BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI








CHU HỮU TRÍ ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ðOẠN 2005 - 2011 LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Chu hữu Trí Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
môi trường, Viện Sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo
mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá
trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc
Thời, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng
dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Hưng Nguyên, Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng ñăng ký Quyền sử dụng ñất huyện,
Phòng Thống kê huyện, Chi Cục thuế huyện Hưng Nguyên, Ban quản lý các
dự án huyện, ủy ban nhân dân và cán bộ ñịa chính của 22 xã, Thị trấn và các
ñồng nghiệp ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin,
số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn


2

1.2.2 Yêu cầu

3

2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

4

2.1 Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất

4

2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới

11

2.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở Việt Nam

22

3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 34
3.2 Nội dung nghiên cứu 34
3.3 Phương pháp nghiên cứu 34
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hưng Nguyên 37

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Qð Quyết ñịnh
QSDð Quyền sử dụng ñất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Uỷ ban nhân dân Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang

4.1 Tỷ trọng các ngành kinh tế của huyện giai ñoạn 1995 – 2011 40
4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 các xã, thị trấn ñiều tra 44
4.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð theo xã, thị trấn 48
4.4 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ñất ở theo các
xã, thị trấn 50
4.5 Tình hình chuyển nhượng QSDð ñất nông nghiệp theo các xã,
thị trấn 58
4.6 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã, thị trấn 61

DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ

STT Tên biểu ñồ TrangBiểu ñồ 4.1 Tình hình chuyển ñổi QSD ðất của 3 xã thị trấn thuộc 3 khu
vực 47
Biểu ñồ 4.2 tình hình chuyển nhượng ñất ở, 3 xã, thị trấn thuộc 3 khu vực 51

Biểu ñồ 4.3 tình hình chuyển nhượng ñất Nông nghiệp 3 xã, thị trấn
thuộc 3 khu vực 59

Biểu ñồ 4.4 tình hình cho thuê QSD ñất 3 xã, thị trấn thuộc 3 khu vực 62

Biểu ñồ 4.5 tình hình thực hiện thừa kề QSDð 3 xã, thị trấn thuộc 3
khu vực…………………………………………………………… 67
Biểu ñồ 4.6 tình hình thực hiện tặng cho QSDð 3 xã, thị trấn thuộc 3
khu vực 71

Biểu ñồ 4.7 tình hình thực hiện thế chấp, bảo lãnh giá trị QSDð 3 xã, thị
trấn thuộc 3 khu vực 74Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1 ðặt vấn ñề

Nguyên diễn ra khá mạnh mẽ, nhiều tuyến ñường ñược nâng cấp mở rộng và
làm mới, các khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñược hình thành, bệnh viện và
trường học ñược xây dựng và mở rộng , thị trường bất ñộng sản hoạt ñộng
sôi nổi. Tuy nhiên, tốc ñộ ñô thị hoá nhanh chóng ñã kéo theo rất nhiều bất
cập trong quản lý Nhà nước về ñất ñai, nhất là việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất. Nhu cầu về quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội tại ñịa phương nên các hoạt ñộng thực hiện các quyền sử dụng ñất có xu
hướng ngày càng gia tăng. Việc ñăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy
ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất ngày càng
tăng, mặc dù vẫn còn có một số quyền chưa thực hiện hoặc ñược thực hiện
nhưng chưa ñúng theo quy ñịnh; những quy ñịnh pháp luật của cơ quan quản
lý Nhà nước còn nhiều bất cập ñã góp phần ảnh hưởng không nhỏ ñến việc
thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. Tình trạng này diễn ra như thế
nào? Nghiên cứu về vấn ñề này giúp chúng ta có cái nhìn chi tiết về việc thực
hiện các quyền sử dụng ñất tại ñịa phương, từ ñó tìm ra ñược nguyên nhân và
ñề xuất những giải pháp thích hợp ñể ñảm bảo ñược lợi ích tối ña của người
dân khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất theo ñúng quy ñịnh của
pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước.
Vì vậy, việc thực hiện ñề tài: "ðánh giá thực trạng và ñề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng ñất huyện Hưng
Nguyên, tỉnh Nghệ An giai ñoạn 2005 - 2011" là cần thiết trong thời ñiểm
hiện nay.
1.2 Mục ñích và yêu cầu
1.2.1 Mục ñích
ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại huyện Hưng Nguyên,
tỉnh Nghệ An theo luật ñất ñai năm 2003 và ñề xuất một số giải pháp cho việc
thực hiện có hiệu quả quyền sử dụng ñất tại ñịa phương.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)[4].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân[4].
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu[4].
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,
sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị –
xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội – nghề nghiệp [10].
Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở
hữu ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu
công. Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ
sở hữu hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai,

ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy
ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
ñịnh ñoạt.
Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn.
Nhà nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất,
thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là
vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục ñích, dưới các hình
thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất; trong những
trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể. QSDð ñai của Nhà nước
và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng
ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật
ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích
quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất
ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư mang lại[4].
Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà phải tổ chức cho
toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng ñất vào mọi mục
ñích. Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể; quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước
trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc

cách khác là QSDð của người sử dụng[13].
Theo ðiều 1 Luật ðất ñai 1993 : “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược nhà
nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất” [13].
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của cac
nhà luật pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì là thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền của
mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng
ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối
cao của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở
hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất”
chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài
hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15].
Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả
ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì
và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?[15]
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất
bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược

QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược
quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử
dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký
biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp[4],[17].
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc
biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc
chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản[4],[17].
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không
ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo
có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người
nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn.
Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð
của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình[4],[17].
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí

- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể
xin ñăng ký. Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở
Thụy ðiển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc
ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược
ký kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh
của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên
người sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất
ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp cho
chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực
thế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác

nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản
của mình, tuy nhiên chủ ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần
cho các mục ñích chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi
và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản[7].
2.2.1.2 Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai
từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại
ñất thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư
nhân (ñất tư nhân). ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê
và dự trữ. ðất tư nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân
(ñất có ñăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước
và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa
nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu
ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất
ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê
ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất.Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi

thị trường thì vấn ñề chuyển ñổi sở hữu, trong ñó có vấn ñề ñất ñai và bất
ñộng sản cũng ñồng thời ñược tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại
bất ñộng sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước ñây ñược tư nhân
hoá ñể hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bất ñộng sản ở Séc vẫn chưa hoàn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác
với ở ðức, luật pháp của Séc không quy ñịnh quyền thừa kế xây dựng và
quyền ưu tiên ñược mua trước khi mảnh ñất ñược bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập
trung tách rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất
làm một. Người nước ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản
ở Séc, nghĩa là họ chưa ñược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có
ñầu tư 100% trên ñất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện
còn quá thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao
ñộng của Séc hiện nay không ñược tự do kiếm việc làm tại các nước EU.
Khác với ðức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính
của Tây ðức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ñể có một thị trường
bất ñộng sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa[1] .
2.2.2. Các nước trong khu vực
2.2.2.1 Thái Lan
ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng
nhận về ñất ñai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền
về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………