BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------
----------
TRẦN THỊ VÂN ANH
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành
Mã số
: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI
HÀ NỘI – 2012
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
Tác giả Luận văn
Trần Thị Vân Anh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN............................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................................ii
MỤC LỤC .......................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................................. viii
1. MỞ ðẦU ...................................................................................................................... 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài ........................................................................................... 1
1.2 Mục ñích của ñề tài.................................................................................................. 2
1.3 Yêu cầu ................................................................................................................... 2
2. TỔNG QUAN ............................................................................................................... 3
2.1 Khái quát những vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất.......................................... 3
2.1.1 Quyền sở hữu.................................................................................................... 3
2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai...................................................................... 4
2.1.3 Quyền sử dụng ñất ............................................................................................ 7
2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới.......................................... 11
2.2.1 Các nước phát triển ......................................................................................... 11
2.2.2 Một số nước trong khu vực ............................................................................. 16
2.3 Thị trường quyền sử dụng ñất ở Việt Nam ............................................................. 24
2.3.1 Cơ sở hình thành thị trường ñất ñai ................................................................. 24
4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Gia Lâm ............ 48
4.2 Hiện trạng sử dụng ñất........................................................................................... 49
4.2.1 Nhóm ñất nông nghiệp .................................................................................... 49
4.2.2 Nhóm ñất phi nông nghiệp .............................................................................. 51
4.2.3 Nhóm ñất chưa sử dụng................................................................................... 52
4.3 Tình hình quản lý ñất ñai huyện Gia Lâm .............................................................. 52
4.3.1 Tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật ñất ñai........................................ 52
4.3.2 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính, lập bản
ñồ hành chính .......................................................................................................... 53
4.3.3 Công tác ño ñạc, thành lập bản ñồ ñịa chính, bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất .... 53
4.3.4 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ...................................................... 54
4.3.5 Công tác quản lý ñất ñai, giải phóng mặt bằng ................................................ 54
4.4 Tình hình chung của 03 xã ñiều tra ........................................................................ 55
4.4.1 Xã Bát Tràng .................................................................................................. 55
4.4.2 Xã Yên Thường .............................................................................................. 55
4.4.3 Xã Ninh Hiệp.................................................................................................. 56
4.5 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở 3 xã nghiên cứu................................ 56
4.5.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất ............................... 56
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iv
4.5.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất......................... 57
4.5.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất ................................... 66
4.5.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất nông nghiệp .......... 70
4.5.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất ..................................... 71
4.3.6 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất ................................... 75
4.5.7 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ñất .. 79
QSDð
Quyền sử dụng ñất
UBND
Uỷ ban nhân dân
SDð
Sử dụng ñất
TTYT
Trung tâm y tế
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
Bảng 1
Bảng 9
Ý kiến của hộ gia ñình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở nông
thôn................................................................................................................................. 85
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
STT
Tên hình
Trang
Hình 1:
Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất và bất ñộng sản trong các
khoản cho vay có tài sản ñảm bảo.................................................................................... 37
Hình 2:
Tăng trưởng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất.................................. 38
Hình 3:
SƠ ðỒ VỊ TRÍ HUYỆN GIA LÂM ............................................................. 45
ñây có các tuyến ñường giao thông quan trọng như ñường sắt, ñường bộ,
ñường thuỷ, ñường không nối liền với các tỉnh phía bắc, ñông bắc. ðặc biệt
có lợi thế vị trí cửa ngõ của thủ ñô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế
Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, ñồng thời cũng là trục kinh tế sôi ñộng
trong sự hội nhập nền kinh tế khu vực và thế giới. Chính những yếu tố thuận
lợi như vậy thúc ñẩy huyện Gia Lâm phát triển nhanh, mạnh và bền vững về
kinh tế - xã hội. Do chịu tác ñộng rất lớn của quá trình mở rộng nông thôn
hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
1
triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác quản lý và sử
dụng ñất của huyện có nhiều vướng mắc, trở ngại ñang cần ñược khắc phục.
Vậy thị trường ñất ñai ở ñây diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở
ngại là do ñâu? Giải pháp thúc ñẩy thị trường quyền sử dụng ñất phát triển ra
sao? là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích
hợp trong giai ñoạn tới. Xuất phát từ thực trạng ñó, tôi chọn ñề tài:“ðánh giá
thực trạng và ñề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử
dụng ñất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”.
1.2 Mục ñích của ñề tài
- ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện
Gia Lâm, thành phố Hà Nội
- ðề xuất một số giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất
theo pháp luật trên ñịa bàn nghiên cứu.
1.3 Yêu cầu
- Các số liệu ñiều tra phải có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng việc thực
hiện quyền sử dụng ñất.
- Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử
dụng[2]. Quyền sử dụng là quyền ñược pháp luật bảo vệ ñể khai thác các ñặc
tính hữu ích tự nhiên của bất ñộng sản và sử dụng lợi ích của nó, lợi ích có thể
là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác.
- Quyền ñịnh ñoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
3
hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, ñể lại thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu...[2].
Quyền ñịnh ñoạt là quyền ñược pháp luật bảo vệ trong việc quyết ñịnh
số phận pháp lý của bất ñộng sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng ñồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng ñồng); sở hữu cá
nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt
ñộng nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích
người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt, thế chấp, chuyển
nhượng, cho thuê, ñể thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất ñộng sản.
Quyền sở hữu bất ñộng sản ñược xác lập khi một pháp nhân tạo ñược
một bất ñộng sản mới ñể sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng,
cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất
ñộng sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất
ñộng sản bị thu hồi theo quyết ñịnh của cấp có thẩm quyền theo quy ñịnh của
ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992).[11]
Luật ðất ñai 1993 (Luật ñất ñai sửa ñổi, bổ sung 1998, 2001, 2004)
cũng ñã thể chế hoá chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh
của Hiến pháp về chế ñộ sở hữu ñất ñai. Luật ðất ñai quy ñịnh các nguyên tắc
quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý, tiết
kiệm, ñúng mục ñích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ
môi trường ñể phát triển bền vững.
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai”
(ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà
nước về ñất ñai ” (ðiều 7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất
ñai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
5
nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
Quyền sở hữu ñất ñai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu ñất
ñai, quyền sử dụng ñất ñai và quyền ñịnh ñoạt ñất ñai. Với chế ñộ sở hữu toàn
dân về ñất ñai, Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu
ñất ñai có những ñặc ñiểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu ñất ñai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt ñối và không ñiều kiện,
không thời hạn về tài sản, tài nguyên ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý ñể xác
ñịnh quy mô về không gian và thời gian. ðể tổ chức việc sử dụng ñất theo
quyền hạn của mình, Nhà nước quyết ñịnh giao một phần quyền chiếm hữu
Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt ñối, gắn liền với
quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi
ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số
phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến quyền sử dụng ñất
(QSDð), thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn QSDð; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục ñích sử
dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của
pháp luật[2].
2.1.3 Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt
về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn
quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu ñó trên thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà
nước là người ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như
thế nào?
Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao,
thiêng liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
7
dân. Mỗi người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung ñó, cũng
không phải là ñồng sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng ñất. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi
nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử
dụng ñất là ai? sử dụng loại ñất gì? và hình thức sử dụng ñất ra sao như ñược
Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?[16]
Quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước
giao ñất bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ”(ðiều 106 Luật ðất
ñai 2003)[14]. ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá
rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương
diện thực tế sử dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia
ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý
do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho
người sử dụng ñất. Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất
khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường”
(Luật ðất ñai 2003).
Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền
ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý; còn trên thực tế các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần
với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp:
nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
9
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
10
và dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ
không thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và
ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá
trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường hợp người vay tiền không có
QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó
là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình[2], [20].
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn[2], [20].
2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
2.2.1 Các nước phát triển
Có thể nói, ña số các nước phát triển ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai. Vì vậy, tại các nước ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những ñặc ñiểm riêng, khác biệt so với các hàng
hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
2.2.1.1 Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân
ñều ñược ñăng ký. Do vậy, việc ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền
sở hữu của chủ mới, quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba
nào ñó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp
Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký kết nhưng thế
chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh pháp luật về thế
chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp, ñó là: (1) Trước tiên người sở hữu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
12
ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn
ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu
một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện
thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế ñược thực
hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ
có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho
bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các
yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực
sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là có xem xét ñến ở bước 2). Các yêu
cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho
vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc
thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không ñáp
ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp. ðây là trình tự
thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp
ñều ñược diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại Ngân
hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp ñồng vay (phải nêu rõ số tiền vay),
Hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi Tòa án ñể xin
ñăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu ñầu và gửi ñơn xin thế
rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất
thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất
tư nhân). ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất
tư nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí
bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà
nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân
chia giữa nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh
cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng,
ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát,... ñều thuộc sở hữu Nhà
nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng
sản phải ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
14
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA)[5], [20].
2.2.1.3 Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ñổ sự thống trị của thực dân Anh,
chuyển việc phân phối ñất công ñơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên ñất[7].
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa phương, ñó là
khoản tiền ñịa phương trông vào ñể trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách ñịa phương nên ñược tính
toán rất kỹ. Hàng năm, các ñịa phương ñều ñánh giá lại nhà ñất ñể áp thuế
ñúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách ñịa phương không thể ñể thâm hụt như
ngân sách liên bang nên chính quyền ñịa phương tìm nhiều cách ñể tăng thuế.
Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở
Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển
Nông thôn và Nhà ở (HUD) ñược thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách
nhiệm về các chương trình liên quan ñến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển
các cộng ñồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua
nhà và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng
nhà ở[4].
2.2.2 Một số nước trong khu vực
2.2.2.1 Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu ñối với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
16
Copyright: Tài liệu đại học ©