ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI THÀNH VƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐƯỜNG QUỐC LỘ 3 MỚI
HÀ NỘI – THÁI NGUYÊN ĐOẠN QUA PHƯỜNG THỊNH ĐÁN
VÀ PHƯỜNG TÂN LẬP

Chuyên ngành
Mã số ngành

: Quản lý đất đai
: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT
ĐAI

Thái Nguyên, Năm 2014


i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu
thực sự của cá nhân tôi, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, tiến
hành khảo sát và nghiên cứu thực tiễn dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Dư
Ngọc Thành.
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu được trình bày trong
luận văn này là hoàn toàn trung thực, phần trích dẫn tài liệu tham khảo đều

Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 06 tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn

Mai Thành Vương


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................... .i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... .ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... . iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................. .vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... . 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài............................................................................................................. 2
3. Yêu cầu của đề tài .............................................................................................................. 2
4. Ý nghĩa trong học tập và thực tiễn của đề tài ..................................................................
2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu ..........................................................................
3
1.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................ 3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài .......................................................................... 5
1.2. Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng
........................................ 5
1.2.1. Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng .................................... 5
1.2.2. Nhu cầu thu hồi đất trong quá trình CNH-HĐH đất nước ........................ 6

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 43
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu................................................................................. 43
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
...............................................................................43
2.3. Nội dung nghiên cứu
....................................................................................................43
2.4. Phương pháp nghiên cứu
.............................................................................................44
2.4.1. Phương pháp điều tra cơ bản ................................................................. 44
2.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra (sử dụng
phần mềm Microsoft Excel).............................................................................. 44
2.4.3. Phương pháp chuyên gia........................................................................ 44
2.4.4. Phương pháp so sánh, đối chiếu kết quả điều tra .................................. 44
2.4.5. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài........ 44
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 45
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Tân Lập và phường Thịnh Đán
........45
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 45
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội...................................................... 49
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu
.........................................53
3.2.1. Tình hình sử dụng đất ............................................................................. 53


6

3.3. Khái quát về dự án nghiên cứu và các chính sách có liên quan đến bồi
thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư trên địa bàn nghiên cứu
.............................58
3.3.1. Giới thiệu về dự án đường Quốc lộ 3 mới .............................................. 58

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CNH - HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

BT&GPMB

: Bồi thường và giải phóng mặt bằng

UBND

: Ủy ban nhân dân

TTPTQĐ

: Trung tâm phát triển quỹ đất

TĐC

:Tái định cư

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

THCS

: Trung học cơ sở

TN&MT

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia; là tư
liệu sản xuất đặc biệt và là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; về
mặt kinh tế xã hội đất đai là địa bàn phân bố các khu dân cư, phân bố lực lượng sản
xuất, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, quốc phòng và an ninh. Hiến pháp
nước cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
Trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới và thực hiện mục tiêu:
“Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, hiện
đại hóa và kinh tế tri thức, tạo nền tảng để đưa nước ta cơ bản trở thành một nước
công nghiệp vào năm 2020” thì Nhà nước cần phải tập trung đầu tư vào các dự án
trọng điểm trong nhiều lĩnh vực trên phạm vi cả nước như: các khu cụm công
nghiệp, khu thương mại, dịch vụ, du lịch, khu đô thị, làng nghề; phát triển hệ thống
cơ sở hạ tầng: giao thông, thủy lợi, y tế, giáo dục, văn hóa thể dục thể thao…. Để
các dự án được triển khai thuận lợi, đúng tiến độ đề ra, sớm phát huy hiệu quả khi
đưa vào sử dụng thì việc thu hồi đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và
hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có một vai trò cực kỳ quan trọng.
Mặc dù trong thời gian qua Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều cố gắng trong
việc xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ
trợ tái định cư khi thu hồi đất. Tuy nhiên, các dự án quy hoạch ở nước ta, nhất là các
dự án xây dựng cơ bản có tiến độ rất chậm, thậm chí nhiều khi không thực hiện
được dẫn đến tình trạng dự án, quy hoạch “treo”. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến
tình trạng trên nhưng một phần do công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng
mặt bằng (BT&GPMB) phục vụ cho việc phát triển các dự án đã và đang gặp rất
nhiều khó khăn. Chính những khó khăn đó đã làm chậm tiến độ xây dựng cơ sở hạ
tầng và từ đó làm cho việc đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ cho lực lượng lao



3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài

1.1.1.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng
- Luật Đất đai 2003;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai 2003;
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 197/2004/NĐ-cp ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 qui định bổ sung về qui
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

1.1.1.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư
- Quyết định số 01/2009QĐ-UBND ngày 20/12/2009 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành đơn giá các loại đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên.
- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh Thái

Nguyên để sử dụng vào mục đích thực hiện dự án xây dựng Quốc lộ 3 mới, đoạn
qua địa phận phường Tân Lập, thành phố Thái Nguyên.


5

- Quyết định số 586/2008/QĐ-UBND ngày 24/3/2008 của UBND tỉnh Thái
Nguyên V/v thu hồi đất, giao đất để thực hiện bồi thương, giải phóng mặt bằng và
tái định cư Dự án xây dựng Quốc lộ 3 mới, địa phận thành phố Thái Nguyên (đợt I).


6

1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Công tác BT&GPMB, tái định cư là yếu tố quyết định thực hiện đầu tư, góp
phần quan trọng chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh Thái
Nguyên nói chung. Nhưng đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại
bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội. Cùng với xu thế phát triển kinh
tế - xã hội và quá trình đô thị hoá, nhu cầu sử dụng đất cho việc phát triển cơ sở hạ
tầng trên địa bàn cũng ngày một bức xúc. Công tác thu hồi, đền bù và tái định cư
trong giải phóng mặt bằng không chỉ là mỗi quan tâm riêng của các cấp chính
quyền địa phương tỉnh Thái Nguyên mà nó đang là vấn đề “nóng” trong cả nước.
1.2. Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng
1.2.1. Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng
Quá trình BT&GPMB là quá trình đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng (Điều 27 Luật Đất
đai 2003) [4].
Công tác BT&GPMB là việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất để sự dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, mục
đích phát triển kinh tế.

Nẵng, Trung tâm Từ điển học, Hà Nội - Đà Nẵng, 2000). Điều này có nghĩa:
+ Không phải mọi thiệt hại của chủ thể đều được bồi thường bằng tiền là xong
mà chủ thể đó phải được đảm bảo về lợi ích hợp pháp.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất, tài sản trên đất không chỉ là về mặt vật
chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải rời chỗ ở cũ
của mình đến khu tái định cư mới.
Việc bồi thường có nhiều cách, có thể là vô hình (xin lỗi, thấy thỏa mãn về lợi
ích) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy
định của pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể liên quan.
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên theo quy định của pháp luật
thì có một hình thức bồi thường khác gọi là việc hỗ trợ.
1.2.2. Nhu cầu thu hồi đất trong quá trình CNH-HĐH đất nước
- Bồi thường GPMB là vấn đề của sự phát triển:
+ Trong lịch sử phát triển của mỗi quốc gia, việc GPMB để xây dựng
công trình là không thể tránh khỏi. Nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu càng


8

cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công
không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà còn cả ở trong lĩnh vực chính trị, xã hội
trên phạm vi quốc gia.
+ Vấn đề BT&GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của
sự phát triển, nếu không được xử lý tốt nó sẽ trở thành lực cản đầu tiên mà các
nhà hoạch định chiến lược phải vượt qua.
- Vấn đề BT&GPMB ở Việt Nam hiện nay còn nhiều bất cập:
+ Chưa đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, xã hội,
cộng đồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị ảnh hưởng).
+ Kinh phí dùng để BT&GPMB từ ngân sách Nhà nước trong khi lợi ích
cho phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định và hợp pháp

năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư là giữ được đất để
sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất cũng được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó dẫn đến công tác tuyên
truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là r ất khó khăn và việc hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
(Giáo trình Kinh tế đất, nxb Nông nghiệp Hà Nội năm 2007 )[3].
1.2.4. Nguyên tắc bồi thường và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ
* Nguyên tắc bồi thường
Ở một số nước như Đức, Thụy Điển… việc bồi thường GPMB được thực
hiện theo 5 nguyên tắc sau:
- Đảm bảo để người sử dụng đất có tình trạng kinh tế sau khi bị thu hồi đất
giống hoặc tương tự với trước khi bị thu hồi.
- Người sử dụng đất được bồi thường theo giá thị trường kể cả những huỷ
hoại khác.
- Giá trị bồi thường bằng giá trị mất đi hoặc giảm giá.
- Những ảnh hưởng khác tới kinh tế của người sử dụng đất (ngoài đất) cũng
được tính, nếu bị giảm cũng được bồi thường.
- Bồi thường trên nguyên tắc đất được sử dụng tốt nhất và cao nhất.
Ở Việt Nam việc thực hiện BT&GPMB, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
được thực hiện theo các nguyên tắc sau:


10

- Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi
ích nhà đầu tư:
+ Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải
quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài
sản để tính bồi thường đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa
là biện pháp xử lý hài hồ lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu

người bị thu hồi đất (Các Điều 27, 28, 29 và 32 Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ tầng
đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều 35
Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
+ Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất.
Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ
ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại
chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức
cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước
như đã quy định tại Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và khoản 4 Điều 5, khoản 3
Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng
đất. Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người
bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện
quyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước
đưa đến dân giàu, nước mạnh.
- Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:
+ Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao
dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can
thiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị
trường. Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất
của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với Luật Đất đai và
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và bàn bạc dân
chủ.
Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp
và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải
thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di
chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Khoản 2 Điều 39
Luật Đất đai 2003).


Chính Phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, điều
kiện để được bồi thường đất (Nghị định 197/2004/NĐ-CP) [7]:


12

“Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được
bồi thường:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có
tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là
đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.

có tranh chấp.
9. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng
trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
10. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi
xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
11. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

14

a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã
nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho
việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;
c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.”
Theo Điều 44, 45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007
của Chính phủ: Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (Nghị định
84/2007/NĐ-CP) [10]:
Điều 44. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó
không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau: