HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ THU THỦY

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------

-------

LÊ THU THỦY

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số

: 60.85.01.03

nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất và
nhà quận Cầu Giấy, Chi cục Thuế quận Cầu Giấy, Phòng Thống kê quận Cầu Giấy,
Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các phường điều tra đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong
quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn

Lê Thu Thủy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii


1.1

Khái quát về quyền sử dụng đất

4

1.1.1

Quyền sở hữu

4

1.1.2

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

6

1.1.3

Quyền sử dụng đất

8

1.2

Kinh nghiệm về quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

11


1.2.6

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại Trung Quốc

18

1.2.7

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm thực hiện quyền sở hữu và quyền
sử dụng đất của một số nước

20

1.3

Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

21

1.3.1

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

21

1.3.2

Quá trình thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam

24

2.1.1

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội quận Cầu Giấy

35

2.1.2

Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Cầu Giấy

35

2.1.3

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy

35

2.1.4

Một số giải pháp nhằm thực hiện tốt quyền sử dụng đất theo pháp luật

35

2.2

Phương pháp nghiên cứu

36


Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

38

3.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy, Hà Nội

38

3.1.1

Đặc điểm điều kiện tự nhiên

38

3.1.2

Đặc điểm kinh tế - xã hội

39

3.2

Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy

42

3.2.1


3.2.6 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy

59

3.3

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy

62

3.3.1

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

62

3.3.2

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

67

3.3.3

Tình hình thực hiện quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

70

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp



3.4

83
89

Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận Cầu Giấy

92

3.4.1

Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật

92

3.4.2

Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ

93

3.4.3

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ

94

3.4.4


Page v


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2014 quận Cầu Giấy

48

3.2

Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2014 của quận Cầu Giấy

49

3.3

Biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2010-2014

53

3.4


63

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức chuyển đổi QSDĐ

64

3.10

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

66

3.11

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức chuyển nhượng QSDĐ

67

3.12

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

69

3.13

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về cho

3.18

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

77

3.19

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

80
Page vi


3.20
3.21

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ tại khu vực
nghiên cứu

81

Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất

84

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội là được thành lập theo Nghị định 74/CP
ngày 21/11/1996 của Chính phủ với tổng diện tích tự nhiên là 1231,70 ha, dân số
340.000 người (và khoảng 17.000 sinh viên), gồm 08 phường. Kể từ khi thành lập

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


đến nay Quận đã chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công
nghiệp hoá. Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại
đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị
mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng
ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ không khai
báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn Quận vẫn
còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải
quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng
giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá
tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội” là cần thiết.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích của đề tài
- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2010 2014 trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền
của người sử dụng đất.
2.2. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn quận Cầu Giấy.
- Rút ra được những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người

được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở
hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên
tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được
coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối
với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề…).
Điều 173 Bộ luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật”.
Quyền sở hữu là hệ thống những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu sử dụng và
định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan
trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một
trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức
độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng
thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động
sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc
kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ
luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở
hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì
thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan
hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


kiểm soát làm chủ và chi phối tài sản đó theo ý chí của mình. Trong chiếm hữu theo
luật Việt Nam, xét dưới góc độ chủ thể chiếm hữu, có thể tồn tại hai khả năng:
Người chiếm hữu tài sản đồng thời là chủ sở hữu tài sản và người chiếm hữu không
phải là chủ sở hữu của tài sản.
- Quyền sử dụng: Điều 192 BLDS định rõ: “Quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Khai thác công dụng của tài sản
được hiểu là việc dùng tài sản để phục vụ nhu cầu, sở thích của bản thân hoặc để
khai thác lợi ích kinh tế của tài sản.
- Quyền định đoạt: Điều 195 BLDS định rõ: “Quyền định đoạt là quyền
chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản”. Là quyền quyết
định số phận pháp lý của đất đai. Đây là quyền năng duy nhất và tuyệt đối của chủ
sở hữu. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được nhà nước bảo hộ các
quyền và lợi ích hợp pháp nhưng không có quyền định đoạt đất đai. Mọi hành vi vi
phạm đến quyền sở hữu đất đai đều có biện pháp xử lý thích đáng.
Quyền định đoạt đất đai không giống quyền định đoạt tài sản trong dân sự,
nó được ghi nhận tại khoản 2, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003, như sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất, quyết định sử dụng đất
- Quy hoạch về hạn mức giao đất và kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất.
- Định giá đất.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất
đai, 2003). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở
hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với
thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của
Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý
nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm
bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử
dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
QSDĐ đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền
sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước

của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; nhà
nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có chính sách
ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở
nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ
cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá”.
Thông qua các hình thức nhà nước đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất
khi nhà nước là người “đại diện chủ sở hữu” các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
sử dụng đất có các quyền bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Sau đây là nội
dung của từng quyền:
a. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ của các hộ gia đình
trong cùng một địa phương (xã, phường, thị trấn). Hành vi này chỉ bao hàm việc
“đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ mục đích nhu cầu sản
xuất và đời sống khi được Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp điều kiện, hoàn cảnh, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai
hiện nay. Hình thức chuyển đổi QSDĐ không mang tính chất thương mại, Nhà nước
chỉ cho phép chuyển đổi QSD đất ruộng đất lấy ruộng đất, không chuyển đổi quyền
sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất vào mục đích khác.
b. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá; trong

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


người thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật. Cho nên, mọi cá nhân có quyền sử
dụng đất có quyền lập di chúc để định đoạt di sản của mình là quyền sử dụng một
mảnh đất cụ thể hoặc để lại quyền sử dụng của mình cho người thừa kế theo quy
định của pháp luật trên cơ sở một quyết định của toà án.
1.2. Kinh nghiệm về quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
1.2.1 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù
hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều
được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai
của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi

hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên
và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến
khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ
thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi
không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ
tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên
giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và được
hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng
có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội.
Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa
trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với
lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với

Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở
hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ.
Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán
thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và
đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền
sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ
khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu
mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà
nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải
đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường.
Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí
chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có
thẩm quyền (Cục Quản lý đất đai Ôxtrâylia – DOLA; Trần Thị Minh Hà, 2000;
Nguyễn Thanh Trà &Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.4. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có
thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,
hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để
không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc
lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển
nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có
giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành
giấy NS4.