HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ VŨ LINH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Hoàng Xuân Phương

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

năm 2016
Tác giả luận văn

Lê Vũ Linh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.3.1.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ....................................................................4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất ...........................................................................................7

2.2.

Tình hình thực hiện quyền sở hữu đất đai của một số nước trên thế giới...........9

2.2.1.

Thụy Điển .......................................................................................................9

2.2.2.

Ôxtrâylia........................................................................................................10

2.2.3.

Trung Quốc ...................................................................................................11

2.2.4.

Thái Lan ........................................................................................................13

2.2.5.

Malayxia........................................................................................................14


Sơ lược tình hình chuyển QSDĐ tỉnh Quảng Ninh .........................................29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................30

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................30

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................31

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................................31

3.5.2.

Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu.........................................................31

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ...................................................................40

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long năm 2015...................................40

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai thành phố Hạ Long.................................................42

4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long giai đoạn 2011- 2015 ............................................................................42

4.3.1.

Tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất ........................................................42

4.3.2.

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................45

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ ...................................................49

4.3.4.


Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ......................................67

iv


Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................68
5.1.

Kết luận .........................................................................................................68

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................69

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................70
Phụ lục ......................................................................................................................72

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản


Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNHHMTV

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

TP

Thành phố

TTHC

Thủ tục hành chính

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn thành phố
Hạ Long giai đoạn 2011 - 2015 ...............................................................50

Bảng 4.7.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa
bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011-2015 ....................................51

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn
thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 – 2015 ..............................................54

Bảng 4.9.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ trên
địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011- 2015 .............................56

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn
thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 – 2015 ..............................................58
Bảng 4.11. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ trên địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 .........59
Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thuê QSDĐ trên địa bàn
các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 ........................................61
Bảng 4.13. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất
tại các cơ quan nhà nước.........................................................................63

vii



Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp trên địa bàn 3 phường.
Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu.
Phương pháp so sánh, đánh giá.
Kết quả nghiên cứu
-

Điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long

-

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hạ Long

-

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long
giai đoạn 2011- 2015

-

Đánh giá và đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Hạ Long

Kết luận chủ yếu
- Luận văn đã nghiên cứu được điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thành phố Hạ
Long, thực trạng Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như tình hình việc thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng như 3 phường chọn để nghiên cứu. Luận
văn đã có những đóng góp mới rất cơ bản về khoa học và thực tiễn trong việc thực hiện
quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung và thành
phố Hạ Long nói riêng.


Statistical methods, analytical data processing.
Method comparison and evaluation.
Research results
Main findings
- Natural, economic and social conditions of Ha Long city
- The management and land use of Halong City
- Reviews of the implementation of the right to use the land in HA Long city
period 2011-2015
- Evaluate and propose measures to promote the implementation of land use
rights as prescribed by law in the province of Ha Long City
Main conclusions
Thesis has studied the conditions of socio-economic nature of Halong City, the
actual situation of the State Administration on land as well as the implementation of the
land use right out of the city as well as 3 wards selected for the study. Thesis has made
new contributions fundamental science and practice in the implementation of land use
rights in accordance with law in the province of Quang Ninh in general and in particular
the city of Halong.

xi


- From the evaluation studies on the thesis has proposed is more complete
contribute in guiding the people involved in the implementation of land use as well as
reducing the administrative procedures to people people when state agencies to
implement the land use rights are fast, more convenient.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

gần đây, thành phố Hạ Long có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất trên thị
1


trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện quyền sử dụng đất
trên địa bàn diễn ra phức tạp và tồn tại nhiều bất cập. Do nhu cầu về quyền sử
dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực
hiện quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Hàng năm, số
liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất
đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn thành phố Hạ Long chưa phản ánh đúng
thực trạng sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về
quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền
của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để
giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác ba câu hỏi
này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo.
Xuất phát từ những lý do trên, tôi thấy cần thiết phải thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2011- 2015”. nhằm nghiên cứu đánh giá
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và đề xuất các giải pháp hoàn thiện,
nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ, góp phần giải quyết tình trạng tồn
đọng hồ sơ đăng ký đất đai của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục
hành chính.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số chính sách, giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh thực hiện đầy đủ, hợp pháp
quyền theo quy định của pháp luật.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...” . Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền
sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác
(hộ gia đình, cộng đồng...).(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng
có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử
dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai