BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

ĐỖ NGỌC KHOA

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM
HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ
VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Đà Nẵng - Năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

ĐỖ NGỌC KHOA

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM
HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ
VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành : Tài chính - Ngân hàng
Mã số
: 60.34.02.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG


1.1.2. Quá trình hình thành Thẩm định giá.................................................................. 7
1.2. KHÁI QUÁT DOANH NGHIỆP.................................................................................... 9
1.2.1. Khái quát Doanh nghiệp........................................................................................... 9
1.2.2. Giá trị doanh nghiệp và các yếu tố tác động đến giá trị của doanh
nghiệp.................................................................................................................................................... 10
1.3. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DO NH NGHIỆP..................11
1.3.1. Khái niệm thẩm định giá trị doanh nghiệp................................................... 11
1.3.2. Vai trò của thẩm định giá trị doanh nghiệp trong nền kinh tế............11
1.3.3. Mục đ ch thẩm định giá trị doanh nghiệp..................................................... 12
1.3.4. Các nguyên tắc của thẩm định giá trị doanh nghiệp............................... 12
1.3.5. Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp............................................ 12
1 3 6 Phƣơng pháp thẩm định giá trị doanh nghiệp............................................. 20
1.3.7. Quy trình thẩm định giá trị doanh nghiệp.................................................... 33


CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP TẠI CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ
VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH ĐÀ NẴNG.......................................................................... 38
2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY...................................................................... 38
2 1 1 Sơ lƣợc quá trình hình thành và phát triển................................................... 38
2.1.2. Bộ máy tổ chức và chức năng hoạt động...................................................... 38
2.1.3. Doanh thu một số hoạt động chính.................................................................. 41
2.2. HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP TẠI
CÔNG TY........................................................................................................................................... 42
2 2 1 Cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá trị doanh nghiệp tại
Công ty................................................................................................................................................. 42
2.2.2. Nhiệm vụ của các bộ phận trong công tác thẩm định giá trị
doanh nghiệp tại Công ty............................................................................................................ 43
2 2 3 Phƣơng pháp thẩm định giá trị doanh nghiệp tại Công ty....................44
2.2.4. Quy trình thẩm định giá trị doanh nghiệp tại Công ty...........................67

TÀI LIỆU THAM KHẢO
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (bản sao)
PHỤ LỤC


DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
GTDN

: Giá trị doanh nghiệp

FCFE

: Dòng tiền vốn chủ sở hữu

KHCN

: Khoa học công nghệ

KHTH

: Kế hoạch tổng hợp

MTV

: Một thành viên

QTKD

: Quản trị kinh doanh


Số hiệu
bảng

Tên bảng

Trang

2.1.

Bảng tổng hợp doanh thu từ thẩm định bất động sản
giai đoạn 2012 – 2015

41

2.2.

Bảng tổng hợp doanh thu từ thẩm định động sản giai
đoạn 2012 – 2015

42

2.3.

Bảng tổng hợp doanh thu từ thẩm định giá trị doanh
nghiệp giai đoạn 2012 – 2015

42

2.4.


Bảng kiểm ê đánh giá lại nhà c a vật kiến trúc, máy
móc thiết bị, phƣơng tiện, dụng cụ quản lý

74


1

MỞ ĐẦU
1. T nh c p thi t

tài

Đất nƣớc ta đang trong thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển nền kinh tế
thị trƣờng năng động và nỗ lực không ngừng để hội nhập nền kinh tế toàn
cầu. Thực tế nhu cầu về nghề Thẩm định giá trị doanh nghiệp chuyên nghiệp
ngày càng thiết yếu với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam.
Giá trị của một doanh nghiệp c ảnh hƣởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong
hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu,
đánh thuế, thế chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng
hạn mức tín dụng ...
Định giá doanh nghiệp c thể xuất phát từ yêu cầu của hoạt động mua
bán, sáp nhập, hợp nhất hoặc chia nhỏ doanh nghiệp Đây là loại giao dịch di n
ra c t nh chất thƣờng xuyên và phổ biến trong cơ chế thị trƣờng, phản ánh
nhu cầu về đầu tƣ trực tiếp vào sản xuất inh doanh, nhu cầu tài trợ cho
sự tăng trƣởng và phát triển b ng các yếu tố bên ngoài, nh m tăng cƣờng hả
năng tồn tại trong môi trƣờng tự do cạnh tranh.
Hiện nay, Công ty TNHH MTV Thẩm định giá và Dịch vụ tài ch nh Đà
Nẵng là một doanh nghiệp có chức năng thực hiện các dịch vụ về tài chính,
đặc biệt là Thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, xác định giá trị

áp dụng tại Công ty ?
- Thứ ba, những mặt hạn chế và các giải pháp hoàn thiện công tác thẩm
định giá trị doanh nghiệp tại Công ty ?
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên c u
Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài: Quy trình và các biện pháp nghiệp vụ
của Doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá c dịch vụ thẩm định giá trị doanh
nghiệp.


3

Phạm vi nghiên cứu: Công ty TNHH MTV Thẩm định giá và Dịch vụ tài
ch nh Đà Nẵng từ năm 2012 - 2015.
5. Phƣơng pháp nghi n c u
S dụng tổng hợp các phƣơng pháp duy vật biện chứng, quá trình tham
chiếu thống kê, thu nhập thông tin số liệu về số lƣợng, phân tích và di n giải
về chất lƣợng để đi đến giá trị ƣớc tính của doanh nghiệp, biểu hiện b ng một
số lƣợng tiền nhất định, tổng hợp và so sánh, khảo sát thực tế và tƣ duy logic
kết hợp với các kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực.
6. K t c u uận văn
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận của hoạt động thẩm định giá trị doanh nghiệp.
Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp tại công
ty TNHH MTV thẩm định giá và dịch vụ tài ch nh Đà Nẵng.
Chƣơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá trị doanh
nghiệp tại Công ty TNHH MTV thẩm định giá và dịch vụ tài ch nh Đà Nẵng.
7. Tổng quan tài iệu nghi n c u
Trong bối cảnh nền inh tế Việt Nam ngày càng hội nhập với nền inh tế
thế giới, ngành thẩm định giá Việt Nam đang phát triển và ngày càng đáp ứng
nhu cầu trong x hội C thể coi thẩm định giá n i chung và thẩm định giá trị
doanh nghiệp n i riêng là một trong những công cụ g p phần vào việc nâng

nghiệp, mỗi phƣơng pháp c những ƣu điểm và nhƣợc điểm riêng tuỳ thuộc
vào loại hình doanh nghiệp cần thẩm định
- Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm 13 tiêu chuẩn,
mỗi tiêu chuẩn hƣớng dẫn cụ thể từng phƣơng pháp thẩm định, những điều
cần và đủ khi là một thẩm định viên. Tuy nhiên vẫn còn một vài phƣơng pháp
chƣa đƣợc áp dụng rộng rãi tại Việt Nam cũng nhƣ tại Công ty TNHH MTV
Thẩm định giá và Dịch vụ tài ch nh Đà Nẵng.
- TS. Nguy n Minh Hoàng, Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị
doanh nghiệp , cung cấp những kiến thức căn bản nhất về mặt phƣơng pháp


5

luận cho việc xác định giá trị đối với tất cả các loại tài sản nói chung và thẩm
định giá trị doanh nghiệp n i riêng
- TS. Nguy n Văn Thọ,

Nâng cao năng lực và phát triển nghề Thẩm

định giá ở Việt Nam theo "Chuyên san Thẩm định giá & Thị trƣờng 5" đ đề
cập đến bốn vấn đề chính: vấn đề hành lang pháp lý, vấn đề đào tạo nguồn
nhân lực, đôi n t về các loại hình doanh nghiệp thẩm định giá ở Việt Nam và
vấn đề cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá. Với những thực
trạng về thẩm định giá của Việt Nam đ nêu, đ là những bƣớc trở ngại đối với
quá trình phát triển của nghề thẩm định giá nói chung và thẩm định giá Bất
động sản nói riêng. Và từ đ nêu lên những đề xuất có thể đ là những đề
nghị chủ quan nhƣng c thể là giải pháp nâng cao năng lực và tạo động lực
phát triển cho ngành thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản
nói riêng tại Việt Nam.
- Phan Nguy n Linh Đa: Hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất động sản

hác nhau:
Thẩm định giá là sự ƣớc t nh giá trị b ng tiền của
là sự ƣớc t nh giá trị hiện hành của tài sản trong

inh doanh
Theo Giáo sƣ W Seabroo e – Viện đại học Portsmouth, Vƣơng Quốc
nh: Thẩm định giá là sự ƣớc t nh giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
b ng hình thái tiền tệ cho một mục đ ch đ đƣợc xác định
Theo GS. Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật
hay

hoa học về ƣớc t nh giá trị cho một mục đ ch cụ thể của một tài sản cụ

thể tại một thời điểm, c cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng
nhƣ xem x t tất cả các yếu tố inh tế căn bản của thi trƣờng bao gồm các loại
đầu tƣ lựa chọn
Tại Việt Nam, định nghĩa này đƣợc quy định trong Điều 4 Pháp lệnh giá
số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002:


7

“ Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế ”
Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá nhƣ sau: Thẩm
định giá là một khoa học và nghệ thuật về ƣớc tính giá trị của tài sản (quyền
tài sản) b ng hình thái tiền tệ ph hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời
điểm nhất định, cho một mục đ ch nhất định theo những tiêu chuẩn quốc tế
hoặc quốc gia

03/8/2005 và sau đ là việc ban hành các Thông tƣ và Quyết định của Bộ Tài
ch nh liên quan đến hoạt động thẩm định giá có thể coi là một bƣớc đánh dấu
sự phát triển của nghề thẩm định giá ở Việt Nam.
T nh đến quý IV năm 2014 cả nƣớc c 1 037 ngƣời đƣợc Bộ Tài chính
cấp thẻ thẩm định viên về giá và có 538 thẩm định viên đăng ý và đủ điều
kiện hành nghề thẩm định giá tại 106 Doanh nghiệp thẩm định giá; có 28 Chi
nhánh của doanh nghiệp thẩm định giá đƣợc Bộ Tài ch nh thông báo c đủ
điều kiện hoạt động thẩm định giá.
Ngoài ra, còn có 47 tổ chức định giá đƣợc ph p cung cấp dịch vụ xác
định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá năm 2015 theo Quyết định
3361/QĐ-BTC ngày 29/12/2014 của Bộ tài ch nh
Ngày 8/6/1997 Ban Vật giá Chính phủ nay là Cục Quản lý giá thuộc Bộ
Tài ch nh đ gia nhập và là thành viên chính thức của Hiệp hội thẩm định giá
ASEAN; từ ngày 1/6/1998 tham gia Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
với tƣ cách là Hội viên thông tấn và đến tháng 11/2009 đ trở thành thành viên
chính thức của Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế - IVSC.
Hiện nay Việt Nam đ ban hành 13 tiêu chuẩn thẩm định giá. Những tiêu
chuẩn này đƣợc chọn lọc từ những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và căn cứ
vào điều kiện cụ thể của Việt Nam.


9

1.2. KHÁI QUÁT DOANH NGHIỆP
1.2.1. Khái quát Doanh nghiệp
a. Khái niệm Doanh nghiệp
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, Doanh nghiệp là một tổ
chức thƣơng mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tƣ đang theo đuổi một hoạt động
inh tế
Theo luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11 hoá XI, ỳ họp thứ 8 do Quốc hội


u tố tác

ộng

n giá trị của

doanh nghiệp
a. Giá trị doanh nghiệp
Quan niệm của học thuyết Mác:



Giá trị doanh nghiệp là giá trị của toàn bộ các tài sản ( hữu hình và vô
hình) thuộc quyền sở hữu hiện tại của doanh nghiệp.


Quan niệm của các nhà kinh tế học theo trƣờng phái lợi ích:

Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện b ng tiền của toàn bộ các khoản lợi ích
hay thu nhập mà doanh nghiệp có thể thu đƣợc từ tƣơng lại.
b. Các yếu tố tác động đến giá t ị o nh nghiệp


Các yếu tố nội tại của doanh nghiệp
- Hiện trạng tài sản của doanh nghiệp Vị trí kinh doanh của doanh nghiệp Uy tín kinh doanh của doanh nghiệp

- Năng lực quản trị kinh doanh của doanh nghiệp
- Trình độ ĩ thuật và tay nghề lao động.
Các yếu tố thuộc môi trƣờng kinh doanh của doanh nghiệp

chủ yếu sau:
- Gi p các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nƣớc nắm đƣợc tình hình
hoạt động sản xuất inh doanh và giá trị của các doanh nghiệp để c ch nh sách
quản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp nhƣ thu thuế thu nhập doanh
nghiệp, thuế tài sản, các loại thuế hác.
- Gi p doanh nghiệp c những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nh m
nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất inh doanh, iểm soát lợi nhuận của
doanh nghiệp
- Là cơ sở để giải quyết, x lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của
doanh nghiệp hi phân chia cổ tức, g p vốn, vi phạm hợp đồng
- Là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công ch ng đầu tƣ đƣa ra quyết
định mua bán, chuyển nhƣợng các loại chứng hoán do doanh nghiệp phát


12

hành trên thị trƣờng tài ch nh; cũng nhƣ là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải
thể, thanh lý, liên doanh, doanh nghiệp
1.3.3. Mục ch thẩm ịnh giá trị doanh nghiệp
Thẩm định giá doanh nghiệp thƣờng phục vụ cho các mục đ ch chủ yếu
sau:
- Mua ,bán , sáp nhập, liên doanh liên kết, thanh lý doanh nghiệp.
- Đầu tƣ, g p vốn , mua - bán chứng khoán của doanh nghiệp.
- Cổ phần hóa, niêm yết chứng khoán trên thị trƣơng chứng khoán.
- Vay vốn đầu tƣ inh doanh.
- Thuế.
- Giải quyết, x lý tranh chấp.
1.3.4. Các ngu

n tắc của thẩm ịnh giá trị doanh nghiệp

ng quan hệ cũng cầu, đồng tiên ổn định, tỷ giá và l i suất c t nh ch th ch
đàu tƣ s trở thành cơ hội tốt cho doanh nghiệp mở rộng quy mô SX D Ngƣợc
lại, sự suy thoái inh tế, giá chứng hoán ảo, lạm phát phi m … là biểu hiện môi
trƣờng tồn tại của doanh nghiệp đang bị lung lay tận gốc Mọi sƣ đánh giá về
doanh nghiệp, trong đ c GTDN s bị đảo lộn hoàn toàn


Môi trƣờng chính trị

SXKD chỉ có thể ổn định và phát triển trong môi trƣờng có sự ổn định
về chính trị ở mức độ nhất định. Chiến tranh sắc tộc, tôn giáo, mafia và những
yếu tố trật tự an toàn xã hội khác bao giờ cũng tác động xấu tới mọi mặt đời
sống xã hội chứ không riêng gì SXKD.Các yếu tố của môi trƣờng ch nh trị c
sự gắn b chặt ch , tác động trực tiếp đ n SX D bao gồm:
- T nh đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng và chi tiết của hệ thống luật pháp
- Quan điểm tƣ tƣởng của Nhà nƣớc đối với SX D thông qua hệ thống
các văn bản pháp quy nhƣ: Quan điểm về sản xuất, đàu tƣ, tiêu dung… thể
hiện trong luật thuế, luật cạnh tranh, luật sở hữu tr tuệ…
- Năng lực hành pháp của ch nh phủ và ý thức chấp hành pháp luật của
công dân và các tổ chức Pháp luật đ ban hành nhƣng hông hiện thực, tệ nạn
buôn lậu, trốn thuế, hàng giả… là biểu hiện một môi trƣờng ch nh trị gây
bất lợi cho sản xuất
C thể thấy r ng, cũng nhƣ môi trƣờng inh tế, môi trƣờng ch nh trị c vai
tr nhƣ những điều iện thiết yếu, tối thiểu để doanh nghiệp c thể hoạt


14

động, và do vậy, đánh giá về doanh nghiệp bao giờ cũng phải nhìn nhận trƣớc
hết từ các yếu tố này

lĩnh những thành tựu hoa học mới nhất c thể là nguyên nhân đƣợc


15

doanh nghiệp mau ch ng đến chỗ phá sản Ch nh vì vậy hi đánh giá về doanh
nghiệp, cần phải chỉ ra mức độ tác đọng của môi tƣờng này đến SX D vfa hả
năng th ch ứng của doanh nghiệp tƣớc những bƣớc phát triên mới của
KHCN.


Môi t ường đặc thù:

So với môi trƣờng tổng quát, môi trƣờng đặc thù bao gồm các yếu tố tác
động đến doanh nghiệp mang tính trực tiếp và rõ ràng hơn Hơn nữa với các
yếu tố này, doanh nghiệp còn có thể kiểm soát chúng ở một mức độ nhất định.
Thuộc môi trƣờng đặc thù có yếu tố về khách hàng, nhà cung cấp, hãng cạnh
tranh và các cơ quan nhà nƣớc.


Quan hệ doanh nghiệp – khách hàng

Thị trƣờng là yếu tố quyết định đến đầu ra của sản phẩm của doanh
hác hàng của doanh nghiệp c
thể là các cá nhân, doanh nghiệp

nghiệp

hác hoặc Nhà nƣớc Họ c thể là hách hàng hiện tại hoặc


nghiệp


16


Quan hệ doanh nghiệp – nhà cung c p

Doanh nghiệp thƣờng phải trông đợi sự cung cấp từ ph a bên ngoài các
loại hàng h a, nguyên vật liệu, dịch vụ điện, nƣớc, thông tin, tƣ vấn… T nh
ổn định của nguồn cung cấp c ý nghĩa quan trọng đảm bảo cho sản xuất và
tiêu thụ đƣợc thực hiện theo yêu cầu mà doanh nghiệp định ra
Trong quan hệ với nhà cung cấp, doanh nghiệp đ ng vai tr
Tuy nhiên c thể do t nh chất
cấp

thƣợng đế

han hiếm vật tƣ đầu vào, số lƣợng nhà cung

hông đủ lớn hay sự cấu ết giữ họ với nhau, do mua với số lƣợng nhỏ…

trong nhiều trƣờng hợp doanh nghiệp cũng c thể bị sai
giá hả năng đáp ứng các yếu tố đầu vào đảm bảo cho SX
phải xem x t đến: sự phong ph
nguyên liệu c
nghiệp rồi mới


hiến



17

phải đƣợc đặt dƣới sự

iểm tra, giám sát của các cơ quan Nhà nƣớc nhƣ:

Thuế, thanh tra, công đoàn… Các tổ chức này c bổn phận iểm tra, giám sát,
đảm bảo cho sự hoạt động của doanh nghiệp
hông vƣợt ra hỏi những quy
ƣớc x hội thể hiện trong các luật
Doanh nghiệp c quan hệ tốt với các tổ chức Nhà nƣớc thƣờng là những
doanh nghiệp thực hiện tốt nghĩa vụ của mình với x hội: nộp thuế đầy đủ,
chấp hành đ ng luật lao động, quan tâm đến vấn đề môi trƣờng… Đ cũng
thƣờng là biểu hiện của những doanh nghiệp c tiềm lực tài ch nh vững mạnh,
lợi nhuận thu đƣợc hông phải b ng các con đƣờng trái ph p… Vì vậy, xác
định sự tác động của yếu tố môi trƣờng đặc th đến SX D của doanh nghiệp c
n cần phải xem x t chất lƣợng và thực trạng mối quan hệ giữa doanh nghiệp
với các cơ quan Nhà nƣớc trong những hoảng thời gian nhất định
b. Các yếu tố nội tại doanh nghiệp



Hiện trạng tài sản trong doanh nghiệp

hi xác định GTDN, bao giờ ngƣời ta cũng quan tâm ngày đến hiện
trạng tài sản của doanh nghiệp vì 2 lý do chủ yếu:
- Tài sản của một doanh nghiệp là biểu hiện yếu tố vật chất cần thiết, tối
thiểu đối với quá trính SXKD. Số lƣợng, chất lƣợng, trình độ kỹ thuật và tính