Nguyễn Lê Hoàng
Nguyễn Văn Hoàng

ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
trên ñịa bàn huyện Tam Bình
giai ñoạn 2005 - 2008
iii
MỤC LỤC

ðặt vấn ñề
1
Chương I Tổng Quan Tài Liệu

1.1 KHÁI QUÁT VỀ ðIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI
1.1.1 ðiều kiện tự nhiên 2
1.1.2 Cơ cấu nhân sự 3
1.1.3 Kinh tế 4
1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VẤN ðỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT HUYỆN TAM BÌNH
1.2.1 Các khái niệm 5

GIAI ðOẠN 2005 - 2008 TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN TAM BÌNH
3.2.1 Giai ñoạn 2005 – 2006 21

3.2.2 Giai ñoạn 2006 – 2007 22

3.2.3 Giai ñoạn 2007 – 2008 233.3 BẢNG SO SÁNH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT GIAI ðOẠN 2005 - 2008 TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN TAM
BÌNH 24

3.4 Nguyên nhân chuyển nhượng và những ảnh hưởng của vấn ñề chuyển nhượng
QSDð
243.5.Hiệu quả kinh tế xã – hội thông quá trình chuyển QSDð 25

A. Ưu ñiểm 25

B. Nhược ñiễm 25

3.6 Công việc thực tế tại cơ quan 25
Thuận lợi và khó khăn này tại cơ quan 26
a.Thuận lợi 26
b. Khó khăn 26
3.7. Thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực tập tốt nghiệp 26
3.7.1. Thuận lợi 26
3.7.2. Khó khăn 27

v

DANH SÁCH BẢNG

Tên Bảng Trang
Bảng 3.1: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2005 …………… 13
Bảng 3.3: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2006……………… 15
Bảng 3.5: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2007……………… 17
Bảng 3.7: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2008 ……………. 19
Bảng 3.9 Tình hình CNQSDð giai ñoạn 2005 – 2008……………………… 21
Bảng 3.9 Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð của huyện từ 2005-2006 … 22
Bảng 3.11 Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð của huyện từ 2006-2007 22
Bảng 3.13 Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð của huyện từ 2006-2008… 23
1
ðẶT VẤN ðỀ

- ðất ñai ñóng vai trò rất quan trọng trong việc hình thành nên một quốc
gia, nó mang ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, nhạy cảm và phức tạp với ñặc ñiểm
cố ñịnh về vị trí, giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. ðất
ñai trở thành một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá, là tư liệu sản suất rất ñặc biệt
do nhà nước quàn lý, là nền tảng và là nguồn vốn ban ñầu ñể phát triển kinh tế xã
hội của quốc gia.
- Trong quá trình ñô thị hóa, công nghiệp hóa, ñất nước ngày càng theo
chiều hướng ñi lên. Huyện Tam Bình là một trong những huyện của tình Vĩnh
Long. Do cơ chế thị trường, do nhu cầu sử dụng ñất ñể ñầu tư các cơ sở hạ tầng,

về hướng Nam theo quốc lộ 1A, ñường tỉnh 905 và quốc lộ 53, ñường tỉnh 904,
với toạ ñộ ñịa lý từ 9
0
57’45” ñến 10
0
10’05” vĩ ñộ Bắc và từ 105
0
51’06” ñến
106
0
04’50” kinh ñộ ðông. Toàn huyện có 16 xã và 1 thị trấn,với 132 ấp,
khóm.Có vị trí giáp giới như sau:
- Phía Bắc giáp Huyện Long Hồ.
- Phía Nam giáp huyện Trà Ôn và huyện Bình Minh.
- Phía ðông và ðông Bắc giáp huyện Trà Ôn, Vũng Liêm và Mang Thít.
- Phía Tây giáp huyện Bình Minh.
ðịa bàn huyện có vị trí khá thuận lợi như trên, cùng với mạng lưới giao
thông ñường bộ khá ñều: có quốc lộ IA, quốc lộ 53, ngoài ra còn có các Tỉnh lộ
phân bố trên ñịa bàn huyện: Tỉnh lộ 905, 904, tỉnh lộ Bắc nam (909) và Hương lộ
Cái Ngang, Hương lộ 26-3 Giao thông thủy với hai tuyến thông thủy chính là
sông Hậu Giang, sông Mang Thít và là một trong những sông rất quang trọng của
vùng ðồng bằng sông Cửu Long, bên cạnh ñó còn có rất nhiều nhánh sông vừa
và nhỏ, ñã tạo thuận lợi cho huyện trong việc giao lưu hàng hóa giữa các vùng.
Mặc khác: huyện Tam Bình có vị trí hết sức quan trọng ñối với quá trình phát
triển kinh tế xã hội, là trung tâm trong vùng châu thổ ñồng bằng sông Cửu long,
Tam Bình có ưu thế của vùng phù sa nước ngọt ñược bồi ñắp quanh năm.Với
ñiều kiện thiên nhiên ưu ñãi, vị thế toàn ñịa bàn huyện rất thuận lợi cho sản xuất
và phát triển kinh tế xã hội.Với vị trí, ñiều kiện trên giúp cho huyện có lợi thế
trong giao lưu kinh tế, văn hóa, ñồng thời giúp cho quá trình ñô thị hóa và hiện
ñại hóa nông thôn ñược thuận lợi hơn.

Bình.
4
Hình 1.1: Sơ ðồ Cơ Cấu Tổ Chức VPðK QSDð huyện Tam Bình

- Cung cấp bản ñồ ñại chính, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa
chính và các thông tin khác về ñất ñai phục vụ yêu cầu quản lí nhà nước và nhu
cầu của cộng ñồng.
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lí sử dụng ñất ñai theo qui ñịnh
của pháp luật; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin ñất ñai, trích
sao hồ sơ ñịa chính.
- Thực hiện chế ñộ báo cáo theo qui ñịnh hiện hành về tình hình thực hiện
nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác ñựơc giao cho văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất
- Quản lí viên chức, người lao ñộng và tài chính, tài sản thuộc văn phòng
theo qui ñịnh của pháp luật.

4. ðoàn Anh Phúc.
5. Phan Ngọc Lành.

6. ðặng Duy Tâm.
5
1.1.3. Kinh Tế
Giai ñoạn 2005 – 2008 kinh tế Tam Bình tiếp tục phát triển, chuyển dịch
cơ cấu kinh tế ñúng hướng, lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, thương mại dịch vụ tăng trưởng khá, thu nhập bình quân ñầu người ñạt
5,45 triệu ñồng /người/năm tăng 1.6 lần so với các năm trước với sự phát triển
chung của tỉnh kinh tế của huyện không ngừng tăng trưởng về giá trị sản xuất
nông nghiệp không ngừng tăng cao. Dân số của Tam Bình thuộc cơ cấu dân số
trẻ cho thấy tiềm năng lao ñộng ñối với huyện Tam Bình là rất lớn, nhưng lượng
lực lao ñộng chưa qua ñào tạo còn cao, số lao ñộng có trình ñộ chuyên môn kỹ
thuật chiếm tỉ lệ thấp khoảng 13,02% tổng số lao ñộng.
Về thu nhập và mức sống của dân cư trên ñịa bàn huyện chịu tác ñộng
nhiều yếu tố, nhưng trước hết là trình ñộ phát triển nền kinh tế - xã hội. Tình hình
phát triển kinh tế của ñịa phương kéo theo ñời sống của ñại bộ phận dân cư trên
ñịa bàn huyện ñược nâng lên rõ rệt. Mức thu nhập của người dân ngày càng tăng
trong giai ñoạn 2005 – 2008 là 10,96%/năm. Ngày càng có nhiều hộ khá, giàu và
tỷ lệ hộ nghèo ngày càng giảm từ 10,5% xuống còn 4% và không có hộ ñói.
1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VẤN ðỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT HUYỆN TAM BÌNH
1.2.1 Các khái niệm
- ðất: là một trong những thành phần của ñất ñai, cùng với các thành phần
khác là nền tảng cơ bản tạo nên môi trường sống. ðặc biệt ñối với con người ñất
ñã trở thành một yếu tố cần thiết không thể không có, là một tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa và những hoạt ñộng xã hội.
- ðất ñai: là một diện tích hoanh vẽ của bề mặt trái ñất, chứa ñựng tất cả

trong ñó có các quy ñịnh cung, cầu khả năng sinh lời…Khi ñó thị trường ñất ñai
lên cơn sốt.
Trong nền kinh tế thị trường, việc chuyển nhượng QSDð xảy ra rất nhiều
việc cho phép chuyển quyền sử dụng ñất một mặt khắc phục những phiền hà
trong khi làm các thủ tục thu hồi, giao ñất, góp phần cải cách các thủ tục hành
chánh. Mặt khác tạo ñiều kiện tích tụ, tập trung ñất với quy mô thích hợp cho sản
xuất hàng hóa, thúc ñẩy nền kinh tế phát triển.Vì vậy Nhà Nước yêu cầu người
sử dụng ñất làm ñúng thủ tục, trình tự, tuân theo nghĩa vụ tài chính, thời hạn và
mức giao ñất Nhà Nước chỉ can thiệp vào quá trình chuyển QSDð lúc cần thiết,
khi người sử dụng ñất hoàn toàn ñi ngược lại với lợi ích Nhà Nứơc.
7
1.2.2 Các trường hợp chuyển nhượng
1.2.2.1 ðối với hộ gia ñình, cá nhân
Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp ñể trồng
rừng ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất khi có một trong các trường hợp
sau:
- Chuyển ñến nơi cư trú khác ñể sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh.
- Chuyển sang làm nghề khác.
- Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao ñộng.
Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ở ñất chuyên dùng ñược chuyển nhượng
QSDð khi chuyển ñi nơi khác hoặc không có nhu cầu sử dụng ñất ñó.
Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước cho thuê ñất mà ñã trả tiền thuê ñất
cho cả thời gian thuê hoặc ñã trả trước tiền thuê ñất cho nhiều năm mà thời hạn
thuê ñất ñã ñược trả tiền còn lại ít nhất 5 năm thì ñược chuyển nhượng QSDð
thuê. (Xem sơ ñồ ở hình 1.2)
4
1111111111111111 (1) (4)

-Tổ chức kinh tế ñược chuyển nhượng QSDð khi có một trong các ñiều kiện
sau :
- ðất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất.
- ðất do nhận chuyển nhượng QSDð hợp pháp.
- ðất do Nhà nước cho thuê mà ñã trả tiền thuê ñất cho cả thời gian thuê
hoặc ñã trả trước tiền thuê ñất cho nhiều năm mà thời hạn thuê ñất ñã ñược trả
tiền còn lại ít nhất là 5 năm. (Xem sơ ñồ ở hình 1.3)

(6)

4
1111111111111111 (1) (3)
(2)
(4)
(5)

- Chứng minh nhân dân và hộ khẩu của bên chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng QSDð.
- Giấy nộp tiền vào ngân sách Nhà nước bằng tiền mặt.
- Tờ khai lệ phí trước bạ và tờ khai thuế chuyển QSDð
1.2.3.2 ðối với tổ chức
Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSDð cho nhau trên ñịa bàn
huyện rất ít, một năm chì có vài trường hợp có khi không có trường hợp nào.
Trình tự thủ tục ñược tuân thủ như quy ñịnh tại Nghị ñịnh 79/2001/Nð-CP, trong
ñó Phòng TN và MT huyện Tam Bình có chức năng xác minh và tham mưu cho
UBND huyện xác nhận vào hợp ñồng chuyển nhượng QSDð trước khi lên Sở và
UBND tỉnh Vĩnh Long.


Thuế chuyển quyền sử dụng ñất
Ngày 26/06/1994 , luật thuế chuyển QSDð ñược ban hành nhằm tăng
cường quản lý Nhà Nước về ñất ñai. Khuyến khích sử dụng ñất có hiệu quả, ñảm
bảo công bằng về nghĩa vụ nộp thuế của người sử dụng ñất khi chuyển quyền sử
dụng ñất.
Tuy nhiên, luật thuê chuyển quyền sử dụng ñất quy ñịnh thuế xuất quá
cao. ðối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, người chuyển
quyền nộp 10% giá trị ñất. ðối với ñất ở phi nông nghiệp , người chuyển quyền
nộp 10% giá trị ñất. Riêng bên nhận chuyển quyền sử dụng ñất nộp lệ phí trước
bạ là 2%
10

Trên cơ sở ñó, ngày 21/12/1999, quốc hội khóa X ban hành luật sửa ñổi
bổ sung một số ñiều: Ngày 23/10/2000 ban hành thông tư 104/2000/TT-TCðC
hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 19/200/Nð-CP
Việc ban hành luật sửa ñổi, bổ sung và nghị ñịnh, thông tư hướng dẫn cụ
thể luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất ñã tạo sự tin cậy cho người dân.

nguyên và Môi trường về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và tài
sản gắn liền với ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân .Thông tư 04/2006/TTLT/BTP-
BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn
việc công chứng, chứng thực hợp ñồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng ñất;
- Nghị ñịnh số: 84/2007/Nð – CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 “Quy ñịnh
bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñai, thu hồi ñất, thực hiện
quyền sử dụng ñất ñai, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi nhà
nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai”;
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT – BTNMT – BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức phát triển
quỹ ñất. 12

CHƯƠNG 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát các ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Huyện.
- Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Huyện giai
ñoạn 2005 - 2008
- ðánh giá việc thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.
2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp phân tích: phân tích số liệu, tài liệu thu thập ñược
- Phương pháp so sánh: so sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất trên ñịa bàn huyện.

ñược giải quyết
Hồ sơ chưa ñược
giải quyết
STT Tên xã, thị trấn
Hồ sơ tồn
và
nhận mới
Hồ sơ
Tỷ lệ
(%)
Hồ sơ
Tỷ lệ
(%)
1 Ngãi Tứ 47 46 97,88 1 2,13
2 Hòa Thạnh 38 38 100 - -
3 Loan Mỹ 33 33 100 - -
4 Long Phú 44 44 100 - -
5 Mỹ Thạnh Trung 52 51 98,08 1 1,92
6 Mỹ Lộc 32 32 100 - -
7 Hòa Lộc 39 39 100 - -
8 Song Phú 82 76 92,68 6 7,32
9 Tân Lộc 28 28 100 - -
10 Tân Phú 66 62 93,94 4 6,06
11 Tường Lộc 72 67 93,06 5 6,94
12 Hòa Hiệp 36 36 100 - -
13 Hậu Lộc 24 24 100 - -
14 Phú Thịnh 61 58 95,08 3 4,92
15 Phú Lộc 27 27 100 - -
16 Bình Ninh 54 52 96,30 2 3,70
17 Tt. Tam Bình 18 18 100 - -

Tân
Lộc
Tân
Phú
Tường
Lộc
Hòa
Hiệp
Hậu
Lộc
Phú
Thịnh
Phú
Lộc
Bình
Ninh
Tt. Tam
Bình

Hình 3.2: Tình hình chuyển nhượng năm 2005
Q
ua biểu ñồ ta thấy, kết quả chuyển nhượng năm 2005 diễn ra rất phức tạp
chủ yếu là các xã: Song Phú, Phú Thịnh, Tân Phú, Tường Lộc là những xã có
tình hình chuyển nhượng mạnh mẽ. Do xã có những ñiều kiện tốt, dân cư ñông
ñúc, giao thông ñược chú trọng là ñịa bàn trọng ñiểm của huyện Tam Bình. Một
phần do cơ sở pháp lý vững chắc, hồ sơ giải quyết nhanh chóng. Mặt khác có
các xã ít biến ñộng do ñất ñai ích có người quan tâm, không có nhà ñầu tư vào
ñịa bàn ñiệu kiện và giao thông không thuận lợi.ñời sống người còn nghèo.
4 Long Phú 58 58 100 - -
5 Mỹ Thạnh Trung 99 94 94,95 5 5,05
6 Mỹ Lộc 43 43 100 - -
7 Hòa Lộc 50 48 96 2 4
8 Song Phú 106 100 94,34 6 5,66
9 Tân Lộc 35 35 100 - -
10 Tân Phú 194 186 95,88 8 4,12
11 Tường Lộc 115 108 93,91 7 6,09
12 Hòa Hiệp 78 74 94,88 4 5,13
13 Hậu Lộc 32 32 100 - -
14 Phú Thịnh 45 43 95,56 2 4,44
15 Phú Lộc 52 52 100 - -
16 Bình Ninh 51 51 100 - -
17 Tt. Tam Bình 48 48 100 - -

Tổng 1234 1193 96,68 41 3,32
( Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyên Tam Bình) 16


Tứ
Hòa
Thạnh
Loan
Mỹ
Long
Phú
Mỹ
Thạnh
Trung
Mỹ Lộc Hòa
Lộc
Song
Phú
Tân
Lộc
Tân
Phú
Tường
Lộc
Hòa
Hiệp
Hậu
Lộc
Phú
Thịnh
Phú
Lộc
Bình
Ninh

7 Hòa Lộc 37 37 100 - -
8 Song Phú 40 40 100 - -
9 Tân Lộc 62 59 95,16 3 4,84
10 Tân Phú 158 152 96,20 6 3,80
11 Tường Lộc 196 189 96,43 7 3,57
12 Hòa Hiệp 44 44 100 - -
13 Hậu Lộc 27 26 96,30 1 3,70
14 Phú Thịnh 32 32 100 - -
15 Phú Lộc 57 55 96,49 2 3,51
16 Bình Ninh 86 83 96,51 3 3,49
17 Tt. Tam Bình 54 53 98,15 1 1,85

Tổng 1177 1143 97,11 34 2,89
( Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyên Tam Bình)
18

0
50
100
150
200
250
Ngãi
Tứ
Hòa
Thạnh
Loan

Hình 3.6 Tình hình chuyển nhượng năm 2007
So với năm 2006 thì năm 2007 có sự thay ñổi rõ rệt, tình hình chuyển
nhượng trở nên giảm xuống, một phần do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế.
Mặt khác ñất trở nên khang hiếm, giá ñất không ngừng tăng cao,tình trạng ñầu cơ
diễn ra mạnh mẽ. Tình hình chuyển nhượng mạnh ở các xã vùng xa: Ngãi Tứ,
Bình Minh, Tường Lộc. Hồ sơ tiếp nhận giảm 57 hồ sơ do thị trường bất ñộng
sản bị ñóng băng, những xã có hồ sơ cao là do diện tích lớn ñịa bàn trọng ñiễm
của huyện thu hút các sự ñầu tư từ nơi khác. ðặc biệt 2 xã ít biến ñộng là Hòa
Thạnh, Long Phú.

Hồ sơ
19

3.1.4 Tình hình chuyển nhượng năm 2008
Bảng 3.7: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2008

16 Bình Ninh 160 157 98,13 3 1,88
17 Tt. Tam Bình 161 158 98,14 3 1,86

Tổng 2756 2705 98,15 51 1,85
( Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyên Tam Bình)