Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH
NGUYỄN THỊ PHÚC

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. PHẠM THỊ LÝ

THÁI NGUYÊN - 2012

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM Đ
O
AN
Tôi xin cam đoan rằng, nội dung, số liệu và kết quả nghiên cứu trong
luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng xin cam kết chắc chắn rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực
hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều
được chỉ rõ nguồn gốc, bản luận văn này là nỗ lực, kết quả làm việc của
cá nhân tôi.


quá trình học tập cũng như trong thời gian tôi tiến hành viết luận văn.

Tác giả thực hiện luận văn Nguyễn Thị Phúc Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM Đ
O
AN
i
LỜI CẢM
ƠN
ii
MỤC LỤC iii
NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VẾ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT 4
1.1 Cơ sở lý luận 4
1.1.1 Đất đai và ý nghĩa của thị trường đất đai 4

3.2.2 Các văn bản quy phạm PL của tỉnh Bắc Ninh về đấu giá QSD đất 48
3.2.3 Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP.Bắc Ninh 49
3.3 Phân tích, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ 78
3.3.1 Các yếu tố bên trong 78
3.3.2 Các yếu tố bên ngoài 81
Chƣơng 4 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN TP. BẮC NINH……… 83
4.1 Quan điểm - Phƣơng hƣớng - Mục tiêu nhằm nâng cao hiệu quả công
tác đấu giá QSDĐ của TP.Bắc Ninh 83
4.1.1 Quan điểm về nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ tại TP. Bắc Ninh 83
4.1.2 Phương hướng phát triển công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP.
Bắc Ninh đến 2020 83
4.1.3 Mục tiêu 89
4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên
địa bàn TP.Bắc Ninh 89
4.2.1 Giải pháp chung về chính sách của Nhà nước trong công tác đấu giá
QSDĐ 89
4.2.2 Giải pháp về cơ chế tài chính trong công tác đấu giá QSDĐ 94
4.2.3 Giải pháp về đào tạo nghiệp vụ cho đấu giá viên, cán bộ làm công tác
giúp việc cho Hội đồng, cán bộ địa chính các cấp. 95
4.3 Kiến nghị 96
4.3.1 Đối với Nhà nước 96

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
4.3.2 Đối với thành phố Bắc Ninh 97
KẾT LUẬN 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 100
PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

Nghị định
QĐ
Quyết định
QSD
Quyền sử dụng
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
TCĐC
Tổng cục địa chính
THCS
Trung học cơ sở
TP. Bắc Ninh
Thành phố Bắc Ninh
TT
Thông tư
TTDSGĐ&TE
Trung tâm dân số Gia đình và Trẻ em
TTLT
Thông tư liên tịch
TW
Trung ương
UBND
Ủy ban nhân dân
VBQPPL
Văn bản quy phạm pháp luật Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ STT
Tên biểu đồ
Trang
Biểu đồ 3.1: Tốc độ phát triển giá trị sản xuất ngành nông nghiệp 40
Biểu đồ 3.2: Cơ cấu GTSX ngành nông nghiệp của TP Bắc Ninh qua các
năm. 41
Biểu đồ 3.3: Giá trị SX và cơ cấu giá trị SXCN của TP Bắc Ninh qua các
năm 42
Biểu đồ 3.4: So sánh kết quả và hiệu quả của công tác đấu giá tại các dự
án nghiên cứu 70
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

STT
Tên hình
Trang
nước luôn đổi mới hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã
hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng vốn có của đất đai phục vụ
cho quá trình xây dựng và phát triển đất nước.
Tuy nhiên, từ thực tiễn vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế trong công tác
quản lý đất đai, các chủ thể SDĐ chưa nhận thức đầy đủ về vai trò của đất đai
trong nền kinh tế. Nguồn vốn quý báu này được khai thác, sử dụng chưa đúng
với giá trị thực của nó, gây lãng phí cho nguồn ngân sách Nhà nước, cho các
tổ chức và người SDĐ. Mặt khác, tư duy về thị trường BĐS vẫn còn hạn chế,
hành lang pháp lý thiếu đồng bộ làm cho thị trường BĐS hoạt động chưa phát
huy hết giá trị tiềm năng vốn có của đất đai.
Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước đã có
chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với 2 hình thức đấu thầu dự án và đấu
giá QSDĐ. Các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông
qua phương thức đấu giá QSDĐ là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
những khó khăn về vốn đầu tư. Mặc dù chủ trương này giải quyết được một
phần rất lớn về NSNN nhưng nảy sinh một số bất cập như chưa tạo được cơ
hội cho người thu nhập thấp, dễ để xảy ra tình trạng rửa tiền… nên công tác
đấu giá QSDĐ đã và đang thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS ở
nước ta.
Xuất phát từ vấn đề nêu trên chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
"Nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.
Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh".
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung: Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
TP. Bắc Ninh, đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu
giá QSDĐ nhằm tạo sự minh bạch, công bằng trong công tác quản lý, sử dụng đất đai

Chương 3. Kết quả nghiên cứu.
Chương 4. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VẾ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận
1.1.1 Đất đai và ý nghĩa của thị trường đất đai
* Đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phòng. Trong quá trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay Đảng và Nhà
nước đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai. LĐĐ 1988 là một trong
những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới và không ngừng
được hoàn thiện: LĐĐ 1993; 1998; 2001; 2003 đã đáp ứng yêu cầu chuyển
đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa.
Thực chất hàng hóa trao đổi về đất đai trên thị trường ở Việt Nam là trao
đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
* Thị trường đất đai
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường; Thị trường đất đai có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa
hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời

thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- QSDĐ đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Xét về khía
cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thoả mãn các nhu cầu và
mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình SDĐ. Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp SDĐ mà giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng Nhà
nước không mất đi quyền sở hữu đất đai của mình.
- Quyền sở hữu đất đai: Là quyền ban đầu có trước, còn QSDĐ là
quyền phát sinh có sau xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất, cho phép nhận chuyển nhượng QSDĐ hay công nhận QSDĐ. Quyền sở
hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ đai là một loại
quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của QSDĐ được thể
hiện ở hai khía cạnh cơ bản sau đây:
+ Thứ nhất, người SDĐ không có đầy đủ tất cả các quyền năng như
Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu;
+ Thứ hai, không phải bất cứ người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có
quyền chuyển đổi; tặng cho; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thế chấp;
bảo lãnh; thừa kế; góp vốn bằng QSDĐ mà pháp luật quy định.
+ Thứ 3, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng cũng có đầy
đủ 9 quyền năng nêu trên. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06 của Chính phủ
ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội.
1.1.3 Cơ sở pháp lý của việc đấu giá QSD đất.
* Những quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ
Hội nghị TW 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc

hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để
bán đấu giá.
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài chính
hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ hoặc cho thuê đất.
1.1.4 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá QSDĐ
1.1.4.1 Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng. Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi mới hệ thống
quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Đề tài
nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
Trước năm 2003, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các
trường hợp:
- Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ gắn liền kết cấu hạ tầng đó.
- Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
theo dự án do Chính phủ Quyết định.
Chính sách SDĐ đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với
đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn
thu Ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với
chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người
SDĐ với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người SDĐ vào

xá từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân.
Chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã mang lại
hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với những biến động về giá cả đất
đai trên thị trường BĐS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với
giá đất do Nhà nước quy định. Chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng đã bộc lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định, cụ thể:
khung giá đất do Nhà nước ban hành theo Nghị định 87/NĐ-CP của Chính
phủ là căn cứ để thực hiện chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích SDĐ và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã lạc
hậu. Khi tiến hành giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng,
UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW cũng chủ động điều chỉnh kịp thời
bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương song nhìn
chung giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô
thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự chênh lệch giữa giá đất
do Nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
trong thực tế, một số giao dịch đất đai làm phát sinh ra những khoản địa tô
mà Nhà nước không kiểm soát được dẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn
(trong trường hợp giao đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc trong trường
hợp giao đất cho tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho
thuê). Thực tế tồn tại ở nhiều địa phương trong trường hợp giao đất cho tổ
chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao
mà chưa chú ý đến kiểm soát. Khi giao đất thì giao theo giá do UBND tỉnh,
thành phố ban hành dựa trên khung giá của Chính phủ quy định, giá này rất
thấp. Khi doanh nghiệp tiến hành thuê, mua đất của Nhà nước và bán hoặc
cho thuê đất lại dựa trên giá cả thị trường. Do vậy, khoản địa tô chênh lệch
là lợi nhuận rất lớn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đó chính là

hoạch SDĐ đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:
- Đất giao có thu tiền SDĐ.
- Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất
có thu tiền SDĐ (chuyển mục đích sử dụng).
3. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:
a. Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án;
b. Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của
dự án;
c. Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các
công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng;
d. Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và
dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương.
Đấu giá QSDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu
cầu của công tác quản lý và SDĐ đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho
các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại
hiệu quả kinh tế cao nhất.
1.1.5. Quy định về đấu giá QSDĐ theo LĐĐ 2003
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI đã thông qua LĐĐ mới - LĐĐ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Quản lý tài
chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại Mục 6 và Mục
7 của Chương II, các quy định đó được xây dựng theo hướng:
- Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

phép chuyển mục đích SDĐ;
d) Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc
đấu giá không thành.
II. Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ đối với quỹ đất được sử
dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Chính phủ
(2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ
về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
1. Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
a) Đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
b) Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng
công trình đó trong cùng một gói thầu.
2. Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng
tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được
thực hiện theo nguyên tắc sau:
a) Việc đấu giá QSDĐ và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành
độc lập;
b) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải xác định
rõ mục đích và cơ cấu SDĐ đối với đất đưa ra đấu giá.
3. Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu
giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu
thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
a) Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để
chấm đấu giá QSDĐ được xây dựng riêng;
b) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác