BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN DUY NGUYÊN

ĐỀ TÀI
PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN DUY NGUYÊN
ĐỀ TÀI
PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Luật kinh tế


10

CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM

1.1. Lý luận về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động

10

sản ở Việt Nam
1.2. Lý luận pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh

20

bất động sản ở Việt Nam
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI

32

CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1. Thực trạng pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh

32

doanh bất động sản
2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về thu hồi đất đối với các dự


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

KDBĐS

: Kinh doanh bất động sản

TN&MT

: Tài nguyên và môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
1.1. Đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một loại hình đầu tư, kinh
doanh phổ biến trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, giống như
các loại hình đầu tư, kinh doanh khác; đầu tư KDBĐS bao giờ cũng đi kèm với rủi
ro. Điều này có nghĩa là không phải bất cứ dự án đầu tư KDBĐS nào; chủ đầu tư bỏ
vốn kinh doanh cũng đều thu được lợi nhuận mà có nhiều trường hợp dự án đầu tư
KDBĐS triển khai trên thực tế bị thua lỗ dẫn đến phá sản hoặc không tiếp tục thực
hiện được. Để giải quyết hậu quả này, pháp luật cho phép chủ đầu tư dự án KDBĐS
được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư mới. Trong

Tuy nhiên, thời gian qua do sự phát triển đầu tư KDBĐS "quá nóng", ồ ạt cộng với
giá nhà ở, đất ở tại Hà Nội quá cao so với các địa phương khác và so với khả năng
tài chính của đại đa số người lao động, công chức, viên chức nhà nước v.v... dẫn
đến nguồn cung về BĐS vượt quá nhu cầu về BĐS của xã hội. Hậu quả là nhiều dự
án đầu tư KDBĐS tạm dừng triển khai hoặc triển khai dở dang hay chủ đầu tư bao
chiếm đất đai nhưng không triển khai thực hiện dự án… Theo số liệu thống kê của
Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Hà Nội có đến hàng trăm dự án đầu tư
KDBĐS tại Hà Nội ở trong tình trạng "đắp chiếu" kéo dài từ năm này qua năm
khác, gây lãng phí hàng ngàn ha đất; trong khi đó, có hàng trăm hộ gia đình, cá
nhân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất gây ra sự bức xúc, bất ổn trong xã hội.
Theo điểm i khoản 1 Điều 64 Luật đất đai năm 2013 những trường hợp này nằm
vào diện Nhà nước phải thu hồi đất. Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội đã
ban hành văn bản chỉ đạo Sở TN&MT cùng các sở, ngành có liên quan phối hợp với
UBND các quận, huyện, thị xã nơi có dự án đầu tư KDBĐS vi phạm pháp luật đất
đai thực hiện việc thu hồi đất. Tuy nhiên, tính đến nay số dự án đầu tư KDBĐS bị
thu hồi đất chiếm số lượng không nhiều và tình trạng này chưa được cải thiện so với
trước đây. Vậy đâu là nguyên nhân và giải pháp nào để thực thi có hiệu quả việc thu
hồi đất đối với dự án đầu tư KDBĐS nhằm lập lại trật tự, kỷ cương trong quản lý


3

nhà nước về đất đai trên địa bàn Hà Nội. Điều này rất cần có sự nghiên cứu, đánh
giá để đưa ra giải pháp hữu hiệu.
Với những lý do cơ bản trên đây, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật về thu
hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành
tại thành phố Hà Nội" làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về thu hồi đất nói chung và pháp luật về thu
hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS nói riêng thu hút sự quan tâm của giới luật

văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iv) Hoàng Thị Nga
(2009), Pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất,
luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Nguyễn Chí Mỳ
và Hoàng uân Nghĩa (đồng chủ biên) (2009), ậu giải ph ng mặt ằng ở à Nội Vấn đề và giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia; vi) Nguyễn Quang Tuyến (2008), Vấn
đề thu hồi đất và ồi thường khi thu hồi đất trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi, ổ
sung), Tạp chí Luật học, số 12; vii) Nguyễn Quang Tuyến (2008), Bình luận các
quy định về thu hồi đất và ồi thường khi thu hồi đất trong Dự thảo Luật đất đai
(sửa đổi), Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 12; viii) Nguyễn Quang Tuyến (2009),
Vấn đề l luận ung quanh khái niệm ồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí
Luật học, số 01; ix) Đặng Đức Long (2009), Giải ài toán lợi ích kinh tế giữa a
chủ thể: Nhà nước, người c đất ị thu hồi và chủ đầu tư khi ị thu hồi đất, Tạp chí
Tài nguyên và Môi trường, số 5; x) Lê Ngọc Thạnh (2009), Một số

kiến hoàn

thiện pháp luật về ồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Tài nguyên và Môi
trường, số 6; xi) Trần Quang Huy (2010), hính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất, Tạp chí Luật học, số 10;
Các công trình nghiên cứu trên đây đã đạt được một số kết quả thể hiện trên
hai khía cạnh cơ bản sau đây:
- Phân tích những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật đầu tư KDBĐS (bao
gồm phân tích khái niệm, đặc điểm của đầu tư KDBĐS; mục đích, ý nghĩa, các
nguyên tắc và nội dung và yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động đầu


5

tư KDBĐS v.v...); đánh giá thực trạng pháp luật đầu tư KDBĐS và thực tiễn thi
hành; đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này.
- Phân tích những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về thu hồi đất và bồi

ii) Phân tích ý nghĩa của dự án đầu tư KDBĐS; iii) Phân tích khái niệm, đặc điểm
của thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS; iv) Luận giải sự cần thiết của việc
ban hành pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS; v) Phân tích
khái niệm, đặc điểm của pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS;
vi) Đánh giá lịch sử phát triển của pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư
KDBĐS; vii) Phân tích, đánh giá các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến pháp luật về thu
hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS.
- Đánh giá thực trạng nội dung pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án
đầu tư KDBĐS và thực tiễn thi hành chế định pháp luật này nhằm nhận diện những
kết quả, những hạn chế vướng mắc cũng như nguyên nhân của hạn chế, vướng mắc.
- Đưa ra định hướng, giải pháp tiếp tục hoàn thiện hoàn thiện pháp luật về
thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành
phố Hà Nội.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Khi nghiên cứu đề tài này, luận văn xác định đối tượng nghiên cứu bao gồm:
- Quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật
đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước.
- Nội dung các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành về thu hồi đất.
- Nội dung các quy định của Luật KDBĐS năm 2014, Luật đầu tư năm
2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến thu hồi đất đối với dự án đầu
tư KDBĐS.
- Tổng kết thực tiễn thi hành pháp luật về thu hồi đất đối với dự án đầu tư
KDBĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài "Pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội" có phạm vi nghiên cứu khá




8

ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp bình luận,
phương pháp đối chiếu v.v... được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2 thực trạng
pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS và thực tiễn thi hành tại
thành phố Hà Nội.
iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải v.v...
được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3 giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi
đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố
Hà Nội.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Luận văn được nghiên cứu thành công sẽ có một số đóng góp cho khoa học
pháp lý trên các khía cạnh cơ bản sau:
- Luận văn nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện những vấn đề lý
luận pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS ở nước ta.
- Luận văn đánh giá thực trạng pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án
đầu tư KDBĐS và đánh giá thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội nhằm nhận
diện những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân của hạn chế,
yếu kém.
- Luận văn đưa ra một số giải pháp cơ bản góp phần hoàn thiện pháp luật về
thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành
phố Hà Nội.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
hương 1: Tổng quan pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam.
hương 2: Thực trạng pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội.

thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã
được giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những
mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án
hướng tới. Thực chất, dự án là tổng thể những chính sách, hoạt động và
chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm đạt được những mục tiêu
nhất định trong một thời gian nhất định. Dự án bao gồm dự án đầu tư và
dự án hỗ trợ kỹ thuật [34].


11

Theo Luật đầu tư năm 2014: "Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung
hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể,
trong khoảng thời gian xác định" [6, khoản 2 Điều 3].
Theo Luật xây dựng năm 2014:
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến
việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa
chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất
lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác
định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện
thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo
nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu
tư xây dựng [7, khoản 15 Điều 3].
Mặc dù có nhiều cách định nghĩa khác nhau về từng loại dự án song xét ở
mức độ chung nhất, dự án có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Một là, dự án có tính mục tiêu. Đặc điểm này thể hiện: i) Dự án bao giờ
cũng có một hoặc một số mục tiêu rõ ràng. Ví dụ: Dự án đầu tư thì mục tiêu của nó
là nhà đầu tư đầu tư vốn vào một lĩnh vực cụ thể nào đó như dự án đầu tư xây dựng
nhà máy thép, dự án xây dựng nhà ở xã hội v.v...; ii) Định hướng mục tiêu luôn được
duy trì trong suốt dự án có nghĩa là mục tiêu mà nhà đầu tư theo đuổi không thay đổi

ii) Quan niệm dự án đầu tư kinh doanh ất động sản
Để tìm hiểu về dự án đầu tư KDBĐS thì trước hết chúng ta cần hiểu như thế
nào là đầu tư KDBĐS. Theo Luật KDBĐS năm 2014:
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động
xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất
động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản
hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi [5, khoản 1 Điều 3].
Như vậy, pháp luật nước ta quan niệm KDBĐS bao gồm hai nhóm: một là,
đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán,
chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS nhằm mục đích sinh lợi;


13

hai là, thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn
BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi. Trong khuôn khổ luận văn này, tác
giả chỉ nghiên cứu về dự án đầu tư KDBĐS là dự án đầu tư vốn để thực hiện hoạt
động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua BĐS nhằm mục đích sinh lợi. Bởi lẽ, chỉ nhóm dự án đầu tư
KDBĐS này mới cần đất thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng
để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS nhằm mục đích
sinh lợi. Từ đó mới đặt vấn đề thu hồi đất đối với dự án đầu tư KDBĐS khi chủ đầu
tư vi phạm pháp luật đất đai.
Bên cạnh các đặc điểm chung của dự án, dự án đầu tư KDBĐS còn có một
số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:
Một là, dự án đầu tư KDBĐS là dự án đầu tư trong lĩnh vực BĐS thông qua
việc chủ đầu tư bỏ vốn thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS nhằm mục đích sinh
lợi. Điều này có nghĩa là dự án đầu tư KDBĐS là các dự án mà chủ đầu tư bỏ vốn

1.1.1.2. Khái niệm về thu hồi đất
Thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS là một dạng cụ thể của thu hồi
đất. Do đó, muốn hiểu như thế nào là thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS
thì chúng ta không thể không tìm hiểu khái niệm về thu hồi đất nói chung. Khái
niệm thu hồi đất được giới khoa học pháp lý nước ta nghiên cứu, tìm hiểu dưới khía
cạnh học thuật.
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: "Thu hồi: Lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp
phát ra hoặc bị người khác lấy" [13, tr 759].
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn
năm 2006: "Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai" [13, tr. 725]. Tác giả cho rằng định
nghĩa này chưa hợp lý, vì nó chưa lột tả được bản chất của việc Nhà nước thu hồi
đất. Như chúng ta đã biết, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà


15

giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
nhằm khuyến khích họ gắn bó chặt chẽ, lâu dài với đất đai và trên cơ sở đó, người
sử dụng đất mới yên tâm đầu tư lâu dài vào đất đai. Do vậy, không phải ngẫu nhiên
mà Nhà nước lại thu hồi đất của người sử dụng. Nhà nước chỉ thu hồi đất đã giao,
cho thuê cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi cần sử dụng đất cho nhu cầu của xã
hội hoặc thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai, người sử dụng
đất tự nguyện trả lại đất được giao v.v...
Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: "Thu hồi đất
là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một
quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý
hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất" [12, tr. 141].

quan điểm cho rằng thu hồi đất chính là việc Nhà nước lấy lại đất đã giao, cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê sử dụng ổn định lâu dài. Đây chính là quan điểm
được ghi nhận trong Luật đất đai năm 2003 thể hiện tại khoản 5 Điều 4 về giải
thích thuật ngữ thu hồi đất.
Thứ tư, đối với các trường hợp thu hồi đất không do lỗi của người sử dụng
đất gây ra bao gồm thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong trường hợp này, việc thu hồi đất không phải là
chế tài áp dụng đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai do người sử dụng đất gây
ra mà xuất phát từ nhu cầu khách quan của xã hội (sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng cộng) đã gây
thiệt hại cho người sử dụng đất hoặc bị mất chỗ ở, nên họ được bồi thường, hỗ trợ,
tái định để nhanh chóng vượt qua khó khăn, ổn định đời sống và sản xuất.
1.1.2. Quan niệm về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản
Hoạt động thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS được thực hiện
khá phổ biến trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng đất không đúng quy định tại
Điều 64 Luật đất đai năm 2013. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2013 không đưa ra
một giải thích chính thức thế nào là thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS.


17

Do vậy dựa trên khái niệm chung về thu hồi đất, theo tác giả, quan niệm về thu hồi
đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS được hiểu như sau: Thu hồi đất đối với các
dự án đầu tư KDBĐS là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để thực hiện dự án trong lĩnh vực
KDBĐS hoặc thu lại đất của người sử dụng đất là chủ đầu tư KDBĐS vi phạm
pháp luật về đất đai.
Ngoài các đặc điểm chung của thu hồi đất thì thu hồi đất đối với các dự án

giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (trong đó có chủ đầu tư dự án
KDBĐS) sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước không mất đi vai trò là người đại diện chủ
sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bởi lẽ, khi cần thiết sử dụng đất cho mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; hay do người
sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai … thì Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất. Điều
này được ghi nhận tại Điều 13 Luật đất đai năm 2013; theo đó, một trong những quyền
của đại diện chủ sở hữu về đất đai là quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
Hai là, thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS thể hiện sự công bằng
xã hội và đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật trong sử dụng đất thực hiện dự
án đầu tư KDBĐS.
Như chúng ta đã biết, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý
giá không do con người tạo ra nhưng lại bị giới hạn bởi không gian, diện tích. Việc
chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư KDBĐS nhưng lại
vi phạm pháp luật đất đai như sử dụng đất không đúng mục đích, không sử dụng
đất, để hoang hóa đất đai v.v... Điều này có nghĩa là chủ đầu tư không tuân thủ các
quy định của pháp luật về nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong khi đó, các tổ
chức, cá nhân khác có nhu cầu đầu tư KDBĐS lại không có đất hoặc thiếu đất để
thực hiện dự án. Vì vậy, việc Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án đầu tư
KDBĐS vi phạm pháp luật đất đai để giao, cho thuê lại đối với chủ đầu tư khác có
nhu cầu và điều kiện sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, có hiệu quả hơn không
chỉ góp phần điều tiết đất đai cho các nhu cầu xã hội, đảm bảo sự công bằng trong
sử dụng đất mà còn đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Bởi lẽ, trong trường


19

hợp này, thu hồi đất là chế tài mà Nhà nước áp dụng đối với hành vi vi phạm pháp
luật đất đai của chủ đầu tư dự án KDBĐS. Nó không chỉ có tác dụng giáo dục đối
với chủ đầu tư có hành vi vi phạm mà còn là bài học để răn đe các chủ đầu tư khác
phải tuân thủ pháp luật đất đai trong hoạt động đầu tư KDBĐS.

1.2. LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.2.1. Cơ sở xây dựng pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có nhiều lợi ích khác nhau
(lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng xã hội, lợi ích của tập thể, lợi ích của
cá nhân, lợi ích của doanh nghiệp, nhà đầu tư...), các lợi ích này tồn tại đan xen
trong sự khác biệt, mâu thuẫn và thậm chí đối lập nhau. Để xác lập một trật tự ổn
định trong sự thống nhất cùng tồn tại với sự dung hòa giữa các nhóm lợi ích thì
pháp luật được sử dụng như một "đại lượng công bằng" điều chỉnh những yếu tố
không "công bằng" trong xã hội. Hay nói cách khác, để bảo đảm duy trì sự ổn định
"chung sống hòa bình" giữa các nhóm lợi ích khác nhau trong xã hội, Nhà nước đã
sử dụng pháp luật để điều chỉnh hành vi của những nhóm lợi ích khác nhau dựa trên
một thiết chế công bằng chung. Thu hồi đất nói chung và thu hồi đất đối với các dự
án đầu tư KDBĐS nói riêng cũng không nằm ngoài xu thế này. Pháp luật về thu hồi
đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS được xây dựng và ban hành. Hay nói cách
khác, sự cần thiết điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thu hồi đất đối với các dự án
đầu tư KDBĐS được lý giải bởi các căn cứ chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, pháp luật là phương thức đảm bảo sự công bằng trong hoạt động
đầu tư KDBĐS. Các nhà lý luận kinh điển của chủ nghĩa Mác – Lê nin cho rằng
pháp luật là sản phẩm do con người làm ra và mang ý chí chủ quan của giai cấp
thống trị; bởi lẽ, pháp luật là phương thức để Nhà nước quản lý xã hội. Dẫu vậy,
pháp luật còn phản ánh ý nguyện, nhu cầu, đòi hỏi của đại đa số nhân dân. Thực
tiễn thi hành pháp luật đã chứng minh rằng nếu pháp luật chỉ là sản phẩm của giai
cấp thống trị, phục vụ lợi ích của giai cấp thống trị thì các quy định của nó không
được nhân dân tự giác chấp hành và không đi vào cuộc sống. Chỉ khi trong bản thân