ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ
TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

các cô trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cũng như các đồng chí trong
các sở ban ngành của UBND thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh mà học viên đã
hoàn thành Luận văn: "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh" theo
đúng thời gian và yêu cầu. Với tình cảm trân trọng nhất, học viên xin cảm ơn tới:
Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, các thầy cô giáo
phòng Đào tạo và các phòng Khoa của nhà trường, đặc biệt Học viên xin cám ơn
PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ học viên hoàn thành
Luận văn đúng thời gian quy định. Cùng các đồng nghiệp công tác tại Phòng Tài
Nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh, Trung tâm đấu giá
thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố
Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh đã nhiệt tình thu thập, cung cấp tài liệu, số liệu giúp
tôi hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu đề tài.
Trong quá trình làm đề tài, bản thân học viên đã cố gắng tìm hiểu tài liệu,
học hỏi kinh nghiệm để tổng hợp, đánh giá. Tuy nhiên do sự hiểu biết còn hạn chế,
kinh nghiệm thực tế chưa nhiều vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong
nhận được sự góp ý của thầy cô giáo và đọc giả.
Trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 12 năm 2016
Tác giả

Nguyễn Thị Hồng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


iii
MỤC LỤC


http://www.lrc.tnu.edu.vn


iv
1.4. Mô ̣t số vấ n đề đă ̣t ra trong đấu giá quyền sử dụng đất cấ p huyê ̣n .....................27
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 29
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................29
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................29
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................29
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa - xã hội của thành phố Cẩm Phả tỉnh
Quảng Ninh ............................................................................................................... 29
2.3.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng và công tác quản lý nhà nước về đất đai ........... 29
2.3.3. Đánh giá kết quả công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Cẩm phả 5
năm gần đây từ (2011-2015) ..................................................................................... 29
2.3.4. Đánh giá kết quả đấu giá QSD đất qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân .. 30
2.3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng
đất thành phố Cẩm Phả ............................................................................................. 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................30
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .......................................................................... 30
2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................... 31
2.4.3. Phương pháp so sánh....................................................................................... 31
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 32
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên ảnh hưởng tới công tác đấ u giá QSDĐ đất trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả.............................................................................................32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 32
3.1.2. Điều kiện kinh tế, văn hóa - xã hội ................................................................. 33
3.2. Tình hình sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai của thành phố
Cẩm Phả ....................................................................................................................34
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả .................................................... 34

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 82
1. Kết luận .................................................................................................................82
2. Kiến nghị ...............................................................................................................83
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 84

PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


vi
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

CBCC

:

Cán bộ công chức

CCHC

:

Cải cách hành chính

CNTT

:


KH&CN

:

Khoa học và công nghệ

KT-XH

:

Kinh tế - Xã hội

PCT

:

Phó chủ tịch

TN&MT

:

Tài nguyên và Môi trường

TP.

:

Thành Phố

Quảng Ninh và thành phố Cẩm Phả từ 2011 - 2015 ................................43
Bảng 3.6. Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh ...................................................................................... 47
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ năm 2011-2015 ....... 50
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá đất theo chủ thể thực hiện trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả từ năm 2011 - 2015 ...........................................................................51
Bảng 3.9. Thống kê chi tiết về giá đấu giá so với giá sàn QSD đất năm 2014 .........57
Bảng 3.10. Thống kê chi tiết về giá đấu giá so với giá sàn QSD đất năm 2015 .......59
Bảng 3.11. Tổng hợp so sánh các chỉ số trong đấu giá đất năm 2013- 2015 ............61
Bảng 3.12. Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các trường hợp
trúng đấu giá QSD đất hàng năm.............................................................62
Bảng 3.13. Đánh giá ý kiến của người dân về tính hiệu quả của hoạt động đấu giá
QSD đất qua phiếu khảo sát ....................................................................64
Bảng 3.14. Đánh giá sự hài lòng của người dân về hoạt động đấu giá QSD đất qua
phiếu khảo sát ..........................................................................................67
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá nhận thức của cán bộ, công chức về công tác đấu giá
QSD đất thành phố Cẩm Phả ...................................................................70

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................17
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng các loại đất thành phố Cẩm Phả tính đến 31/12/2015 .....36
Hình 3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả .................45

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

nhiều lý do khác nhau), hay giữa người được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và
“những người đầu cơ” kinh doanh đất đai (kinh doanh QSDĐ) trên thị trường BĐS.
Một số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở được Nhà nước giao đất có
thu tiền SDĐ sau đó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BĐS theo quy hoạch để bán

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


2
theo cơ chế kinh doanh theo phương án đã được Nhà nước phê duyệt. Tuy nhiên,
sau khi doanh nghiệp đã được chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp
thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở
theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng đất) mà Nhà
nước không thể kiểm soát được, đó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp
không đủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh phát
triển nhà ở tại khá nhiều địa phương, đó là một trong số nhiều nguyên nhân khác
nhau hình thành thị trường kinh doanh BĐS phát triển không lành mạnh. Thị trường
“ngầm” về QSDĐ và BĐS phát triển mạnh và đây cũng là nguyên nhân chính mà
Nhà nước đã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng đất và gây nên tình trạng xấu về
thị trường QSDĐ trong một thời gian dài; đặc biệt thị trường QSDĐ ở Việt Nam đã
lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát được vào 2 chu kỳ rõ nét là những
năm 1990 - 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 - 1995 và tiếp tục lên cao
trào vào những năm từ 2000 - 2001, 2009 - 2010.
Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng giải
quyết bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai: đấu giá đất công khai sẽ góp phần
giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo ra mặt
bằng giá thị trường công khai, minh bạch.
Bên cạnh đó đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin cho” trong giao đất, cho thuê đất, đồng thời thông qua đấu giá với các điều kiện

không thành công do tác động ảnh hưởng của nhiều yếu tố thể chế, giá đấu giá, cơ
chế thông tin, cách thức tổ chức… việc khai thác quỹ đất hiện tại ở địa phương như
thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư mà
vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ
hơn nữa.
Chính vì lý do đó tác giả đã lựa chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả tỉnh Quảng Ninh” làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành quản lý đất đai
nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội
và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn
thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài
chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các
công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


4
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả từ năm 2011 đến năm 2015;
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất giải pháp vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, giúp

1.1.1. Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất
1.1.1.1. Khái niệm
- Đấu giá: Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài
sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất
và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định
nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể:
Chẳng hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa
năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó
các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của
Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá
không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá
cao nhất. (Chuyên đề về đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản.[20]
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia
trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua
được tài sản”.
Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem
xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương
mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể,
theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc
bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185).
Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005
nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả
và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán
đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán
hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn

- Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư
có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy
hoạch một cách đồng bộ. Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSD

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


7
đất, Hội đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu
giá, có đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án đúng tiến độ.
Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả giá cao
nhất. Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh tranh với nhau một
cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực và nâng cao hiệu
quả sử dụng đất.
- Thứ ba, đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định
giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc
đẩy phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Các nhà đầu tư tham gia
đấu giá QSD đất một cách tự nguyện. Họ cạnh tranh tự do với nhau cân nhắc để đưa
ra mức giá của mình với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận nên giá trúng thường sát với
giá thị trường. Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều chỉnh lại khung giá đất hợp lý. Các
thông tin về thửa đất tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên các phương tiện
thông tin đại chúng, phổ biến tới tất cả mọi người quan tâm tới, điều này sẽ khắc
phục được tính thông tin không hoàn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm
minh bạch thị trường bất động sản.
- Thứ tư đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế
một cách bền vững. Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung vào Ngân sách mà hệ
thống cơ sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo, giá trị đất đai tăng lên góp phần thúc
đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý
trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất
* Như vậy đất được đấu giá trên thực tế chủ yếu thuộc 3 nhóm:
- Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch
vụ, văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài;
- Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử
dụng trong thời hạn 50 năm;
- Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất nông nghiệp tại khu vực.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


9
Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số lượng
các thửa đất đem ra đấu giá. Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02
lần tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định chia tổng số
thửa đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để tổ chức đấu giá đảm bảo số
đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá.

10
“Giá đất được hình thành trong các trường hợp:
 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55) [26].
Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định:
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3) [27].
* Cơ sở khoa học của giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân
hàng và quan hệ cung cầu.
Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi
hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất,
người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất
làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để
làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng
ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. “Tuy
có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị
lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập) [18, tr. 4].
Địa tô có được nhờ vào việc đầu tư khác nhau vào những đám đất như
nhau do đó có được những năng suất khác nhau. Đó là địa tô chênh lệch II. Như
vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại
đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan

Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản
phải nộp theo luật định.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập
thuần tuý
hàng năm

Tổng thu nhập
hàng năm tính
được ở bước 1

=

-

Tổng chi phí
đã tính ở
bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ước tính

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được
từ đất
=
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

c. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng

phần nâng cao giá trị của thửa đất, tạo điều kiện ban đầu cho sự thành công của đấu
giá, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
- Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của đấu
giá QSD đất. Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư tham dự đấu giá chủ yếu phụ thuộc
vào chính sách của Nhà nước (quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp và cải tạo hệ
thống cơ sở hạ tầng,…). Công tác đấu giá QSD đất có phát huy được hết vai trò và
hiệu quả của nó hay không phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước. Vì vậy,
việc hoàn thiện hệ thống luật pháp và các quy định về đấu giá là hết sức cần thiết.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


14
- Các nhà thầu tham dự đấu giá: nếu có sự hợp tác của các nhà thầu tham dự
phiên đấu giá sẽ đóng góp rất lớn vào sự thành công của các phiên đấu giá. Tuy
nhiên thực tế các phiên đấu giá tổ chức không thành công chủ yếu là do ý thức của
các nhà thầu như vi phạm quy chế đấu giá (có sự bàn bạc trong phòng đấu giá,
trong phiên đấu giá dàn xếp thông đồng bỏ giá thấp), người trúng đấu giá từ chối
không nhận QSD đất, rút lại giá đã trả. Vì vậy việc xác định được tiềm lực, mục
đích của những người tham gia đấu giá trong quá trình xét tư cách người tham gia
đấu giá là hết sức quan trọng.
- Đất đấu giá: Vị trí địa lý của từng thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến giá của
thửa đất đem ra đấu giá. Nếu vị trí đẹp điều đó đồng nghĩa với việc nếu đầu tư sẽ
đem lại hiệu quả cao nên sẽ có nhiều nhà đầu tư tham dự đấu giá và giá đất sẽ cao
hơn. Nếu vị trí không đẹp thì chủ đầu tư sẽ không có hứng đối với việc đầu tư vào
thửa đất, ảnh hưởng đến số lượng người tham gia đấu giá. Vì vậy trước khi đấu giá
Nhà nước cần quan tâm tới việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu đất đấu giá
để tạo sự thu hút đối với các nhà đầu tư, đồng thời nâng cao giá trị cho khu đất đem

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định 17/2010/NĐ-CP, của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy
định về giá đất;
- Quyết định số 216/2005/ QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ
tướng Chính phủ "ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất";
- Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài
chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về Hướng
dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số số 23/2010/TT-BTP, của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của
Chính phủ về bán đấu giá tài sản;
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư số 36/2014/BTNMT, của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất và tư vấn xác
định giá đất;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn