tế - xã hội và hoạt động sống của con người. Sự phát
triển của các ngành kinh tế cùng với áp lực gia tăng dân số làm cho nhu cầu sử
dụng đất vào các mục đích phi nông nghiệp ngày càng tăng, nhất là khi quá
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước diễn ra mạnh mẽ. Để có mặt bằng
thực hiện các dự án phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng…
việc thu hồi đất là một quá trình tất yếu, có tính quy luật.
Thu hồ i đấ t, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một trong những nô ̣i
dung của công tác quản lý nhà nước về đấ t đai, được quy định cụ thể trong Luật
Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hoạt động này được thực hiện
thường xuyên hàng năm trên địa bàn cả nước, nhất là các địa phương có quá
trình công nghiệp hóa, đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Trong những năm qua, công
tác thu hồ i đấ t, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã có những đóng góp tích cực
vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội, công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước,
song trong thực tiễn triển khai cũng còn gặp nhiều khó khăn làm ảnh hưởng
đến tiến độ và thời gian thi công của các công trình, gây nhiều thiệt hại cũng
như ảnh hưởng đời sống người dân có đất bị thu hồi; một số địa phương tổ chức
thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa tốt, dẫn đến
khiếu kiện, khiếu nại, gây bức xúc trong dư luận.
Luật Đất đai năm 2013 ra đời, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành các
Quyết định về các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố Hà Nội
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành
phố. Từ khi triển khai Nghị quyết số 08-NQ/TU ngày 15/9/2016 của Ban
Thường vụ Thành ủy về "Nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác bồi thường, hỗ

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả
lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
b. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Từ điển Tiếng Việt thì “bồi thường” là trả lại tương xứng giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.[23]
Còn theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà
nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử
dụng đất”. Và “giải phóng mặt bằng” là quá trình thu hồi đất của Nhà nước từ
các chủ thể sử dụng đất để lấy mặt bằng thi công xây dựng các công trình.
Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường
bằng tiền, bằng vật chất khác,…) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết,
hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.


5

c. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn có một
hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, việc hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Theo Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống,
sản xuất và phát triển”.
d. Tái định cư
Tái định cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông qua
các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất nằm trong diện phải
di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn định sản
xuất để phát triển kinh tế xã hội.[14] Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm
nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh

công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Bên cạnh đó ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dung đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND
các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng nhận thức
về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ
đó dẫn đến tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận,
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nạn,
tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật, quy định của các cơ
quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình
trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các
mỗi quan hệ về đất đai. Cán bộ, công chức địa chính, Chủ tịch UBND cấp xã
nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm


7

hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin ở người dân cũng như các nhà đầu
tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.[2]
b. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lại của nền kinh
tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển
xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng
cho quá trình phái triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy
hoạch sử dụng đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục
những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
đang ngày càng phát triền.Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một
bộ phận không thể thiếu, nó đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy đền kinh
tế đất nước.
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ cung – cầu bất động sản
trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần làm giảm thiều việc thu hồi đất để thực hiện dự
án (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu đất đai thông qua các giao dịch trên
thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà
cửa mà không cần phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó tác động
đến giá đất tính bồi thường.[3]
1.1.3. Cơ sở lý luận về xác định giá bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn
liền với đất
Dưới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được
trả một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng
đất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng


9

đất được Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với
điều kiện người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Để
xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến
việc Nhà nước phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị
thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, để giải quyết
mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng
đất mới và người sử dụng đất bị thu hồi.
Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích
quốc gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và

thiệt hại phải trả cho người bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ
lưỡng nhằm tiết kiệm chi phí.
Ủy ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét
các yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thường thiệt hại
về đất và tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất.
a. Về tái định cư
Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền
với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người
dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt
các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây
ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở
kinh tế và văn hoá - xã hội. Tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về
kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì
sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là dự án phát triển
và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các Nhà
nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội chứ không phải là trở
ngại, cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường
pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích


11

công cộng của quốc gia. Mặt khác cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực
hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích
về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với hai mục
tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững.
b. Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như:
hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống của những người TĐC.

Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất nhiều
khó khăn. Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của những
người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất, nhiều dự án
thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp một
khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với người
năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi, ngược lại với một số
người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một
khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hưởng đến
cuộc sống gia đình và đã có những người mắc các tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo
công ăn việc làm để người dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm
của chủ dự án cũng như của cả người dân được hỗ trợ việc làm trong thời kỳ
phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy
nền kinh tế phát triển.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư
1.2.1. Hệ thống cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003 số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội;
- Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc Hội;