BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ðẤT ðAI & BẤT ðỘNG SẢN

BÁO CÁO TÓM TẮT
ðỀ TÀI:

“THẨM ðỊNH GIÁ BẤT ðỘNG SẢN ðỂ TÍNH BỒI
THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT THỰC HIỆN
DỰ ÁN ðẦU TƯ TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN 2 – TP HỒ CHÍ MINH”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
::
:
:

NGUYỄN THỊ MỸ LINH
03135035
DH03TB
2003 – 2007
Quản Lý Thị trường bất ñộng
sản


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Mỹ Linh, Khoa Quản lý ðất ñai & Bất ñộng
sản, Trường ðại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
ðề tài: “THẨM ðỊNH GIÁ BẤT ðỘNG SẢN ðỂ TÍNH BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN ðẦU TƯ TRÊN ðỊA
BÀN QUẬN 2 – TP HỒ CHÍ MINH”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản lý ðất ñai & Bất ñộng
sản Trường ðại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Qua một thời gian thực hiện công tác thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường trên ñịa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh, các quy ñịnh ban hành trước ñây về quy trình thực
hiện, phương pháp thực hiện công tác này ñã dần bộc lộ những ñiểm bất hợp lý và
không còn phù hợp với tình hình phát triển của Thành phố. Nhận ra những bất cập ñó,
Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ ñạo Hội ñồng thẩm ñịnh bồi thường, giải phóng mặt
bằng thành phố tiến hành sửa ñổi, bổ sung hoàn thiện quy trình cũng như phương
pháp thực hiện công tác thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường sao cho phù hợp với tình
hình thực tế của Thành phố và tinh thẩn chỉ ñạo của Trung ương về công tác này.
ðề tài “Thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất thực hiện dự
án ñầu tư trên ñịa bàn quận 2, TP Hồ Chí Minh” với nội dung là tìm hiểu về công tác
thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường trên ñịa bàn quận 2 nói riêng và thành phố Hồ Chí
Minh nói chung nhằm mục tiêu trước hết giới thiệu thực trạng công tác này trong thời
gian qua và nhất là nghiên cứu các quy trình cũng như phương pháp thực hiện thẩm
ñịnh ñể áp dụng thẩm ñịnh giá tính bồi thường của một số dự án trên ñịa bàn quận 2.
Từ ñó, ñề xuất giải pháp thực hiện trong thời gian tới ñể ñịnh hướng ñi ñúng ñắn cho
công tác thẩm ñịnh giá tính bồi thường và phát huy ñược hết vai trò của nó phục vụ
hiệu quả cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên ñịa bàn quận 2 cũng như
thành phố Hồ Chí Minh.
Vấn ñề nghiên cứu của ñề tài lấy cơ sở lý luận từ lý thuyết thẩm ñịnh giá tài sản
và các quy phạm pháp luật quy ñịnh về công tác thẩm ñịnh giá tính bồi thường của
Nhà nước làm cơ sở lý luận xuyên suốt của ñề tài. Và phương pháp chủ ñạo ñược sử
dụng trong ñề tài ñể giải quyết vấn ñề nghiên cứu là phương pháp phân tích, xử lý

PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
6
II.1. Thực trạng công tác bồi thường và thẩm ñịnh giá bồi thường
6
II.1.1. Trên ñịa bàn TP.HCM
6
II.1.2. Trên ñịa bàn quận 2
9
II.2. Tiến hành thẩm ñịnh giá tính bồi thường một số dự án ñầu tư trên ñịa
bàn quận 2
11
II.2.1. Dự án Khu du lịch Văn hóa giải trí quốc tế tại phường Bình
11
Khánh, phường Bình Trưng Tây, quận 2
II.2.2. Dự án ñầu tư xây dựng khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi ß, tại
phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2
15
II.3. Giải pháp cho công tác thẩm ñịnh giá bồi thường trong thời gian tới
18
II.3.1. ðối với TPHCM
18
II.3.2. ðối với Quận 2
19
KẾT LUẬN
20


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

TPHCM (HðTðBTTP) ñể thẩm ñịnh giá bồi thường cho BðS bị Nhà nước thu hồi
thực hiện dự án ñầu tư trên ñịa bàn quận 2. Từ ñó, ñề xuất ý kiến về thẩm ñịnh giá
tính bồi thường vừa khoa học vừa có ý nghĩa thực tiễn, cân bằng ñược lợi ích của tất
cả các bên có liên quan mà vẫn bảo ñảm sự phát triển kinh tế xã hội của quận 2 nói
riêng và của TP.HCM nói chung.
* Phạm vi nghiên cứu của ñề tài
+ðối tượng nghiên cứu: là giá của BðS ñể tính bồi thường trong các phương án
bồi thường ñược trình thẩm ñịnh và quy trình thẩm ñịnh giá tính bồi thường.
+Phạm vi nghiên cứu
ðề tài nghiên cứu về công tác thẩm ñịnh giá tính bồi thường cho người sử dụng
ñất khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (ít nhất 2 dự án) trên ñịa
bàn Quận 2 từ khi BBT GPMB quận 2 ñược thành lập (theo Quyết ñịnh số 4155/QðUB-TC ngày 29/4/2003 của Ủy ban nhân dân (UBND) quận 2) cho ñến nay.

-Trang 1-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Một số khái niệm liên quan
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
- Thẩm ñinh giá
Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 của Ủy ban Thường vụ Quốc
hội ngày 10/5/2002, thẩm ñịnh giá là việc ñánh giá hoặc ñánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một ñịa ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn của

ñịnh giá BðS ñể tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất.

-Trang 2-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

2. Nguyên tắc cơ bản thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường
Theo chỉ ñạo của UBND Thành phố, HðTðBTTP xác ñịnh nguyên tắc cơ bản
ñể xác ñịnh và thẩm ñịnh giá tài sản ñể tính bồi thường là:
- Giá ñể tính bồi thường phải ñảm bảo ñược cho người dân sau khi bị thu hồi ñất
có thể tạo lập lại ñược nơi ở và cuộc sống mới với ñiều kiện ít nhất là bằng cuộc sống
trước khi Nhà nước thu hồi ñất.
- BðS của hộ gia ñình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi nghĩa là người dân ñã mất
ñi chỗ ở của mình nên cần và phải ñược bồi thường sao cho người dân có thể tạo lập
ñược BðS mới tương ñương. Còn ñối với tổ chức thì BðS là tài sản ñã ñược trích
khấu hao hàng năm trong chi phí hao mòn vô hình nên khi thu hồi chỉ tính bồi thường
cho giá trị còn lại của BðS ñó.
3. Về phương pháp thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường
Theo chỉ ñạo của Công văn số 15829/BTC-QLG ngày 06/12/2005 của Bộ Tài
chính áp dụng phương pháp thẩm ñịnh giá cho các BðS bị thu hồi: Việc thẩm ñịnh
giá BðS của HðTðBTTP tuân thủ theo ñúng quy ñịnh tại Nghị ñịnh số
101/2005/Nð-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm ñịnh giá. Về phương pháp
thẩm ñịnh giá BðS, Sở Tài chính TPHCM vận dụng 2 phương pháp xác ñịnh giá ñất
là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập quy ñịnh tại Nghị ñịnh số
188/2004/Nð-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 và hướng dẫn áp dụng tại Thông
tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính.
- ðối với các khu ñất lớn có quy hoạch là khu dân cư nhưng không có thông tin

* ðiều kiện ñể ñược bồi thường về ñất:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
+ Có một trong các giấy tờ chứng minh người sử dụng ñất sử dụng ñất hợp lệ,
ổn ñịnh và UBND cấp xã chứng nhận không có tranh chấp.
+ Có các giấy tờ trên nhưng ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất hợp lệ, ổn ñịnh (kể cả sử dụng ñất theo quyết ñịnh
thi hành án của tòa án) và UBND cấp xã chứng nhận không có tranh chấp.
+ ðất thuộc trường hợp Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực
hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, hộ
gia ñình, cá nhân ñó vẫn ñang sử dụng.
+ ðất ñược UBND cấp xã chứng nhận là sử dụng chung cho cộng ñồng và
không có tranh chấp.
+ Tổ chức sử dụng ñất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất hoặc nhận
chuyển nhượng ñất hợp pháp từ người dân (tiền sử dụng ñất và chuyển nhượng này
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước) hay ñất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp
từ hộ gia ñình, cá nhân.
* Những trường hợp thu hồi ñất mà không bồi thường:
+ Không ñủ các ñiều kiện ñể ñược bồi thường như trên.
+ ðất bị thu hồi không thuộc trường hợp “Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào
mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế”
thì ñều không bồi thường.
+ ðất nông nghiệp do cộng ñồng dân cư sử dụng hay ñất nông nghiệp sử dụng
vào mục ñích công ích xã, phường, thị trấn.
+ Người sử dụng ñất có ñủ ñiều kiện ñược bồi thường nhưng thuộc một trong
các trường hợp trên cũng không ñược bồi thường.
* Bồi thường ñối với ñất nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân:
- Bồi thường ñối với ñất nông nghiệp:
+ Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñược bồi
thường, hỗ trợ bằng tiền tính theo giá ñất cùng mục ñích sử dụng; không bồi thường
bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng do thành phố Hồ Chí Minh không còn quỹ ñất

thẩm quyền giải quyết cụ thể căn cứ vào ñiều kiện (diện tích bị thu hồi, số nhân khẩu,
số hộ khẩu,.v.v....), số lượng căn hộ chung cư hoặc quỹ ñất ở ñang có sẵn và ñề xuất
mức giá bán lại cho các hộ bị thu hồi ñất nông nghiệp.
+ Phần diện tích chênh lệch do diện tích ño ñạc thực tế nhỏ hơn ghi trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất (do các yếu tố tự nhiên gây ra) thì ñược xem xét, hỗ
trợ không quá 60% ñơn giá bồi thường, hỗ trợ ñất nông nghiệp cùng loại.
+ Dự án không có quỹ căn hộ chung cư ñể bán cho người có ñất nông nghiệp bị
thu hồi thì ñược hỗ trợ thêm bằng tiền.
* Bồi thường ñối với ñất phi nông nghiệp (trừ ñất ở) của hộ gia ñình, cá nhân:
+ ðất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ
gia ñình, cá nhân có nguồn gốc là ñất ở ñã ñược giao sử dụng ổn ñịnh lâu dài hoặc có
ñủ ñiều kiện ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi
ñược bồi thường theo giá ñất ở.
+ ðất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, ñược
tặng cho hoặc ñược giao có thu tiền thì ñược bồi thường theo giá ñất phi nông nghiệp;
trường hợp ñất sử dụng do ñược cho thuê theo thẩm quyền thì chỉ ñược bồi thường
chi phí ñầu tư vào ñất còn lại.
* Bồi thường ñối với ñất phi nông nghiệp là ñất ở:
Người sử dụng ñất ở khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì ñược
bồi thường bằng giao ñất ở mới; nhà ở tại khu tái ñịnh cư hoặc bồi thường bằng tiền
theo ñề nghị của người có ñất bị thu hồi và phù hợp với ñiều kiện thực tế của ñịa
phương.
Trường hợp các hộ dân có ñất ở vị trí không mặt tiền ñường có cùng ñơn giá bồi
thường (70% ñơn giá mặt tiền ñường) thì áp dụng thống nhất một ñơn giá ñất theo
quy ñịnh ñể tính trừ nghĩa vụ tài chính và cho phép vận dụng theo nghĩa vụ tài chính
ñể ñảm bảo có mức giá bồi thường phù hợp nếu có cùng nguồn gốc sử dụng, cùng vị
trí khu ñất.
b. Nguyên tắc và căn cứ xác ñịnh giá trị bồi thường, hỗ trợ về nhà, công
trình xây dựng
* Nguyên tắc bồi thường tài sản:

* Bồi thường tài sản khác: Nhà có hệ thống ñiện thoại, ñồng hồ nước, ñồng hồ
ñiện (thuê bao), giếng nước ñược bồi thường:
- ðồng hồ ñiện, nước chính (thuê bao): bồi thường theo mức giá lắp ñặt mới
hoặc chi phí di dời do cơ quan ðiện lực và ñơn vị Quản lý Cấp nước thực hiện.
- ðồng hồ ñiện, nước phụ (câu lại): bồi thường theo chi phí thực tế.
- Giếng nước khoan, giếng nước ñào thủ công: bồi thường theo chi phí thực tế
tại ñịa bàn.
- Bồi thường chi phí bốc mộ và hỗ trợ chi phí cải táng: từ 1.500.000 ñến
6.000.000 ñồng/mộ tùy theo từng loại mộ (mộ ñất, mộ xây thường, ñá ong, mộ xây
bán kiên cố, mộ xây kiên cố, mộ cốt cải táng).
+ Mộ chôn phân tán trong ñất khuôn viên của hộ gia ñình, trên ñất nông nghiệp
thì phần diện tích ñất có mộ tính giá bồi thường theo nguồn gốc pháp lý của ñất ñang
sử dụng và ñược hỗ trợ thêm chi phí khi cải táng là 2.000.000 ñồng/mộ.
+ ðất mộ trong khu vực nghĩa trang, nghĩa ñịa hiện hữu áp dụng theo giá ñất phi
nông nghiệp nhưng không thấp hơn 2.000.000 ñồng/mộ.
+ ðối với mộ ñặc biệt kiên cố hoặc có kiến trúc phức tạp thì ñược xem xét, xác
ñịnh mức bồi thường, hỗ trợ di dời hợp lý cho từng trường hợp và do HðBT của dự
án giải quyết.
- ðối với cây trồng, hoa màu và vật nuôi:
+ ðược tính bồi thường theo giá của ñịa phương tại thời ñiểm thu hồi ñất.

-Trang 6-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

+ Mức bồi thường ñối với: cây trồng hàng năm ñược tính bằng giá trị sản lượng
của vụ thu hoạch ñó; cây lâu năm ñược tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không

+ Quyết ñịnh số 27/2003/Qð-UBND ngày 05/3/2003 của UBND Thành phố
cho phép UBND các quận – huyện thành lập tổ chức chuyên trách về công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng tại quận, huyện.
+ Quyết ñịnh số 118/2004/Qð-UB ngày 28/4/2004 của UBND Thành phố về
việc ban hành Bảng giá chuẩn tối thiểu giá trị nhà và các loại kiến trúc khác ñể tính lệ
phí trước bạ trên ñịa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Quyết ñịnh số 106/2005/Nð-CP ngày 16/6/2005 của Uỷ ban nhân dân thành
phố ban hành Quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
trên ñịa bàn Thành phố.
+ Quyết ñịnh số 6281/2005/Qð-UBND ngày 12/12/2005 của UBND Thành phố
về thành lập “Hội ñồng Thẩm ñịnh bồi thường, giải phóng mặt bằng thành phố” trên
-Trang 7-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

cơ sở kiện toàn tổ chức Hội ñồng thẩm ñịnh ñền bù, giải phóng mặt bằng của thành
phố.
+ Quyết ñịnh số 179/2006/Qð-UBND ngày 22/12/2006 của UBND Thành phố
về ban hành Quy ñịnh về giá các loại ñất trên ñịa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Quyết ñịnh số 13/2006/Qð-UBND ngày 06/02/2006 của UBND Thành phố
quyết ñịnh ban hành Quy chế tổ chức và hoạt ñộng của Hội ñồng thẩm ñịnh bồi
thường, giải phóng mặt bằng thành phố Hồ Chí Minh.
+ Công văn số 15829/BTC-QLG ngày 06/12/2005 của Bộ Tài chính về việc vận
dụng phương pháp xác ñịnh giá ñất quy ñịnh tại Thông tư số 114/TT-BTC ngày
26/11/2004 của Bộ Tài chính.
+ Công văn số 8272/UBND-ðT ngày 07/11/2006 về xác ñịnh giá ñất ñể tính bồi
thường theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính

xác ñịnh là quận ñô thị hóa và là trung tâm mới hiện ñại, mở rộng của trung tâm
thành phố Hồ Chí Minh nên yêu cầu ñầu tư phát triển rất lớn trên ñịa bàn, rất nhiều
dự án ñược triển khai trên ñịa bàn quận trong ñó có một số dự án trọng ñiểm của
thành phố như: dự án ðại lộ ðông – Tây, dự án Xa lộ Hà Nội, ñường vành ñai phía
ðông, cầu Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, Khu ñô thị mới Thủ Thiêm, Khu công nghiệp
-Trang 9-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

Cát Lái, Khu thể dục thể thao Rạch Chiếc và các khu dân cư phát triển (131ha;
174ha; 154ha; 143ha…) do ñó công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trở thành
một nhiệm vụ thường xuyên hết sức nặng nề của các cấp ủy ðảng – chính quyền.
Việc triển khai thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án
ñầu tư ñã ñạt ñược một số kết quả nhất ñịnh, góp phần tích cực ñể các dự án ñược
triển khai thực hiện thực tế trên ñịa bàn, từng bước làm thay ñổi bộ mặt của quận. ðời
sống nhân dân có phần ổn ñịnh và từng bước ñược nâng cao.
Quận 2 hôm nay ñang trở thành một ñại công trường với những công trình tầm
cỡ ñang ñược triển khai, các ngôi trường mới tiếp tục mọc lên, các trung tâm y tế, văn
hoá, dạy nghề ñược ñầu tư xây dựng mới, các khu dân cư hiện hữu ñược chỉnh trang,
trung tâm hành chính quận ñược hình thành… tạo tiền ñề cho quận 2 trở thành một
trung tâm ñô thị mới văn minh, hiện ñại trong một tương lai không xa.
I.2.2. Vai trò và vị trí của Quận 2
Quận 2 là một trong 5 quận mới của TP.HCM ñược thành lập từ ngày 01/4/1997
theo Nghị ñịnh 03/CP ngày 06/01/1997 của Thủ tướng Chính phủ.
Quận 2 nằm ở phía ðông Bắc của TPHCM, có vị trí như Hình I.1:
- Phía Bắc giáp Quận Thủ ðức.
- Phía Nam giáp Quận 7

Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

thành chương trình trọng ñiểm, “gánh vác” một sứ mạng mà không có bất cứ một ñô
thị nào thay thế ñược.
Quận 2 là quận có nhiều thế mạnh khi ñược Chính phủ, Thành phố quyết ñịnh
ñầu tư xây dựng khu ñô thị mơí Thủ Thiêm. Vì vậy quận xác ñịnh phát triển lên thành
một ñô thị mới mang tầm khu vực ðông Nam Á chứ không chỉ phát triển ở cấp ñộ
Thành phố.
I.2.3. ðiều kiện tự nhiên
- ðịa hình
Quận 2 ñược bao bọc bởi 2 con sông lớn là sông ðồng Nai và sông Sài Gòn,
thêm vào ñó là hệ thống kênh rạch chằng chịt cho nên tỷ lệ diện tích mặt nước so với
tổng diện tích tự nhiên là rất lớn (chiếm 23% diện tích).
Phần lớn diện tích của quận là ñịa hình bằng phẳng, trũng, có ñộ cao trung bình
khoảng 1,5m ñến 3m. ðộ dốc ñịa hình theo hướng Bắc - Nam.
- Về thời tiết, khí hậu
Quận 2 nằm trong miền nhiệt ñới gió mùa cận xích ñạo, khí hậu hai mùa rõ rệt,
mùa mưa từ tháng 5 ñến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 ñến tháng 4 năm sau. Mùa
mưa có gió thịnh hành theo hướng ðông Bắc từ biển thổi vào nên nhiều mây, mưa.
Lượng mưa bình quân năm là 1.949 mm (lượng mưa tối ña là: 2.711mm; tối thiểu là:
1.533mm). Mùa khô tiếp nhận không khí lạnh từ phía bắc vì vậy hơi khô và lạnh về
ban ñêm.
Gió thổi theo 2 hướng chính là: gió Tây Nam (từ tháng 5 ñến tháng 11) và gió
ðông Nam (từ tháng 12 ñến tháng 4). Riêng tháng 12 hướng gió chính không trùng
với hướng gió thịnh hành. Tốc ñộ gió trung bình ở cấp 2, cấp 3. Hầu như không bị
ảnh hưởng của gió bão.
Nhiệt ñộ không khí trung bình năm là 27oC. Nhiệt ñộ cực ñại là: 40oC (tháng 3,
4, 5); nhiệt ñộ cực tiểu tuyệt ñối là: 13,8 oC (khoảng tháng 1).


DÂN SỐ

ðơn vị hành chính

(Người)

DIỆN TÍCH

(%)

(ha)

(%)

QUẬN 2

107.014

100

4.987,03

100

1

Phường An Khánh

16.387


4

Phường Bình An

12.026

11,24

178,42

3,58

5

Phường Bình Khánh

7.754

7,25

226,27

4,54

6

Phường Bình Trưng ðông

8.940


9

Phường Thạnh Mỹ Lợi

9.108

8,51

1.249,98

25,06

10

Phường Thảo ðiền

8.243

7,70

375,87

7,54

11

Phường Thủ Thiêm

10.371

một số khu vực như Phường An Khánh: 9.418 người/km2, Thủ Thiêm: 6.361
người/km2, Bình Trưng Tây: 5.211 người/km2, phường Thạnh Mỹ Lợi là khu vực đất
nơng nghiệp nên chỉ đạt 682 người/km2.
- Cơ cấu dân cư theo độ tuổi: (Biểu đồ I-2)
Dân số quận 2 là dân số trẻ, có đến 26,1% trẻ em dưới 15 tuổi (của Thành phố:
23,8%), gấp 5,4 lần số người già (từ 65 tuổi trở lên), dân số trẻ có thế mạnh về nguồn
lực trong tương lai nhưng đòi hỏi xã hội cũng phải giải quyết tốt nhiều vấn đề.
+ Số người dưới độ tuổi lao động (dưới 15 tuổi) là 27.791 người, tỷ lệ 25,97%.
+ Số người trong tuổi lao động (nam 16-60 tuổi, nữ từ 16 – 55 tuổi) là 69.987
người, chiếm tỷ lệ 65,4%.
+ Số người trên tuổi lao động (nam trên 60 tuổi, nữ trên 55 tuổi) là 9.205 người,
chiếm tỷ lệ 8,6%.
Biểu đồ I-1: Cơ cấu giới tính
của dân cư

Biểu I-2: Cơ cấu dân cư
theo độ tuổi

9%

53%

47%

Nam
Nữ
65%

26%




Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

ñộng ổn ñịnh, hiện ñang trên ñà phát triển, doanh thu trong năm 2006 ñạt 922,6 tỷ
ñồng, tăng 11,75 lần so với năm 1997.
Giá trị sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp trên ñịa bàn thực hiện ñạt
4.202,01 tỷ ñồng, tăng 6,759 lần so với năm 1997. Trong ñó, quận quản lý thực hiện
ñạt 235,73 tỷ ñồng, tăng 10,17 lần so với năm 1997 ( mức tăng bình quân hàng năm
ñạt 23,47% vượt chỉ tiêu ñề ra là từ 18 – 20%/năm).
Lĩnh vực sản xuất nông nghiệp tiếp tục phát triển mô hình cây trồng, vật nuôi
phù hợp ñô thị hoá ñể hỗ trợ nông dân, kết quả thực hiện tốt, ñang chuyển giao khoa
học kỹ thuật với mô hình nhân rộng. Công tác phòng, chống dịch cúm gia cầm, bệnh
lỡ mồm long móng ở gia súc và phòng, trừ rầy nâu, bệnh vàng lùn, lùn xoắn lá ñược
triển khai thực hiện tốt.
Tình hình thu ngân sách trong năm 2006 thực hiện 213,2 tỷ ñồng, tăng 4,652
lần so với năm 1997. Trong ñó, các chỉ tiêu chủ yếu như thuế công thương nghiệp
ngoài quốc doanh, thuế nhà ñất, các khoản thu thuế thu nhập cao, tiền thuê ñất, thu
phí, lệ phí, chuyển quyền sử dụng ñất, thu ngân sách khác … ñều ñạt và vượt chỉ tiêu
cả năm.
Công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực kinh tế ñược tăng cường, ñã triển khai
thực hiện hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO trong công tác cấp giấy
chứng nhận ñăng ký kinh doanh, bảo ñảm ñúng thời hạn cấp giấy ñối với hộ kinh
doanh cá thể, tỷ lệ ñạt 99,3% ( chỉ có 09/1.400 hồ sơ giải quyết trễ hạn).
3. Về ñầu tư xây dựng cơ bản
Tổng vốn ñầu tư xây dựng cơ bản trên ñịa bàn
trong năm 2006 thực hiện 3.417,7 tỷ ñồng, tăng
295,649 lần so với năm 1997. Trong ñó, tổng vốn

ngành phối hợp UBND quận xác ñịnh những tiêu chí về giữ lại, phải di dời và những
cơ sở nào phải bồi hoàn bằng tiền, hiện UBND quận ñang tổng hợp, ñồng thời tìm ñịa
ñiểm tái bố trí hài hoà, phù hợp với các khu quy hoạch trên ñịa bàn quận ñể báo cáo
UBND Thành phố.
Công tác tái ñịnh cư và tạm cư : ñã hoàn tất công tác bố trí tái ñịnh cư tại chung
cư 120 căn An Phú An Khánh của Khu ñô thị mới Thủ Thiêm; bố trí 45 nền khu tái
ñịnh cư 17,3 ha và 2 trường hợp vào khu chung cư Bình Trưng và chung cư 1ha Thủ
Thiêm. Hiện nay, số lượng các hộ dân trong các dự án có nhu cầu tái ñịnh cư rất lớn,
nhưng các khu tái ñịnh cư chưa xây dựng xong hoặc một số dự án chưa có quỹ ñất tái
ñịnh cư nên việc giải thích chính sách và bố trí tái ñịnh cư gặp khó khăn. ðang tập
trung giải quyết bố trí tái ñịnh cư 192 hộ dân tạm cư lâu theo Chỉ thị 32 của UBND
Thành phố.
4. Văn hóa – xã hội
Công tác Giáo dục: ñã từng bước quy hoạch mạng lưới giáo dục, ña dạng hoá
các loại hình trường lớp nhà trẻ, mẫu giáo, tiểu học, trung học cơ sở và giáo dục
thường xuyên. Hoàn thành quy hoạch mạng lưới giáo dục ñến năm 2020. Thực hiện
tốt chương trình giáo dục theo quy ñịnh, các ngành học ñều ñược củng cố và phát
triển cao hơn, vượt chỉ tiêu về huy ñộng trẻ trong ñộ tuổi ra lớp. Cụ thể, các phong
trào thi ñua “Dạy tốt, học tốt”, “Tất cả vì học sinh thân yêu”, “Viên phấn vàng”,
“Toàn dân chăm lo, phát triển sự nghiệp giáo dục” của ngành giáo dục ñược nhân
rộng. Ngành giáo dục thi ñua nâng cao chất lượng và số lượng các ngành học. Số
lượng trường học năm 2006 tăng 146% (41/28 trường) so với năm 1997, số học sinh
tăng 1,23 lần ( 21.525/17.496 ), tỷ lệ học sinh tốt nghiệp tăng 1,348 lần (3.557/2.636).
Trong năm 2006, có 28 em ñạt học sinh giỏi cấp Thành phố ( 01 giải nhất, 06 giải
nhì, 21 giải ba).
Công tác ñào tạo nghề: Trụ sở Trung tâm Dạy nghề mới với trang thiết bị hiện
ñại ñã ñi vào hoạt ñộng từ tháng 11/2006, duy trì và phát triển các môn học, ngành
nghề ñào tạo; ñẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận ñộng thanh niên học nghề bằng
nhiều hình thức. ðặc biệt người lao ñộng trong ñộ tuổi lao ñộng. Trong năm 2006,
tuyển mới ñược 2.446 lượt học viên, ñạt 107,3% kế hoạch, tăng 18,17% so cùng kỳ.

chữa 2 trạm, cải tạo nhà hộ sinh Thủ Thiêm quận 2 (P.Bình Trưng Tây).
Thành phòng khám lao và bệnh phổi. Phong
trào “Lương y như từ mẫu”, “Kế hoạch hoá gia
ñình”, “Vệ sinh phòng bệnh”, “Vệ sinh an toàn thực phẩm”… của ngành y tế ñược
quan tâm. Số giường bệnh tại Trung tâm Y tế và các trạm y tế phường tăng từ 63 lên
83 giường (kể cả giường ngoại trú). Số lượt khám bệnh từ 130.027 tăng lên 606.164
lượt. Các chương trình chăm sóc sức khoẻ cho nhân dân trên ñịa bàn ñược triển khai
thực hiện tốt và ñúng kế hoạch. Có hơn 20 công trình khoa học lớn nhỏ.
Công tác Lao ñộng – Thương binh và
Xã hội: Thực hiện chi trả trợ cấp hàng
tháng, truy lĩnh trợ cấp, mua cấp phát thẻ
BHYT và chăm lo tốt các ngày lễ, Tết kịp
thời cho diện chính sách và xã hội. Phong
trào “Xây dựng nhà tình nghĩa, tình
thương”, “ðền ơn, ñáp nghĩa” của ngành
thương binh xã hội… mang lại nhiều hiệu
quả thiết thực. Kết quả, ñã xây dựng 68 căn
nhà tình nghĩa, 363 nhà tình thương. Vốn
cho vay từ quỹ quốc gia giải quyết việc làm
Hình 1-5: Lễ trao tặng nhà tình nghĩa năm 2006 tăng 6,798 lần (4.983/733) so với
năm 1997. Quỹ xoá ñói giảm nghèo tăng
4,688 lần (6.057/1.292); giải quyết việc làm cho 5.251 người (tăng 1,875 lần).
Trong năm 2006, xây dựng 2 căn nhà tình nghĩa, 4 căn nhà tình thương, sửa
chữa 12 căn nhà diện chính sách; trao tặng 30 sổ tiết kiệm từ quỹ ñền ơn ñáp nghĩa
của quận vào các ñợt kỷ niệm với số tiền 30 triệu ñồng. Tiếp nhận và cấp phát 536
thẻ BHYT cho diện chính sách có công, chi 2,187 tỷ ñồng ñể chăm lo cho ñối tượng
chính sách xã hội…
Công tác Văn hóa Thông tin – Thể thao: Tập trung ñẩy mạnh công tác cổ
ñộng, tuyên truyền và tổ chức các hoạt ñộng kỷ niệm các ngày lễ lớn với nhiều hình
thức phong phú; tăng cường kiểm tra chấn chỉnh các hoạt ñộng kinh doanh văn hoá,

các loại. Thi ñấu 120 giải cấp toàn quốc ñạt 232 huy chương các loại. Trong năm
2006, dự chung kết cấp Thành phố Hội khoẻ Phù ðổng với 12 môn thi ñấu ñạt 109
huy chương các loại, ñược Thành phố xếp loại xuất sắc. Tham gia thi ñấu các giải cấp
Thành phố ñạt 391 huy chương các loại, thi ñấu cấp toàn quốc ñạt 31 huy chương các
loại.
5. Quốc phòng – An ninh
Về quốc phòng: Lực lượng vũ trang duy trì nghiêm chế ñộ trực sẵn sàng chiến
ñấu, trực phòng không; thường xuyên phối hợp nắm chắc diễn biến tình hình, chú
trọng tình hình an ninh chính trị, sẵn sàng xử trí có hiệu quả các tình huống có thể
xảy ra. Công tác tuyển quân và giao quân 2 cấp quận – phường hàng năm ñều ñạt
100% chỉ tiêu ñược giao. Công tác quản lý, gọi tập trung huấn luyện và kiểm tra sẵn
sàng chiến ñấu lực lượng dự bị ñộng viên chặt chẽ, bảo ñảm chỉ tiêu Thành phố giao.
Về an ninh trật tự: Tình hình an ninh chính trị, trật tự xã hội ñược giữ vững, kịp
thời nắm tình hình và ñề xuất xử lý các trường hợp khiếu kiện ñông người, có hành vi
manh ñộng, cũng như các hoạt ñộng chống phá của các ñối tượng cực ñoan, quá
khích, lợi dụng tôn giáo… ðặc biệt trong năm 2006, công tác nắm tình hình, bảo vệ
an toàn tuyệt ñối Hội nghị cấp cao và các sự kiện APEC lần thứ 14 ñược thực hiện tốt
không ñể xảy ra bị ñộng, bất ngờ.
6. Cơ sở hạ tầng
Cơ sở vật chất kỹ thuật và xã hội ñược ñầu tư mạnh mẽ: ñường xa lộ Hà Nội,
Trần Não, Nguyễn Thị ðịnh, Nguyễn Duy Trinh, cầu Giồng Ông Tố, ñường liên
phường Bình Trưng ðông – Bình Trưng Tây – Cát Lái… ñược nâng cấp mở rộng,
xây dựng mới.
Hệ thống ñiện ngày càng ñược phủ rộng theo nhịp ñộ ñô thị hoá, ñầu tư hệ
thống cấp thoát nước hàng chục tỷ ñồng; hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật của y tế,
-Trang 17-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản


2. Áp dụng quy trình của HðTðBTTP ñể thẩm ñịnh giá tính bồi thường BðS
khi bị Nhà nước thu hồi ñất thực hiện dự án ñầu tư trên ñịa bàn quận 2.
- Nội dung thẩm ñịnh: thẩm ñịnh giá ñất, giá tài sản ñược xác ñịnh ñể tính bồi
thường, hỗ trợ.
- Phương pháp thẩm ñịnh ñược lựa chọn là phương pháp so sánh và phương
pháp thu nhập (theo quy ñịnh của Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của
Bộ Tài chính) ñể thẩm ñịnh giá tính bồi thường cho BðS bị Nhà nước thu hồi.
- Tiến hành thẩm ñịnh giá tính bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của 02 dự án
ñược chọn ngẫu nhiên trên ñịa bàn quận 2.
- Nhận xét ñánh giá kết quả ñạt ñược.
3. Những giải pháp cho công tác bồi thường nói chung và thẩm ñịnh giá bồi
thường nói riêng trong thời gian tới trên ñịa bàn quận 2 cũng như TP.HCM.

-Trang 18-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

1.3.2. Phương pháp nghiên cứu
ðể giải quyết vấn ñề nghiên cứu ñề tài ñã sử dụng hệ thống các phương pháp
sau:
+Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu
Là phương pháp thực hiện tìm kiếm những số liệu, tư liệu, tài liệu, những căn
cứ khoa học liên quan tới vấn ñề nghiên cứu.
ðiều tra, thu thập những thông tin thực tế liên quan ñến các BðS thuộc phạm vi
bồi thường của phương án bồi thường cần thẩm ñịnh.
+Phương pháp xử lý số liệu: phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp…
Từ những số liệu, thông tin thu thập ñược tiếp tục tư duy ñể ñi ñến kết luận.

+ Tổng quan về ñịa bàn nghiên cứu: từ các nguồn sách báo và ñi khảo sát thực
ñịa.
-Trang 19-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

+ Thông tin về công tác bồi thường và thẩm ñịnh giá bồi thường chung của
TP.HCM và của ñịa bàn quận 2.
+ Thông tin về các dự án ñầu tư ñã, ñang và sắp lập phương án giá ñể tính bồi
thường trên ñịa bàn quận.
- Lựa chọn ngẫu nhiên 02 dự án ñầu tư sắp hoặc ñang tiến hành lập và thẩm
ñịnh phương án giá ñể tính bồi thường: 02 dự án ñược chọn là dự án xây dựng Khu
du lịch Văn hoá giải trí quốc tế trên 02 phường Bình Khánh, phường Bình Trưng Tây
và dự án ðầu tư xây dựng Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (B).
- Khảo sát thực ñịa 02 khu ñất ñược thu hồi thực hiện 02 dự án trên ñể lấy thông
tin về vị trí và các ñặc ñiểm (diện tích, quy mô, hiện trạng sử dụng ñất,...) của 2 khu
này; ñồng thời thu thập thông tin từ BBTGPMB quận 2 về giá ñể tính bồi thường
thực tế của các dự án lân cận.
- ðánh giá thông tin thu thập ñược và lựa chọn phương pháp thẩm ñịnh giá phù
hợp: phương pháp ñược chọn cho cả 02 dự án là phương pháp so sánh trực tiếp.
- Tiến hành thẩm ñịnh và rút ra nhận xét, kết luận, ñề xuất giải pháp.
- Viết báo cáo thu hoạch kết quả nghiên cứu.

-Trang 20-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

+ Quyết ñịnh phê duyệt dự án ñầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản
sao, nếu có).
+ Quyết ñịnh thành lập HðBT dự án của Chủ tịch UBND quận, huyện.
+ Quyết ñịnh của UBND quận, huyện về danh sách các hộ gia ñình và cá nhân,
các cơ quan, ñơn vị và tổ chức khác phải ñiều chỉnh, di chuyển hoặc bị ảnh hưởng
trong phạm vi thu hồi ñất.
+ Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñã ñược Chủ tịch
UBND quận, huyện phê duyệt.
+ Biên bản họp HðBT của dự án (có sự tham dự của ñại diện hộ dân trong khu
quy hoạch sẽ thu hồi ñất) thông qua Phương án tổng thể và phương án bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư của dự án.
+ Các văn bản pháp lý khác có liên quan ñến khu quy hoạch và dự án ñầu tư
(nếu có).
-Trang 21-