5
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
Chƣơng 1. Tổng quan chính sách về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 5
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, GPMB trong quá trình công nghiệp hoá,
đô thị hoá 5
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về BTHT&TĐC
khi nhà nƣớc thu hồi đất theo pháp luật hiện hành 6
1.2.1. Cở sở pháp lý về BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất 6
1.2.2. Nguyên tắc chung của BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất 11
1.2.3. Những nội dung cơ bản của chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất 13
1.2.3.1. Thẩm quyền thu hồi đất 13
1.2.3.2. Bồi thường, hỗ trợ về đất 14
1.2.3.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 19
1.2.3.4. Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất 21
1.2.3.5. Chính sách tái định cư 25
1.3. Tổng quan về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của các dự án
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 27
1.3.1. Các văn bản pháp lý chủ yếu của Thành phố Hồ Chí Minh về
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 27
1.3.2. Khái quát kết quả thực hiện công tác bồi thường, GPMB để
thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 27
1.4. Một số kinh nghiệm quốc tế về giải quyết bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất 30
1.4.1. Trung Quốc 30
1.4.2. Thái Lan 32
1.4.3. Singapore 32
Dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân
Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh 60
2.3.1. Tiến độ thực hiện dự án 60
2.3.2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của Dự án 62
2.3.2.1. Đánh giá về tình hình thực hiện thu hồi đất 62
2.3.2.2. Thực trạng bồi thường về đất (giá đất do nhà nước áp dụng)
để tính bồi thường và giá đất thực tế 70
2.3.2.3. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất 73
2.3.2.4. Tình hình thực hiện chính sách, bồi thường, hỗ trợ đất nông
nghiệp, tái định cư 77
2.3.3. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại
Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân
Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh 80
2.3.3.1. Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 80
2.3.3.2. Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng 82
2.3.4 Nhận xét chung 84
Chƣơng 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng của
Dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân
Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh 87
3.1. Cơ sở cho việc đề xuất giải pháp 87
3.1.1. Cơ sở pháp lý 87
3.1.2. Cơ sở thực tiễn 87 7
3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng của
Dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân
Tạo mở rộng 89
3.2.1. Về cơ chế chính sách 89
8
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
1
BTHT&TĐC
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2
CP
Chính phủ
3
GPMB
Giải phóng mặt bằng
4
HĐND
Hội đồng nhân dân
5
BGMB
Bàn giao mặt bằng
6
NĐ
Nghị định
7
QĐ
Quyết định
9
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 2.1. Cơ cấu giá trị của các ngành trong trong năm 2010
47
2
Bảng 2.2. Diện tích cơ cấu các loại đất của xã năm 2010
51
3
Bảng 2.3. Biến động sử dụng đất xã Tân Kiên giai đoạn 2005 - 2010
51
4
Bảng 2.4. Cơ cấu sử dụng các loại đất
72
14
Bảng 2.14. So sánh giá đất nông nghiệp trung bình theo thị trường với
giá đất nông nghiệp tính bồi thường tại khu vực xây dựng KCN Tân Tạo
mở rộng năm 2003 đến năm 2005
72
15
Bảng 2.15. Bảng tổng hợp đơn giá bồi thường cây trồng và hoa màu
73
16
Bảng 2.16. Bảng tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá bồi
thường về đất và tài sản trên đất
85
15
Bảng 2.17. Bảng tổng hợp đơn giá bồi thường cây trồng và hoa màu
86
10
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
STT
Tên hình ảnh
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là cơ sở để sản xuất ra
của cải vật chất. Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ
gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá
trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Nước ta đang trong thời kỳ
thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nhiều dự án như các khu công
nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư đang được triển khai xây dựng
một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì
mặt bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả
trong công tác đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước và ảnh hưởng đến cả
tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước. Thực hiện đường lối đổi mới
do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc
độ ổn định, các lĩnh vực khoa học, văn hoá, giáo giục, xã hội. ngày càng được cải
thiện. Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết
đặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường
bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia, các khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế, các công trình công cộng, là điều kiện rất cơ bản để phát
triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch.
Chính vì vậy, Nhà nước phải thu hồi đất của người sử dụng đất và phải bồi
thường cho người bị thu hồi. Việc thực hiện bồi thường giữ vị trí hết sức quan trọng
là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng.
thu hồi đất và giải phóng mặt bằng của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh
hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành
phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm cơ
sở cho việc đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác giải
phóng mặt bằng của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của Dự án đầu tư
xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại
quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó chỉ ra các nguyên nhân, những khó
khăn vướng mắc trong công tác GPMB của dự án. 3
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác thu hồi đất và
GPMB của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 262,25 ha
trên địa bàn 2 xã: Tân Tạo, Tân Kiên của huyện Bình Chánh cũ nay thuộc phường
Tân Tạo A, quận Bình Tân và xã Tân Kiên, huyện Bình chánh.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tư
liệu chính sách, các thông tư, nghị định của Chính phủ và các quyết định, công văn
của thành phố Hồ Chí Minh về công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư
ở Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn được cấu
trúc thành 3 chương:
Chương 1: Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của Dự
án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở
rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng
của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân
Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. 5
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, GPMB trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đô thị hoá là con đường phát triển của mọi quốc
gia trên thế giới, chính vì vậy tại văn kiện Đại hội Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ
X, công nghiệp hoá được định nghĩa là quá trình chuyển đổi căn bản, toàn diện các
hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và quản lý kinh tế - xã hội, từ sử dụng sức lao
động thủ công là chính sang sử dụng một cách phổ biến sức lao động với công nghệ,
phương tiện, phương pháp tiên tiến hiện đại, dựa trên sự phát triển của công nghiệp
và tiến bộ khoa học công nghệ, tạo ra năng suất lao động xã hội cao.
Mục tiêu tổng quát của công nghiệp hoá nước ta là xây dựng nước Việt Nam trở
đất, GPMB phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước phải có môi trường pháp lý
vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải có chính sách hợp lý
đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc BTHT&TĐC khi thu
hồi đất.
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về BTHT&TĐC khi
nhà nƣớc thu hồi đất theo pháp luật hiện hành
1.2.1. Cở sở pháp lý về BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất
Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo
mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh đã được triển khai từ năm
2000. Chính vì vậy, việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
của dự án này chủ yếu được dựa trên những căn cứ pháp lý của Luật đất đai năm
2003.
Trước khi đi sâu tìm hiểu các chính sách pháp luật liên quan tới công tác thu
hồi đất và giải phóng mặt bằng của dự án, đề tài đã tìm hiểu về một số khái niệm
cơ bản có liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được định
nghĩa như sau:
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người
được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai.
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác
liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà
nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. 7
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
quy định đất có giá, giá các loại đất do nhà nước quy định để tính thuế chuyển 8
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất, Chính phủ quy định khung giá
các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian.
Để cụ thể hoá các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi
thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:
- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc
bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất và nội dung, Nghị
định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước,
Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực
hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng
mục đích sử dụng, cùng hạng đất.v.v [6]
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính - Xây
dưng - Tổng cục địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định
87/CP.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành Nghi định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994.
- Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP giá đất do Nhà nước quy định để bồi thường
thiệt hại về đất khác xa so với thực tế. Nghị định 22 quy định rõ, người có đất bị thu
hồi có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền
hoặc bằng đất và tiền. Như vậy, dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số
lượng dự án gia tăng, công tác bồi thường thiệt hại GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà
không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
- Bổ sung trường hợp thu hồi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự
án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng
đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án;
- Quy định thêm về việc thu hồi đất đối với các trường hợp bị lấn chiếm;
- Đổi mới về nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo sát với chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; 10
- Về thẩm quyền xác định giá đất: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá
đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc
xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương. Giá
đất do UBND thành phố trực thuộc Trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01 hằng
năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đất đai trong năm đó;
- Về vấn đề BTHT&TĐC cho người có đất thu hồi được quy định tại Điều 42:
Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng
mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng giá trị quyền
sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Ngoài ra, để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất đai
năm 2003, một số văn bản sau đã được ban hành:
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tuy nhiên, để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường
GPMB ngày 25/5/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợ tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Ban hành ngày 30/6/2014 gồm 3 chương và 16
điều.
1.2.2 Nguyên tắc chung của BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
Ở Việt Nam việc BTHT&TĐC được thực hiện theo các nguyên tắc chung sau:
1. Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử sụng đất và lợi ích
nhà đầu tư
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước phải quyết
định chính sách BTHT&TĐC, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất
và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài hoà
lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư.
Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai.
Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất
của mình. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho
người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công 12
cộng, phát triển kinh tế, nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một
cách thoả đáng cụ thể:
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai thì được bồi thường.
- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bôì thường bằng
việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bôì thường thì
được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết
định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản 2 Điều
14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP). Tại khoản 3 Điều 74 Luật đất đai năm 2013 cũng
khẳng định lại và nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền
công khai và bàn bạc dân chủ.
- Trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180
ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo
cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương
án tổng thể và BTHT&TĐC (Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003).
- Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng
BTHT&TĐC cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để phản ánh nguyện
vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết
định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án
BTHT&TĐC được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao
nhiệm vụ thực hiện BTHT&TĐC và trụ sở UBND cấp xã , phường, htị trấn nơi có
đất bị thu hồi.
- Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định
BTHT&TĐC và được cấp có thẩm quyền ra quyết định giải quyết. Nếu không đồng
ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Toà án
nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải
quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo
thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi
đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành
quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền quyết định (Điều 40 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)
1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất.
1.2.3.1 Thẩm quyền thu hồi đất
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và của Nhà nước, Điều 44 Luật Đất
đai 2003 và các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định
84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định về thẩm quyền thu hồi
đất, có 2 cấp được quyết định thu hồi đất:
khoản 1,2,3,4,5,7,9,10,11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và các Điều 44, 45, 46
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về 15
việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được
bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh
xem xét để hỗ trợ.
Hậu quả của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, trong khi người có đất bị thu
hồi không có quyền thoả thuận nên Nhà nước phải quy định thật rõ ràng, cụ thể
nguyên tắc bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Về nguyên tắc, Nhà nước thu hồi
đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao
đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu
hồi đất, trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở TĐC hoặc
nhà ở TĐC, nếu có chênh lệch về giá trị thì thì phần chênh lệch đó được thực hiện
thanh toán bằng tiền.
Trên thực tế, chỉ khi thu hồi đất ở thì chắc chắn người có đất bị thu hồi được Nhà
nước bồi thường bằng cách giao đất TĐC. Ngoài ra, do quỹ đất công, đất chưa sử
dụng không nhiều nên khi thu hồi các loại đất khác đặc biệt là đất nông nghiệp thì
hầu như Nhà nước sẽ bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng giá trị quyền sử
dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Giá đất lại do Nhà
nước quy định nên phát sinh nhiều khiếu nại về giá đất.
* Điều kiện được bồi thường: điều kiện để nguời đang sử dụng đất được bồi
thường về đất thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11 Điều 8
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-
CP. Một số điểm tại khoản 3 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
* Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:
* Giá đất để tính bồi thường:
+ Giá đất để tình bồi thường quy định tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định
197/2004/NĐ-CP là giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử
dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố
theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục
đích sử dụng.
Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng
QSDĐ thực tế trên thi trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao
cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi
thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất.
+ Chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản 3 Điều 9 của Nghị định
197/2004/NĐ-CP là các chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư vào
đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước thu 17
hồi đất còn chưa thu hồi được. Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ hồ
sơ, chứng từ, thực tế chứng minh. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng
(=) tổng chi phí thực tế tính thành tiền đã đầu tư vào đất trừ (-) đi số tiền đầu tư
phân bổ cho thời gian đã sử dụng đất.
* Phương pháp tính giá bồi thường: chính là phương pháp xác định giá đất quy định
tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007NĐ-CP ngày
27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập,
phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư.[9]
* Nội dung bồi thường, hỗ trợ cho từng loại đất:
a) Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: được quy định tại Điều 16
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009.
đất ở.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển
nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà
nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền khi Nhà nước thu hồi chỉ
được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Đất phi nông nghiệp là đất ở theo Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy
định:
+ Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được
bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo
đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương.
+ Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao
nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện
tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa
phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao
thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện
tích của đất bị thu hồi.
c) Đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp của tổ chức theo Điều 12 Nghị
định 197/2004/NĐ-CP quy định:
- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước
giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp
pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, trả tiền cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất. 19
- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng
đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì
không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào
Copyright: Tài liệu đại học ©