Header Page 1 of 120.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

LÊ CÔNG HỮU

THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG
CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2016

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 1 of 120.


Header Page 2 of 120.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

LÊ CÔNG HỮU

thầy giáo hướng dẫn khoa học Ts Nguyễn Đình Bồng đã dành nhiều thời gian
để giảng dạy, hướng dẫn cho tôi trong học tập và nguyên cứu chuyên môn, đã
giúp đỡ chỉ bảo tôi tận tình để tôi hoàn thành công việc nghiên cứu của mình.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn đến tất cả các anh chị, em, bạn bè người thân
và đồng nghiệp đã động viên giúp đỡ về mọi mặt trong cuộc sống để tôi yên
tâm học tập và nghiên cứu.
Hà nội, tháng 7 năm 2016

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 3 of 120.


Header Page 4 of 120.

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và được
trích dẫn đầy đủ theo quy định.

Tác giả

Lê Công Hữu

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 4 of 120.


Header Page 5 of 120.

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ĐOAN

2.1.1. Đất đô thị ..................................................................................... 40
2.1.2. Thị trường bất động sản ............................................................... 45
2.1.3. Các quyền về đất đai / Bất động sản............................................. 49
2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................... 53
2.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định hiện
hành ở Việt Nam ..................................................................................... 59
2.2.1. Các văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện đấu giá QSDĐ ......... 59
2.2.2. Các nội dung chủ yếu về đấu giá QSDĐ theo quy định pháp luật về
đất đai hiện hành.................................................................................... 61
2.2.3. Quy trình đấu giá QSDĐ .............................................................. 68
2.3. Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới .......................................... 74
2.3.1. Đấu giá đất ở Trung Quốc ............................................................ 74
2.3.2. Đấu giá đất ở Nhật Bản ................................................................ 76
2.3.3. Đấu giá đất ở Pháp ....................................................................... 78
2.3.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở các nước và bài học cho Việt Nam .... 80
CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI ............................................................................................. 83
3.1. Dự báo nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy giai đoạn
2016 - 2020. .............................................................................................. 83
3.2. Định hướng phát triển quỹ đất và đấu giá quyền sử dụng đất ...... 84
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Cầu Giấy ........................................................................... 85
3.3.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất ............................................................................................................. 85
3.3.2. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất .... 88
3.3.3. Nhóm giải pháp về tổ chức bộ máy và cán bộ ................................. 92

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 6 of 120.



: Đô thị mới

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GCN QSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTKT

: Hạ tầng kỹ thuật

NĐ-CP

: Nghị định chính phủ

KT - XH

: Kinh tế - Xã hội

TT-BTNMT

: Thông tư Bộ tài nguyên và môi trường

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất



Header Page 9 of 120.

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 2015 ............. 19
Bảng 1.3. Bảng kế hoạch sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2015 .................. 21
Bảng 1.4. Các dự án hoàn thành GPMB trên địa bàn quận Cầu Giấy 2013 ... 26
Bảng 1.5. Các dự án đang GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy 2013.......... 27
Bảng 1.6. Bảng tổng hợp diện tích đấu giá QSDĐ khu đô thị mới Cầu Giấy 30
Bảng 1.7. Giá khởi điểm đấu giá QSDĐ khu đô thị mới Cầu Giấy năm 2014 .. 31
Bảng 1.8. Giá trúng đấu giá QSDĐ khu đô thị mới Cầu Giấy năm 2014 ...... 32
Bảng 1.9. Giá khởi điểm đấu giá QSDĐ lô E, Khu X3 phố Phan Văn Trường. 34
Bảng 1.10. Giá trúng đấu giá QSDĐ lô E, Khu X3 phố Phan Văn Trường .. 34

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Vị trí quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội,....................................... 7
Hình 1.2: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội .......... 18
Hình 1.3: Quy trình tổ chức phiên đấu giá QSĐ ........................................... 69
Hình 1.4: Quy trình đấu giá tại Nhật Bản [41] .............................................. 77

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 9 of 120.


Header Page 10 of 120.

1
MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là

2
chính những điều đó khiến cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên nhanh chóng,
trong khi quỹ đất là có hạn. Đứng trước vấn đề nan giải đó đòi hỏi Nhà
nước phải có những chính sách và biện pháp xử lý kịp thời với tầm nhìn
chiến lược nhằm phát triển đất nước nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng
trong tương lai. Thể hiện rõ nhất là việc quy hoạch đúng hướng, có tầm
nhìn dài hạn để hạn chế tối đa tổn thất do việc quy hoạch sai, quy hoạch
chồng chéo. Bên cạnh đó, để giúp cho việc sử dụng đất một cách có hiệu
quả đòi hỏi Nhà nước cần phải có sự lựa chọn đúng đắn trong vấn đề quyết
định giao đất cho các cá nhân cũng như các tổ chức có đủ năng lực và đảm
bảo đúng tiến độ thực hiện đầu tư được mua đất để xây dựng nhà ở, cơ sở
sản xuất, kinh doanh… bằng cách tiến hành tốt các khâu trong quy trình
đấu giá quyền sử dụng đất. Việc tiến hành nghiêm túc và đúng đắn quy
trình này sẽ góp một phần đáng kể vào nguồn thu của Ngân sách Thành
phố. Tăng Ngân sách Thành phố, góp phần vào việc cải tạo, xây dựng và
thực hiện các dự án công cộng, qua đó góp phần phát triển KT - XH và
phân phối một cách công bằng hơn.
Tuy nhiên, công tác đấu giá QSDĐ được áp dụng ở nước ta chưa lâu,
ban đầu vẫn còn sơ khai nên việc áp dụng còn hạn chế trong quy trình đánh
giá, từ việc quy hoạch, GPMB chuẩn bị quỹ đất sạch để đưa ra đấu giá đến
việc đầu tư xây dựng CSHT kỹ thuật và quá trình tổ chức đấu giá, quản lý
việc sử dụng đất đúng theo mục đích ban đầu trong hồ sơ đấu giá cũng như
việc phân phối sử dụng nguồn tài chính thu được sau đấu giá chưa chặt chẽ và
đúng hiệu quả.
Trong bối cảnh trên, nhận thức rõ được tầm quan trọng của công tác
đấu giá QSDĐ đối với sự phát triển kinh tế xã hội, vì vậy tôi đã chọn đề tài:
“Thực trạng và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội ”.

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 11 of 120.

biểu theo từng nội dung nghiên cứu.
- Phương pháp xử lý số liệu

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 12 of 120.


Header Page 13 of 120.

4
Số liệu được xử lý trên máy tính theo phần mềm Microsof Exels.
- Phương pháp phân tích so sánh
Phân tích các kết kết quả điều tra theo mục đích nghiên cứu. So sánh
kết quả thực tế với các quy định của pháp luật để rút ra các kết luận về việc
thực hiện đấu giá QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp minh họa bằng hình ảnh, sơ đồ, bảng biểu
* Đối tượng nghiên cứu
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
* Phạm vi nghiên cứu của luận văn
- Phạm vi không gian một số dự án đấu giá QSDĐ trên địa bàn quận
Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội, cụ thể như sau:
+ Dự án đấu giá QSDĐ khu đô thị mới Cầu Giấy tại phường Dịch
Vọng, Dịch Vọng Hậu.
+ Dự án đấu giá QSDĐ tại lô E khu X3 ngõ 24 phố Phan Văn Trường,
phường Dịch Vọng Hậu.
- Phạm vi thời gian 2014 - 2016.
* Một số khái niệm, thuật ngữ sử dụng trong luân văn
1. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất)
là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
2. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho

sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
địa chính.
10. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất.
11. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện
tích đất.

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 14 of 120.


Header Page 15 of 120.

6
12. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
13. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
(Luật Đất đai 2013, Điều 3)
* Kết cấu của đề tài
Kết cấu của luận văn: ngoài phần mở đầu và phần kết luận và kiến
nghị, luận văn còn có 3 chương, bao gồm:
Chương I: Thực trạng quản lý sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Cầu Giấy Thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2015.
Chương II: Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất.
Chương III: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

cách công bằng nguồn lực đất đai cho phát triển đô thị bền vững
2. Thực trạng Công tác ĐGQSDĐ tại các dự án nghiên cứu trên địa bàn
quận Cầu giấy
a. Công tác ĐGQSDĐ tại các dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Cầu
Giấy được triển khai thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản
pháp quy hướng dẫn thi hành Luật Đất đai của Trung ương và Thành phố.
b. Kết quả thực hiện:
- Trong giai đoạn 2004 - 2015 Quận đã tổ chức được 12 đợt ĐGQSDĐ
với quy chế công khai, dân chủ đúng pháp luật gồm các ô đất xây dựng nhà
vườn, biệt thự, nhà liền kề với tổng diện tích đất đấu giá là 57.512 m2, tổng
số tiền thu được là 2.148 tỷ đồng.
- Kết quả thực hiện dự án ĐGQSDĐ tại các dự án nghiên cứu
Dự án ĐGQSDĐ khu đô thị mới Cầu Giấy (2011-2015).
Tổng diện tích dự án là 507. 065m2. trong đó có 159. 465m2 đất để
ĐGQSDĐ làm nhà ở gồm 96. 750m2 đất xây dựng nhà ở Chung cư kết hợp
dịch vụ. 62. 715m2 đất để xây dựng nhà ở biệt thự liền kề. Kết quả thực hiên
ĐGQSDĐ năm 2014 của dự án: 818,4m2 với số tiền trúng đấu giá
108.071.600.000 VNĐ

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 17 of 120.


Header Page 18 of 120.

100
Dự án ĐGQSDĐ tại lô E khu X3 ngõ 24 phố Phan Văn Trường, phường
Dịch Vọng Hậu.
Diện tích đất thực hiện ĐGQSDĐ tại lô E khu X3 ngõ 24 phố Phan Văn
Trường, phường Dịch Vọng Hậu 181,8m2. Số tiền trúng đấu giá
26.421.600.000 VNĐ.

trên địa bàn quận Cầu Giấy thành phó Hà Nội.
- Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất.
- Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
- Nhóm giải pháp về tổ chức bộ máy và cán bộ.
- Nhóm giải pháp về tăng cường năng lực cơ sở vật chất, trang thiết bị,
và công nghệ.
- Kiến nghị giải pháp về quản lý sử dụng đất, quá trình tổ chức thực hiện
ĐGQSDĐ của UBND quận Cầu giấy.
* Một số kiến nghị
1. Đối với nhà nước
- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lý cho công tác ĐGQSDĐ tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, thống nhất áp dụng trong cả nước.
- Cơ chế đền bù GPMB cần được sửa đổi. bổ sung theo hướng đảm bảo
được cả quyền lợi của Nhà nước, người dân có đất bị thu hồi và chủ đầu tư,
đồng thời có những chế tài đảm bảo thực thi nghiêm túc.
2. Đối với UBND Thành phố Hà Nội
- Cần xây dựng kế hoạch ĐGQSDĐ trong dài hạn. Hiện nay, các kế
hoạch đấu giá tại Thủ đô được xây dựng từng năm một, như thế thì chưa thể
hiện được vai trò vĩ mô của hoạt động đấu giá.
- Thành lập Trung tâm thẩm định giá có chức năng thẩm định giá đất,
xác định giá sàn, bước giá…
3. Đối với UBND cấp huyện
Chỉ đạo các Ban quản lý dự án, Trung tâm phát triển quỹ đất, các
phòng ban chuyên môn, tập trung nhân lực, thời gian thực hiện hoàn thành chỉ
tiêu kế hoạch ĐGQSDĐ được giao.

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 19 of 120.




Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
ngày 30 tháng 06 năm 2014 quy định chi tiết về phương pháp định giá
đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác
định giá đất.

5.

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp Thông tư liên tịch số
14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04 tháng 04 năm 2015 quy định
việc tổ chức đấu giá.

6.

Bộ Tư Pháp, 2010 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 về
quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP
của Chính phủ.

7.

Nguyễn Đình Bồng, 2011, Chế độ sở hữu đất đai, Hội khoa học đất Việt
Nam, Hội thảo góp ý kiến sửa đổi Luật Đất đai Hà Nội, 12.2011

8.

Chính phủ, 2014 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

9.


20. Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy, Báo cáo công tác quản
lý đất đai 2015
21. Phòng Thống kê quận Cầu Giấy , niên giám thống kê 2011-2015
22. Quốc hội nước CHXHCNVN, 1992, Hiến Pháp, Nxb Chính trị quốc gia.
23. Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013, Hiến Pháp, Nxb Chính trị quốc gia.
24. Quốc hội nước CHXHCNVN, 2015, Bộ Luật Dân sự, Nxb Chính trị
quốc gia.
25. Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993, Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia.
26. Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003, Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia.
27. Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013, Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia.

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 22 of 120.


Header Page 23 of 120.

105
28. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005, Thị trường bất động
sản, Nhà xuất bản Nông nghiệp.
29. Tổng cục Quản lý đất đai, 2012, Kinh nghiệm quốc tế về quản lý đất đai.
Tài liệu lưu hành nội bộ
30. Tổng cục Quản lý đất đai, Cục Quy hoach, 2012, Báo cáo nghiên cứu
khảo sát quản lý đất đai ở Trung Quốc. Tài liệu lưu hành nội bộ
31. Thủ tướng chính phủ, Quyết định số 1388/QĐ-TTg ngày 25/10/2001 về
việc giao đất để xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tuyến đường
Nguyễn Phong Sắc - Vành Đai 3 và tuyến đường Yên Hòa - Vành đai 3
tại địa bàn quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
32. UBND Thành phố Hà Nội, 2003, Quyết định số 119/2003/QĐ-UBND
ngày 02/10/2003 về việc phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng các ô đất
(D4, D5, D7, D11) đấu giá QSDĐ trong khu đô thị mới Cầu Giấy.


Quy trình đấu giá của Nhật Bản (2004), Nhật Bản

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 24 of 120.