BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

HUỲNH TRỌNG NGHĨA

PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ
CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

HUỲNH TRỌNG NGHĨA

PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2018




CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CH MINH À GIẢI PH P HOÀN
HI N ......................................................................................................................33
2.1.
NG QUAN VỀ NH H NH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CHUNG CƯ
ẠI HÀNH PHỐ H CH MINH................................................................33
2.2. NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠ ĐƯỢC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ẠI HÀNH PHỐ H CHÍ MINH .............34
2.3 NHỮNG TRANH CHẤP TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG
NHÀ CHUNG CƯ ..........................................................................................35
2.3.1 Tranh chấp liên quan đến Ban Quản trị.....................................................35
2.3.2 Tranh chấp về chỗ để xe ............................................................................37
2.3.3 Tranh chấp tầng sân thượng ......................................................................39
2.3.4 Tranh chấp các loại phí trong nhà chung cư .............................................39
2.3.4.1 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của nhiều chủ sở
hữu ...................................................................................................................................... 39
2.3.4.2 Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư ................................................... 42
2.4 NGUYÊN NHÂN TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
NHÀ CHUNG CƯ ..........................................................................................43
2.5 GIẢI PH P HOÀN HIỆN C NG
C QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ
CHUNG CƯ ....................................................................................................46
2.6 CÁC GIẢI PH P ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP
LUẬT QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ........................................48
2.6.1 Giải pháp nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức chuyên trách...........48
2.6.2 Giải pháp tăng cường công tác, phổ biến và hỗ trợ pháp luật của cơ quan
nhà nước về công tác quản lý nhà chung cư ......................................................49
2.6.3 Giải pháp tăng cường sự quản lý, giám sát, xử lý của cơ quan nhà nước .50
2.6.4 Giải pháp hỗ trợ của Hiệp hội bất động sản trong việc tham gia hỗ trợ hoạt


Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014

Thông tư số
02/2016/TTBXD

Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây
dựng về ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư

Thông tư số
28/2016/TTBXD

Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 12 ngày 2016 của
Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư
số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 về việc đào
tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý
vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày
30 tháng 12 năm 2015 quy định về việc cấp chứng chỉ hành
nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, Điều hành
sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt
động của sàn giao dịch bất động sản và Quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây
dựng

Thông tư số
31/2016/TTBXD

Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 quy định việc

nhiên, hiện nay trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư xảy ra các vụ tranh
chấp: Giữa Ban quản trị và chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị, việc bàn giao Quỹ
bảo trì trong nhà chung cư...
Trước đây, Luật nhà ở năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày
28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của
Chính phủ, Luật nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015
của Chính phủ, Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016,...đều có các quy
định về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có quy định thành lập Ban
quản trị nhà chung cư (đại diện cho quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở
hữu và những người sử dụng trong chung cư). Với các quy định hiện nay, thì điều
kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban quản trị tại Thông tư số
02/2016/TT-BXD đã đơn giản hơn so với các quy định trước đây tại Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng. Để mô Ban quản trị hoạt
động đúng theo quy định còn khó, nhiều chung cư thành lập ra Ban quản trị để đủ
“thủ tục” theo quy định, hữu danh vô thực.
Theo quy định hiện hành, kinh phí bảo trì nhà chung cư được chủ đầu tư
quản lý và phải bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư sau khi được thành lập.
Quy định pháp luật đã có nhưng chưa rõ ràng, do đó công tác bàn giao, cưỡng chế
bàn giao, quản lý, sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư để sửa chữa, bảo trì
phần sở hữu chung trong nhà chung cư hiện nay ngày càng phức tạp.


2

Thực trạng quy định pháp luật còn chưa cụ thể, chưa đầy đủ để điều chỉnh
các mối quan hệ trong công tác vận hành, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang là
một trong những nguyên nhân gây nên các tranh chấp, mâu thuẫn (giữa Ban quản trị
và chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị...) xảy ra thường xuyên ở thành phố Hồ Chí
Minh và Hà Nội. Những tranh chấp, mâu thuẫn này theo thời gian sẽ tạo nên những
suy nghĩ, định kiến không tốt đối với mô hình nhà chung cư, ảnh hưởng đến sự phát

luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư ở Việt Nam
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng của Luận văn là pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư.
Trong đó tập trung quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong trong quan hệ pháp luật về
quản lý sử dụng nhà chung cư như Nhà nước, chủ đầu tư, cư dân và hoạt động quản
lý nhà nước và chủ đầu tư.
Phạm vi nghiên cứu của Luận văn là các quy định pháp luật của Việt Nam
về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh
bất động sản năm 2014 và một số văn bản dưới luật. Trên cơ sở văn bản quy phạm
pháp luật này, tìm hiểu thực trạng về công tác quản lý sử dụng nhà chung cư tại
thành phố Hồ Chí Minh.
4. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong những năm gần đây, có nhiều bài viết, bài báo giấy hoặc báo điện tử
liên quan đến công tác quản lý sử dụng nhà chung cư.
Bài viết của Tiến sĩ Đoàn Dương Hải về “Quản lý nhà chung cư cần mô hình
mới” được đăng trên Tạp chí xây dựng số 01/20131 đề xuất xây dựng mô hình Ban
quản trị nhà chung cư dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữu hạn. Tuy nhiên,
tác giả lại chưa đưa ra được hình thức và kinh phí để hoạt động khi xây dựng mô
hình này.
Năm 2017 bài viết “Thực trạng và giải pháp chất lượng dịch vụ quản lý nhà
chung cư tại Hải Phòng” của thạc sĩ Lê Va Xi và PGS.TS Trương Đình Chiến đánh
giá thực trạng chất lượng dịch vụ trong quản lý nhà chung ở Hải Phòng và đề xuất
giải pháp để nâng cao chất lượng dịch vụ trong quản lý nhà chung cư nhưng chưa
phân tích chuyên sâu nguyên nhân xảy ra thực trạng nêu trong bài.
1

Tạp chí xây dựng số 01/2013, />(truy cập ngày 02/4/2018).


4


5

Luận văn nghiên cứu đề tài Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua
thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh nhằm hướng đến giải quyết các vấn đề đặt ra
từ 3 câu hỏi nghiên cứu sau :
Thứ nhất, pháp luật hiện hành quy định như thế nào về công tác quản lý, sử
dụng nhà chung cư tại Việt Nam?
Thứ hai, thực trạng và nguyên nhân xảy ra các vụ tranh chấp, mâu thuẫn
trong quản lý sử dụng nhà chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh như thế nào ?
Thứ ba, Việt Nam cần hoàn thiện những gì trong công tác quản lý sử dụng
nhà chung cư ?
7. Kết cấu của Luận văn
Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung
của Luận văn được chia thành hai Chương:
Chương 1: Lý luận chung về quản lý và sử dụng nhà chung cư.
Chương 2: Thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh và giải pháp hoàn thiện


6

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG
NHÀ CHUNG CƯ
1.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA NHÀ CHUNG CƯ
Ông cha ta có câu: “An cư mới lạc nghiệp” đã cho chúng ta thấy rõ được tầm
quan trọng của nhà ở từ thời xưa đối với cuộc sống con người. Nhà ở là nơi mà mỗi
gia đình là mỗi tế bào của xã hội sống và sinh hoạt hàng ngày. Trước đây, mỗi gia
đình chỉ có chỗ ở là đáp ứng nhu cầu, ngày nay, yêu cầu về nhà ở ngày càng cao
hơn, mỗi người muốn có căn phòng riêng, căn hộ phải đầy đủ tiện nghi, nơi sống

nhà chung cư dẫn đến áp lực cho hạ tầng (điện, nước, đường xá...) trong khu vực.
Đất nước ngày càng phát triển, đời sống tinh thần và vật chất của người dân
ngày càng được nâng cao. Do đó, xây dựng nhà chung cư phải kết hợp chất lượng
dịch vụ quản lý hiệu quả là vấn đề cần thiết hiện nay.
1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ
CHUNG CƯ
1.2.1 Khái niệm nhà chung cư
Về mặt lịch sử, thuật ngữ nhà chung cư xuất hiện từ rất lâu. Vào thời La mã,
nhà được xây dựng dạng chung cư được gọi với tên “insula”. Đến thế kỷ thứ VI
trước Công nguyên, nhà chung cư được gọi với tên là “condominium”; trong tiếng
Latin, “con” là “của chung”, “dominium” có nghĩa là “sử dụng” hoặc “quyền sở
hữu”. Ngày nay, từ “condominium” là hình thức sở hữu, không phải hình thức tài
sản nguyên vẹn. “condominium” ghi nhận khuôn viên đất và công trình xây dựng.
Các căn hộ nằm trong khuôn viên đất. Một người sở hữu căn hộ trong
“condominium” thì người đó có quyền sở hữu không gian giữa trần, sàn, bước
tường của căn hộ, quyền sử dụng chung “không gian chung” thuộc khuôn viên của
“condominium” đó.
Ở Việt Nam, từ ngày 01/07/2006, Luật nhà ở năm 2005 đã nêu khái niệm
nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần


8

sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ
gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư (Khoản 1 Điều 70 Luật nhà ở năm 2005).
Đến năm 2014, Luật nhà ở mới đã đưa ra định nghĩa nhà chung cư cụ thể
hơn tại Khoản 3 Điều 3 như sau : Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều
căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao

quản lý vận hành...) nhà chung cư để đảm bảo hoạt động chung cư ổn định.
Phần diện tích sở hữu chung nhà chung cư được các chủ đầu tư xác định
trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua hoặc trong văn bản
phê duyệt dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư không được tự ý
chiếm dụng hoặc chuyển đổi công năng đối với phần diện tích sử dụng chung này.
Chủ sở hữu nhà chung cư hoặc người sử dụng không có toàn quyền sở hữu
phần sở hữu chung so với bất động sản khác (nhà ở). Chủ sở hữu phải tuân theo
quyền và nghĩa vụ đối với phần diện tích sở hữu chung và bị hạn chế quyền sử dụng
và định đoạt căn hộ như sau: Không được tự ý thay đổi kết cấu trong căn hộ hoặc
phần diện tích sở hữu chung nhà chung cư, không được tự ý sơn hoặc sử dụng vật
liệu màu sắc khác bên ngoài căn hộ,...
1.3. PHÂN LOẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG
CƯ
1.3.1. Phân loại nhà chung cư
Về tổng thể, hiện nay thông tin về bất động sản ở Việt Nam chưa được minh
bạch, cụ thể người mua nhà tin vào các quảng cáo của chủ đầu tư để mua nhà, do
đó, phân loại nhà chung là cần thiết. Phân loại nhà chung cư đúng, người mua nhà
sẽ mua được những căn hộ giá hợp lý, giúp cơ quan nhà nước quản lý, đánh giá
được chất lượng nhà chung cư, tính được các chi phí trong nhà chung cư. Có nhiều
tiêu chí khác nhau để làm căn cứ phân loại nhà chung cư như sau :
Nếu căn cứ vào chủ sở hữu thì nhà chung cư được phân thành : Nhà chung
cư có một chủ sở hữu và nhà chung cư có tư hai chủ sở hữu trở lên
Nhà chung cư có một chủ sở hữu là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu đối
với toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung, phần sở hữu
riêng.


10

Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu trở lên là nhà chung cư có từ hai chủ sở


và công nhận hạng nhà chung cư.


11

Chung cư hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân
hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD nhưng
không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B4.
1.4. KHÁI NIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ.
Thuật ngữ “sử dụng” được hiểu là đem ra dùng. Từ “quản lý” được hiểu
nhiều cách khác nhau. “Quản lý” được hiểu là sự tác động có định hướng và tổ chức
của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý bằng các phương thức nhất định để đạt tới
những mục tiêu nhất định5.
Thuật ngữ quản lý đất động sản được định nghĩa trong Luật kinh doanh bất
động năm 2014 như sau : Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc
tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền
của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất6.
Như vậy có thể hiểu “quản lý, sử dụng nhà chung cư” là thực hiện một, một
số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác, sử dụng và định đoạt nhà chung
cư theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử
dụng nhà chung cư.
Mô hình quản lý nhà chung cư
Hiện nay, tại Việt Nam, có các mô hình quản lý nhà chung cư như sau :
Mô hình thứ nhất, chung cư do chủ đầu tư trực tiếp quản lý. Đây là dạng phổ
biến, ở một số chung cư chỉ có một chủ sở hữu là chủ đầu tư hoặc chưa đảm bảo đủ
tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao đưa vào sử dụng (bao gồm cả số lượng
căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán) để thành lập Ban quản trị nhà nhà chung
cư theo quy định...
Đây là dạng phức tạp gồm nhiều loại hình quản lý, chủ đầu tư phải thành lập

phần vào việc tăng cường phối hợp giữa cư dân và chủ đầu tư nhằm giải quyết các
vấn đề phát sinh, tạo sự minh bạch, nhất quán trong công tác quản lý và nâng cao
hơn nữa giá trị căn hộ.
1.5. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG
CƯ
1.5.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư
Bản chất của quản lý sử dụng nhà chung cư là hoạt động quản lý, sử dụng.
Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư là tổng hợp các quy phạm
pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong hoạt động
Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư là tập hợp các quy
phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý sử
dụng nhà chung cư giữa các chủ thể, phát sinh trong quá trình khai thác, vận hành,
sử dụng nhà chung cư phù hợp với đặc trưng, tính chất từng loại nhà chung cư trong

7

Khoản 8 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD.

8

Khoản 9 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD


13

đô thị. Tham gia hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm: Chủ thể, khách
thể và đối tượng tham gia quan hệ trong pháp luật về quản lý nhà chung cư
1.5.1.1. Chủ thể
Bao gồm các chủ thể sau : Cư dân, chủ đầu tư, nhà nước.
Chủ thể thứ nhất: cư dân bao gồm chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư,

Tuy nhiên, để thành lập được Ban quản trị phải có điều kiện sau :
- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ
sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống
nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban
quản trị nhà chung cư10.
- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải
thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm
đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp
người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban
quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng11.
Mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được
tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hoặc
mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu, tài khoản
riêng và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 Luật nhà ở
năm 201412.
Chủ thể thứ hai: Chủ đầu tư - là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay
vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư
xây dựng13. Nhà chung cư có một hay nhiều chủ sở hữu, chủ đầu tư có trách nhiệm
thực hiện các quyền và nghĩa vụ tại Điều 38 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD và
Khoản 13 và 14 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD.
Chủ thể thứ ba: Nhà nước
Nhà nước có trách nhiệm quản lý, giữ vai trò cân bằng giữa chủ đầu tư, nhà
nước, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, cư dân. Nhà nước có vai trò :
- Nhà nước xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về công
tác quản lý nhà chung cư để điều chỉnh các mối quan hệ trong nhà chung cư (giữa
10

Khoản 1 Điều 103 Luật nhà ở năm 2014

11

căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó, phần diện tích
khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung
cư; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền
với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng14.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư : Chung cư khác với loại nhà ở
khác, ngoài phần sở hữu riêng trong nhà chung cư còn có phần diện tích sở hữu
chung được quy định như sau15 :
- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.

14

Khoản 1 Điều 100 Luật nhà ở năm 2014

15

Khoản 2 Điều 100 Luật nhà ở năm 2014


16

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ
thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu
hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư
đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện
phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án

mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc
thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền
quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi
phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư
phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới
dành chỗ để xe công cộng.
Luật nhà ở năm 2005 trao quyền quyết định khu vực để xe ô tô thuộc sở hữu
chung hoặc sở hữu riêng trong nhà chung cư là do chủ đầu tư quyết định. Tuy
nhiên, Luật nhà ở năm 2014 đã trao quyền cho các chủ sở hữu nhà chung cư quyết
định việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư. Trường hợp không mua
hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.
1.5.2.3. Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư:
Công tác quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động quản lý vận hành nhà
chung cư bao gồm các công việc sau17 :
- Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang
máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa
cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở
hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư.
- Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm
sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung
cư hoạt động bình thường.
- Các công việc khác có liên quan
Việc quản lý vận hành nhà chung cư do đơn vị quản lý vận hành nhà chung
cư thực hiện (đối với nhà chung cư có thang máy). Còn nhà chung cư không có
17

Khoản 1 Điều 10 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.


18



19

và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh
hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác
theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác
gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa,
thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất18.
1.5.2.4. Các khoản kinh phí trong nhà chung cư
Trong nhà chung cư có các khoản kinh phí sau:
Về kinh phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:
Theo quy định tại Điểm a, b Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 quy
định phần kinh phí bảo trì trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau: Phần
kinh phí này được thu từ 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác mà chủ đầu tư bán
cho khách hàng, phần căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu
tư giữ lại cho thuê mua, không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho
thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, phần giá trị
này được tính theo giá bán căn hộ giá cao nhất của nhà chung cư, trừ phần diện tích
thuộc sở hữu chung.
Quy định này giúp các Ban quản trị thu phần kinh phí bảo trì 2% đối với các
căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư lấy lý do chưa bán được
nên chưa nộp kinh phí bảo trì này.
Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu
chung trong nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp
thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu
(Khoản 2 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014).
Phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu phải được chủ đầu tư gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín
dụng đang hoạt động ở Việt Nam trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày thu kinh phí