BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
*****************

NGUYỄN THỊ XUYÊN

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
*****************

NGUYỄN THỊ XUYÊN

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 60380107

Yên, Chi cục Thuế Phúc Yên và các cán bộ địa chính, các đơn vi, cơ quan, tổ chức
thị xã Phúc Yên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 06 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Xuyên


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU…………………………………………………………………..………..1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài ........................................................................ 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................... 4
3.1 Mục đích nghiên cứu ..................................................................................................... 4
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu..................................................................................................... 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 5
4.1 Đối tượng nghiên cứu .................................................................................................... 5
4.2 Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................................... 5
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ................................................. 5
6. Những điểm mới và giá trị khoa học của đề tài ................................................. 6
7. Kết cấu của đề tài .............................................................................................. 7
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
VÀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ............................................... 8
1. Lý luận về giao đất, cho thuê đất .................................................................................. 8
1.1 Khái niệm về giao đất, cho thuê đất và vai trò của giao đất, cho thuê đất trong
quản lý Nhà nước về đất đai ........................................................................................ 8
1.2. Cơ sở hình thành các quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất............. .12
1.3. Các nguyên tắc giao đất, cho thuê đất ................................................................ 16
2. Khái quát pháp luật giao đất, cho thuê đất .............................................................. 18

.......................................................................................................................................53
3. Thực tiễn thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Vĩnh Phúc ............... 56
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc tác động đến việc thi
hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất. ................................................................... 56
3.2. Khái quát tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.............................. 58
3.3. Thực tiễn thi hành công tác giao đất, cho thuê đất ............................................. 59
3.4. Đánh giá việc thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ thực tiễn của tỉnh
Vĩnh Phúc ................................................................................................................. 62
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT .... 68
1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất ............................. 68
1.1 Hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất cần dựa trên chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai ở Việt Nam ......................................................................................... 68
1.2 Hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo phù hợp với điều
kiện kinh tế thị trường và yêu cầu của hội nhập quốc tế. ........................................... 69
1.3 Hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với đường lối phát
triển kinh tế - xã hội của Đảng và chính sách, pháp luật của Nhà nước......................70


1.4 Hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo tính công khai, minh
bạch, công bằng. ........................................................................................................ 71
1.5 Hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất phải đặt trong mối quan hệ chặt chẽ
với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan
...................................................................................................................................... 72
2. Các giải pháp góp phần nâng cao hiệu qủa thi hành pháp luật về giao đất, cho
thuê đất …………………………………………………………………………...…72
2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất ................................ 72
2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất .....73
KẾT LUẬN ……………………………………………………………………….80
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của
mình và không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Giao đất, cho thuê đất là một phương thức phổ biến trong tiếp cận đất đai tại
tỉnh Vĩnh Phúc. Bên cạnh những điểm tương đồng với các địa phương khác, thực
tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Vĩnh Phúc bị chi phối bởi
những điều kiện đặc thù về tự nhiên, kinh tế - xã hội. Với sự phát triển nhanh chóng


2

và năng động về kinh tế cộng với môi trường đầu tư kinh doanh thông thoáng, tỉnh
Vĩnh Phúc đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đến thời
điểm tháng 2-2016, có 13 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư, tin tưởng triển
khai nhiều dự án trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. Cho dù đã có rất nhiều nỗ lực, cố
gắng của các cấp chính quyền từ tỉnh đến xã, phường, thị trấn song việc thực thi
pháp luật về giao đất, cho thuê đất vẫn gặp những trở ngại, khó khăn; tình trạng vi
phạm pháp luật trong giao đất, cho thuê đất vẫn còn tồn tại, thủ tục giao đất, cho
thuê đất vẫn còn phức tạp. Để thu hút đầu tư nước ngoài, cần phải nâng cao tính hấp
dẫn, khả năng cạnh tranh của môi trường đầu tư, kinh doanh mà một trong những
khâu đột phá là không ngừng cải thiện tính hiệu quả thực thi pháp luật về giao đất,
cho thuê đất. Xuất phát từ những lý do trên cùng thực tiễn công tác tại tổ chức kinh
tế được Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc giao đất, cho thuê đất, tác giả lựa chọn đề
tài “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh
Phúc” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê
đất nói riêng cho thấy, có một số lượng lớn các công trình nghiên cứu, đề tài, luận
văn, luận án, bài viết đề cập về vấn đề này với phạm vi, đối tượng và cách thức tiếp
cận khác nhau. Một số đề tài tiêu biểu như:
Đề tài cấp bộ “Nghiên cứu cơ sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ

Và một số bài viết trên các tạp chí như: “Quy định mới về giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành” của tác giả Nguyễn Xuân Trọng, Tạp chí Luật học – Đặc san
11/2014. “Bất cập trong các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất của Luật đất
đai năm 2013”, của tác giả Đặng Anh Quân, Tạp chí Nhà nước và pháp luật – số
5/2016.
Tuy nhiên, cho đến nay chưa có dự án, đề tài, công trình khoa học nào tập
trung nghiên cứu, đánh giá sâu các quy định về cơ chế giao đất, cho thuê đất gắn
với tình hình thực tế thực hiện tại các địa phương, chưa làm rõ những vướng mắc,
khó khăn, tác động, ảnh hưởng của việc giao đất, cho thuê đất đối với yêu cầu quản
lý Nhà nước về đất đai. Vì vậy, khi nghiên cứu đề tài này, tác giả mong muốn qua
việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn tình hình giao đất, cho thuê đất, đề tài đề
xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai, đảm bảo sự ổn định, phát
triển lành mạnh và bền vững của nền kinh tế vĩ mô cũng như thị trường bất động
sản trước những biến động của nền kinh tế hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là đưa ra các giải pháp góp phần hoàn
thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực pháp
luật giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc.
3.2

Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu

cụ thể sau đây:
Nghiên cứu những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất và pháp luật về
giao đất, cho thuê đất để từ đó xác định đúng bản chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh
của pháp luật về giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.


thạc sĩ luật học; luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu là các quy định của Luật đất
đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về giao đất, cho thuê đất và thực
tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết những nhiệm vụ đặt ra, luận văn được thực hiện dựa trên
phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của
Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng Nhà
nước và pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
Bên cạnh đó, Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:


6

Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải được sử dụng khi đánh giá, bình
luận các quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về quan hệ giao đất, cho
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất để làm cơ sở cho những kết luận khoa
học. Phương pháp này được sử dụng trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Phương pháp tổng hợp, được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật về
giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc nhằm rút ra những kết
luận tổng quan, những quan điểm, các đề xuất, kiến nghị.
Phương pháp so sánh luật học, được sử dụng khi phân tích, đánh giá các quy
định của pháp luật đất đai về giao đất, cho thuê đất qua các thời kỳ để thấy được xu
thế vận động, phát triển của chế định này ở nước ta.
Phương pháp phân tích logic quy phạm, được sử dụng khi đánh giá thực
trạng pháp luật, xem xét về tính thống nhất hoặc phát hiện mẫu thuẫn trong nội
dung quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng
đất.
6. Những điểm mới và giá trị khoa học của đề tài
Luận văn có những đóng góp mới chủ yếu sau đây:
Luận văn góp phần phát triển, bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn về giao đất,



8

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
VÀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
1. Lý luận về giao đất, cho thuê đất
1.1 Khái niệm về giao đất, cho thuê đất và vai trò của giao đất, cho thuê đất
trong quản lý Nhà nước về đất đai
1.1.1 Khái niệm về giao đất, cho thuê đất
Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân. Tất cả
quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản thống nhất
với lợi ích của đông đảo quần chúng nhân dân. Hiến pháp năm 1980 quy định “Đất
đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng
biển, thềm lục địa…. mà pháp luật quy định của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn
dân1”. Theo quy định này, Nhà nước trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai,
đây là cơ sở, nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, một trong
những tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất.
Khái niệm giao đất, cho thuê đất được hình thành từ nguyên tắc đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu2. Theo đó, một trong các quyền
của đại diện chủ sở hữu đất đai (Nhà nước) thực hiện với người dân là Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Sau khi được trao
quyền sử dụng đất, người dân hoặc tổ chức trở thành người sử dụng đất và thực hiện
các quyền sử dụng của mình đối với đất đai theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
giao đất và cho thuê đất không phải là một khái niệm đồng nhất mà nó là hai hình
thức trao quyền sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) trao cho
các cá nhân hoặc các tổ chức có nhu cầu sử dụng.
Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất là một
nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền để chuyển giao đất trên thực tế. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất, quy

hữu đất đai của Nhà nước được thực hiện thông qua những thủ tục hành chính nhất
định mang tính quản lý của Nhà nước. Một quyết định giao đất được coi là không
trái pháp luật khi nó được thực hiện theo đúng những nội dung mà pháp luật quy
định: căn cứ, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục.
Với mục đích là bảo đảm cho tài nguyên đất đai được sử dụng hợp pháp,
đúng mục đích, mang lại hiệu quả cao, chính sách giao đất đã tạo điều kiện cho
người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tối đa tiềm năng
đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của
mình và không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Cho thuê đất cũng là một trong những hình thức thực hiện quyền định đoạt
đất đai của Nhà nước, thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật. Mặt khác, thuê đất cũng là một trong những hình thức giúp Nhà
nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong phân bổ quỹ đất đai hợp lý, hiệu
quả cho các nhu cầu sử dụng đất của xã hội. Quyền cho thuê đất của Nhà nước được
phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu nhà nước về đất đai, Nhà nước có quyền định
đoạt số phận pháp lý đối với đất đai thông qua nhiều hình thức, trong đó có hình
thức cho thuê đất. Bởi vậy, theo pháp luật đất đai Nhà nước có quyền cho thuê đất
để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh cho tất cả các đối tượng có nhu cầu


10

sử dụng đất. Việc cho thuê đất được thực hiện bằng một quyết định hành chính của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Với ý nghĩa đó, cho thuê đất được hiểu là: “ Nhà nước cho thuê quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho
thuê quyền sử dụng đất”.3
Theo pháp luật hiện hành thì cho thuê đất được thực hiện với hai hình thức:
(i) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và (ii) Nhà nước cho thuê đất


nước ta: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Song trên
thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng đất. Như vậy, người sử dụng
đất có nhu cầu sử dụng muốn tiếp cận được đất đai phải thông qua một trong những
phương thức cơ bản là được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Hai là, các hoạt động giao đất, cho thuê đất đã hiện thực hóa quyền quản lý
đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai khi giao đất không đúng thẩm quyền hoặc thu hồi đất
để giao cho người khác mà chưa có quyết định thu hồi đất đó…Việc luật hóa các
quy định về giao đất, cho thuê đất qua các lần sửa đổi bổ sung 1998 và 2001 của
Luật đất đai đã hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật của các cán bộ quản lý
Nhà nước về đất đai và người sử dụng đất.
Ba là, giao đất, cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh
và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cân đối
mức cung và cầu về đất đai. Việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng
được giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả
hơn. Bởi đất đai được giao, cho thuê cho tổ chức, cá nhân khác thì mức cung và cầu
đất đai được cân đối. Những người có đất đã thu được lợi ích lớn hơn vì người sử
dụng đất ngoài việc có đất, đất đó lại phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh của
họ. Ngoài ra, việc giao đất, cho thuê đất còn đóng một vai trò quan trọng trong việc
phát triển cơ sở hạ tầng xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án trọng
điểm của Nhà nước cũng như của các nhà đầu tư. Vì vậy, không ai khác chính
những người dân cũng được hưởng lợi từ các công trình này.
Bốn là, các công tác giao đất, cho thuê đất còn góp phần hình thành và phát
triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. “Trong thị trường bất động sản ở Việt
Nam, thực chất có hai yếu tố chính là quyền sử dụng đất và các công trình đã xây
dựng trên đất đó”4. Việc giao đất, cho thuê đất đã điều tiết và bình ổn các quan hệ
pháp luật đất đai cũng như quyền sử dụng đất. Vì vậy, đã góp phần tạo nên hai yếu
tố chính quyền sử dụng đất – một hàng hóa đặc biệt của thị trường bất động sản.

Xét về mặt lý luận, đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là toàn thể nhân
dân là chủ sở hữu đối với đất đai. Tuy nhiên, toàn dân với tư cách là một cộng đồng
không thể tự mình thực hiện tất cả các quyền năng của chủ sở hữu đối với đất đai
5

Điều thứ 12, Hiến pháp 1946: “Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm”

6

Điều 11 Hiến pháp 1959: “Ở nước Việt Nam dân chủ cộng hoà trong thời kỳ quá độ, các hình
thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn
dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình
thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc”
7

Điều 19, Hiến pháp 1980: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng
đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp,
thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng;
hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ
lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình,
điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà
pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân.”


13

(bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt) mà phải cử người đại
diện thay mặt mình đứng ra thực hiện các quyền năng này. Người đó chính là Nhà
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, bởi vì xét về bản chất, Nhà nước cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam do nhân dân lao động thiết lập lên, đại diện cho ý

Khoản 7, Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013


14

chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa
(XHCN). Kinh tế thị trường được hiểu là phương thức vận hành kinh tế, lấy thị
trường hình thành do trao đổi và lưu thông hàng hóa làm người phân phối tài
nguyên chủ yếu, lấy lợi ích vật chất cung – cầu thị trường và mua bán giữa hai bên
làm cơ chế khuyến khích hoạt động kinh tế và phương thức vận hành kinh tế. Theo
đó, nền kinh tế nước ta được chuyển đổi từ cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa
cao độ sang cơ chế quản lý thị trường.9
Cơ chế thị trường được xác lập và thừa nhận đã làm thay đổi căn bản việc
quản lý các quan hệ kinh tế nói chung và quan hệ đất đai nói riêng. Nền kinh tế thị
trường đòi hỏi Nhà nước phải xóa bỏ bao cấp trong quan hệ đất đai, chuyển quan hệ
đất đai từ quan hệ hiện vật sang quan hệ giá trị. Đất đai được thừa nhận có giá và
quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản bảo đảm trong các quan hệ cho vay, thế
chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh. Đáp ứng đòi hỏi này, Luật đất đai năm 1993
ra đời đã bổ sung các quy định về việc Nhà nước cho thuê đất bên cạnh hình thức
giao đất nhằm đảm bảo tính bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai;
đất đai được thừa nhận có giá; quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền về tài
sản và được phép tham gia các giao dịch trên thị trường; người sử dụng đất khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
1.2.2. Cơ sở thực tiễn
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của
đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng, có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo
vệ Tổ quốc. Giao đất, cho thuê đất là những cách thức phổ biến để Nhà nước thực
hiện việc phân bổ quỹ đất đai cho các đối tượng sử dụng đất. Điều này xuất phát từ

tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất
phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của
con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Để đáp ứng yêu cầu hội nhập
quốc tế, thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, đòi hỏi pháp luật về giao đất, cho
thuê đất phải phù hợp với các nguyên tắc của kinh tế thị trường, đối tượng được
giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với thực tế, phù hợp với nhu cầu của người sử
dụng đất.
Luật đất đai 2003, 2013 ra đời đã đảm bảo sự bình đằng trong việc tiếp cận
đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà
đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đồng thời thời khắc
phục hạn chế của pháp luật đất đai giai đoạn trước đó. Theo đó, Nhà nước thừa
nhận các hình thức sử dụng đất sau: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Xuất phát từ nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, Luật Đất đai 2013 đã thiết lập
sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu
tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam


16

với quốc tế. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết hợp
cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm
hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê.
1.3. Các nguyên tắc giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được giao đất,
thuê đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn đảm bảo
đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa tiềm năng,
nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia.


giá trị tối đa theo các tiêu chuẩn thị trường. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với
mục đích là hoạch định các quỹ đất làm cơ sở cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm,
hiệu quả quỹ đất đai.
Việc giao đất, cho thuê đất đúng quy hoạch, kế hoạch là điều kiện đảm bảo
cho hiệu quả sử dụng đất của địa phương, vùng, khu vực đồng thời cũng là điều
kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của đối tượng sử dụng đất. Từ những phân
tích trên cho thấy việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ
trước mắt mà còn lâu dài, là cơ sở pháp lý quan trọng để bố trí sử dụng đất một cách
hợp lý, có hiệu quả, góp phần bảo vệ cảnh quan môi trường, phát triển kinh tế xã
hội của đất nước nói chung cũng như từng vùng, từng địa phương và các đơn vị cơ
sở, đồng thời đáp ứng yêu cầu thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
1.3.2 Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải công khai, minh bạch
Công khai, minh bạch là một trong những tiêu chí để đánh giá một nền quản
trị đất đai hiện đại và hiệu quả. Tiêu chí này được thừa nhận rộng rãi trên thế giới và
trở thành giá trị phổ quát có ý nghĩa quan trọng trong phòng, chống tham nhũng nói
chung và phòng chống tham nhũng về đất đai nói riêng. Bởi lẽ, như chúng ta đều
biết, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn trong khi đó nhu cầu sử dụng
đất của con người trong xã hội ngày càng tăng. Sự bất cân bằng giữa cung và cầu về
đất đai tạo ra sự chênh lệch về địa tô từ đất đai, như vậy sẽ dẫn đến việc để có được
đất đai, người sử dụng đất phải có những mối quan hệ với công chức nhà nước có
thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để có được đất. Trong khi đó đại đa số người
khác không có các điều kiện này đã không thể tiếp cận được đất đai để sử dụng.
Công khai, minh bách trong việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước sẽ khắc phục
được thực trạng xấu này.
1.3.3 Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải đúng pháp luật
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phải dựa trên các
căn cứ để giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 để tránh sự

Theo nghĩa rộng, pháp luật về giao đất, cho thuê đất là tổng hợp các quy
phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau điều chỉnh các quan hệ phát sinh
trong quá trình giao đất, cho thuê đất giữa các bên tham gia.
Như vậy, pháp luật về giao đất, cho thuê đất theo nghĩa rộng là một chế định
pháp luật bao gồm các quy phạm pháp luật nằm trong các văn bản pháp luật điều
chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình giao đất, thuê đất được thể hiện
trong: Hiến pháp, Bộ luật dân sự, Luật đất đai, luật Doanh nghiệp, luật Đầu
tư…Ngoài ra, giao đất, cho thuê đất còn được quy định trong các văn bản hướng
dẫn thi hành pháp luật như: Nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Thông tư của các
Bộ có liên quan…
Theo nghĩa hẹp, pháp luật về giao đất, cho thuê đất là hệ thống các quy phạm
pháp luật thể hiện dưới hình thức văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ban hành quy định hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước
sang người sử dụng đất bằng quyết định giao đất, hợp đồng cho thuê đất dựa trên