BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9
TỪ NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2008”

SVTH

: PHẠM MAI CẦM

MSSV

: 04124004

LỚP

: DH04QL

KHÓA

: 2004 – 2008

NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2008 -

Luận văn tốt nghiệp này.
Em cũng xin chân thành cám ơn đến Ban lãnh đạo UBND Quận 9 cùng các cô chú,
anh chị công tác tại Phòng Tài nguyên-Môi trường và Văn Phòng Đăng Ký Quyền sử
dụng đất đã tạo điều kiện giúp đỡ, tận tình hướng dẫn em rất nhiều trong quá trình em
thực tập. Tại đây tôi đã rút ra được những kinh nghiệm quý báu cho công việc của
minh sau này.
Đồng thời cũng xin biết ơn các bạn trong và ngoài lớp cùng các anh chị khóa trên
đã ủng hộ, giúp đỡ, động viên em trong suốt thời gian học tập và thực tập tốt nghiệp.
Em nhận thức đuợc rằng, chuyên môn và kinh nghiệm của em còn một số hạn
chế. Mặc dù đã cố gắng rất nhiều để hoàn thành báo cáo nhưng em cũng không tránh
khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được nhiều hơn nũa những ý kiến đóng góp
của Quý thầy cô; các cô chú, anh chị và các bạn để báo cáo của em được hoàn thiện
hơn.
Đại học Nông Lâm TP.HCM , Tháng 9 năm 2008
Sinh viên
Phạm Mai Cầm


TÓM TẮT
Phạm Mai Cầm, Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản, Trường Đại học Nông
Lâm – Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trên địa
bàn Quận 9 từ 2003 đến tháng 6 năm 2008 ”. Địa điểm thực tập: Văn Phòng Đăng
Ký Quyền Sử Dụng Đất Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh.
Giáo viên hướng dẫn: CN. Nguyễn Thị Hồng Hạnh
Quận 9 được thành lập năm 1997, nằm trong hành lang công nghiệp TP. HCM - Bà Rịa
-Vũng Tàu - Đồng Nai cùng điều kiện tự nhiên đa dạng và phong phú tạo thuận lợi trong việc
phát triển Kinh tế - Xã hội, cơ cấu kinh tế có sự chuyển biến nhanh và rõ nét trong những năm
gần đây theo hướng Công nghiệp – Thương mại dịch vụ và Nông nghiệp, cơ bản đã làm thay
đổi diện mạo của Quận. Song song với xu hướng ấy là tình hình chuyển nhượng quyền sử

Cơ sở khoa học..................................................................................................3
I.1.2.
Cơ sở pháp lý.....................................................................................................5
I.1.3.
Cơ sở thực tiễn...................................................................................................6
I.2.
KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - KINH TẾ - XÃ HỘI.................9
I.2.1.
Điều kiện tự nhiên.............................................................................................9
I.2.2.
Điều kiện kinh tế..............................................................................................11
I.2.3.
Điều kiện xã hội...............................................................................................14
I.3.
NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......................................17
I.3.1.
Nội dung nghiên cứu.......................................................................................17
I.3.2.
Phương pháp nghiên cứu.................................................................................17
I..3.3
Quy trình thực hiện đề tài...............................................................................17
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...........................................................................18
II.1.
ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN-KINH TẾ-XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG
ĐẾN CÔNG TÁC CNQSDĐ........................................................................18
II.1.1. Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng.......................18
II.1.2. Điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng.........................18
II.2.
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI .........18
II.2.1. Tình hình quản lý đất đai.................................................................................18

KẾT LUẬN......................................................................................................58
KIẾN NGHỊ.....................................................................................................59


DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
 Bảng

Trang

Bảng 1: Diện tích Quận theo đơn vị hành chính........................................................10
Bảng 2: Các chỉ tiêu về Nông nghiệp.........................................................................12
Bảng 3: Một số chỉ tiêu về Công nghiệp....................................................................13
Bảng 4: Các chỉ tiêu về Thương mại - Dịch vụ..........................................................13
Bảng 5: Hiện trạng dân số theo đơn vị hành chính năm 2007...................................14
Bảng 6: Biến động dân số trên địa bàn Quận qua các năm........................................15
Bảng 7: Các chỉ tiêu về giáo dục................................................................................16
Bảng 8: Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới............................................................20
Bảng 9: Diện tích đất nông nghiệp và đất ở theo đơn vị hành chính ........................21
Bảng 10: Thống kê lượng hồ sơ được cấp GCN QSDĐ qua các năm.........................22
Bảng 11: Thống kê các vụ tranh chấp đất đai qua các năm.........................................23
Bảng 12: Thống kê diện tích các nhóm đất chính năm 2007.......................................24
Bảng 13: Biến động diện tích theo MĐSĐ so với năm 2005 và 2006.........................25
Bảng 14 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 1998-2002...............31
Bảng 15 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2003........................33
Bảng 16: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2004........................34
Bảng 17: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2005........................35
Bảng 18: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2006........................36
Bảng 19: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2007........................37
Bảng 20: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ 6 tháng đầu năm 2008....38
Bảng 21: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua các năm....................42



Sơ đồ 4:
Sơ đồ 5:
Sơ đồ 6:

Quy trình thụ lý hồ sơ chuyển nhượng toàn phần tại Quận ....................40
Quy trình thụ lý hồ sơ chuyển nhượng một phần tại Quận.....................41
Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo NĐ 181...........46

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

QSDĐ: Quyền sử dụng đất
TN-MT: Tài nguyên Môi trường
VPĐK: Văn Phòng Đăng Ký
SDĐ: Sử dụng đất
GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KT-XH: Kinh tế xã hội
DTTN: Diện tích tự nhiên
NĐ-CP: Nghị định của Chính phủ

TT-TCĐC: Thông tư Tổng cục Địa chính
CV: Công văn

CT-UB: Chỉ thị Ủy ban
UBND: Ủy Ban Nhân Dân


Ngành Quản lý đất đai


chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn Quận 9 từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2008”
để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng QSDĐ, phát huy ưu điểm, hạn chế
những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai trên địa bàn Quận.

- Trang 1 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

* Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận 9.
Xác định những vướng mắt bất cập trong việc thực hiện các chính sách pháp
luật về đất đai, từ đó tìm hướng giải quyết đem lại hiệu quả trong công tác quản lý nói
chung và công tác giải quyết chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.
Xây dựng và hoàn thiện thủ tục pháp lý trong công tác chuyển nhượng QSDĐ.
* Đối tượng nghiên cứu:
- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận 9, TP. HCM.
- Các văn bản có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ.
* Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài chủ yếu tập trung:
- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận 9 từ năm 2003
đến tháng 6 năm 2008.
- Tìm hiểu tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và đất ở (không có tài
sản gắn liền với đất) của hộ gia đình, cá nhân từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2008.
- Tìm hiểu những thủ tục, quy định của pháp luật trong công tác chuyển nhượng
QSDĐ.
* Ý nghĩa của đề tài:

Vậy, chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ, trong đó người SDĐ (gọi
là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên
nhận QSDĐ), người được chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng.
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
GCN QSDĐ còn xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người
SDĐ, là một công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất và các đối tượng
SDĐ, điều chỉnh các quan hệ đất đai trên thực tế và xử lý nghiêm các vi phạm pháp
luật có liên quan đến đất đai. Đồng thời GCN QSDĐ là chứng thư pháp lý đặc biệt
quan trọng vì nó xác nhận QSDĐ của đối tượng SDĐ để người dân an tâm sinh sống,
lao động và sản xuất. Họ có thể thực hiện các giao dịch dân sự về nhà đất theo quy
định của pháp luật như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,… tạo điều kiện
cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền
Sử dụng đất (GCN QSDĐ) là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ.
2. Giá đất:
Luật đất đai 2003 thừa nhận giá đất hình thành khi Nhà nước quy định, do
thực tế chuyển dịch đất đai trên thị trường. Nhà nước đã tạo điều kiện để đất đai tham
gia vào nền sản xuất hàng hóa và từng bước tham gia vào thị trường bất động sản. Có
thể nói việc xác định giá đất là một nội dung rất khó trong công tác quản lý Nhà nước
về đất đai. Để xác định giá của loại hàng hóa này không phải căn cứ vào số vốn bỏ ra,
lao động đầu tư, vào thời hạn sử dụng mà giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố
(ĐKTN, KT-XH, pháp luật…).
Điều 56, Luật đất đai 2003 quy định về thẩm quyền xác định giá đất: Chính
phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng,
theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất
liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được cộng bố vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm để người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của
năm đó. Đây là cơ sở để giải quyết hợp lý mối quan hệ kinh tế - tài chính giữa những
người SDĐ với nhau và giữa người SDĐ với Nhà nước (tính thuế SDĐ, tiền SDĐ, tiền

• Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì người chuyển
quyền nộp 10% giá trị đất.
• Đất ở, đất phi nông nghiệp: người chuyển quyền nộp 20% giá trị đất.
• Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ nộp lệ phí trước bạ là 2%.
Do mức thuế quá cao nên trong thực tế, người SDĐ tự chuyển nhượng cho nhau
mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước. Trên cơ sở đó, ngày 21/12/1999 Quốc
hội khóa X ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền
SDĐ; ngày 08/06/2000 CP ban hành Nghị định 19 quy định chi tiết thi hành Luật thuế
chuyển quyền SDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền
SDĐ; ngày 23/10/2000 Thông tư 104/2000/TT-TCĐC về việc hướng dẫn thi hành
Nghị định 19 ra đời. Từ khi các Thông tư, Nghị định xuất hiện đã tạo được sự tin cậy
cho người SDĐ, đảm bảo sự công bằng và góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước.
 Căn cứ tính thuế: Thuế chuyển quyền SDĐ căn cứ vào diện tích chuyển
quyền, thuế suất và thuế chuyển quyền SDĐ.
• Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền.
• Giá đất: do UBND Thành phố quy định trên cơ sở khung giá chung của CP.
• Thuế suất:
* Bên chuyên nhượng phải nộp thuế chuyển quyền là:
- 2% đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản;
- 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng.
* Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ nhà, đất là 1%.

- Trang 4 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm


- Bộ luật dân sự năm 2005
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc
hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của NSDĐ.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp
GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT về việc thực hiện một số điều của NĐ
84/2007/NĐ-CP.

- Trang 5 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

I.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu:
1. Giai đoạn trước năm 1975:
Trước năm 1975, từ bản Tuyên ngôn độc lập ngày 2/9/1945 đến Hiến pháp của
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa vào năm 1946 và cả Hiến pháp năm 1959 thì Nhà
nước dưới chế độ cũ, quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được thừa nhận và
đảm bảo. Mọi người được tự do “mua bán” ruộng đất, quyền làm chủ ruộng đất được
pháp luật quy định và thừa nhận. Giai đoạn này tồn tại 3 hình thức sở hữu đối với đất
đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu làng xã, sở hữu tư nhân.
Trong từng thời kỳ quan trọng, quyền sở hữu có sự thay đổi, xong vai trò của sở
hữu tư nhân vẫn là chủ yếu. Việc thực hiện các quyền năng (quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt) của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai được xác
định một cách rõ ràng.
Các quyền của người SDĐ trong thời kỳ này là:
• Quyền sở hữu: là quyền sử dụng một tài sản một cách tuyệt đối, riêng biệt.



Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

• Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp.
• Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
• Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục SDĐ đó.
Vào những năm 1990 - 1992, nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường là cho
thị trường nhà đất trở nên sôi động và đất đai càng có giá trị, nhu cầu nhà, đất tăng
cao, cùng với việc đầu cơ trục lợi làm cho giá đất tăng nhanh, vượt ngoài tầm kiểm
soát của Nhà nước. Trong khi quyền chuyển nhượng chưa được pháp luật thừa nhận
thì việc mua bán sang tay, tự tiện san lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép, hiện
tượng lách luật diễn ra một cách phổ biến… Trước tình hình trên, Hiến pháp năm 1992
rất kịp thời với Điều 18:
“Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài. Tổ chức, cá
nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật.” Những đổi
mới trong Hiến pháp năm 1992 đã phần nào đáp ứng yêu cầu của người dân, làm cơ sở
cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993.
3. Giai đoạn từ sau Luật đất đai 1993 đến trước khi có NĐ 17/1999/NĐ-CP:
Ngày 14/9/1993 Luật đất đai năn 1993 ra đời có những quy định mới:
• Thừa nhận đất có giá trị.
• Quy định các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ.
• Nhà nước trực tiếp giao đất cho người SDĐ ổn định, lâu dài.

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ phần nào đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà, đất mà nhất
là nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ.
So với Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và Luật dân
sự năm 1995 thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền
vẫn chưa được quy định. Vì vậy, để cụ thể hóa NĐ 17/1999/NĐ-CP, sau khi đã thống
nhất với Bộ Tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Ngân hàng Nông nghiệp và Văn
phòng Chính phủ, ngày 18/9/1999 Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư
1417/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành NĐ 17/1999/NĐ-CP.
Nhưng trong quá trình thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ-CP vẫn còn nhiều
vướng mắc. Ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Kể từ thời gian này, mẫu
HS chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Nghị định 79/2001/NĐ-CP và Thông
tư 1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị định 79/2001/NĐ-CP.
So với Nghị định 17/1999/NĐ-CP, Nghị định 79/2001/NĐ-CP có nhiều điểm
sửa đổi, bổ sung, làm rõ. Tuy nhiên, trong nội dung chuyển nhượng QSDĐ không có
thay đổi gì đáng kể đối với đối tượng hộ gia đình, cá nhân, chỉ có những sửa đổi bổ
sung về thành phần HS chuyển nhượng, trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ
đối với tổ chức kinh tế.
5. Giai đoạn có Luật đất đai 2003 và NĐ 181/2004/NĐ-CP đến nay:
Để góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả và chi tiết
hơn ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật đất đai năm 2003. Với luật mới này
quyền của người SDĐ có thể mở rộng tối đa. Tại Điều 106 quy định người SDĐ có
các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tiếp đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật đất đai 2003 là một cải cách lớn trong công tác Quản lý Nhà nước về đất
đai đã góp phần đơn giản hóa thực hiện trình tự chuyển nhượng và là một cải cách lớn
trong công tác Quản lý Nhà nước về đất đai.

đây, Quận 9 còn nhiều đất hoang, những con đường liên xã, liên ấp là những lối mòn
ngang dọc qua các vùng bưng. Hệ thống kênh rạch dày đặc thuận lợi cho việc nuôi
trồng thủy sản, canh tác lúa nước và các loại cây hoa màu.
Đây là vùng đất được khai phá sớm: đình, làng, chùa xây dựng ở vùng bưng
này ngày nay trở thành những di tích văn hóa lịch sử như: đình Phong Phú, chùa
Phước Tường, chùa Hội Sơn... Sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng, thống nhất
đất nước, Quận 9 là một vùng đất sình lầy, hơn 90% dân cư ở đây sống bằng nghề
nông. Phát huy truyền thống kiên cường bất khuất trong chiến tranh chống giặc ngoại
xâm, nhân dân nơi đây cùng bắt tay khắc phục hậu quả chiến tranh, từng bước khôi
phục sản xuất nông nghiệp, phát triển sản xuất tiểu thủ công nghiệp.
Sau 30 năm xây dựng và phát triển (nhất là trong 8 năm trở lại đây), Quận 9 đã
thật sự “thay da đổi thịt” và đang trên đà phát triển với một diện mạo mới. Sau 8 năm
đầu tư và phát triển, bộ mặt Quận 9 đã có những thay đổi khá rõ nét.
I.2.1. Điều kiện tự nhiên:
1. Vị trí địa lý:
Toàn Quận có 13 phường, có diện tích 11389,64 ha, chiếm 5,4% diện tích toàn
Thành phố và bằng 8,1% diện tích khu vực nội thành. Tứ cận được xác định:
* Ranh giới hành chính:
- Phía Bắc giáp quận Thủ Đức và Huyện Dĩ An - Bình Dương.
- Phía Nam giáp Huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai.
- Phía Tây giáp Quận 2.
- Phía Đông giáp Thành phố Biên Hòa và Huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai
* Tọa độ địa lý:
• 10o45’ – 10o54’ vĩ độ Bắc.
• 166o43’ – 106o58’ kinh độ Đông.

- Trang 9 -


Ngành Quản lý đất đai

5

Phước Long A

236,53

6

Phước Long B

587,55

7

Tăng Nhơn Phú A

418,98

8

Tăng Nhơn Phú B

528,29

9

Tân Phú

445,11


các kênh rạch, có độ cao khoảng 0,8 - 2 m, có những khu vực rất trũng cao dưới 1m
như khu vực phường Phú Hữu, chiếm khoảng 65% diện tích tự nhiên toàn Quận.
Do đặc trưng địa hình của Quận là phần gò và sườn gò có độ cao thích hợp với
việc xây dựng các công trình lớn. Bên cạnh đó còn có vùng địa hình thấp trũng bị phèn
mặn và ngập úng, chiếm khoảng 70% DTTN, nên cần phải có biện pháp phòng chống
ngập úng và xây dựng hệ thống thủy lợi thích hợp.
3. Khí hậu:
Quận 9 nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao
và ổn định, lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng dồi dào với 2 mùa mưa và mùa khô
rõ rệt. Mùa mưa tương ứng với gió mùa Tây Nam bắt đầu từ cuối tháng 5 đến hết
tháng 11, mùa khô ứng với gió Đông Nam bắt đầu từ tháng 12 đến cuối tháng 5.
Nhiệt độ trung bình là 270C, biên độ nhiệt tại đây ít thay đổi, nhiệt độ cao nhất
tại đây là tháng 3, 4 là 400C.
Trong khu vực Quận 9 lượng mưa phân bố tương đối đều trong mùa, song vào
- Trang 10 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

tháng 7 Âm lịch hàng năm thường có đợt hạn hán ngắn ngày kéo dài từ 5 - 7 ngày,
nhân dân thường gọi là hạn Bà Chằn. Lượng mưa biến động bình quân khoảng 1800 –
200 mm/năm. Chủ yếu tập trung vào mùa mưa chiếm 90% tổng lượng mưa cả năm,
lượng mưa tập trung chủ yếu vào tháng 8 đến tháng 10. Đối với khu vực trũng như khu
dân cư Nam Hòa Phước Long A, Phú Hữu, Long Trường, TrườngThạnh, mưa lớn kéo
dài thường gây ngập úng gây ảnh hưởng đến sinh hoạt và sản xuất của người dân.
4. Thủy văn
Quận 9 có mạng lưới sông rạch khá chằng chịt, với hệ thống sông Đồng Nai là
con sông lớn nhất Đông Nam Bộ, có lưu vực khoảng 4500 km 3, nó bắt nguồn từ cao

Tuy nhiên, dưới ảnh hưởng của đô thị hóa, đất nông nghiệp vẫn tiếp tục giảm,
mật độ nông dân chuyển đổi ngành nghề từ nông nghiệp sang thương nghiệp, dịch vụ
và tiểu thủ công nghiệp tăng. Hơn nữa, tình hình chi phí đầu vào tăng, giá cả nông sản
bấp bênh, dịch bệnh gia cầm, gia súc vẫn còn tiếp diễn. Tình hình dịch rầy nâu, bệnh
vàng lùn vẫn là nguy cơ bộc phát thành dịch gây hại trên lúa đã ảnh hưởng đến sản
- Trang 11 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

xuất nông nghiệp.
Bảng 2: Các chỉ tiêu về nông nghiệp

STT

Năm

2003

2004

2005

2006

2007

Chỉ tiêu


30,37

27,41

32,50

4

Số lượng gia súc (con)

5

Số lượng gia cầm (con)

6

Doanh thu (tỷ đồng)

13.778 12.575 14.954 22.084 21.707
165.350 41.176

6.266

5.266

1.978

70,690 65,360 67,070 54,699 56,232


STT

Năm
Chỉ tiêu

2003

2004

2005

2006

2007

1

Cơ sở sản xuất
(cơ sở)

1.122

1.440

1.658

1.747

1.922


( Nguồn: Phòng thống kê)
Trong những năm qua, ngành công nghiệp còn gặp nhiều khó khăn về vốn, cơ
sở vật chất, trình độ lao động, chất lượng lao động và khả năng cạnh tranh trên thị
trường nhưng tổng sản lượng hàng năm cũng tương đối cao và ổn định. Giá trị sản
xuất của ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp thực hiện được là 1.352,208 tỷ
đồng, tăng 23,46% so với cùng kỳ năm 2006 (1.095,220 tỷ đồng); đạt 112,24% so với
kế hoạch năm (1.204,742 tỷ đồng), vượt 12,24% tương ứng với 148,060 tỷ đồng.
3. Thương mại - Dịch vụ:
Hoạt động thương mại trên địa bàn ngày càng đa dạng và phong phú, thích ứng
với cơ chế thị trường. Lĩnh vực công nghệ thông tin cũng phát triển rất nhanh. Do
quận nhà có nhiều khu di tích văn hóa nên càng thuận lợi hơn trong việc phát triển
ngành Du lịch - Dịch vụ. Đồng thời với sự quan tâm chỉ đạo đặc biệt của Đảng và Nhà
nước, cùng với việc vận dụng tốt các chủ trương, chính sách đã tạo hành lang pháp lý
thông thoáng, khuyến khích các thành phần kinh tế có đủ điều kiện tham gia hoạt động
kinh doanh bình đẳng trước pháp luật. Quận đã thu hút được tiềm năng về vốn, cơ sở
vật chất kỹ thuật và lưu thông hàng hóa phục vụ tốt nhu cầu sản xuất và tiêu dùng của
người dân.
Bảng 4: Các chỉ tiêu trong về Thương mại - Dịch vụ
STT

Năm
Chỉ tiêu

1

Số cơ sở (cơ sở)

2003
7.265



14.406

3

Doanh thu (tỷ đồng) 1.011,911 1.401,711 1.850,185 2.374,160 3.256,155

(Nguồn: Phòng Thống kê)
Năm 2007 tiếp tục ảnh hưởng của dịch cúm gia cầm, bệnh lở mồm long móng,
dịch heo tai xanh ở gia súc nên tình hình mua bán tại các khu vực chợ gặp khó khăn,
một số tiểu thương phải chuyển đổi ngành nghề kinh doanh… và còn nhiều khó khăn
khác. Nhưng doanh thu của quận vẫn tăng 3.256,155 tỷ đồng (tăng 17,69% so với năm
2006 là 2.766,635 tỷ đồng). So với chỉ tiêu phấn đấu của quận là 3.181,630 tỷ đồng thì
doanh thu 2007 đạt 102.34%, vượt 2.34% tương ứng 75,525 tỷ đồng.
I.2.3. Điều kiện xã hội:
1. Dân số và lao động:
a. Dân số:
Năm 2007, dân số toàn Quận là 218.434 người, quy mô dân số ngày càng tăng
do yếu tố chính là tăng cơ học. Do là tác động của quá trình đô thị hóa với khu Công
nghệ cao Quận 9, khu công nghiệp và các nhà máy xí nghiệp liên tục xuất hiện… nên
dân cư nội thành chuyển ra, tỉnh khác đến tìm việc và sinh sống trên địa phương. Tỷ lệ
tăng tự nhiên những năm gần đây giảm do tỷ lệ sinh con thứ 3 giảm. Nhưng với tốc độ
tăng dân số hiện nay vẫn tạo nhiều áp lực cho KT-XH.
Bảng 5: Hiện trạng dân số theo đơn vị hành chính năm 2007
STT

ĐƠN VỊ HC

DÂN SỐ
(người)


6

Phước Long B

30.350

7

Tăng Nhơn Phú A

28.606

8

Tăng Nhơn Phú B

15.476

9

Tân Phú

17.138

10

Hiệp Phú

22.981

Qua số liệu thống kê ta thấy tình hình biến động dân số chuyển biến rất phức tạp, tăng
mạnh ở những năm 2005-2007.

- Trang 15 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

Bảng 6: Biến động dân số trên địa bàn Quận qua các năm
STT

Năm

2003

2004

2005

2006

2007

Chỉ tiêu
1

Dân số TB (người)


(Nguồn: Phòng Thống kê)
b. Lao động:
Biểu đồ 1: Biểu đồ thể hiện sự phân công lao động trong các ngành

Quy mô dân số trên địa bàn Quận tăng, tạo nguồn lao động dồi dào. Năm 2007
số lao động đang làm việc trong ngành Công nghiệp tăng 23.107 người, chiếm 54,05%
trong tổng số lao động của 3 ngành trên. Đây là một thế mạnh của địa phương cùng
với lợi thế gần các trường Đại học, Cao Đẳng, Trung học, nguồn lao động này hứa hẹn
trong tương lai sẽ tạo ra một lượng giá trị sản xuất cực lớn. Đồng thời với sự phát triển
mạnh mẽ của Khu công nghệ cao tạo điều kiện thuận lợi cho người lao động được đào
tạo theo chuyên môn nghiệp vụ và nâng cao tay nghề. Với những thuận lợi trên Quận
nhà dần tiến lên Quận công nghiệp.
Những năm gần đây lượng lao động phân bố trong ngành nông nghiệp chuyển
dần sang ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp và Thương mại - Dịch vụ. Điều
đó cho thấy nền kinh tế nước ta đang tiến đến một nền kinh tế hiện đại với khoa học
công nghệ tiên tiến.
2. Y tế:
Hiện nay, Quận có bệnh viện Quân Dân Miền Đông và Trung Tâm Y Tế Quận
9 (Bệnh viện Quận 9) giữ chức năng khám chữa bệnh cho người dân trong Quận. Hầu
hết các phường đều có trạm y tế riêng, đã hoàn thành công tác chăm sóc sức khỏe cho
người mẹ và trẻ em, triển khai các đợt tiêm chủng vắcxin cho trẻ, phòng ngừa dịch
- Trang 16 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

cúm. Hàng năm có các đợt khám, phát thuốc miễn phí từ các bệnh viện lớn tại các
phường: Long Bình, Trường Thạnh, Long Phước…. Ngoài ra, Quận còn có thêm

2005

2006

2007

52

56

57

48

58

760

787

847

859

957

1.101

1.091


SVTH: Phạm Mai Cầm

I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
I.3.1. Nội dung nghiên cứu:
1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn Quận.
2. Đánh giá tình hình quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến công tác
chuyển nhượng QSDĐ.
3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm
2008 để rút ra những nhận xét về hiệu quả KT-XH.
4. Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện chính sách pháp
luật về đất đai từ đó rút ra những nhận xét, đánh giá và tìm hướng khắc phục nhằm
hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu:
1. Phương pháp điều tra thu thập: điều tra thu thập các thông tin cơ bản về địa
bàn nghiên cứu, thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn nghiên cứu và các vấn đề khác trong nội dung nghiên cứu.
2. Phương pháp thống kê: nhằm xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập được
như số lượng HS thụ lý, thống kê tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình
hình quản lý Nhà nước về đất đai của Quận và lập thành các bảng biểu số liệu về
những kết quả đạt được.
3. Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích chi tiết từng vấn đề có liên
quan đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút ra lời
nhận xét đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương.
4. Phương pháp so sánh: so sánh tình hình, công tác chuyển nhượng QSDĐ
qua các năm, các giai đoạn ban hành các văn bản pháp luật nhằm rút ra những thuận
lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục.
5. Phương pháp đánh giá: đánh giá các số liệu sau khi phân tích tổng hợp để
đưa ra những kết luận về tình hình chuyển nhượng QSDĐ.
6. Phương pháp chuyên gia: để tham khảo ý kiến của những cán bộ chuyên
môn của địa phương am hiểu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn, đặc biệt