ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN THIỆN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN THIỆN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THẾ HÙNG

Thái Nguyên - 2016


hỏi kinh nghiệm để tổng hợp, đánh giá. Tuy nhiên do sự hiểu biết còn hạn chế, kinh
nghiệm thực tế chưa nhiều vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận
được sự góp ý của thầy cô giáo và đọc giả.
Trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Thiện


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT .....................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu đề tài ...................................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài................................................................................................. 3
1.3.1.Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ..................................................3
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .....................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ..................................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .....................................................................................4
1.1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....5
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ..................................................................................... 15
1.2.1. Bộ Luật Dân sự (2005) ....................................................................................15

3.1.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả ....................................................31
3.1.2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả .....................37
3.1.3. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai thành phố Cẩm Phả .................40
3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2011 đến 2015 ..............................................44
3.2.1. Biên chế, nhân sự quản lý nhà nước và cơ sở vật chất cho hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................................44
3.2.2. Tình hình thực hiện quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật tại thành phố Cẩm Phả ...........................................46
3.2.3. Kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả
từ 2011-2015 .............................................................................................................52
3.2.4. Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố cho đối tượng


v
chuyển QSD đất ........................................................................................................59
3.2.5. Tình hình thu nộp ngân sách từ đất chuyển QSD trên địa bàn thành phố từ
2011-2015..................................................................................................................60
3.3. Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua kiến cán bộ
quản lý và người dân .................................................................................................62
3.3.1. Kết quả khảo sát đánh giá ý kiến người dân trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................62
3.3.2. Kết quả khảo sát quan điểm và kiến nghị của cá nhân tổ chức hoạt động tư vấn,
môi giới bất động sản liên quan tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......... 71
3.3.3. Kết quả khảo sát cán bộ công chức trong thực hiện nhiệm vụ chuyên môn liên
quan tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................74
3.4. Khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý với hoạt
động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ..................78
3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả ... 78
3.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố


: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

KT-XH

: Kinh tế - Xã hội

KH&CN

: Khoa học và công nghệ

PCT

: Phó chủ tịch

QSD

: Quyền sử dụng

theo loại đất từ 2011-2015 .......................................................................55
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả
theo khu vực từ 2011-2015 ......................................................................56
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả
theo đối tượng nhận chuyển nhượng từ 2011-2015.................................58
Bảng 3.9. Tổng số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ năm 2011 - 2015 (tính
đến tháng 12/2015) ..................................................................................60
Bảng 3.10. Tổng hợp mức thu thuế, phí, lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ 2011-2015 .......................................61
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá khó khăn của người dân về hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thành phố Cẩm Phả ..............64
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về chất lượng dịch vụ công
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thành phố Cẩm
Phả qua phiếu khảo sát ............................................................................66
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá kiến nghị của người dân về hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thành phố Cẩm Phả qua phiếu
khảo sát ....................................................................................................69
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá quan điểm và kiến nghị của cá nhân tổ chức hoạt động
tư vấn, môi giới bất động sản liên quan tới hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ....................................................................................71
Bảng 3.15. Kết quả tổng hợp ý kiến đánh giá từ cán bộ, công chức về hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả......75


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả ....................................................32
Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng các loại đất thành phố Cẩm Phả tính đến 31/12/2015......36
Hình 3.3. Quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật

ra cũng khá sôi động đặc biệt là với đất đai khu vực nội đô các thành phố lớn.
Thành lập năm 2010 thành phố Cẩm Phả đang đứng trước nhiều cơ hội và
thách thức trong phát triển KT-XH, như các đô thị khác của cả nước công tác quản
lý đất đai của thành phố cũng đang gặp nhiều khó khăn, áp lực, nhất là tính hiệu quả
trong quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân. Việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua các cơ quan quản lý Nhà
nước có thẩm quyền trên địa bàn thành phố những năm qua còn khá phổ biến, dẫn tới
những việc tranh chấp khiếu nại về đất đai còn nhiều, ngày càng có xu hướng gia
tăng. Bên cạnh đó, với hệ thống thể chế pháp luật về đất đai hiện nay thì những vi


2
phạm trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh, việc thực hiện Luật đất đai cấp xã, phường
còn chưa triệt để và thiếu tính đồng bộ. Đặc biệt còn nhiều hạn chế trong khâu công
khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn
thi hành Pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất, điển hình là các
phường nằm ở trung tâm của Thành phố, đây là vấn đề mà Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất Thành phố Cẩm Phả đang quan tâm và tìm ra giải pháp quản lý
để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thực
hiện thuận lợi và tốt nhất, đồng thời nâng cao tính hiệu quả trong quản lý nhà nước
về đất đai của thành phố. Xuất phát từ lý do trên, học viên lựa chọn đề tài nghiên
cứu: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành
phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh”, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ chuyên
ngành Quản lý đất đai. Hy vọng đề tài để có thể cung cấp bức tranh trung thực nhất
về tình hình chuyển nhượng cũng như đóng góp được những giải pháp thiết thực
góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả trong thời gian tới.
1.2. Mục tiêu đề tài
* Mục tiêu tổng quát

hợp để việc chuyển nhượng QSD đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất
đai nói chung được tốt hơn.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật
đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động
do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định
cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm
đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát
của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai
rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại
hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi
theo Quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73
Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới
của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm
1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả
đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi
mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật
đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và
phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa.
Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang

Chuyển nhượng là một là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua


6
việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể
quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng
QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp.
1.1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Đất đai thuộc hình
thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. QSD đất của các nhân,
pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê
đất hoặc công nhận QSD đất, do được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy
định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Luật đất đai 2003 và 2013 quy định
có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho
thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị
QSD đất [22, 23].
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [17].
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:


chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh
sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. [22]
- Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất:
Là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác
theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của
pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho
thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ
diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất
định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này, Luật đất đai 2013 đã bỏ
hình thức này không coi đó là nội dung chuyển quyền sử dụng đất [23].
- Thừa kế quyền sử dụng đất:
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa
kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa
mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.


8
- Tặng cho quyền sử dụng đất:
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái


9
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ
hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức
mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng
đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. [17]
1.1.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở
pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho
việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt
ra không thoả mãn thì nhà nước không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi
phạm sẽ xử lý theo pháp luật.
Tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định các điều khoản chuyển nhượng như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp
không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng và
không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai đối với
đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì không được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất
rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia
đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp

quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp
nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có
Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Với trường hợp tặng cho QSD đất thì người tặng cho tài sản là quyền sử dụng
đất còn có thể đưa ra một số điều kiện với người nhận tài sản tặng cho là quyền sử


11
dụng đất để người nhận tài sản thực hiện đúng mục đích mà người tặng cho hướng
tới, miễn là điều kiện đó không trái quy định pháp luật, đạo đức thuần phong mỹ tục
của dân tộc.[23] Thực tế các địa phương nhiều cá nhân, tổ chức tặng cho quyền sử
dụng đất cho người khác để làm cơ sở thờ tự, cơ sở tôn giáo hoặc làm không gian
sinh hoạt công cộng vì lợi ích cộng đồng, từ thiện…
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ
thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và
Điều 192 của Luật đất đai 2013[23].
- Nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất:
Việc chuyển quyền sử dụng đất, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và
nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ

* Căn cứ tính thuế:
Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế
và thuế suất:
- Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế ghi
trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính, bản đồ địa
chính của xã, phường, thị trấn.
- Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 của
Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ là giá do Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của
Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số: 11/KK-TNCN Thông tư số
28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính.
- Thuế suất: Tại Thông tư 113/2011/TT-BTC, ngày 04/8/2011 của Bộ Tài
chính quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ như sau:
+

Thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất;
GCN quyền sở hữu nhà, căn hộ được tính 25% trên thu nhập chuyển nhượng.


13

+

Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn,

chứng từ hợp pháp để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển
nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.


đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con
dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
+

Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà

nước giao để sản xuất.
* Lệ phí trước bạ khi nhận chuyển QSDĐ:
Theo điều 7 Thông tư số 68/2010/TT-BTC, ngày 26/04/2010 của Bộ tài chính
hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:
0,5% (không phẩy năm phần trăm). Mức thu lệ phí trước bạ được xác định theo tỷ
lệ (%) trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.
Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số: 01/LPTB Thông tư số 28/2011/TT- BTC
ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính.


14
1.1.2.7. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tại Điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Quy định trình tự, thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
1. Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích
sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài

chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do cơ quan địa
chính cấp huyện trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4. Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác
nhận được chuyển nhượng, cơ quan địa chính cấp huyện thông báo cho các bên nộp
thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.
5. Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình,
cá nhân hoặc đề nghị ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế.
6. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng
đất tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó". [8, 13, 14]
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ các bên khi thực hiện chuyển nhượng
QSDĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167) [21].
Hình thức chuyển quyền sử dụng đất cũng được bộ Luật dân sự 2005 quy định
chặt chẽ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ
trường hợp thừa kế. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn