MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................4
PHẦN A TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN ÁN ..................................................................................1
1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ..............................................................................1
1.1. Tình hình nghiên cứu trong nước và ngoài nước .............................................1
1.2. Đánh giá thành quả nghiên cứu các vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của
luận án .....................................................................................................................3
2. Cơ sở lý thuyết và hướng tiếp cận của đề tài ..........................................................5
2.1. Câu hỏi nghiên cứu ..........................................................................................5
2.2. Lý thuyết nghiên cứu .......................................................................................6
2.3. Các giả thuyết nghiên cứu................................................................................6
2.4. Hướng tiếp cận nghiên cứu ..............................................................................7
PHẦN B ..........................................................................................................................8
NỘI DUNG LUẬN ÁN ..................................................................................................8
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA TRÁCH NHIỆM BỒI THƯỜNG THIỆT
HẠI DO NHÀ CỬA, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG KHÁC GÂY RA ......................8
1.1. Các học thuyết xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công
trình xây dựng khác gây ra...........................................................................................8
1.1.1. Học thuyết về sự cẩu thả (negligence) .............................................................. 9
1.1.2. Học thuyết về lỗi do suy đoán (Presumed Fault Liability) ............................ 10
1.1.3. Học thuyết về trách nhiệm nghiêm ngặt (strict liability) ................................ 11
1.1.4. Sự kết hợp giữa học thuyết về lỗi do suy đoán và học thuyết về trách nhiệm
nghiêm ngặt ...............................................................................................................12
1.1.5. Học thuyết xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình
xây dựng khác gây ra trong pháp luật dân sự Việt Nam ..........................................13
1.2. Khái niệm, đặc điểm nhà cửa, công trình xây dựng khác ................................ 16
1.2.1. Khái niệm “nhà cửa, công trình xây dựng khác” ...........................................16
1.2.2. Đặc điểm nhà cửa, công trình xây dựng khác ................................................25
1.3. Khái niệm trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng
khác gây ra ...................................................................................................................28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ............................................................................................ 99
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY
ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TRÁCH NHIỆM BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI DO NHÀ
CỬA, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG KHÁC GÂY RA............................................100
3.1. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do
nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra...............................................................100
3.1.1. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về các trường hợp phát sinh trách
nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra........100
3.1.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về xác định thiệt hại do nhà cửa,
công trình xây dựng khác gây ra ........................................................................103

2


3.1.3. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về xác định chủ thể chịu trách nhiệm
bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra ...................114
3.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về trách nhiệm bồi thường thiệt
hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra ..............................................125
3.2.1. Kiến nghị bổ sung quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do tài sản
gây ra nói chung. ................................................................................................125
3.2.2. Kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do
nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra. ........................................................126
3.2.3. Kiến nghị xây dựng Nghị quyết Hội đồng Thẩm phán TANDTC .............132
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ..........................................................................................142
KẾT LUẬN CHUNG ................................................................................................143
CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ....................144
CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ............................................................144
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................145
PHỤ LỤC 1 ................................................................................................................159
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ..........................................................159

hơn 50 người chết, hơn 100 người khác bị thương; Sập nhịp cầu tuyến cao tốc TPHCM Trung Lương ngày 10/03/2009 khiến 2 công nhân bị thương nặng; Sập một phần công
trình cao ốc văn phòng và thương mại CR4-1 (Quận 7, TP.HCM) ngày 30/12/2008 khiến 2
người chết và hơn 10 người bị thương; Sập lan can của trường tiểu học Văn Môn (Bắc
Ninh) sáng 12/12/ 2017 khiến 13 em học sinh bị thương…
Thiệt hại gây ra không chỉ bởi những công trình đã được hoàn thiện (xây dựng từ lâu,
đã xuống cấp) mà còn đối với cả những công trình đang trong giai đoạn thi công (VD: sập
nhà thờ đang thi công ở Thái Nguyên ngày 17/1/2013, khiến 3 người chết, 40 người bị
thương…); cá biệt có những công trình vừa được cắt băng khánh thành xong đã sập (VD:
công viên Hoàng Quốc Việt (Bắc Ninh) cắt băng khánh thành sáng 28/5/2005 thì buổi chiều
một bờ kè dài hơn 40m đã bị sập…)
Số lượng các vụ tai nạn không ngừng gia tăng nhưng điều đáng lo ngại hơn cả là
nhận thức về trách nhiệm của các bên trong việc giải quyết hậu quả. Trong rất nhiều vụ tai
nạn, khi thiệt hại xảy ra, chủ thể chịu trách nhiệm bồi thường lại có thái độ thờ ơ, thậm chí
chối bỏ trách nhiệm của mình. Điển hình như trong vụ sập cổng trường Trường Tiểu học
Tam Quan 1, huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc, ngày 12/10/2017 khiến một học sinh lớp 1 bị
gãy xương quai xanh. Mặc dù học sinh bị thương trong trường, thương tích là do cánh cổng
trường đổ sập gây ra nhưng nhà trường hoàn toàn không có động thái thăm hỏi động viên

4


[195]. Thực trạng đó đặt ra nhu cầu bức thiết cần phải nghiên cứu TNBTTH do nhà cửa,
CTXD khác gây ra một cách đầy đủ và toàn diện nhằm nâng cao nhận thức của các bên.
Nghiên cứu quy định về TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra trong pháp luật
dân sự hiện hành, NCS nhận thấy, mặc dù so với BLDS 1995 và 2005, quy định trong
BLDS 2015 đã có nhiều sự sửa đổi bổ sung theo hướng tích cực, tuy nhiên, quy định về
TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra vẫn còn tồn tại nhiều điểm bất cập, cụ thể: (1) quy
định về điều kiện làm phát sinh trách nhiệm chưa thực sự rõ ràng; (2) so với BLDS 2005,
BLDS 2015 đã mở rộng phạm vi chủ thể chịu TNBTTH từ ba chủ thể (CSH, người được
chủ sở hữu giao quản lý, sử dụng nhà cửa, CTXD khác ) lên năm chủ thể (CSH, người

5


3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện các mục đích trên, luận án thực hiện các nhiệm vụ cụ thể như sau:
Thứ nhất, phân tích các học thuyết xác định TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây
ra; xây dựng khái niệm, phân tích đặc điểm của nhà cửa, CTXD khác; làm rõ bản chất của
TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra, xây dựng khái niệm và chỉ ra được những đặc
điểm của TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra.
Thứ hai, phân tích, đánh giá nhằ m tìm ra điể m hơ ̣p lý và điể m chưa hơ ̣p lý trong quy
định pháp luật dân sự hiện hành về TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra trên các
phương diện cơ bản như: các điều kiện làm phát sinh trách nhiệm, xác định thiệt hại được
bồi thường, chủ thể chịu trách nhiệm bồi thường; chủ thể được bồi thường, các trường hợp
không chịu TNBTTH. Đồng thời, trên cơ sở nghiên cứu quy định pháp luật của một số nước
trên thế giới, luận án sẽ so sánh, đối chiếu với các quy định pháp luật của Việt Nam, nhằm
hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam về trách nhiệm này.
Thứ ba, Phân tích những điểm tích cực, hạn chế khi áp dụng các quy định pháp luật vào
giải quyết các vụ việc về TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra trên thực tế.
Thứ tư, Đề xuất kiến nghị cụ thể để hoàn thiện các quy định pháp luật về TNBTTH do
nhà cửa, CTXD khác gây ra.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Luâ ̣n án nghiên cứu các vấ n đề lý luâ ̣n liên quan đế n TNBTTH do nhà cửa, CTXD
khác gây ra, bao gồ m: khái niệm, đặc điểm nhà cửa, CTXD khác; khái niệm, đặc điểm, bản
chất của TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra; các học thuyết xác định TNBTTH do
nhà cửa, CTXD khác gây ra…
- Luâ ̣n án nghiên cứu các quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t Việt Nam hiện hành về TNBTTH
do nhà cửa, CTXD khác gây ra.
- Luận án nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về TNBTTH do nhà cửa,

nổi bật thực trạng pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành về trách nhiệm này.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
* Phương pháp luận: việc nghiên cứu luận án sẽ dưa trên cơ sở phương pháp luận
duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin. Đây được coi là kim chỉ
nam cho việc định hướng các phương pháp nghiên cứu cụ thể của tác giả trong quá trình
thực hiện luận án. Phương pháp này được NCS sử dụng để nghiên cứu các vấn đề lý luận
trong luận án.
* Phương pháp nghiên cứu cụ thể: trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lênin, trong quá trình nghiên cứu luận án, NCS sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ
thể như sau:
- Phương pháp phân tích và bình luận: để làm rõ những vấn đề lý luận và quy định
pháp luật hiện hành về TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra;
- Phương pháp tổng hợp: để khái quát hoá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng
pháp luật về TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra, trên cơ sở đó, luận án đưa ra những
kiến nghị phù hợp;
- Phương pháp so sánh: để chỉ ra những điểm tương đồng và khác biệt giữa quy định
của pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số nước trên thế giới về TNBTTH do nhà
cửa, CTXD khác gây ra.
- Phương pháp lịch sử: để nghiên cứu một cách xuyên suốt, liên tục quy định pháp
luật về TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra qua từng giai đoạn lich
̣ sử. Áp du ̣ng
phương pháp này giúp cho luâ ̣n án đưa ra các kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật có
tính kế thừa các quy định pháp luật hiện hành và bổ sung các quy định mới phù hợp với xu
thế phát triển, vận động của nền kinh tế.
- Phương pháp hê ̣ thố ng hoá: để trình bày các vấ n đề , các nô ̣i dung theo mô ̣t trình tự,
mô ̣t bố cu ̣c hơ ̣p lý, chă ̣t che,̃ có sự gắ n kế t, kế thừa, phát triể n các vấ n đề , các nô ̣i du ̣ng để
đa ̣t đươ ̣c mu ̣c đić h, yêu cầ u đã đươ ̣c xác đinh
̣ cho luâ ̣n án.

7


7. Kết cấu của luận án
Ngoài Danh mục từ viết tắt, Mục lục, Lời mở đầu, Phần A về Tổ ng quan tình hình
nghiên cứu và cơ sở lý thuyế t của đề tài, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, các Phụ
lục, Phần B Nội dung luận án chia thành 3 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận của trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây
dựng khác gây ra
Chương 2: Thực trạng pháp luật về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà cửa,
công trình xây dựng khác gây ra.
Chương 3: Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về trách
nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra.

8


PHẦN A
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN ÁN
1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.1. Tình hình nghiên cứu trong nước và ngoài nước
Trong những năm qua đã có nhiều công trình khoa học ở những mức độ khác
nghiên cứu về TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra. Nội dung chi tiết của từng
công trình được trình bày tại Phụ lục 1. Một cách khái quát có thể chia các công trình
khoa học liên quan đến đề tài thành hai loại: công trình khoa học trong nước và công
trình khoa học nước ngoài.
1.1.1. Một số công trình khoa học trong nước
1.1.1.1. Luận án, luận văn
- Luận án tiến sỹ của tác giả Phạm Kim Anh (2007), Trách nhiệm liên đới bồi
thường thiệt hại trong pháp luật dân sự Việt Nam, Đại học Luật Hà Nội.
- Luận án tiến sỹ của tác giả Nguyễn Văn Hợi (2017), TNBTTH do tài sản gây
ra theo pháp luật dân sự Việt Nam, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.

Pháp”, tài liệu Hội thảo quốc tế “Ngày pháp luật”, Hà Nội.
- Bài viết của tác giả Nguyễn Văn Hợi (2015), “Điều kiện phát sinh TNBTTH
do tài sản gây ra trong Bộ luật dân sự”, Tạp chí Luật học, số 12.
1.1.1.4. Sách chuyên khảo
- Sách của tác giả Nguyễn Mạnh Bách (1998), Nghĩa vụ dân sự trong Luật dân
sự Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
- Sách của tập thể tác giả Tiến sỹ Trần Thị Huệ, Tiến sỹ Vũ Thị Hải Yến, Thạc
sỹ Vũ Thị Hồng Yến (2008), TNBTTH ngoài hợp đồng từ quy định của pháp luật đến
thực tiễn, Nxb Chính trị - Hành chính, Hà Nội.
- Sách chuyên khảo của Tiến sỹ Phùng Trung Tập (2009), BTTH ngoài hợp
đồng về tài sản, sức khỏe và tính mạng, Nxb Hà Nội, Hà Nội.
- Sách chuyên khảo của Tiến sỹ Đỗ Văn Đại (2010), Luật BTTH ngoài hợp
đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb Đại học Quốc gia.
- Sách chuyên khảo “TNBTTH do tài sản gây ra theo pháp luật dân sự Việt
Nam”, TS Trần Thị Huệ (chủ biên), (2013), Nxb Chính trị - Hành chính, Hà Nội.

2


1.1.2. Một số công trình khoa học nuớc ngoài
- Bài viết “Liability for Harm Caused by Things” của tác giả Franz Werro,
(2010), (Nguồn: />- Luận văn “La responsabilité civile délictuelle du fait des immeubles” của tác
giả Olivia Depetris
(Nguồn: />elle%20du%20fait%20des%20immeubles.html).
- Cuốn sách “The Law of Torts”, của tác giả John G. Fleming (1987), 7th
Edition, Nxb The Law Book Company limited, Australia.
- Cuốn sách “Essential Cases on Damage” của các tác giả Benedict
Winiger , Helmut Koziol , Bernhard A. Koch , Reinhard Zimmermann (2012), Nxb
Walter de Gruyter.
- Cuốn sách “European Tort Law” của tác giả Cees van Dam (2013), 2th

“CTXD khác” song khái niệm này chưa thực sự đầy đủ và toàn diện.
- Mặc dù đã chỉ ra được một số đặc điểm của nhà cửa, CTXD khác song các
công trình nói trên vẫn chưa làm nổi bật được một số đặc trưng của loại tài sản này để
giúp phân biệt TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra với TNBTTH do những vật
bị ném hoặc rơi khỏi toà nhà gây ra hoặc TNBTTH do những tài sản được dùng để ở
khác gây ra (VD: công ten nơ).
- Một số công trình nghiên cứu đã chỉ ra bản chất của TNBTTH do nhà cửa,
CTXD khác gây ra là một dạng của TNBTTH do tài sản gây ra song vẫn chưa phân
tích điều này.
- Một số công trình nghiên cứu chỉ ra một vài đặc điểm của TNBTTH do nhà cửa,
CTXD khác gây ra song vẫn chưa chỉ ra được đặc điểm cơ bản của trách nhiệm này.
- Một số công trình đã nêu được điều kiện làm phát sinh TNBTTH do nhà cửa,
CTXD khác gây ra nhưng chưa phân tích thấu đáo những điều kiện này; riêng đối với
yếu tố lỗi, hầu hết các công trình mới khẳng định mà chưa có luận giải về lý do tại sao lỗi
không phải là điều kiện làm phát sinh TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra.
- Hầu hết các công trình hiện nay chủ yếu phân tích thực trạng pháp luật về
TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra theo quy định tại Điều 627 BLDS 2005 mà
không phải là Điều 605 BLDS 2015. Một số công trình mặc dù đã phân tích theo
BLDS 2015 nhưng chưa có sự phân tích đối chiếu giữa BLDS 2015 với BLDS 1995
và 2005 để tìm ra những điểm mới, những ưu điểm và hạn chế của BLDS 2015 cũng
như chưa có so sánh đối chiếu với pháp luật dân sự của một số quốc gia trong khu vực

4


và trên thế giới để chỉ ra những điểm tương đồng và khác biệt giữa pháp luật Việt Nam
với pháp luật các quốc gia khác về TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra.
- Các công trình nói trên ở những mức độ khác nhau đã nêu thực tiễn áp dụng
pháp luật về TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra, tuy nhiên, vẫn chưa thực sự
đầy đủ và có hệ thống trên mọi phương diện.

hạn chế trong quy định pháp luật có cần thiết phải sửa đổi, bổ sung không và sửa đổi,
bổ sung trên cơ sở nào?
2.2. Lý thuyết nghiên cứu
Lý thuyết về TNBTTH: Các lý thuyết về sự ra đời, bản chất của trách nhiệm, các
điều kiện làm phát sinh TNBTTH, cơ sở để buộc chủ thể phải chịu TNBTTH, thiệt hại
được bồi thường, chủ thể được bồi thường và các trường hợp không phải chịu
TNBTTH.
2.3. Các giả thuyết nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu, các lý thuyết nghiên
cứu mà tác giả đề ra, tác giả đặt ra các giả thuyết nghiên cứu cũng như kết quả nghiên
cứu dự định đạt được trong luận án:
(i) Giả thuyết nghiên cứu thứ nhất: nhà cửa, CTXD khác xét về bản chất đều là
“công trình xây dựng” là sản phẩm do con người tạo ra sản gắn liền với đất.
Kết quả dự định đạt được trong luận án là phân tích có hệ thống khái niệm, đặc
điểm của nhà cửa, CTXD khác, trên cơ sở đó phân biệt giữa thiệt hại do nhà cửa,
CTXD khác gây ra với những thiệt hại do những vật bị ném hoặc rơi ra khỏi toà nhà
gây ra hoặc với thiệt hại do những tài sản dùng để ở khác gây ra như công ten nơ để
xác định rõ ranh giới của TNBTTH.
(ii) Giả thuyết nghiên cứu thứ hai: TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra là
một loại trách nhiệm bồi thường do tài sản gây thiệt hại. Do vậy, TNBTTH do nhà
cửa, CTXD khác gây ra mang đầy đủ các đặc điểm của trách nhiệm bồi thường do tài
sản gây thiệt hại nhưng đồng thời cũng có những đặc điểm riêng biệt, đặc trưng.
Kết quả dự định đạt được trong luận án là tìm ra bản chất của TNBTTH do nhà
cửa, CTXD khác gây ra, phân tích các đặc điểm của TNBTTH do nhà cửa, CTXD
khác gây ra một cách có hệ thống.
(iii) Giả thiết nghiên cứu thứ ba: TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra là
loại trách nhiệm được quy định phổ biến trong pháp luật của nhiều quốc gia trên thế
giới. Tuy nhiên, các quốc gia khác nhau lại có những quy định khác nhau về trách
nhiệm này. Vậy pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật các quốc gia trong khu vực và
trên thế giới dựa vào học thuyết nào để quy định về trách nhiệm này.

chỉnh của BLDS đồng thời cũng chịu sự điều chỉnh của các văn bản luật chuyên ngành
khác như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở…Do đó, việc nghiên cứu TNBTTH do nhà cửa,
CTXD khác gây ra vừa phải dựa trên các quy định gốc trong BLDS vừa phải chú ý
đến các đặc điểm riêng (về đối tượng gây thiệt hại, chủ thể chịu TNBTTH) được quy
định trong pháp luật chuyên ngành.

7


PHẦN B
NỘI DUNG LUẬN ÁN
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA TRÁCH NHIỆM BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI DO
NHÀ CỬA, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG KHÁC GÂY RA
1.1. Các học thuyết xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công
trình xây dựng khác gây ra
TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra là một loại trách nhiệm có lịch sử lâu
đời. Trong bộ luật Hammurabi – bộ luật thành văn cổ xưa nhất của nhân loại – đã có
quy định về trách nhiệm đối với người thợ xây khi “xây không đảm bảo, nhà đổ, chủ
nhà chết thì người thợ xây bị giết” (Điều 38) hoặc "Nếu nhà đổ, con của người chủ
nhà chết thì con của người thợ xây cũng phải chết theo" (Điều 39). Mặc dù, xét về bản
chất thì đây là trách nhiệm hình sự, song quy định này cũng cho chúng ta thấy sự quan
tâm của con người từ thời xa xưa đối với thiệt hại gây ra bởi sự sụp đổ của nhà cửa,
CTXD khác.
Trong Luật La mã cổ đại, các học giả La Mã cũng đề cập đến TNBTTH do nhà
cửa, CTXD khác gây ra thông qua việc quy định về tố quyền cautio damni infecti (tố
quyền để bảo vệ sự thiệt hại viễn ảnh)[69, tr.tr.469]. Theo đó, trong trường hợp một
tòa nhà có nguy cơ bị sụp đổ, tạo ra một mối đe dọa cho những người láng giềng thì
những người này có quyền yêu cầu các Pháp quan buộc chủ sở hữu của tòa nhà phải
nộp một số tài sản bảo đảm với mục đích nếu thiệt hại thực sự xảy ra thì người bị thiệt

khác; (2) Có sự vi phạm nghĩa vụ đó của người chiếm hữu nhà cửa, CTXD; (3) Có
thiệt hại; (4) Có mối quan hệ nhân quả giữa sự vi phạm nghĩa vụ với thiệt hại [123,
tr.66, 67].
Để yêu cầu BTTH theo học thuyết này thì điều quan trọng đầu tiên là bên bị
thiệt hại phải chứng minh được người chiếm hữu (“ocupiers”) nhà cửa, CTXD khác có
một nghĩa vụ theo quy định của pháp luật là phải quan tâm bảo đảm sự an toàn về tính
mạng, tài sản, sức khoẻ cho mình. Tuy nhiên, mức độ “quan tâm” (care) của CSH,
người chiếm hữu nhà cửa, CTXD khác đối với người bị thiệt hại lại phụ thuộc vào “địa
vị pháp lý” của người bị thiệt hại là “khách mời hợp pháp” (“Lawful visitors”)
hay“khách không mời”(Non lawful visitors) [117, tr.671]. Nếu người bị thiệt hại là
“khách mời hợp pháp” thì mức độ quan tâm, đảm bảo an toàn của CSH, người chiếm
hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, CTXD khác phải cao hơn so với nếu
người bị thiệt hại là “khách không mời”. Điều quan trọng tiếp theo là người bị thiệt hại
phải chứng minh được là CSH, người chiếm hữu nhà cửa, CTXD khác đã vi phạm
nghĩa vụ quan tâm đó và chính sự vi phạm này đã làm phát sinh thiệt hại (giữa sự vi
phạm nghĩa vụ và thiệt hại có mối quan hệ nhân quả với nhau).

9


1.1.2. Học thuyết về lỗi do suy đoán (Presumed Fault Liability)
Học thuyết này được áp dụng tại một số quốc gia như: Đức (Điều 836 - 838)
Hungary (Điều 5:650), Ba Lan (Điều 434)… Theo học thuyết này, TNBTTH do nhà
cửa, CTXD khác gây ra sẽ được thiết lập khi thoả mãn các điều kiện: (1) Người bị
thiệt hại chứng minh được 3 yếu tố: có thiệt hại, có sự tự thân tác động của nhà cửa,
CTXD khác và có mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại xảy ra với sự tự thân tác động
của nhà cửa, CTXD khác (thiệt hại là hậu quả của sự tự thân tác động của nhà cửa,
CTXD khác); (2) CSH, người chiếm hữu, người được giao quản lý nhà cửa, CTXD
khác không thể chứng minh được là mình không có lỗi trong việc để nhà cửa, CTXD
khác tự gây thiệt hại. Khi đó, Toà án suy đoán rằng: CSH hoặc người chiếm hữu,

nhiệm. Với tư cách là CSH, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà
cửa, CTXD khác thì những chủ thể này thường là những người có kiến thức, có sự am
hiểu nhất định về nhà cửa, CTXD khác thuộc quyền sở hữu, chiểm hữu, quản lý của
mình; do đó, họ cũng sẽ có những điểm thuận lợi nhất định khi đưa ra những bằng
chứng chứng minh mình đã thực hiện đầy đủ những biện pháp phòng ngừa, chăm sóc
cần thiết nhưng nhà cửa, CTXD khác vẫn gây thiệt hại.
Tóm lại, so với trách nhiệm pháp lý dựa trên yếu tố lỗi truyền thống thì trách
nhiệm dựa trên lỗi suy đoán đảm bảo sự công bằng cho cả hai bên (CSH, người chiếm
hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, CTXD khác và bên bị thiệt hại) trong
việc đưa ra những bằng chứng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
1.1.3. Học thuyết về trách nhiệm nghiêm ngặt (strict liability)
Học thuyết này được áp dụng tại một số quốc gia như Pháp, Tây Ban Nha, Quebec
( Canada)…. Theo học thuyết này, TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra sẽ phát sinh
khi người bị thiệt hại chứng minh được 3 yếu tố: (1) có thiệt hại; (2) có sự tự thân tác
động của nhà cửa, CTXD khác; (3) có mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại xảy ra với sự
tự thân tác động của nhà cửa, CTXD khác (thiệt hại là hậu quả của sự sụp đổ của nhà cửa,
CTXD khác). Nguyên đơn không cần chứng minh yếu tố lỗi của CSH, người chiếm hữu,
người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây bị đơn trong việc để nhà cửa,
CTXD khác sụp đổ, gây thiệt hại; ngược lại, bị đơn cũng không thể được miễn trách
nhiệm chỉ vì chứng minh được rằng mình không có lỗi [128].
Tương tự học thuyết về lỗi do suy đoán, trong học thuyết về trách nhiệm
nghiêm ngặt, lỗi cũng không phải là điều kiện làm phát sinh TNBTTH. Tuy nhiên, nếu
trong trách nhiệm về lỗi do suy đoán, bị đơn sẽ được loại trừ trách nhiệm nếu chứng
minh được là mình không có lỗi (“không vi phạm các quy định liên quan đến xây dựng
và bảo trì và cũng ko có hành vi sai trái trong quá trình thi công và bảo dưỡng để
phòng ngừa thiệt hại”[11, Điều 6:560], “đã tuân thủ sự cẩn trọng cần thiết nhăm mục
đích phòng tránh nguy cơ”[9, Điều 836].) thì trong trách nhiệm nghiêm ngặt, kể cả bị
đơn chứng minh được mình không có lỗi thì bị đơn vẫn phải chịu TNBTTH; trừ khi bị
đơn chứng minh được thiệt hại xảy ra là do sự kiện bất khả kháng, hoàn toàn do lỗi


của mình. Đối với chủ thể chịu TNBTTH, việc kết hợp hai học thuyết đã tạo ra một
nguyên tắc rất minh bạch trong việc xác định thứ tự cũng như căn cứ buộc các chủ thể
phải chịu trách nhiệm bồi thường, đặc biệt trong trường hợp tại thời điểm gây thiệt hại,
nhà cửa, CTXD khác vừa có CSH vừa có người chiếm hữu, người được giao quản lý,
sử dụng. Theo sự kết hợp này, khi thiệt hại xảy ra, người đầu tiên phải chịu trách
nhiệm

là người đang trực tiếp chiếm hữu nhà cửa, CTXD khác; họ phải chịu

12


TNBTTH do bị suy đoán là có lỗi trong việc quản lý, sử dụng nhà cửa, CTXD khác.
Vì lỗi là do suy đoán nên nếu họ chứng minh được là mình không có lỗi thì họ sẽ được
loại trừ trách nhiệm. Trong trường hợp đó, TNBTTH sẽ chuyển sang CSH nhà cửa,
CTXD khác. CSH phải chịu trách nhiệm ngay cả khi chứng minh được là mình không
có lỗi. CSH chỉ được loại trừ trách nhiệm nếu chứng minh được thiệt hại xảy ra là do
sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của người thứ ba.
Đối với chủ thể được bồi thường, việc kết hợp cả hai học thuyết cũng tạo điều
kiện thuận lợi tối đa cho những chủ thể này bởi cả hai học thuyết đều không buộc
những chủ thể này phải chứng minh lỗi của CSH hay của người được giao quản lý, sử
dụng nhà cửa, CTXD khác. Việc kết hợp linh hoạt hai học thuyết trên là một kinh
nghiệm quý báu mà pháp luật dân sự Việt Nam nên học hỏi khi xây dựng quy định về
TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra nói riêng, TNBTTH do tài sản gây ra nói
chung (phương hướng cụ thể NCS sẽ đề cập tại mục 3.2 của Chương 3).
1.1.5. Học thuyết xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình
xây dựng khác gây ra trong pháp luật dân sự Việt Nam
Nghiên cứu các học thuyết xác định TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra,
đối chiếu với pháp luật dân sự Việt Nam qua các thời kỳ, có thể thấy, TNBTTH do nhà
cửa, CTXD khác gây ra trong pháp luật dân sự Việt Nam trong những thời kỳ khác

CTXD khác mặc dù đã biết nhà cửa, CTXD khác có khả năng bị “sụp đổ, hư hỏng, sụt
lở” gây ra thiệt hại nhưng vẫn không có hành động ngăn chặn mà lại để mặc cho thiệt
hại xảy ra. Nói cách khác, thiệt hại xảy ra trong trường hợp này là do hành vi trái pháp
luật, có lỗi của CSH, người được CSH giao quản lý, sử dụng nhà cửa, CTXD khác.
Thêm vào đó, 609 Điều BLDS 1995, khoản 1 Điều 604 BLDS 2005 cũng quy định căn
cứ phát sinh TNBTTH là:“Người nào do lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý …gây thiệt hại… thì
phải bồi thường”. Kết hợp những quy định này cho phép khẳng định: theo quy định tại
BLDS 1995 và 2005, lỗi là một trong các điều kiện làm phát sinh TNBTTH do nhà
cửa, CTXD khác gây ra. Việc coi “lỗi” là một trong các điều kiện làm phát sinh
TNBTTH trong trường hợp này cho thấy sự mâu thuẫn giữa tên gọi và nội dung điều
luật: Tên điều luật là “TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra” trong khi đó nội
dung lại quy định TNBTTH do hành vi trái pháp luật, có lỗi của CSH, người được
CSH giao quản lý, sử dụng nhà cửa, CTXD khác trong việc “để nhà cửa, công trình
xây dựng khác bị sụp đổ, hư hỏng, sụt lở gây thiệt hại”. Đây cũng là một điểm hạn chế
của BLDS 1995 và 2005 khi quy định về TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra.
Khắc phục những điểm hạn chế trên, BLDS 2015 đoạn 1 Điều 605 BLDS 2015
quy định: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa,
công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng
khác đó gây thiệt hại cho người khác”
Việc sửa cụm từ “để nhà cửa, CTXD……..gây thiệt hại” (trong BLDS 1995 và
2005) thành “do nhà cửa, CTXD… gây thiệt hại” giúp thống nhất cách hiểu: trong
mọi trường hợp chỉ cần thiệt hại là “do nhà cửa, CTXD khác gây ra” thì TNBTTH sẽ

14


phát sinh, bất kể CSH, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa,
CTXD có lỗi hay không có lỗi. Nói cách khác, lỗi không phải là điều kiện làm phát
sinh TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra. Trách nhiệm này phát sinh khi thoả
mãn ba điều kiện: có thiệt hại; có có sự tự thân tác động của nhà cửa, CTXD khác; có

15


cửa, CTXD khác gây ra (đoạn 1) và TNBTTH do hành vi trái pháp luật, có lỗi của
người thi công gây ra (đoạn 2). Theo đó, TNBTTH do nhà cửa, CTXD khác gây ra
được xây dựng trên học thuyết về trách nhiệm nghiêm ngặt; còn TNBTTH do hành vi
trái pháp luật, có lỗi của người thi công gây ra được xây dựng dựa trên học thuyết về
lỗi. Học thuyết về trách nhiệm nghiêm ngặt cũng chính là học thuyết mà BLDS 2015
đã dựa vào để xây dựng quy định về TNBTTH do tài sản gây ra nói chung tại khoản 2
Điều 584. Chính vì vậy, trong phạm vi luận án này, NCS sẽ dựa vào học thuyết về
trách nhiệm nghiêm ngặt khi đi phân tích các nội dung cơ bản của TNBTTH do nhà
cửa, CTXD khác gây ra.
1.2. Khái niệm, đặc điểm nhà cửa, công trình xây dựng khác
1.2.1. Khái niệm “nhà cửa, công trình xây dựng khác”
“Nhà cửa, CTXD khác” là khái niệm được sử dụng phổ biến trong sinh hoạt
hàng ngày. Tuy nhiên, với tư cách là đối tượng của TNBTTH thì khái niệm này mới
chính thức được ghi nhận trong các văn bản quy phạm pháp luật trong những năm gần
đây. Trước năm 1945, trong cả hai bộ cổ luật là Bộ Quốc triều Hình luật (Bộ luật
Hồng Đức – thời Lê) và bộ Hoàng Việt luật lệ (Bộ luật Gia Long – thời Nguyễn) đều
không sử dụng khái niệm “nhà cửa, CTXD khác”. Điều 685 Bộ luật Hồng Đức chỉ quy
định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do “việc xây dựng” gây ra (“Khi có việc xây
dựng hoặc phá huỷ gì mà phòng bị không cẩn thận để đến nỗi xảy ra chết người thì bị
xử biếm một tư và chịu tiền mai táng 5 quan, còn thợ thuyền, chủ ty thì hình quan sẽ
xem xét lỗi vì ai xảy ra mà định tội.”)
Tương tự, trong thời kỳ Pháp thuộc, Bộ dân luật Bắc kỳ, Bộ Dân luật Trung kỳ
và Bộ luật Nam kỳ giản yếu cũng không sử dụng khái niệm “nhà cửa, CTXD khác”
mà sử dụng khái niệm “nhà” và “toà kiến trúc”. Điều 716 Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Điều
767 Bộ dân luật Trung Kỳ quy định: “Người chủ nhà mà nhà đổ nát làm thiệt hại cho
người ta vì không chịu tu bổ hay vì làm không chắc chắn phải chịu trách nhiệm về sự
tổn hại đó”. Bộ luật Nam Kỳ giản yếu (chương thứ chín) quy định “Chủ một tòa kiến

chính quy định tạm thời định mức chi phí khảo sát và thiết kế các CTXD cơ bản;
Quyết định 02-CT năm 1982 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ban hành về chế độ
quản lý các CTXD cơ bản trọng điểm của Nhà nước; Nghị định 237-HĐBT năm 1985
của Hội Đồng Bộ Trưởng về Điều lệ lập, thẩm tra, xét duyệt thiết kế CTXD…
Mặc dù được đề cập đến rất nhiều trong các văn bản quy phạm pháp luật, song
tất cả các văn bản trên đều không đưa ra định nghĩa cho hai khái niệm này. Sau khi
BLDS 1995 được ban hành, lần đầu tiên khái niệm chung “nhà cửa, CTXD khác”
được chính thức được sử dụng tại Điều 631, sau đó là Điều 627 BLDS 2005 và Điều
605 BLDS 2015. Từ khi ra đời cho đến nay đã hơn 20 năm song trong BLDS và các
văn bản pháp luật có liên quan vẫn chưa có định nghĩa cho khái niệm chung về “nhà
cửa, CTXD khác”.

17