HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
VIỆN KINH TẾ TÀI CHÍNH

ĐỀ TÀI

THẨM ĐỊNH GIÁ, NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN
Ở VIỆT NAM TRONG MỘT SỐ NĂM VỪA QUA

CHỦ NHIỆM ĐỀ TÀI: TRẦN VĂN SINH QUÂN

Hà Nội, 2014


MỤC LỤC
Lời mở đầu
Chương 1:Những vấn đề lý thuyết về thẩm định giá
1.1.1.Định nghĩa
1.1.2.Vai trò cần thiết của Thẩm định giá
1.1.2.1.Sự cần thiết của thẩm định giá
1.1.2.2. Vai trò của thẩm định giá
1.1.3.Yêu cầu hoạt động thẩm định giá
1.1.4.Mục đích của thẩm định giá
1.2. Các khái niệm, nguyên tắc và quy trình thẩm định giá.
1.2.1. Thuật ngữ khái niệm liên quan đến thẩm định giá
1.2.1.1. Tài sản và các khái niệm liên quan đến tài sản
1.2.1.1.1. Tài sản
1.2.1.1.2. Bất động sản
1.2.1.1.3 Động sản
1.2.1.1. 4 .Tài sản của doanh nghiệp
1.2.1.1.5. Tài sản lưu động và tài sản cố định:
1.2.2. Giá trị, giá cả, chi phí, thu nhập và thị trường

19
19
20
20

1.2.3.2 Các giả thiết trong khái niệm giá trị thị trường
1.2.4. Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
1.2.4.1.Khái niệm giá trị phi thị trường
1.2.4.2. Các loại giá trị phi thị trường
1.2.5 .Phân biệt giữa định giá và thẩm định giá
1.2.5.1.Các nguyên tắc thẩm định giá
1.2.5.1.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhât và hiệu quả nhất

23
26
26
26
27
28
28
2


1.2.5.1.2 Nguyên tắc thay thế
1.2.5.1.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
1.2.5.1.4. Nguyên tắc đóng góp
1.2.5.1.5. Nguyên tắc cung cầu
1.2.5.1.6.Nguyên tắc phù hợp
1.2.5.1.7. Các nguyên tắc khác
1.2.6.Quy trình thẩm định giá

44
48
54
55
55
55
56
57
57

Kết luận
Tài liệu tham khảo

76

59
61
67
67
67

3


LỜI MỞ ĐẦU
Thẩm định giá là một lĩnh vực nghề nghiệp đã hình thành từ lâu trên thế
giới khoảng gần 100 năm tùy theo điều kiện hình thành và phát triển nền kinh tế
thị trường của các nước khác nhau.
Tuy nhiên ở Việt nam, cùng với quá trình chuyển đổi nền kinh tế từ tập
trung sang nền kinh tế thị trường trong những năm vừa qua , các lý thuyết và

nghiên cứu của đề tài; (ii) Tìm hiểu thực tế một số doanh nghiệp đang hoạt động
thẩm định giá; (iii)Tham khảo ý kiến chuyên gia quản lý trực tiếp các hoạt động
thẩm định giá.
Kết cấu đề tài: đề tài được chia làm 3 chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý thuyết về thẩm định giá.
Chương 2: Thực trạng thẩm định giá Việt nam trong thời gian qua.
Chương 3: Giải pháp nâng cao năng lực thẩm định giá ở Việt nam
Mặc dù đã hết sức cố gắng song năng lực có hạn; điều kiện hạn chế nên đề tài
chắc chắn còn nhiều khiếm khuyết, rất mong nhận được sự đóng góp chân
thành của các chuyên gia để đề tài có thể hoàn chỉnh hơn.

5


Chương 1
Những vấn đề lý thuyết về thẩm định giá
1.1. Định nghĩa, vai trò cần thiết và mục đích yêu cầu của thẩm định giá:
1.1.1.Định nghĩa
Thẩm định giá là một khoa học và nghệ thuật xác định giá trị tài sản trên
cơ sở xem xét những đặc điểm chung cũng như những đặc điểm riêng biệt của
từng tài sản cùng với các yếu tố rủi ro và những yếu tố pháp luật ảnh hướng đến
khả năng sinh lời và giá trị tài sản.
xuất phát thuật ngữ tiếng Anh là Valuation v à Appraisal với hàm nghĩa là
sự ước tính, đánh giá và đưa ra ý kiến của nhà chuyên môn về giá trị của một tài
sản nào đó. Tuy nhiên, trong nghiên cứu về thẩm định giá, có nhiều định nghĩa
khác nhau của các nhà nghiên cứu khác nhau
-Theo từ điển Oxford: Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của
một vật, hay một tài sản nào đó; là sự ước tính giá hiện hành của tài sản trong
kinh doanh
- Đinh nghĩa theo thẩm định giá theo một số học giả khác như:

trường và được tính bằng tiền.
- Theo yêu cầu và mục tiêu nhất định.
- Thẩm định giá được đặt trong một địa điểm thị trường nhất định, tại thời
điểm cụ thể dưới những điều kiện nhất định.
- Theo những tiêu chuẩn và phương pháp nhất định
- Tài sản thẩm định có thể là bất cứ tài sản có giá trị nào …
Tóm lại, thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền về lợi ích mà tài sản có
thể mang lại cho chủ thể của tài sản tại một thời điểm và địa điểm nhất định.
1.1.2.Vai trò của Thẩm định giá
1.1.2.1.Sự cần thiết của thẩm định giá:
Thẩm định giá có vai trò quan trọng cần thiết trong nền kinh tế thị trường,
nó giúp đưa ra các quyết định hợp lý chính xác trong các hoạt động đầu tư mua
bán, phát triển, quản lý, đánh giá sở hữu tài sản vàcổ phần hóa doanh nghiệp.
Sự cần thiết của thẩm định giá xuất phát từ:
- Yêu cầu quản lý nhà nước: vai trò của quản lý nhà nước trong nền kinh
tế thị trường từ lâu đã được đặt ra trong các lý thuyết kinh tế và thực tế cho thấy
vai trò của nhà nước là hết sức quan trọng bên cạnh bàn tay vô hình của thị
trường. Nhà nước tạo lập các môi trưởng pháp lý và thực hiện các công cụ chính
sách vĩ mô khiến cho các quy luật của thị trường được vận hành đầy đủ hơn.
Thẩm định giá đáp ứng nhu cầu thị trường vừa đồng thời là công cụ giúp nhà
nước thực hiện tốt các chính sách kinh tế về giá cả tiền tệ và tài chính của mình.
- Yêu cầu của nền kinh tế thị trường: kinh tế càng phát triển thì nhu cầu về
các hoạt động mua bán, giao dịch đầu tư cũng tăng theo, việc xác định giá càng
trở nên cần thiết để thúc đẩy nhanh các hoạt động thị trường. Thẩm định giá giúp
cho các bên mua bán xác định mức giá chấp nhận được, giúp cho hoạt động vay
mượn tín dung được thuận lợi khi biết được giá trị an toàn của tài sản khi thế
châp vay mượn, ngoài ra, nó giúp cho việc đảm bảo quản lý tài sản được tốt hơn,
giúp cho hoạt động kiểm toán và đánh giá lại giá trị tài sản của các doanh nghiệp
và trong toàn bộ nền kinh tế. Nó còn giúp cho các hoạt động góp vốn, hạch toán
7

các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết
định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá
trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu
giảm thuế;.v.v..
+ Làm cơ sở để đấu giá công khai. …
1.1.3.Yêu cầu hoạt động thẩm định giá
Hoạt động thẩm định giá cần tuân thủ những nguyên tắc:
(1). Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá

8


(2). Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả
thẩm định giá.
(3). Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực,
khách quan của hoạt động thẩm định giá.
(4). Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp
đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
1.1.4.Mục đích của thẩm định giá
Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một
công việc nhất định. Mục đích của định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài
sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra
cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định
Mục đích thẩm định giá là yêu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh
hưởng quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, lựa chọn phương
pháp định giá thích hợp.
Việc hiểu rõ mục đích của thẩm định giá có vai trò hết sức quan trọng đối
với một thẩm định viên về giá vì giá trị của một lợi ích cụ thể trong một tài sản
hay bất động sản không phải luôn luôn giống nhau cho tất cả các mục đích.
Chính vì vậy, thẩm định viên cần phải xác định và thỏa thuận với khách



- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý:
+
Tìm ra giá trị tính thuế hàng năm
+
Xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản
+
Tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế
+
Để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử
+
Xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công
+
Xác định già sàn phục vụ phát mãi tài sản bị tịch thu, xung công
quỹ.
Ngoài ra, mục đích thẩm định giá tài sản còn được xác định theo từng đối tượng
tài sản thẩm định cụ thể chẳng hạn như đối với các tài sản là:
- Mục đích thẩm định giá Động sản: mục đích của thẩm định giá động sản
là:
+ Thuê tài chính
+ bảo hiểm
+ Mua bán, tư vấn
+ Thế chấp cầm cố, thanh lý
+ Báo cáo tài chính, hạch toán và tính thuế
+ Đầu tư góp vốn, cổ phần hóa…
- Mục đích thẩm định giá Bất động sản: mục đích của thẩm định giá bất
động sản có thể là:
+ Thế chấp thanh lý;
+ Mua bán chuyển nhượng

- Theo Chuẩn mực kế toán Việt nam: Tài sản là một nguồn lực mà doanh
nghiệp kiểm soát được và dự tính đem lại lợi ích trong tương lai cho doanh
nghiệp.
- Theo Bộ luật dân sự năm 2005: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá
và các quyền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể
chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ ( giao dịch dân sự
là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự - điều 163,181 và 121 Luật Dân Sự VN 2005 )
- Theo Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Viêt nam ( tiêu chuẩn số 12:
phân loại tài sản – ban hành theo quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày
31/12/2008 của Bộ trưởng Tài chính ) : Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá
và các quyền tài sản.
Tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, tài sản được phân thành nhiều loại
khác nhau nhưng chủ yếu được chia làm hai loại: động sản và bất động sản. Sự
phân chia này có cách đây tương đối lâu trong những bộ luật La mã cổ cách đây
hàng trăm năm.
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan
trọng nêu bật những đặc trưng khác nhau của hai loại tài sản, là cơ sở để nhà
nước nhận dạng loại thị trường có quy luật vận động đặc biêt, đòi hỏi phải có
chính sách quản lý riêng nhẳm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế,
đồng thời giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư đưa ra những phương pháp quản lý,
đầu tư và sử dụng tài sản một cách hiệu quả.
1.2.1.1.2. Bất động sản là các tài sản có một đặc tính chung là có giá trị
lớn, đơn lẻ, duy nhất và không thể di dời được. Thị trường của loại tài sản này
cũng mang tính đặc thù, đó là có nguồn cung bị hạn chế song nhu cầu thị trường
11


ngày càng tăng cao, quy mô giao dịch thị trường lớn. Tuy nhiên, cách phân chia
này không được đề cập nhiều ở nước ta trong những năm nền kinh tế còn chưa

Nhà và công trình xây dựng: bao gồm:
- Nhà ở : bao gồm nhà riêng biệt ( biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng biệt
hoặc phố liền kề… ) và nhà chung cư nhiều tầng.
- Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng được đưa vào
kinh doanh bao gồm: công trình công nghiệp, công trình dân dụng; công trình
12


giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật trừ một số loại nhà,
công trình xây dựng sau: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình an
ninh quốc phòng, bí mật nhà nước; công trình được công nhận di tích lịch sử;
văn hóa danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhả nước và các công trình khác mả
pháp luật không cho phép kinh doanh.
- Đặc điểm giá trị của loại tài sản bất động sản là chịu ảnh hưởng trực tiếp
của nhiều yếu tố đặc thù về mặt tâm lý và xã hội như các chính sách quản lý và
quy hoạch, tâm lý tập quán dân cư và xã hôi, tín ngưỡng phong thủy vv…vì vậy,
thẩm định viên về giá cần nắm vững từng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị trong quá
trình xác định giá trị.
1.2.1.1.3 Động sản
Bao gồm những hạng mục hữu hình và vô hình không phải là bất động
sản, không được gắn kết vĩnh viễn như bất động sản và có khả năng di dời ( máy
móc, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ…)
* Phân biệt xung quanh những thuật ngữ về tài sản trong thẩm định giá
- Theo ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):
Tài sản (asset) bao gồm bất động sản (Real estate) và động sản (Movable
personal estate).
+ Real estate: Là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do
con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có thể do vật chất,
có thể nhìn hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng
đất.

Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan
trọng đối với việc nhận rõ những nét đặc thù của bất động sản mà theo những
cách phân loại khác người ta không thể nhận biết hoặc không nhận rõ được.
Những sự nhận biết bổ sung đó là cơ sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp
và nhà đầu tư biết đưa ra những cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài sản một cách
tốt nhất,.
Đối với nghề định giá, phân biệt và hiểu rõ các khái niệm liên quan đến tài
sản và bất động sản sẽ giúp lưu ý trong quá trình thẩm định cần quan tâm tới các
giá trị vô hình như quyền tài sản cũng như các lợi ích mà bất động sản đem lại
trong quá khứ hiện tại và tương lai
Sự phân loại tài sản như trên giúp người ta có thể phân định rõ có một loại
tài sản mang những đặc điểm chung đó là: giá trị trị rất lớn, có tính chất đơn lẻ,
duy nhất và đặc biêt không thể di dời được. Thị trường về các loại tài sản này có
cung rất hạn chế, cầu thì rất cao và ngày càng tăng lên, tính thị trường thấp, độ
co giãn lại kém nhạy, nhưng có quy mô giao dịch rất lớn. Đó rõ ràng không phải
là TSCĐ, ảnh hưởng mạnh mẽ của nó tới sự ổn định và phát triển kinh tế là điều
không thể phủ nhận: Nó giúp nhà nước nhận dạng một loại thị trường có một quy
luật vận động đặc biệt, đòi hỏi phải có một chính sách quản lý riêng, thích hợp,
nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế.
Không giống như các loại tài sản khác, giá trị của loại tài sản này chịu ảnh
hường lớn và trực tiếp của nhiều yếu tố có tình đặc thù về mặt xã hội và tâm lý
như: quyền sở hữu, quy hoạch và quản lý đô thị, tâm lý, tập quán, dân cư, phong
thủy…Nó giúp cho các nhà đầu tư nhận rõ được những ưu thế và những bất lợi

14


của một đối tượng đầu tư mới, để từ đó biết đưa ra những quyết định phù hợp
trong kinh doanh cũng như trong đời sống của mỗi cá nhân.
1.2.1.1. 4 .Tài sản của doanh nghiệp

sắt, cầu tàu, bến cảng...
- Máy móc, thiết bị gồm: máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, dây
chuyền công nghệ, những máy móc đơn lẻ...

15


- Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn gồm: phương tiện vận tải đường
sắt, đường thủy, đường bộ, đường không, đường sông và hệ thống thông tin, hệ
thống điện, đường ống nước, băng tải...
- Thiết bị dụng cụ quản lý gồm: máy vi tính phục vụ quản lý, thiết bị điện
tử, thiết bị, dụng cụ đo lường, kiểm tra chất lượng máy hút ẩm, hút bụi, chống
mối mọt.
- Vườn cây lâu năm, súc vật làm việc và/hoặc cho sản phẩm, gồm: vườn
cà phê, vườn chè, vườn cao su, vườn cây ăn cỏ, thảm cỏ, thảm cây xanh, đàn voi,
đàn ngựa, đàn trâu, đàn bò.
- Các loại tài sản cố định khác là toàn bộ các loại tài sản chưa liệt kê vào
các loại trên như: tranh ảnh, tác phẩm nghệ thuật.
Tài sản cố định vô hình: là những tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác
định được giá trị của nó và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất,
kinh doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu
chuẩn ghi nhận tài sản cố định vô hình do Bộ Tài chính quy định; tham gia vào
nhiều chu kỳ kinh doanh như một số chi phí liên quan trực tiếp đến đất sử dụng,
chi phí về quyền phát hành, bằng phát minh, bằng sáng chế, bản quyền tác giả,
nhãn hiệu thương mại.
Như vậy, các nguồn lực vô hình thỏa mãn định nghĩa tài sản cố định vô hình cần
phải có những yếu tố :
- Tính có thể xác định được.
+ Phải là tài sản có thể xác định được để phân biệt một cách rõ ràng tài
sản đó với lợi thế thương mại.

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và
lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một
hay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó.
Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng mà mỗi quyền năng
có thể tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, bao
gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Quyền tài sản gắn với lợi ích thu được từ quyền sở hữu được gọi là tài sản
thực và là đối tượng thẩm định giá. Quyền tài sản là tài sản vô hình.
Thẩm định viên về giá phải xác định rõ quyền tài sản nào gắn với yêu cầu
thẩm định giá (là quyền sở hữu, là một hoặc một nhóm quyền năng gắn với
quyền sở hữu tài sản). Cùng một tài sản, quyền năng khác nhau thì giá trị khác
nhau. Càng nhiều quyền năng thì khả năng thu được lợi ích/lợi tức/thu nhập từ
tài sản càng cao và giá trị tài sản càng cao. Giá trị tài sản mà người chủ có quyền
sở hữu là cao nhất.
Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải phân biệt rõ sự
khác biệt giữa tài sản về mặt thực thể vật chất và các quyền năng pháp lý gắn
liền với tài sản đó; tìm hiểu kỹ nguồn gốc pháp lý của tài sản và các chứng từ
liên quan đến quyền tài sản.
Giá trị thị trường của một tài sản là sự kết hợp giữa các yếu tố đặc điểm tự
nhiên, kỹ thuật và yếu tố pháp lý chi phối giá trị tài sản đó.
Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm quyền lợi từ:

17


- Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như:
quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, bán, cho thuê hay quản lý.
- Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng (mua, thuê...) có
chứa quyền chọn mua (chọn thuê).
- Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu.

18


đó trở thành một thực tế lịch sử và được gọi là giá gốc. Mức giá được trả cho
hàng hóa hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua
Chi phí là một số tiền bỏ ra để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch
vụ. Chi phí có thể là giá mua hoặc phí tổn phát sinh để mua tài sản, đất đai, xấy
dựng các công trình trên các khu đất và đưa vào sử dụng..
Đối với doanh nghiệp hay người sản xuất, chi phí là hao phí vật tư lao
động, chi phí quản lý, giám sát hay các chi phí khác cần thiết để sản xuất ra hàng
hóa dịch vụ. Chi phí trở thành giá gốc khi hàng hóa được sản xuất ra.
1.2.2.3. Giá trị
Theo lý thuyết của kinh tế thì giá trị tài sản,hàng hoá, dịch vụ biểu hiện
bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một
thời điểm nhất định.
Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế: giá trị là số tiền ước
tính của hàng hóa hay dịch vụ tại một thời điểm nhất định
Trong kinh tế thị trường, giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ được tạo
và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tính
khan hiếm; nhu cầu và khả năng chuyển giao. Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì
giá trị thị trường của một tài sản,hàng hoá, dịch vụ không tồn tại.
Trong lĩnh vực thẩm định giá, có nhiều thuật ngữ khác về giá trị thường
gặp như giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng, giá trị trong sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm…
1.2.2.4. Thu nhập
Thu nhập là một khái niệm kinh tế chỉ số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài
sản nhận được từ việc đầu tư hoặc khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí liên
quan đến việc đầu tư hoặc khai thác tài sản đó . Các dạng thu nhập phổ biến :
tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức,…
1.2.2.5. Thị trường

được người mua tính cho các yếu tố đàu vào và phản ánh hao phí cho việc sản
xuất hàng hóa dịch vụ.
- Đặc điểm thu nhập:
+Thu nhập cao hay thấp phụ thuộc vào doanh thu và tất cả các khoản chi
phí phát sinh. Đối với tài sản đầu tư hoặc tài sản cho thuê, thu nhập là một cơ sở
quan trọng để ước tính giá trị tài sản. Việc chuyển hoá thu nhập thành giá trị tài
sản được gọi là vốn hoá thu nhập. Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang
lại từ tài sản, thu nhập càng cao thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại. Thu
nhập là giá trị đối với nhà đầu tư.
- Đặc tính giá cả:
+ Giá cả phản ánh mối quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa dịch vụ.Giá
bán là một thực hiện giá trị, nó có thể được công khai ra công chúng hoặc được
giữ bí mật. Giá cả được xem như một chứng cứ của giá trị thị trường khi hoạt
động mua bán giao dịch của các bên mua bán thỏa mãn định nghĩa giá trị thị
trường.
+ Giá cả có thể thay đổi do tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội tổng
quát và cá biệt. Các yếu tố tổng quát có thể gây ra thay đổi về mức giá và liên
quan đến sức mua của đồng tiền. Với sự tự vận động của mình, các yếu tố riêng

20


biệt như những thay đổi về kỹ thuật, công nghệ có thể dịch chuyển cung và cầu,
và có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về giá.
+ Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Tuy nhiên do khả năng tài
chính, động cơ hoặc các lợi ích đặc biệt của một người mua hay người bán nhất
định, giá trả cho các hàng hoá hoặc dịch vụ có thể có hoặc không liên quan đến
giá trị mà những người mua hoặc bán khác gán cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó.
Giá cả của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá
trị của nó. Do vậy trước khi thừa nhận giá cả như là chứng cứ thật sự của giá trị


+ Thước đo giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ là khoản thu nhập bằng tiền
mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
Giá trị mang tính chủ quan và khách quan. Tính chủ quan thể hiện ở chỗ
cùng một tài sản nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tuỳ thuộc vào khả
năng, sở thích, tài sản đó có thể được sử dụng cho những mục đích khác nhau và
có thể khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau. Do vậy, giá trị
tài sản có thể được đánh giá khác nhau theo từng đối tượng sử dụng. Chính vì
thế, để đo lường và phản ảnh ý nghĩa giá trị này có các khái niệm về giá trị: Giá
trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm,... Như vậy, ý
nghĩa chủ quan của giá trị đó là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị
tài sản. Tính khách quan của giá trị tài sản thể hiện sự đánh giá chung của số
đông chứ không phải là ý kiến của từng cá nhân riêng lẻ về giá trị tài sản, đó là
sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản. Trong kinh tế thị trường, để
phản ảnh và đo lường giá trị mang tính khách quan này, người ta sử dụng các
khái niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng. Sự phân biệt tính
chủ quan và khách quan của giá trị là cơ sở quan trọng để lựa chọn ra các tiêu
chuẩn cũng như các phương pháp phù hợp trong việc thẩm định giá tài sản. Nếu
tiếp cận từ góc độ chủ quan, cơ sở để thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị phi
thị trường (giá trị khác giá trị thị trường). Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan,
cơ sở thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường.
Nhìn chung chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị là các khái niệm khác nhau,
nhưng giữa chúng có mối liên hệ với nhau và trong các điều kiện nhất định thì
giá cả, chi phí, thu nhập có thể là căn cứ của giá trị.
1.2.3. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
1.2.3.1. Các định nghĩa giá trị thị trường
- Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế:
Theo Tiêu chuẩn số 01-Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá trong “
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế “ năm 2005 của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm
định giá Quốc tế đã định nghĩa:

thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên
thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản.
- "Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua..." là người đang có khả năng
thanh toán và có nhu cầu mua tài sản.
- "Và một bên là người bán sẵn sàng bán..." là người bán đang có quyền sở
hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức
giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
- “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi
các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác
động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá
nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị
trường. đ) “Người bán tự nguyện” có nghĩa là một người hoặc quá khao khát
hoặc người bán bắt buộc bán với bất cứ giá nào, hoặc một người sẵn sàng không
nhượng bộ đối với giá được xem là không hợp lý trong thị trường hiện tại. Người
bán được thúc đẩy bán tài sản với điều kiện được chấp nhận của thị trường để đạt
được giá tốt nhất trong thị trường mở, và sau khi tiếp thị đúng mức, bất kể giá
nào có thể đạt. Trường hợp căn cứ theo sự thực của chủ sở hữu tài sản thực sự

23


không nằm trong phần xem xét này vì “người bán tự nguyện” là chủ sở hữu giả
định.
- “Trong một giao dịch bình thường” có nghĩa là một trong các bên không
có một mối quan hệ riêng hoặc đặc biệt nào (ví dụ: giữa công ty mẹ và công ty
con, hoặc chủ nhà và người thuê) những người này có thể đưa ra mức giá không
phù hợp với giá thị trường. Giao dịch giá trị thị trường được cho là giao dịch
giữa các bên không có quan hệ gì với nhau, mỗi bên đều hành động độc lập.
1.2.3.2 Các giả thiết trong khái niệm giá trị thị trường
- Những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình


và giá trị phi thị trường để đảm bảo kết quả thẩm định giá và quyết định việc sử
dụng kết quả này được khách quan. Giá trị phi thị trường có thể được định nghĩa
như sau:
“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài
sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng
được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản
trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường”
Theo tiêu chuẩn số 03 của Việt nam: “ giá trị phi thị trường làm cơ sở cho
thẩm định giá tài sản “ quy định: . Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của
một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị
trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài
sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một
số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối
với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị
thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán,
giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác,
1.2.4.2. Các loại giá trị phi thị trường
Vẫn theo tiêu chuẩn thẩm định giá nêu trên của Việt nam thì:
- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong
điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình
thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán
chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện. Giá cả trong những cuộc mua bán
tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị
trường.
- Giá trị đặc biệt là giá trị của tài sản có những đặc tính đặc biệt chỉ thu hút
sự quan tâm của những người mua đặc biệt hoặc người sử dụng đặc biệt. Giá trị
đặc biệt có thể được hình thành do vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật,
yếu tố pháp lý và các yếu tố đặc biệt khác của tài sản. Giá trị đặc biệt bao gồm:
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế,