ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN DOÃN QUANG

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẾN GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN DOÃN QUANG

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẾN GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 62.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2016

giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Tác giả luận văn

Trần Doãn Quang


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................................. 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 2
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................... 3
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất ................................................................ 3
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất.............................................................. 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất ...................................................... 4
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới ........................... 5
1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ................................................ 8

2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .............................................. 35
2.3.2. Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp ........................................................... 35
2.3.3. Phương pháp so sánh ................................................................................... 36
2.3.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu......................................................... 37
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................ 38
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh ........................................................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên` .................................................. 38
3.1.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................... 38
3.1.1.2. Ðịa hình, địa mạo ...................................................................................... 39
3.1.1.3. Khí hậu ..................................................................................................... 40
3.1.1.4. Thủy văn ................................................................................................... 40
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên................................................................................ 41
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........... 43


v
3.1.2.1. Khu vực kinh tế nông nghiệp .................................................................... 43
3.1.2.2. Khu vực kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng ................ 44
3.1.2.3. Khu vực kinh tế dịch vụ - thương mại ....................................................... 44
3.1.2.4. Dân số, lao động, việc làm, y tế và văn hóa xã hội .................................... 44
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường ........... 45
3.2. Công tác thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai và giá đất
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ............................................... 47
3.2.1. Thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai .................................... 47
3.2.2. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ........ 49
3.2.3. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật ............ 51
3.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh .................................................................. 52
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2015 ............................ 52

BTC

: Bộ tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên Môi trường

CNH

: Công nghiệp hóa

CP

: Chính phủ

CV

: Công văn

ĐHTN

: Đại học Thái Nguyên

GCN

: Giấy chứng nhận

HĐBT


NĐ

: Nghị định

NN

: Nhà nước

QĐ

: Quyết định

QĐ

: Quy định

QH

: Quy hoạch

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

THCS

: Trung học cơ sở

TT


Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 .... 53
Bảng 3.3. Tổng hợp một số danh mục dự án quy hoạch trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả giai đoạn 2011- 2015 .............................................................. 55
Bảng 3.4. Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư tại khu 6 phường Quang Hanh ............................................................................. 57
Bảng 3.5. Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư số
khu 6 - phường Quang Hanh ................................................................. 58
Bảng 3.6. Giá đất nông nghiệp và giá đất ở của dự án khu dân cư khu 6
phường Quang Hanh ............................................................................. 59
Bảng 3.7. Giá đất ngoài khu quy hoạch dân cư khu 6 Quang Hanh ........................ 61
Bảng 3.8. Cơ cấu sử dụng đất của dự án ................................................................ 66
Bảng 3.9. Giá đất ở khi thực hiện dự án quy hoạch nhóm nhà ở phường Cẩm
Thủy - thành phố Cẩm Phả .................................................................... 67
Bảng 3.10. Giá đất ngoài khu vực quy hoạch dự án nhóm nhà ở phường Cẩm Thủy .... 70


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất ................................... 30
Hình 3.1: Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả .................................................. 38
Hình 3.2: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch khu dân cư tại khu 6 phường Quang
Hanh - thành phố Cẩm Phả ................................................................... 56
Hình 3.3: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí của
khu vực giáp với dự án khu dân cư khu 6 Quang Hanh ......................... 63
Hình 3.4: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch nhóm nhà ở tại phường Cẩm Thủy
thành phố Cẩm Phả ............................................................................... 65
Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế khi dự án Nhóm
nhà ở phường Cẩm Thủy được thực hiện .............................................. 69
Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí của
dự án nhóm nhà ở phường Cẩm Thủy - tp. Cẩm Phả ............................. 72


thành lập theo Nghị quyết số 04/NQ - CP ngày 21 tháng 02 năm 2012 của Chính
Phủ. Cẩm Phả là thành phố công nghiệp, cảng biển lớn có vị trí đặc biệt nằm trong
vùng động lực phát triển Miền Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Là trung


2
tâm khai thác, chế biến, tiêu thụ than lớn của cả nước. Cẩm Phả còn đóng vai trò là
trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch phía Đông Bắc Tỉnh Quảng
Ninh. Thành phố Cẩm Phả đang trên đà phát huy lợi thế và vai trò quy hoạch trong
quá trình đô thị hóa, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thực hiện
quy hoạch các dự án đầu tư phát triển đô thị. Trong những năm vừa qua đã có rất
nhiều các dự án được thực hiện trong thành phố kéo theo sự biến động của giá đất.
Mặc dù đã có nhiều điều chỉnh, nhưng giá đất do Nhà nước quy định so với giá của
thị trường vẫn còn chênh lệch. Xuất phát từ thực tế, việc thực hiện đề tài: “Nghiên
cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh” là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh - Quảng Ninh, trên cơ sở đó đề xuất một số giải
pháp trong việc thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại sự tác
động tích cực đối với giá đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Cẩm Phả.
- Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai
đoạn 2011 - 2015 đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quy hoạch sử dụng đất và
quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần bổ sung kiến thức về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; nâng cao

chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa
chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con
người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai.
Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực
tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.
QHSDĐ là một hệ thống được tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vi mô
tới vĩ mô. Ở Việt Nam hệ thống này gồm 5 cấp theo quy định tại điều 36 của Luật
đất đai năm 2013 đó là:
- Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh,


4
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
- Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng,
- Quy hoạch sử dụng đất an ninh [18].
1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Điều 18 Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Căn cứ quy định của Hiến pháp, pháp
luật đất đai không ngừng hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, tạo hành lang pháp lý để triển khai công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Chương IV Luật Đất đai năm 2013 quy định công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất (với 16 điều, từ Điều 35 đến Điều 51).
Chương III Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai hướng dẫn công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất (với 18 điều, từ Điều 12 đến Điều 29).
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về Quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ

nguyên và Môi trường về ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy hoạch
sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới
Trên thế giới việc quy hoạch sử dụng đất đai đã được tiến hành từ rất sớm vì
thế họ đã tích lũy được rất nhiều kinh nghiệm trong công tác quy hoạch sử dụng đất.
Hiện nay công tác này đang được chú trọng và phát triển, nó vẫn chiếm vai trò quan
trọng trong mọi quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất trong ngành nông nghiệp.
Quy hoạch sử dụng đất theo theo tổ chức FAO (Food and Agriculture
Organization of the United Nations) là bước tiếp theo của công tác đánh giá đất. Kết
quả của việc đánh giá đất đai sẽ đưa ra những loại hình sử dụng đất phù hợp. Trên
thế giới có rất nhiều loại hình sử dụng đất, phương pháp quy hoạch đất đai tùy vào
đặc điểm tình hình cụ thể của mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ. Có hai trường phái
quy hoạch chính sau:
- Quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo các mục tiêu một cách hài hòa,
sau đó mới đi sâu vào nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành.
- Quy hoạch nông nghiệp là nền tảng, sau đó làm quy hoạch quy bản, lập sơ
đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất yêu cầu của cơ chế, thể chế kế hoạch
hóa tập trung. Ngoài ra ở các quốc gia khác nhau còn có các phương pháp quy
hoạch đất đai khác nhau và mang tính đặc thù, riêng biệt.


6
a. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản
Ở Nhật bản quy hoạch sử dụng đất được phát triển từ rất lâu, đặc biệt phát
triển mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do quá trình công nghiệp hoá và đô thị
hoá ở Nhật bản diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các khu
công nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người dân,
xây dựng các khu vui chơi giải trí rất lớn. Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản không
những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng đến bảo vệ môi
trường,tránh các rủi ro của tự nhiên như động đất, núi lửa…

Trong qui hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Đức cơ cấu sử dụng đất
đất nông nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện tích, diện tích mặt
nước, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm làm việc, giao thông và cơ sở hạ
tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi chung là đất ở và đất giao
thông chiếm khoảng 12% tổng diện tích toàn Liên bang.
Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Thụy Điển
Ở Thụy Điển, các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử
dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi
ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền
với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất đống sản tư nhân. Quy định
các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế
chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử
dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký v.v [4].
c. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cấp quốc gia, cấp
tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh), cấp huyện và cấp xã.
Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa
phương đều được dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng,
nhiệm vụ và biện pháp để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm
và hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất. [4].
d. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc
Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng


8
đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô
thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử
dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Quy hoạch sử dụng

hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm
và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” và quy hoạch sử
dụng đất được quy định là một trong 7 nội dung của công tác quản lý nhà nước đối
với ruộng đất.
Giai đoạn năm 1981 đến năm 1986 hầu hết các quận, huyện trong cả nước đã
xây dựng quy hoạch tổng thể cấp huyện, do kinh phí hạn chế, các tài liệu điều tra cơ
bản chưa đầy đủ, lực lượng cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy
hoạch của nhiều ngành, nhiều cấp còn chưa đầy đủ, không thống nhất nên chất
lượng quy hoạch còn nhiều hạn chế.
1.1.4.2. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993
Năm 1987, Quốc hội khóa VIII chính thức thông qua Luật đất đai 1988 và
chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt nền tảng
cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng
đất nói riêng.
Luật đất đai 1988 quy định: “Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất
đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Tại Điều 11 quy định
cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất: “Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phương mình” và quy định thẩm quyền
phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của các cấp.
Sau Đại hội lần thứ VII của Đảng, Nhà nước ta triển khai công tác nghiên
cứu chiến lược phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết 53 tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế, bắt đầu của thời kỳ đưa công tác
quản lý đất đai vào nề nếp theo quy hoạch.
1.1.4.3. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1993 - năm 2003
Ngày 01/07/1993 Luật đất đai 1993 được thông qua, chính thức có hiệu lực
từ ngày 15/10/1993, công tác quy hoạch sử dụng đất được triển khai mạnh mẽ ở các
địa phương và ngày càng hoàn thiện cho phù hợp với giai đoạn phát triển nền kinh
tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thể hiện rõ nét qua
các lần sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 1993 đã ban hành qua các năm
1998 và 2001, trong đó đã có các quy định bổ sung về công tác quy hoạch, kế hoạch

Quyết định số 04/2005/ QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 ban hành quy trình lập và
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất các cấp.


11
Năm 2006 Quốc hội khoá XI đã thông qua nghị quyết số 57/2006/QH11 về
kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006 - 2010) của cả nước.
Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2012 Luật Đất
đai 2013 được ban hành và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Trong đó từ
điều 21 đến điều 30 quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền quyết
định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch, và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Hệ thống văn bản pháp luật đất đai được đánh giá là tương đối hoàn chỉnh
với những nội dung quy định cụ thể.
1.1.5. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh - tầm
nhìn 2020
Tăng cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp được coi là một điểm nhấn cơ bản
trong Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất trong 5 năm kỳ
đầu tiên giai đoạn 2011-2015 của tỉnh. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện
quản lý nhà nước về sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá,
phát triển kinh tế - xã hội của Quảng Ninh đến năm 2020.Nôi dung cơ bàn gồm:
a. Giảm dần đất nông nghiệp
Theo quy hoạch được Chính phủ phê duyệt, cơ cấu đất nông nghiệp của
Quảng Ninh được điều chỉnh giảm đáng kể so với cơ cấu hiện trạng. Với tổng diện
tích tự nhiên 610.235ha, Quảng Ninh có hiện trạng đất nông nghiệp chiếm
460.119ha, chiếm 77,35% cơ cấu sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2020, diện tích đất nông nghiệp giảm xuống còn 445.226ha, chỉ còn
chiếm 72,96% trong cơ cấu. Cụ thể, với đất trồng lúa hiện trạng tính đến năm 2010,
Quảng Ninh có 28.531ha nhưng theo quy hoạch được phê duyệt đến năm 2020 diện
tích đất nông nghiệp giảm còn 25.000ha. Đất trồng cây lâu năm từ 15.227ha giảm
xuống còn 11.446ha. Việc điều chỉnh diện tích đất nông nghiệp sẽ theo hướng giảm

tư. 4 KCN còn lại đang thu hút, kêu gọi các nhà đầu tư nghiên cứu đầu tư.
Theo quy hoạch đến năm 2020, Chính phủ cho phép Quảng Ninh điều chỉnh
tăng diện tích đất khu công nghiệp từ 1.281ha lên 9.308ha vào năm 2020. Theo đó,
diện tích đất khu công nghiệp sẽ tăng dần tương ứng theo các năm trong 2 phân kỳ
sử dụng đất đã được phê duyệt: Năm 2011 (1.281ha), năm 2012 (2.045ha), năm
2013 (2.590ha), năm 2014 (2.224ha), năm 2015 (4.044ha). Cũng trong định hướng
đến năm 2020, diện tích đất ở đô thị cũng được Chính phủ cho phép điều chỉnh tăng
dần theo tốc độ đô thị hoá của Quảng Ninh, từ 5.396ha lên 8.069ha vào năm 2020.
Tuy vậy, do dân số của tỉnh có sự chuyển dịch nhanh từ nông thôn sang thành thị
nên nhiều điểm dân cư nông thôn sẽ chuyển thành khu dân cư đô thị và một số được


13
tái định cư thực hiện các dự án phát triển cũng sẽ khiến đất ở đô thị tăng nhanh, đất
ở nông thôn chuyển dần sang đất ở đô thị… Với việc phân bổ đất dân cư như trên sẽ
tạo điều kiện cho phát triển kinh tế, tiền đề cho đô thị hoá mạnh mẽ trên địa bàn
tỉnh. Ngoài ra, theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất
phân kỳ đầu tiên, các phương án quy hoạch sử dụng đất trên các lĩnh vực như đất
quốc phòng, an ninh, trụ sở cơ quan, văn hoá - xã hội, xử lý chất thải, giao thông,
thuỷ lợi, năng lượng… cũng đã được tính đến.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm thời kỳ
đầu 2011-2015 tỉnh Quảng Ninh góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu
tư, tăng nguồn thu từ đất, nâng cao hiệu quả hơn nữa vai trò quản lý nhà nước về
đất đai. Qua đó, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của tỉnh.
1.2. Tổng quan về giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Theo Các Mác, giá đất là do địa tô được tư bản hóa, tức là độ màu mỡ chênh
lệch, ngay đất xấu nhất cũng có địa tô. Địa tô thuộc về người sử dụng đất tức là
quyền của người sử dụng đất.

trong các quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất. Các
mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải
là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. [13].
b. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của đất là giá được thị trường, xã hội xác nhận và được thể
hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm nhất định, địa điểm
nhất định, thị trường nhất định.
Giá trị thị trường là mức giá sẽ được mua bán trên thị trường và được biểu
hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện
thương mại bình thường. Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện
cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến
trong những điều kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và
tài sản, nên giá thị trường thường không phải chịu tác động bất kỳ sự kích động quá
mức nào [12].


15
c. Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị
thị trường của chính mảnh đất đó làm một. Thông thường giá trị trao đổi được xác
định căn cứ vào giá cho thuê một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một
mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể [13].
d. Giá cả, giá cả thị trường
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời biểu hiện tổng
hợp các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa, tích lũy - tiêu dùng.Giá cả hàng
hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó giá cả là do giá trị hàng
hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện
tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong