BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRẦN NGỌC CƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN VĂN LÂM,TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRẦN NGỌC CƯƠNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN VĂN LÂM,TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số :8.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Hà Nội - Năm 2018



nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo,
Khoa Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Văn Lâm, các phòng ban
trong huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, thị trấn
điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả Luận văn

Trần Ngọc Cương


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... iii
MỤC LỤC ............................................................................................................... i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................... 1

1.4.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Hưng Yên ............................... 35

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..................................................................................................... 39
2.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................. 39
2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 39
2.2.1. Địa bàn nghiên cứu ............................................................................................... 39
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................................ 39
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................................ 39
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Văn Lâm ..................... 39
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Văn Lâm .................................. 39
2.3.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm ............ 40
2. 3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện .................. 40
Văn Lâm ......................................................................................................................... 40
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn
huyện Văn Lâm ............................................................................................................... 40
2.4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................... 40
2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...................................................... 40
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................................... 40
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .............................................................. 41
2.4.4. Phương pháp phân tích và so sánh ........................................................................ 42

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 43
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Văn Lâm .......................................... 43
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 43
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế -xã hội .................................................................... 45
3.1.2.6. Thực trạng công tác bảo vệ môi trường ............................................................. 51
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường của huyện
Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên ............................................................................................... 51
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Văn Lâm ........................................... 52

Phụ Lục 02.......................................................................................................100
Phụ Lục 03..........................................................................................................103

iii


Thông tin luận văn:

+ Họ và tên học viên: Trần Ngọc Cương
+ Lớp: CH2B.QĐ
Khoá: 2016 - 2018
+ Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh
+ Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên.
+ Thông tin luận văn:
Văn Lâm là huyện nằm ở phía Bắc tỉnh Hưng Yên với diện tích tự nhiên
là 7523,99 ha, với dân số là 126.795 người. Là huyện có 1 vị trí rất quan trọng về
chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Hưng Yên. Nơi đây có các tuyến
đường giao thông quan trọng như đường sắt Hà Hải, đường bộ, đường thuỷ, nối
liền với các tỉnh phía Bắc. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy huyện
Văn Lâm phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là huyện đi đầu
trong việc thực hiện CNH - HĐH của tỉnh.
Trong giai đoạn 2013 - 2017 các giao dịch chuyển QSDĐ trên địa bàn
huyện Văn Lâm diễn ra thường xuyên, trong đó có 263 giao dịch chuyển đổi
QSDĐ; 1.535 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 450 giao dịch thừa kế quyền
SDĐ; 179 giao dịch tặng cho QSDĐ; 2.092 giao dịch thế chấp QSDĐ. Số lượng
giao dịch chuyển QSDĐ có xu hướng tăng lên, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số
giao dịch chuyển quyền chưa thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước đó là
quyền thừa kế.
Kết quả điều tra, phỏng vấn 180 phiếu của các hộ gia đình, cá nhân thực


Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CN – TTCN

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

CNH – HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CT – TTg

Chỉ thị - Thủ tướng

DTTN

Diện tích tự nhiên

GCN

Giấy chứng nhận


Quyền sử dụng đất

TDTT

Thể dục thể thao

THCS

Trung học cơ sở

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TTGDNN – GDTX

Trung tâm giáo dục nghề nghiệp Giáo dục thường xuyên

TVTU

Thường vụ thành ủy

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi



Hình 3.3: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2013 - 2017
.............................................................................................................................. 65
Hình 3.4. Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất ....................................................... 72

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển không ngừng của xã hội loài người, đất đai đóng
một vai trò vô cùng quan trọng. Về mặt tự nhiên, đất đai là môi trường sống của tất
cả các loài sinh vật, là điều kiện sinh tồn của toàn bộ sinh quyển. Trên phương diện
xã hội, đất đai giữ vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt và là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng an ninh… Với vai
trò đặc biệt như vậy, lại là một tài nguyên có hạn và không thể tái tạo nên vấn đề
bảo vệ và sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả luôn là quốc sách hàng đầu của bất
kỳ quốc gia nào.
Việt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại
hóa (CNH-HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế, sự gia tăng dân số và tốc độ công nghiệp
hóa, đô thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép
cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai luôn
được quan tâm và chú trọng hàng đầu.
Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông
qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là sự kiện chính trị pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch sử lập hiến của
nước ta. Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua tạo cơ sở chính trị
- pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ mới.
Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị to lớn của các bản Hiến pháp
năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế hóa các quan điểm,
phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong Cương lĩnh xây dựng
đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Về quản lý và sử dụng đất đai,

tế, xã hội, an ninh quốc phòng. Trong những năm gần đây cùng với cả nước,Văn
Lâm đang thực hiện quá trình CNH – HĐH; quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
phân bổ đất đai cho nhu cầu phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập
trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn huyện; nhu cầu về QSDĐ cho việc phát
triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Tuy nhiên, hiện nay tình trạng thực hiện các
QSDĐ khai báo chưa đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại huyện
Văn Lâm vẫn còn diễn ra.

2


Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiêu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất
tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Văn
Lâm, tỉnh Hưng Yên.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của người
sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
3. Những đóng góp mới và ý nghĩa thực tiễn
3.1. Đóng góp mới
Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực
hiện quyền của người sử dụng đất đặc biệt là chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho và thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này tại địa
phương trong thời gian tới.
3.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn
* Ý nghĩa khoa học:
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất tại địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu.

nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực
tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ
luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở
hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì
thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan
hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là
nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158
Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá
4


nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,
quyền định đoạt tài sản”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc

sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)
(Nguyễn Đình Bồng, 2006). [7]
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn
Đình Bồng, 2006). [7]
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản


đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích
sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không
làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực
hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai thuộc sở
hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai nước
ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu
mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân
đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở
hữu toàn dân quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ
sở hữu về đất đai” (Điều 13) [16], “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai” (Điều 21) [16], “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) [16]. Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng
theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng
6


như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó
là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm
hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu
tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ

đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng
chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia
đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu,
người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã
xuất hiện khái niệm “QSDĐ" và “người sử dụng đất", hay nói cách khác là QSDĐ của
người sử dụng.Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”
QSDĐ: Là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac nhà luật pháp Việt
Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia
thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể
khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời
sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai
trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “QSDĐ" của
“người sử dụng đất’ chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói
trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân
(Đinh Sỹ Dũng, 2003). [10]
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN, quyền được pháp luật bảo vệ
khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích
của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
8


dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?


mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho
người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để
có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều
tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng
đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được
chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về
đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất
đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản
tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và
bên thuê QSDĐ.
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu
công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên
đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ
sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận
giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ.
- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người
có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc
hoăc theo quy định của pháp luật.
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ
trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể
phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao
động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có
thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng
QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
11


Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể
cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). [28]
Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường đất
đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế
và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz (2001)
cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm
như sau:
+ Đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng
và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;
+ Không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về bất
động sản không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;
+ Việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần một
nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi
suất, cầm cố và thế chấp;
+ Nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động,
khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư
xây dựng), đầu ra (nhà ở ,căn hộ bán, cho thuê…).
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm
này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ
không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị
trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà