Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ
***
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Chuyên ngành: Kinh tế và Quản lý Đô thị
Đề tài:
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI.
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
Sinh viên thực hiện : Vũ Thị Huyền Trang
Lớp : Kinh tế và Quản lý Đô thị
Khóa : 49
Hệ : Chính quy
GVHD : Th.S. Nguyễn Thị Thanh Huyền
CBHD : Nguyễn Minh Mười
HÀ NỘI, 05 - 2011
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã viết là do bản thân thực hiện, không sao
chép, cắt ghộp cỏc báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm tôi xin chịu
kỷ luật với Nhà trường.
Hà Nội, Ngày 15 tháng 05 năm 2011
Ký tên:
Họ tên SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mọi Quốc gia, nó còn là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và
quốc phòng. Vì vậy, việc khai thác tài nguyên đất sao cho có hiệu quả và hợp lý
nhất là vấn đề quan trọng được đặt ra cho mọi Quốc gia nói chung và với Việt Nam
nói riêng. Trong nguồn tài nguyên đất đai thì đất đô thị được xếp vào loại quý giá
nhất và nó mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
Đô thị là trung tâm phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của một vùng, lãnh thổ
nhất định. Vì thế, đất đai đô thị luôn được khai thác vào các mục đích phát triển
khác nhau với công suất và hiệu quả tốt nhất. Chính trên những mảnh đất đô thị này
đã chứa đựng những công trình phục vụ cho mọi hoạt động của đô thị như ăn, ở,
làm việc, đi lại và nghỉ ngơi của dân cư đô thị.
Trong thời buổi kinh tế kế hoạch hóa tập trung, các cơ sở sản xuất, kinh doanh
chủ yếu do Nhà nước nắm quyền kiểm soát dưới tác dụng của bàn tay hữu hình đã
làm cho hoạt động khai thác, kinh doanh của các doanh nghiệp chưa tận dụng được
tối đa hiệu quả sử dụng địa thế kinh doanh của doanh nghiệp mình. Nhưng sau khi
nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, bàn tay hữu hình mờ nhạt dần, thay vào
đó là bánh xe kinh tế của nền kinh tế thị trường tự điều tiết để hoạt động kinh doanh
đạt được những hiệu quả cao nhất mà trước kia nó chưa có được. Đặc biệt, sau hơn
ba năm gia nhập WTO đã thu hút tăng lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài vào
Việt Nam. Tiêu biểu ở các Thành phố lớn như Hà Nội, số lượng người lao động
chuyển từ khu vực ngoại ô vào Thành phố ngày càng cao, dân cư tăng nhanh dẫn tới
nhu cầu sử dụng đất xây dựng nhà ở, các khu vui chơi giải trí, khu nghỉ dưỡng, khu
trung tâm thương mại, dịch vụ cũng như xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, các công
ty trong và ngoài nước ngày càng cao, chính những điều đó khiến cho nhu cầu sử
em đã chọn đề tài: “Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
Hà Nội. Thực trạng và giải pháp” để nghiên cứu vì thấy nó hết sức cần thiết và có
ý nghĩa sõu sắc cả về lý luận cũng như thực tiễn.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Hướng tập trung nghiên cứu chính của đề tài là các quy định của UBND
Thành phố Hà Nội về công tác ĐGQSDĐ và các văn bản pháp quy có liên quan do
Chính Phủ ban hành, để đưa các quy định này vào áp dụng trong thực tế. Điều đó
được thể hiện rõ tại các cuộc đấu giá hàng năm của các dự án được tổ chức tại các
địa phương trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2005 tới 2010. Qua đó
đã giúp chúng ta đánh giá những mặt đạt được, cũng như thấy rõ những điểm còn
hạn chế trong công tác ĐGQSDĐ, để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Từ đú giúp tìm ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
2
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
quả của công tác ĐGQSDĐ, hoàn thiện hơn về quy trình đấu giá nhằm tăng nguồn
thu cho Ngân sách Thành phố và sử dụng hợp lý hơn quỹ đất Thủ đô.
3. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu để viết chuyên đề thực tập tốt nghiệp này
em đã áp dụng một số phương pháp. Trong đó hai phương pháp được áp dụng chính
là duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, chuyên đề còn sử dụng một số
phương pháp khác như phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp… Các số liệu
trong chuyên đề chủ yếu được Phòng Kế hoạch Tổng hợp thuộc Sở TNVMT Hà
Nội cung cấp, từ năm 2005 đến năm 2010. Ngoài ra, chuyên đề còn tham khảo thêm
một số nguồn tài liệu khác như các website chuyên ngành hay từ cỏc sỏch, báo, tạp
chí chuyên ngành khác.
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Phạm vi nghiên cứu chính của chuyên đề chủ yếu là các dự án ĐGQSDĐ để
trị kinh tế được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đô thị khi có sự
chuyển quyền sở hữu.
Trên phương diện luật pháp: đất đô thị là đất được các cấp có thẩm quyền phê
duyệt cho xây dựng đô thị.
Trên phương diện chất lượng: đất đô thị là một phần diện tích cụ thể của bề
mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới
bề mặt đất như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng
thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ
và hiện tại để lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiờu thoỏt nước, đường
sá, nhà cửa).
Trên phương diện hành chính: đất đô thị là đất nội thành, nội thị và thị trấn,
ngoài ra đất ngoại thành, ngoại thị nếu được quy hoạch đô thị xây dựng và sử dụng
vào mục đích xây dựng đô thị thì cũng được quản lý và sử dụng như đất đô thị.
Như vậy đất ngoại thành, ngoại thị được sử dụng và quản lý như các loại đất
nông nghiệp, lâm nghiệp hay đất chuyên dùng. Nếu đất ngoại thành, ngoại thị đó cú
quy hoạch được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị
thì cũng được quản lý như đất đô thị.
Đất là nền tảng để phát triển đô thị, ở đó con người sinh sống, làm việc và sử
dụng các dịch vụ. Vì vậy đất đô thị là để quy hoạch đô thị, xây dựng phát triển đô thị.
1.1.2. Đặc điểm đất đô thị
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
4
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đất đai đô thị là yếu tố lực lượng sản xuất cơ bản nhất của xí nghiệp đô thị
cũng như của người nông dân sử dụng đất để canh tác, chăn nuôi. Không có đất đai
thì khó có thể tưởng tượng được bất kỳ sự sản xuất đô thị nào. Từ ý nghĩa này, đất
đai vẫn là nhân tố khởi động đầu vào sớm nhất của sản xuất đô thị, nhưng tác động
của nó đối với các ngành nghề sản xuất khác nhau là khác nhau.
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
5
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
theo sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô
thị phi chính thức. Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các
điều kiện CSHT đô thị tăng chậm đang tạo ra sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu
sinh hoạt đô thị. Để gia tăng phát triển hệ thống CSHT đô thị, một trong những điều
kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô
thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều
giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị.
Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất
đai các đô thị ở nước ta.
e. Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất
Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai đô thị ở nước ta hiện đang sử dụng
phân tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng. Sự đan xen giữa đất đai các khu
dân cư với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ
và các cơ quan hành chính sự nghiệp. Sự đan xen về mục đích sử dụng cũng dẫn
đến sự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị. Sự đan xen về chủ thể và mục
đích sử dụng đang làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các đô
thị ở nước ta hiện nay. Việc đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạch
phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
f. Tình trạng sử dụng đất không đúng quy hoạch
Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất,
thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng
sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến
của các đô thị. Do thiếu quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể
hiện nhiều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại.
Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai phát triển đô thị ở
con người đến xây dựng nhà cửa sau khi đã xây dựng cấp thoát kỹ thuật. Hệ thống
không chính thức là quá trình hình thành những xóm liều hoặc sự phân chia các lô
đất đó, họ xây dựng nhà cửa và ở khi chưa có hệ thống HTKT hoặc hệ thống HTKT
chưa hoàn chỉnh.
1.2. Thị trường đất đô thị
1.2.1. Khái niệm thị trường đất đô thị
Nói đến thị trường đất chủ yếu là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất, do
chính quyền (là đại diện cho người sở hữu đất quốc hữu) với người sử dụng đất ký
hợp đồng đất sử dụng, hai bên xây dựng quan hệ giao và nhận đất.
Quan hệ này thông thường khái quát thành thị trường đất cấp một quốc gia.
Phương thức thỏa thuận của loại giao dịch này nói chung có ba loại: hợp đồng, đấu
thầu và bán đấu giá. Thời hạn xuất nhượng quyền sử dụng nói chung khoảng 50
năm. Đất đai sau khi xuất nhượng, nếu hết thời hạn sử dụng, nếu không gia hạn sử
dụng đất này cùng vật kiến trúc trên đất sẽ do đại diện người sở hữu đất thu về
không có đền bù. Hình thức đấu thầu và bán đấu giá trong thị trường cấp một, đi
đến cơ chế cạnh tranh, đã căn bản cải cách chế độ sử dụng đất của kinh tế đô thị.
Nhưng trong khi thực hiện, giá đấu giá cao nhất, giá gọi thầu thấp hơn, giá hợp
đồng thấp nhất. Một trong những nguyên nhân là nhân tố cung, cầu được thể hiện
khác nhau trong xuất nhượng hợp đồng, xuất nhượng đấu thầu, xuất nhượng đấu
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
7
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
giá, phương thức hợp đồng có độ minh bạch cao, sự bất chính cũng có tác dụng nhất
định.
Thị trường đất cấp hai là thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
những người dùng đất, sau khi nhận được quyền sử dụng đất có đền bù của chính
quyền thì tiến hành đầu tư khai thác như: tiến hành xây dựng CSHT, làm công tác
khai thác tổng hợp và tái khai thác xây dựng nhà đất, tức sau khi cải tạo đô thị cũ, sẽ
8
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thứ tư, Thị trường đất đai đô thị thường gắn bó rất chặt chẽ với thị trường các
yếu tố khác của đô thị như CSHT, công trình xây dựng… nói chung chúng gắn bó
trong một khối thống nhất khó có thể phân chia búc tỏch và thường được đánh giá
chung là BĐS.
1.3. Quyền sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1.Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền về đất cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
(Nguồn: Số 13/2003/QH11 về đất đai)
1.3.2.Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị
a. Đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất
Mọi tổ chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc
sử dụng đất với UBND phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi
của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất. Việc
đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan Nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất,
thực hiện các tác nghiệp quản lý đồng thời thường xuyên theo dõi quản lý sử dụng
đất đai theo đúng mục đích.
b. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước cấp GCN QSDĐ cho những trường hợp sau đây:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN QSDĐ.
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật đất
đai 2003 mà chưa được cấp GCN QSDĐ.
nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng
đảm bảo yêu cầu kỹ thuật của vốn đầu tư xây dựng công trình CSHT, phát triển KT
- XH trên địa bản Thành phố”.
b.Các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất
* Giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án vào mục đích
- Đầu tư xây dựng nhà ở để ở, bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng
nhà cao tầng cho công nhân trong khu công nghiệp.
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.
- Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản.
* Đấu giá để cho thuê đất thực hiện dự án vào mục đích
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của
xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Giao
cho UBND cấp huyện quy định cho từng trường hợp cụ thể.
* Đấu giá quyền quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê
đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh được xác định cụ thể ngay từ
khi lập dự án ĐGQSDĐ.
* Thời hạn sử dụng đất
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
10
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Đất xây dựng nhà ở hoặc nhà ở cao tầng hỗn hợp giao đất sử dụng lâu dài.
- Đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử dụng
trong thời hạn 50 năm.
2.2. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụng
rộng rãi như sau:
2.2.1. Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
11
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn
người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trỳng giỏ.
Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng
đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác
định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp
theo. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn
người tiếp tục tham gia đấu giá.
Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc.
Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham
gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác
định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu
trước đó. Giỏ trỳng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.
2.2.2. Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng
Là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để
xây dựng nhà ở thì việc xột giỏ người trỳng giỏ cho từng thửa đất dựa trên nguyên
tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng
các thửa đất. Nếu 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những
người đó bắt thăm để chọn được người trỳng giỏ.
2.2.3. Đấu giá công khai bằng lời
Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá.
Người tham gia đấug giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn
chồng). Nếu toàn bộ số thửa đất được đưa ra tổ chức đấu giá một lần hoặc được
chia thành nhóm nhỏ các thửa đất (không nhỏ hơn 10 thửa và cú cựng giá sàn) thì
số đối tượng tham gia tối thiểu bằng 02 lần số lượng các thửa đất.
- Trường hợp ĐGQSDĐ để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và sử dụng vào
mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Đối tượng là các nhà đầu tư thuộc các
thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam, (không ràng buộc về đăng
ký kinh doanh trên địa bàn Thành phố Hà Nội) với số lượng tối thiểu là 05 đối
tượng độc lập về tài chính cho khu đất, lô đất hoặc ô đất đưa ra đấu giá.
3.1.2. Điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được tham gia đấu
giá sẽ được phép đăng ký tham gia đấu giá khi thỏa mãn các điều kiện sau:
- Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu đơn do Hội đồng đấu giá
quy định, trong đó phải có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng kế
hoạch khi trúng đấu giá.
- Điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính tùy thuộc vào đối
tượng tham gia đấu giá:
Nếu là cá nhân, hộ gia đình khi tham gia đấu giá phải có đủ điều kiện về năng
lực tài chính và phương án đầu tư khả thi theo quy định của pháp luật. Trường hợp
cá nhân hay hộ gia đình tham gia đấu giá đất để chia lô xây nhà thì không cần có
điều kiện xây dựng phương án đầu tư.
Nếu là tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án
hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.
Sau khi kết thúc thời hạn nộp hồ sơ đấu giá, Hội đồng đấu giá tiến hành xem
xét hồ sơ. Với những hồ sơ không đáp ứng đủ các điều kiện trên sẽ bị loại và không
được tham gia đấu giá.
3.1.3. Điều kiện để các quỹ đất được tham gia đấu giá
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
13
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
cách khác giá trị mang lại từ mảnh đất sẽ quyết định giá cả của đất đai.
* Giá sàn làm căn cứ ĐGQSDĐ được xác định trên nguyên tắc: sát với giá thực tế
chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của
các thửa đất liền kề gần nhất cú cựng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới
của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá.
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
14
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do UBND Thành phố
quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.
b. Cách xác định giá đất
* Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Với các khu đất do Nhà nước GPMB đầu tư xây dựng HTKT:
Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn tổng chi phí GPMB,
Suất đầu tư xây dựng HTKT (nếu có) và Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định
cho 01m
2
đất.
GS
TT
≥ C
GPMB
+ C
XDHTKT
+ T
SDĐ
- Với các dự án ĐGQSDĐ tổ chức từ năm 2005 đến nay thì giá sàn tối thiểu
được xác định như sau:
lần lượt là chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí
khác và chi phí dự phòng)
T
SDĐ:
Tiền sử dụng đất của tổng diện tích đất đấu giá
T
SDĐ
= G
KG
* ∑ DT
G
KG
: Giá đất theo khung giá Nhà nước quy định
Căn cứ vào giá sàn tối thiểu, giá sàn của khu đất đấu giá được xác định như
sau:
GS = GS
TT
*K
K: Hệ số sinh lợi ( K ≤ 2,7 )
- Cỏch tính giá sàn tối thiểu trong trường hợp đấu giá các công trình xây dựng,
nhà chuyên dùng gắn liền với QSDĐ:
GS
TT
≥ GT
CT
+ T
SDĐ
+ T
HTDC
GS
(chưa tính đến hệ số sinh lợi)
T
TĐ
: Tiền thuê đất theo quy định của UBND Thành phố
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
15
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Giá thu tiền khi cho thuê đất gồm chi phí để tạo lập ra khu đất và lợi thế về vị
trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tiền thuê đất.
Người trúng đấu giá phải hoàn trả toàn bộ các khoản chi phí để tạo lập ra khu đất và
lợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nộp
Ngân sách Thành phố ngay sau khi phê duyệt kết quả trúng đấu giá. Khoản tiền này
không phải là tiêu chuẩn để xét đấu giá, được xác định trước khi tổ chức đấu giá và
được công bố trong hồ sơ mời đấu giá.
* Bước giá là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá, nó cũng
chính là phần chênh lệch giữa giỏ trỳng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho
01m
2
đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhúm cỏc thửa đất đấu giá.
Đơn vị: đồng/ m
2
/năm
- Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất:
100.000 ≤ BG ≤ 1.000.000
- Trường hợp cho thuê đất:
1.000 ≤ BG ≤ 20.000
3.2.2. Sử dụng các nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất
Tiền thu được từ ĐGQSDĐ, sau khi hoàn trả phần Ngân sách Thành phố đã
Chủ tịch Hội đồng là Giám đốc Sở TNVMT hoặc Giám đốc Sở Tài chính
Thành viên Hội đồng gồm:
- Thủ trưởng đơn vị được giao làm chủ đầu tư (là Giám đốc: Tổ chức phát
triển quỹ đất, tổ chức, doanh nghiệp) – Phó Chủ tịch thường trực.
- Đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư - Ủy viên.
- Đại diện Sở Tài chính hoặc Sở TNVMT (tùy theo đơn vị được giao chủ trì) -
Ủy viên.
- Đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc - Ủy viên.
- Đại diện Sở Xây dựng - Ủy viên.
b. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện do Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch
UBND cấp huyện là Chủ tịch Hội đồng
Thành viên Hội đồng gồm:
- Giám đốc Ban Quản lý dự án hoặc tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện (chủ
đầu tư) – Phó Chủ tịch Hội đồng.
- Trưởng phòng Tài chính – Kế hoạch cấp huyện - Ủy viên.
- Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện - Ủy viên.
- Trưởng phòng Quản lý đô thị cấp huyện - Ủy viên.
- Thanh tra cấp huyện - Ủy viên.
Trong trường hợp cần thiết, tùy theo quy mô, tính chất của dự án, Chủ tịch
Hội đồng ĐGQSDĐ mời các thành viên khác là đại diện các Sở, Ngành và UBND
cấp xã (nơi thu hồi đất) tham gia tổ chức thực hiện.
c. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan, đơn vị của Chủ tịch Hội
đồng trong quá trình thực hiện đấu giá
d. Trách nhiệm của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất
- Thành lập Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng.
- Xây dựng và báo cáo Sở TNVMT để chủ trì cựng cỏc Sở, Ngành liên quan
trình UBND Thành phố (hoặc báo cáo UBND cấp huyện đối với trường hợp được
ủy quyền) phê duyệt giá sàn và bước giá.
- Xây dựng quy chế ĐGQSDĐ trình UBND cấp huyện quyết định ban hành
(nếu là Hội đồng cấp Thành phố thì quy chế do UBND Thành phố quyết định ban
- Nếu ĐGQSDĐ để xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hỗn hợp gồm nhà ở, văn
phòng, dịch vụ thì tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân được giao đất ổn định lâu dài,
được cấp GCN QSDĐ ở và được cấp giấy phép xây dựng theo quy hoạch.
- Nếu đấu giá đất để xây dựng khu ĐTM, nhà ở hỗn hợp, nhà ở chung cư thì
chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi lập dự án và phê duyệt dự án theo quy định.
- Được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới thửa đất trúng
ĐGQSDĐ và các quyền lợi hợp pháp khác theo các quy định của pháp luật về đất
đai, dân sự.
- Được quyền sử dựng HTKT trong khu đất và kết nối HTKT ngoài khu đất để
phục vụ cho việc sử dụng đất.
- Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá.
- Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo kết quả trúng đấu giá được cấp có
thẩm quyền phê duyệt và theo thời gian quy định trong hồ sơ dự đấu giá.
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
18
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Khi xây dựng, phải lập dự án đầu tư, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư
theo quy định của Luật Đầu tư (đối với các tổ chức kinh tế trúng đấu giá đất xây
dựng nhà ở để bán, công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ) và phải xin cấp phép
xây dựng theo quy định.
- Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch,
đầu tư, kiến trúc, xây dựng và chịu sự kiểm tra giám sát của Nhà nước trong quá
trình đầu tư, xây dựng.
- Khi có nhu cầu điều chỉnh quy hoạch kiến trúc phải báo cáo cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền và phải được cấp quyết định tổ chức đấu giá cho phép. Khi
được cho phép điều chỉnh, nếu có thay đổi về hệ số, mục đích sử dụng đất thì phải
thực hiện bổ sung nghĩa vụ với Ngân sách Thành phố.
- Người trúng ĐGQSDĐ có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ đất theo quy định
kiến trúc, tiến độ xõy dựng.
- Quy định về quản lý đầu tư, xây dựng công trình sau khi trỳng giỏ.
* Hồ sơ mời đấu giá được bán công khai tại trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá và Trung
tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất Thành phố (thuộc Sở TNVMT).
Cơ quan tổ chức đấu giá, Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất
Thành phố có trách nhiệm phối hợp trong việc tổ chức bán hồ sơ, lập danh sách các
đơn vị mua hồ sơ, đăng ký dự đấu giá.
c. Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nộp tiền mua hồ sơ đấu giá (bao gồm
các chi phí cho việc tổ chức phiên đấu giá) do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quy định
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân ĐGQSDĐ để xây dựng nhà ở:
Bảng 1: Ảnh hưởng của giá sàn tới giá mua một bộ hồ sơ đấu giá
Giá sàn: GS
( đồng/thửa đất )
Tiền mua hồ sơ đấu giá
( đồng/hồ sơ )
GS dưới 200.000.000 100.000
Từ 200.000.000 tới 500.000.000 200.000
Trên 500.000.000 500.000
(Nguồn: Số 43/2008/QĐ-UBND. Điều 14 - khoản 3)
- Các trường hợp khác:
Bảng 2: Ảnh hưởng của diện tích đất tới giá hồ sơ đấu giá
Diện tích đất
( ha )
Tiền mua hồ sơ đấu giá
( đồng/hồ sơ )
Từ dưới 0,5 1.000.000
Trên 0,5 đến 2 3.000.000
Từ trên 2 đến 5 4.000.000
Trên 5 5.000.000
(Nguồn: Số 43/2008/QĐ-UBND. Điều 14 - khoản 3)
d. Phiếu dự đấu giá
Phiếu dự đấu giá do Hội đồng ĐGQSDĐ phát hành (mẫu in sẵn có đóng dấu
của Hội đồng đấu giá).
Thời gian, địa điểm nộp hồ sơ xác định tư cách và phiếu dự đấu giá được quy
định trong chỉ dẫn.
3.3.5. Nộp hồ sơ dự đấu giá, mở phiên đấu giá và xột giỏ
a. Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá gồm:
- Đơn xin dự ĐGQSDĐ theo bản mẫu do Hội đồng ĐGQSDĐ ban hành, ghi
rõ họ tên, địa chỉ, số liệu, số lượng ô đất, lô đất, thửa đất đăng ký và ký tên đóng
dấu ( nếu là tổ chức).
- Bản sao có công chứng: Giấy đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập
(nếu là tổ chức); bản sao hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (nếu hộ khẩu bị thất lạc thì
phải có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền); các giấy tờ chứng minh có
việc làm ổn định, đã đóng góp bảo hiểm xã hội, các giấy tờ xác định đủ điều kiện
mua nhà tại Việt Nam theo quy định của pháp luật (đối với người không có hộ khẩu
tại Hà Nội hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài).
- Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá được bỏ vào một phong bì
khổ A4 và nộp cho Hội đồng ĐGQSDĐ để kiểm tra tư cách.
b. Nộp hồ sơ và xác định tư cách người tham gia đấu giá
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
21
Copyright: Tài liệu đại học ©