B TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TR
TR

NGă

IăH CăTẨIăNGUYểNăVẨăMỌIăTR

TỌăPH

ÁNHăGIÁăS ă NHăH
CHÍNH SÁCH
TRểNă

NG

Tă AIă

NGăHẨăN I

NGăHOA

NGăC AăM TăS ăY UăT ă
NăTH ăTR

NGăB Tă

NGăS Nă

AăBẨNăTHẨNHăPH ăC MăPH ,ăT NHăQU NGăNINH

LU NăV NăTH CăS

NGăS Nă

AăBẨNăTHẨNHăPH ăC MăPH ,ăT NHăQU NGăNINH

Chuyên ngành :ăQu nălỦăđ tăđaiă
Mã ngành
NG

: 8850103
IăH

NGăD NăKHOAăH C:

Ti năs ăV ăS ăKiên

HƠăN iăậ N mă2019


i
L IăCAMă OAN
Nh ng k t qu nghiên c u đ

c trình bày trong lu n v n là hoàn toàn

trung th c, c a tôi, không vi ph m b t c đi u gì trong lu t s h u trí tu và
pháp lu t Vi t Nam. N u sai, tôi hoàn toàn ch u trách nhi m tr

c pháp lu t.

TÁCăGI ăLU NăV N

Tôi c ng xin g i lòng bi t n chân thành t i lưnh đ o và các cán b UBND,
Phòng Tài nguyên và Môi tr

ng thành ph C m Ph , t nh Qu ng Ninh đư giúp

đ và t o đi u ki n cho tôi trong quá trình đi u tra, t ng h p s li u.
Cu i cùng tôi xin bày t lòng bi t n t i các t p th và c quan, ban
ngành, b n bè, gia đình và ng

i thân đư t o đi u ki n giúp đ tôi trong quá

trình h c t p và nghiên c u lu n v n.
M t l n n a tôi xin chân thành c m n t t c s đóng góp quỦ báu c a các
t p th , cá nhân đư đ ng viên khích l và giúp đ tôi hoàn thành lu n v n này.
Hà N i, ngày... tháng... n m 2019
Tácăgi ălu năv n

TôăPh

ngăHoa


iii
M CăL Că
L IăCAMă OAN ............................................................................................. i
L IăC Mă N .................................................................................................. ii
M CăL C ....................................................................................................... iii
THỌNGăTINăLU NăV N ............................................................................. vi
DANHăM CăVI TăT T ............................................................................... ix
DANHăM CăB NG ........................................................................................ x


1.2.3. Nh ng thành t u c a chính sách đ t đai t i Vi t Nam ........................... 29
1.2.4.
s n

nh h

ng c a m t s chính sách đ t đai đ i v i th tr

ng b t đ ng

Vi t Nam ................................................................................................ 34

1.2.5. Th c tr ng phát tri n th tr

ng b t đ ng s n trên đ a bàn Qu ng Ninh

giai đo n 2013-2017 ........................................................................................ 42
1.2.6.

ánh giá chung v các y u t qu n lỦ đ t đai nh h

ng đ n phát tri n

th tr

ng b t đ ng s n.................................................................................... 45

1.3. C s pháp lỦ ........................................................................................... 49


2.1.2. Ph m vi nghiên c u ............................................................................... 50
2.2. N i dung nghiên c u ................................................................................ 50
2.3. Ph

ng pháp nghiên c u .......................................................................... 51

2.3.1. Ph

ng pháp đi u tra thu th p thông tin ............................................... 51

2.3.2. Ph

ng pháp chuyên gia ....................................................................... 51

2.3.4. Ph

ng pháp th ng kê, t ng h p thông tin, phân tích, x lí s li u và

bi u đ t k t qu nghiên c u ............................................................................ 52
Ch

ngă3.ăK TăQU ăNGHIểNăC UăVẨăTH OăLU N ........................ 53

3.1. Khái quát v đi u ki n t nhiên, kinh t - xư h i c a thành ph C m Ph .... 53
3.1.1. i u ki n t nhiên c a thành ph C m Ph , t nh Qu ng Ninh ............. 53
3.1.2. i u ki n kinh t - xư h i c a thành ph C m Ph , t nh Qu ng Ninh.. 58
3.2. Khái quát tình hình qu n lỦ, s d ng đ t c a thành ph C m Ph .......... 60
3.2.1. Hi n tr ng s d ng đ t c a thành ph C m Ph , t nh Qu ng Ninh ...... 60
3.2.2. Bi n đ ng s d ng đ t t i thành ph C m Ph , t nh Qu ng Ninh giai
đo n 2013 – 2017 ............................................................................................ 62


nh h

ng c a m t s y u t chính sách đ t đai đ i v i th

ng b t đ ng s n trên đ a bàn thành ph C m Ph , t nh Qu ng Ninh ........... 98

3.6.

xu t gi i pháp nâng cao công tác qu n lỦ đ t đai nh m đ y m nh phát

tri n th tr

ng b t đ ng s n t i thành ph C m Ph .................................... 103

3.6.1. ánh giá vai trò c a m t s y u t chính sách đ t đai đ i v i th tr

ng

b t đ ng s n t i thành ph C m Ph , t nh Qu ng Ninh ................................ 103
3.6.2.

xu t gi i pháp nh m nâng cao công tác qu n lỦ đ t đai đ y

m nh phát tri n th tr

ng b t đ ng s n t i thành ph

C m Ph , t nh



- Thành ph C m Ph là m t trong 14 đ n v hành chính tr c thu c t nh
Qu ng Ninh, có v trí chi n l
tr

c quan tr ng n m trong vùng tam giác t ng

ng phía B c, trên tr c kinh t đ ng l c c a t nh có ti m n ng và đi u ki n

thu n l i đ phát tri n kinh t - xư h i.
+ Thành ph C m Ph là n i có đi u ki n thu n l i c v đi u ki n t
nhiên, c v đi u ki n kinh t - xư h i. V i dân s t p trung đông cùng v i s
phát tri n c a th tr

ng lao đ ng, th tr

ng v n, th tr

ng b t đ ng s n

thành ph C m Ph di n ra khá sôi đ ng, giá tr b t đ ng s n cao.
+ Công tác phát tri n đô th C m Ph đư đ

c phát tri n theo i u ch nh

Quy ho ch chung xây d ng thành ph C m Ph , t nh Qu ng Ninh đ n n m
2030, t m nhìn đ n n m 2050 và ngoài 2050 (Quy t đ nh s 816/Q -UBND
ngày 27/3/2015 c a UBND t nh Qu ng Ninh). Thành ph C m Ph h a h n
s là m t thành ph có th tr



c, khai thác có hi u qu ngu n l c t đ t đai và tài s n

c.

- Th c tr ng th tr

ng b t đ ng s n:

+ V ngu n cung cho th tr

ng b t đ ng s n c a thành ph ch y u là

thông qua công c quy ho ch, k ho ch s d ng đ t; ho t đ ng chuy n quy n
s d ng đ t, ng

i dân ti n hành tách th a đ chuy n nh

thuê quy n s d ng đ t, nhà

ng, mua bán, cho

trên đ t và ngu n cung t đ u giá quy n s

d ng đ t c ng góp ph n không nh t o nên s sôi đ ng trong th tr

ng b t

đ ng s n.
+L


c th c hi n thông


viii
qua các t ch c ho t đ ng trong l nh v c môi gi i b t đ ng s n, đó là ch a
th ng kê đ

c s giao d ch th c hi n thành công do các cá nhân th c hi n.

i u này cho th y, ho t đ ng môi gi i b t đ ng s n đư nh n đ
t

ng c a ng

qu n lỦ nhà n

c s tin

i dân. Tuy nhiên, đây c ng là m t thách th c m i v i c quan
c.

òi h i ph i th t ch t h n n a s qu n lỦ ho t đ ng này,

tránh tình tr ng cá nhân, t ch c l i d ng ho t đ ng đ l a đ o, chi m d ng
tài s n c a nhân dân, và th t thu thu c a nhà n

c.




Kinh t xư h i

KTXH

Quy ho ch s d ng đ t
Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t

QHSD
GCNQSD

Tái đ nh c

T C

C s h t ng

CSHT

Quy n s d ng đ t

QSD

y ban nhân dân

UBND

H i đ ng nhân dân

H ND


giai đo n 2014-2017 ........................................................................................ 86
B ng 3.9. K t qu giao đ t t i các xư, ph

ng đ i v i h gia đình cá nhân c a

thành ph C m Ph giai đo n 2014- 2017 ...................................................... 87
B ng 3.10. K t qu giao đ t nông nghi p và đ t phi nông nghi p không ph i
đ t

c a thành ph C m Ph giai đo n 2014- 2017 ...................................... 88

B ng 3.11. K t qu cho thuê đ t theo đ n v hành chính c a thành ph C m
Ph giai đo n 2014 - 2017 ............................................................................... 89
B ng 3.12. K t qu cho thuê đ t theo th i gian c a thành ph C m Ph giai
đo n 2014- 2017 .............................................................................................. 91
B ng 3.13. K t qu c p Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t theo lo i đ t qua
t ng n m trên đ a bàn thành ph C m Ph giai đo n 2014 – 2017 ................ 92
B ng 3.14. K t qu công tác c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t t i các
xư, ph

ng trên đ a bàn thành ph C m Ph qua t ng n m giai đo n 2014 –

2017 ................................................................................................................. 94
B ng 3.15. K t qu c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho các đ i t

ng

trên đ a bàn thành ph C m Ph qua t ng n m .............................................. 96
giai đo n 2014 – 2017 ..................................................................................... 96

là đ a bàn phân b các khu dân c , xây d ng các công trình kinh t , v n hóa,
xư h i, an ninh và qu c phòng.
"

t đai là tài nguyên đ c bi t c a qu c gia, ngu n l c quan tr ng phát

tri n đ t n
Th tr

c, đ

c qu n lỦ theo pháp lu t".

ng b t đ ng s n là m t trong nh ng th tr

n n kinh t th tr

ng vì th tr

ng quan tr ng c a

ng này liên quan tr c ti p t i m t l

ng tài

s n c c l n c v quy mô, tính ch t c ng nh giá tr c a các m t trong n n
kinh t qu c dân. Ngày nay, th tr

ng b t đ ng s n đư tr thành m t b ph n


ng quy n s d ng

đ t là đi u ki n quan tr ng đ s d ng có hi u qu tài s n quỦ giá thu c s
h u toàn dân mà Nhà n

c là đ i di n ch s h u.

N m 2012, Chính ph ban hành Ngh quy t s 04/NQ-CP ngày 21 tháng
02 n m 2012 v vi c thành l p thành ph C m Ph tr c thu c t nh Qu ng Ninh,
cùng v i vi c di chuy n đ phát tri n trung tâm hành chính t p trung đư có
nh ng tác đ ng tích c c đ n s phát tri n kinh t - xư h i c a thành ph , đ c bi t
là vi c t p trung đ u t xây d ng c s h t ng đô th lo i II, đây là y u t quan
tr ng thúc đ y các ho t đ ng c a th tr

ng b t đ ng s n trên đ a bàn thành ph .


2
Thành ph C m Ph là n i có đi u ki n thu n l i c v đi u ki n t
nhiên, c v đi u ki n kinh t - xư h i. V i dân s t p trung đông cùng v i s
phát tri n c a th tr

ng lao đ ng, th tr

ng v n, th tr

ng b t đ ng s n

thành ph C m Ph di n ra khá sôi đ ng, giá tr b t đ ng s n cao. V i đ u
m i giao thông thu n l i cho vi c phát tri n kinh t có th nói th tr

ng c a

ng b t đ ng s n trên đ a bàn thành ph C m


3
- ụăngh aăth căti n
Nghiên c u góp ph n phát hi n k p th i nh ng t n t i và nguyên nhân,
đ xu t gi i pháp nh m kh c ph c nh ng t n t i trong công tác qu n lỦ đ t đai
tác đ ng đ n s phát tri n c a th tr

ng b t đ ng s n, làm c s đ đ xu t

gi i pháp nh m thúc đ y phát tri n th tr
t ng c

ng b t đ ng s n thông qua vi c

ng công tác qu n lỦ đ t đai, góp ph n vào s phát tri n kinh t - xã

h i c a thành ph C m Ph nói riêng và t nh Qu ng Ninh nói chung.


4
Ch

ngă1.ăT NGăQUANăV Nă

ăNGHIểNăC U


ng xá, nhà c a...)” ( oàn Công Qu và cs., 2006). Kinh

nghi m l ch s cho th y vi c s d ng, quy ho ch và qu n lỦ đ t đai luôn là
nh ng v n đ nh y c m nh t, đ
tr nhi u nh t

c tranh cưi nhi u nh t và ch u áp l c chính

b t c xư h i nào. Nh ng đi u này c ng đúng ngay c trong

th i đ i ngày nay (

ng Kim S n và Nguy n

Anh Tu n, 2011).

Cách ti p c n v đ t đai trong giai đo n hi n nay c n đ
m t cách t ng h p, toàn di n d
Tr

i các góc đ sau:

c h t, đ t đai là m t th c th mang Ủ ngh a chính tr , trong đó biên

gi i th hi n ranh gi i c a ch quy n qu c gia và là c s đ
nh n.

c nhìn nh n

c qu c t công

2013b), là ngu n sinh k đ m b o cu c s ng c a ng
TH ph i b i th

ng thu nh p cho ng

lúc h đang SD . Vi c b i th

c CHXHCNVN,

i lao đ ng. Vì v y khi

i b m t đ t t i thi u ph i ngang nh

ng sinh k cho ng

i b m t đ t và vi c

chuy n ngh nghi p ph i gi i quy t ti p cho đ n khi h chuy n sang ngh
m i v i thu nh p n đ nh.
Th t , đ t đai là tài s n, là ngu n l c đ phát tri n (Qu c h i n
CHXHCNVN, 2013b). Vì v y khi Nhà n
tr đ t và đúng quy lu t th tr
đ nh giá, đ
nh đ

c trao đ i, đ

ng.

c TH thì ph i b i th

và duy trì các c ng đ ng và các vùng trong c n

c.

i nh m h tr

t đai đóng vai trò m u

ch t đ t o ra và duy trì nh ng d ch v ph c v m c đích công c ng. Giá tr
công c a đ t còn là n i th

ng ngo n chung v i giá tr t ng lên nhanh chóng

khi các xư h i đô th hóa và công nghi p hóa và thu nh p bình quân đ u ng

i

t ng lên.
Do v y, Chính ph c n xây d ng c ch qu n lý đ t đai sao cho gi m các
h n ch đ i v i vi c ti p c n SD

và t ng kh n ng linh ho t c a Chính ph

trong vi c qu n lỦ v mô. M t khác, c n xác đ nh rõ các đ i t
qu n lý và nh ng đ i t

ng Nhà n

ng không c n qu n lỦ đ cho phép th tr


quy đ nh:
1. B t đ ng s n bao g m:
a)

t đai;

b) Nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai;
c) Tài s n khác g n li n v i đ t đai, nhà, công trình xây d ng;
d) Tài s n khác theo quy đ nh c a pháp lu t.
2.

ng s n là nh ng tài s n không ph i là b t đ ng s n.

c. Th tr
Th tr

ng b t đ ng s n
ng đ t đai (B t đ ng s n) v Ủ ngh a chung là th tr

giao d ch đ t đai – b t đ ng s n. Th tr

ng b t đ ng s n có th đ

theo ngh a r ng và ngh a h p. Theo ngh a r ng, Th tr

ng

c hi u

ng b t đ ng s n là

ng, cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan đ n b t đ ng s n nh

trung gian, môi gi i, t v n ... gi a các ch th trên th tr
qu n lỦ Nhà n

đ ng s n đ

đó vai trò

c có tác đ ng quy t đ nh đ n s thúc đ y phát tri n hay kìm

hưm ho t đ ng kinh doanh trên th tr
“Th tr

ng mà

ng b t đ ng s n.

ng b t đ ng s n là c ch , trong đó hàng hóa và d ch v b t
c trao đ i”; TTB S đ

c hi u theo ngh a h p ch bao g m các

ho t đ ng có liên quan đ n giao d ch B S nh : mua bán, cho thuê, th a k ,
th ch p B S; TTB S theo ngh a r ng không ch bao g m các ho t đ ng liên
quan đ n giao d ch B S mà bao g m c các l nh v c liên quan đ n vi c t o
l p B S.
1.1.2. Chính sách đ t đai
a. Khái ni m chính sách đ t đai
Chính sách là thu t ng đ


8
do m t Chính ph ,

ng chính tr , t ch c doanh nghi p... đ a ra ho c áp

d ng (Nguy n ình B ng và cs., 2012).
Chính sách có th phân thành chính sách chung (chính sách đ i ngo i;
chính sách kinh t ; chính sách xã h i; …) và chính sách đ i v i t ng l nh v c.
Ví d : trong chính sách kinh t có các chính sách m u d ch t do, chính sách
b o h thu quan, chính sách tài chính... Các chính sách có th đ
th c hi n

c đ ra và

nh ng t ng doanh nghi p… Các chính sách nh m gi i quy t

nh ng v n đ đ t ra cho m i t ch c và ch có hi u l c thi hành trong t ch c
đó đ

c coi là ch́nh sách t . Nh ng chính sách do các c quan hay các c p

chính quy n ban hành nh m gi i quy t nh ng v n đ có tính c ng đ ng đ

c

g i là chính sách công. Khoa h c chính sách t p trung ch y u vào vi c
nghiên c u các chính sách công nh m m c tiêu nâng cao hi u l c và hi u qu
qu n lý c a Nhà n


v y,

ng chính sách ngành. Chính sách

ng l i, chính sách, là công c đ th c thi chính sách. Nh

khía c nh hình th c, chính sách th

Mai, 2009; Nguy n Th Nh Mai, 2016).

ng r ng h n pháp lu t (Lê Chi


9
Khái ni m chính sách có th đ c p theo nhi u khía c nh khác nhau,
nh ng c b n nh t thì ph m trù chính sách ph i làm rõ: nó là cái gì, ai là
ng

i t o ra nó, nó tác đ ng đ n ai, đ n cái gì? Và t đó có th hi u r ng:

chính sách là t p h p các ch tr

ng và hành đ ng v ph

ng di n nào đó c a

Chính ph ; nó bao g m các m c tiêu và Chính ph mu n đ t đ

c và cách



thác đ t đai m t cách h p lí và có hi u qu , g n khai thác s d ng v i b o v ,
nâng cao ch t l

ng đ t đai ph c v cho s n xu t, kinh doanh v i nh ng đi u

ki n nh t đ nh và trong nh ng th i h n nh t đ nh. Nh v y chính sách đ t đai
khác v i các chính sách khác

ch đ i t

ng tác đ ng c a chính sách đ t đai

không ch đ n thu n là đ t đai mà ph i c th và tr c di n h n là s v n đ ng
c a y u t đ t đai trong quá trình tham gia vào các ho t đ ng KTXH. S v n
đ ng đó có quy lu t nh t đ nh, con ng

i mu n SD

theo các quy lu t đó (Nguy n V n S u, 2010).

có hi u qu ph i tuân


10
Chính sách đ t đai đóng vai trò quan tr ng trong vi c quy t đ nh m c đ
linh ho t trong SD
là c s đ nhà n

Vi t Nam (Sally và cs., 2007). Chính sách đ t đai luôn

chính sách này do Chính quy n trung
nh ng c quan có liên quan
Nguy n

ng thi t l p và do các b , ngành và

các c p tri n khai th c hi n (

ng Kim S n và

Anh Tu n, 2011). Chính sách đ t đai ph n ánh h t t

chi ph i Nhà n

c, xư h i và là khâu trung gian gi a h t t

ng đang

ng v i th c

ti n. Chính sách đ t đai đi vào th c ti n và th c ti n ph n nh l i ch th
ho ch đ nh chính sách (Nguy n V n S u, 2010). S g n k t Ủ đ và k t qu
đ tđ

c trên th c t s xác đ nh tính hi u l c c a chính sách đ t đai (H

ng Hòa và cs., 2012).
Chính sách đ t đai là t ng th quan đi m, ch tr
pháp và công c mà Nhà n


c đi m c a chính sách đ t đai

Chính sách đ t đai khác v i nh ng chính sách khác do đ i t

ng mà nó

tác đ ng và m c đích c a nh ng tác đ ng đó. Chính sách đ t đai có m t s
đ c đi m sau (Nguy n V n S u, 2010; Tr n Th Minh Châu, 2007):
- Chính sách đ t đai tác đ ng đ n m t lo i t li u s n xu t đ c bi t đó là
đ t đai. Tài nguyên đ t đai mang đ c tr ng là có gi i h n, c đ nh theo vùng,
ch u nh h

ng c a các y u t th i ti t, khí h u và có đ phì khác nhau. Vì

v y, chính sách đ t đai ph i đ

c thi t k phù h p v i các đ c tính c a các

lo i đ t.
- Chính sách đ t đai liên quan đ n v n đ nông dân, dân t c và truy n
th ng l ch s . Quan h đ t đai đư có t lâu đ i và t n t i d

i nhi u hình th c

khác nhau tùy theo trình đ phát tri n c a t ng qu c gia. Chính sách đ t đai
hi n đ i ph i hóa gi i các quan h ru ng đ t s n có theo ch đ KTXH mà
Nhà n

c xây d ng.



12
thôn; có vai trò quan tr ng trong quá trình chuy n n n nông nghi p t s n
xu t nh l thành m t n n nông nghi p s n xu t hàng hóa theo c ch th
tr

ng; đ ng th i là m t trong nh ng bi n pháp ch y u và quan tr ng đ gi i

quy t các v n đ tranh ch p đ t đai.
c. N i dung chính sách đ t đai
tri n khai có hi u qu các Ngh quy t c a Trung
Chính ph v chính sách đ t đai, h
cách gi a ng

ng t i m c tiêu “thu h p h n n a kho ng

i qu n lỦ, ban hành chính sách v i ng

i th c thi, tri n khai

chính sách. Qua đó, giúp cho pháp lu t đ t đai đi vào đ
sách đ t đai c n đ

ng, ch đ o c a

c cu c s ng” chính

c th ch hóa thành nh ng n i dung, quy đ nh c th . Do

vi c th c hi n chính sách là b t bu c đ i v i đ i t


i qu n lỦ và ng

i

c, đó là c s pháp lỦ quan tr ng đ qu n lỦ nhà n

c

i SD

đó là c s pháp lỦ đ chuy n đ i m c đích

hi u qu . Vì v y QHSD

không đ n thu n là m t ho t đ ng kinh t -

k thu t mà còn là m t ho t đ ng qu n lỦ có Ủ ngh a kinh t , chính tr , th
hi n Ủ chí c a nhà n

c v phát tri n trong t

ng lai; là h th ng các gi i

pháp đ qu n lỦ tài nguyên đ t đai (Tôn Gia Huyên và cs., 2011).