ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN DOÃN QUANG

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẾN GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN DOÃN QUANG

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẾN GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 62.85.01.03


được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của
tập thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Thanh Thủy, là
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo,
Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, Phòng Quản lý đô thị
thành phố Cẩm Phả, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả, Phòng Quản
lý đào tạo sau đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Tác giả luận văn

Trần Doãn Quang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii



iv
1.3. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất .............................................. 30
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ........................................ 32
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 34
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 34
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................ 34
2.2.2. Khái quát công tác quản lý đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ....................................................................................... 34
2.2.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................... 34
2.2.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả............................................................................................. 35
2.2.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất .......... 35
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 35
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................ 35
2.3.2. Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp .............................................................. 35
2.3.3. Phương pháp so sánh....................................................................................... 36
2.3.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ........................................................... 37
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 38
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh ............................................................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên` .................................................... 38
3.1.1.1. Vị trí địa lý ................................................................................................... 38
3.1.1.2. Ðịa hình, địa mạo ......................................................................................... 39

bàn thành phố Cẩm Phả............................................................................................. 56
3.4.1. Dự án quy hoạch Khu dân cư tại khu 6, phường Quang Hanh thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ....................................................................................... 56
3.4.2. Dự án quy hoạch nhóm nhà ở tại phường Cẩm Thủy - thành phố Cẩm
Phả - tỉnh Quảng Ninh............................................................................................... 64
3.4.3. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ..... 73
3.4.4. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân ................................................. 74
3.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ...... 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 77
1. Kết luận ................................................................................................................. 77
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 79
PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt

Tên đầy đủ

BĐS

: Bất động sản

BTC


HĐH

: Hiện đại hóa

KCN

: Khu công nghiệp

KDC

: Khu dân cư

KĐT

: Khu đô thị

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

KS

: Khoáng sản

MNCD

: Mặt nước chuyên dùng

NĐ


TTLT

: Thông tư liên tịch

TTr

: Thị trường

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

VLXD

: Vật liệu xây dựng

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn



Hình 3.4: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch nhóm nhà ở tại phường Cẩm Thủy
thành phố Cẩm Phả .................................................................................. 66
Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế khi dự án Nhóm
nhà ở phường Cẩm Thủy được thực hiện ................................................ 69
Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí của
dự án nhóm nhà ở phường Cẩm Thủy - tp. Cẩm Phả .............................. 73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được của các ngành nông nghiệp - lâm nghiệp - ngư nghiệp, là
thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát
triển xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã
hội, an ninh quốc phòng. Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động
vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang phát triển sử dụng vào đa mục đích. Bên
cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và
sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất không những không mất đi mà có xu
hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, sự gia tăng dân số gây
sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển
thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại
đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
Giá đất ở Việt Nam hiện nay khá cao so với bình quân thu nhập của đại đa số
người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng
nóng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn

thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh” là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh - Quảng Ninh, trên cơ sở đó đề xuất một số giải
pháp trong việc thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại sự tác
động tích cực đối với giá đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Cẩm Phả.
- Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai
đoạn 2011 - 2015 đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quy hoạch sử dụng đất và
quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần bổ sung kiến thức về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; nâng cao
nhận thức về nô ̣i dung, phương pháp đánh giá ảnh hưởng của quy hoa ̣ch sử dụng
đất đến giá đất tại trên địa bàn thành phố.
- Hình thành cơ sở khoa ho ̣c cho viê ̣c đề xuấ t mô ̣t số giải pháp nhằ m nâng
cao khả năng thực hiện, quản lý quy hoa ̣ch sử dụng đấ t để nó mang lại tác động tích
cực đến giá đất.
- Làm tài liệu tham khảo phu ̣c vu ̣ cho các nhà quản lý, các đơn vị, trung tâm
tư vấn thiết kế, quy hoạch sử dung đất của thành phố Cẩm Phả

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


3
Chương 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


4
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
- Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng,
- Quy hoạch sử dụng đất an ninh [18].
1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Điều 18 Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Căn cứ quy định của Hiến pháp, pháp
luật đất đai không ngừng hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, tạo hành lang pháp lý để triển khai công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Chương IV Luật Đất đai năm 2013 quy định công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất (với 16 điều, từ Điều 35 đến Điều 51).
Chương III Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai hướng dẫn công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất (với 18 điều, từ Điều 12 đến Điều 29).
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về Quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2005 của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư 04/2006/TT-BTNMT ngày 22 tháng 5 năm 2006 của Bộ Tài

Trên thế giới việc quy hoạch sử dụng đất đai đã được tiến hành từ rất sớm vì
thế họ đã tích lũy được rất nhiều kinh nghiệm trong công tác quy hoạch sử dụng đất.
Hiện nay công tác này đang được chú trọng và phát triển, nó vẫn chiếm vai trò quan
trọng trong mọi quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất trong ngành nông nghiệp.
Quy hoạch sử dụng đất theo theo tổ chức FAO (Food and Agriculture
Organization of the United Nations) là bước tiếp theo của công tác đánh giá đất. Kết
quả của việc đánh giá đất đai sẽ đưa ra những loại hình sử dụng đất phù hợp. Trên
thế giới có rất nhiều loại hình sử dụng đất, phương pháp quy hoạch đất đai tùy vào
đặc điểm tình hình cụ thể của mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ. Có hai trường phái
quy hoạch chính sau:
- Quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo các mục tiêu một cách hài hòa,
sau đó mới đi sâu vào nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành.
- Quy hoạch nông nghiệp là nền tảng, sau đó làm quy hoạch quy bản, lập sơ
đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất yêu cầu của cơ chế, thể chế kế hoạch
hóa tập trung. Ngoài ra ở các quốc gia khác nhau còn có các phương pháp quy
hoạch đất đai khác nhau và mang tính đặc thù, riêng biệt.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


6
a. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản
Ở Nhật bản quy hoạch sử dụng đất được phát triển từ rất lâu, đặc biệt phát
triển mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do quá trình công nghiệp hoá và đô thị
hoá ở Nhật bản diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các khu
công nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người dân,
xây dựng các khu vui chơi giải trí rất lớn. Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản không
những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng đến bảo vệ môi

Sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy hoạch sử dụng đất
của Đức đã được xây dựng. Chính quyền liên bang đưa ra một khung qui định về
nội dung và trình tự thủ tục (thông qua luật qui hoạch không gian liên bang), các
bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển khai thực hiện. Trong đó qui
hoạch sử dụng đất được gắn liền với qui hoạch phát triển không gian ở cấp đô thị.
Trong qui hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Đức cơ cấu sử dụng đất
đất nông nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện tích, diện tích mặt
nước, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm làm việc, giao thông và cơ sở hạ
tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi chung là đất ở và đất giao
thông chiếm khoảng 12% tổng diện tích toàn Liên bang.
Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Thụy Điển
Ở Thụy Điển, các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử
dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi
ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền
với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất đống sản tư nhân. Quy định
các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế
chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử
dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký v.v [4].
c. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cấp quốc gia, cấp
tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh), cấp huyện và cấp xã.
Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa
phương đều được dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng,
nhiệm vụ và biện pháp để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm
và hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất. [4].
d. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc
Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng


ương để triển khai công tác này trong cả nước. Kết quả phân vùng nông lâm nghiệp
trong cả nước đã được Chính phủ phê duyệt năm 1978 và là cơ sở để triển khai
công tác quy hoạch sử dụng đất đầu những năm 1980, Đảng và Nhà nước đã có chủ
trương thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Quyết định số 201/1980/ QĐ-CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ nêu rõ:
“Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


9
hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm
và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” và quy hoạch sử
dụng đất được quy định là một trong 7 nội dung của công tác quản lý nhà nước đối
với ruộng đất.
Giai đoạn năm 1981 đến năm 1986 hầu hết các quận, huyện trong cả nước đã
xây dựng quy hoạch tổng thể cấp huyện, do kinh phí hạn chế, các tài liệu điều tra cơ
bản chưa đầy đủ, lực lượng cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy
hoạch của nhiều ngành, nhiều cấp còn chưa đầy đủ, không thống nhất nên chất
lượng quy hoạch còn nhiều hạn chế.
1.1.4.2. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993
Năm 1987, Quốc hội khóa VIII chính thức thông qua Luật đất đai 1988 và
chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt nền tảng
cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng
đất nói riêng.
Luật đất đai 1988 quy định: “Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất
đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Tại Điều 11 quy định
cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất: “Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy

Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn đối với quy hoạch sử dụng
đất đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy định đối với quy hoạch sử dụng đất.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung 1 số điều của Luật đất
đai 1998 và Luật đất đai 2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/2001/NĐCP về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở 4 cấp hành chính.
Thông tư 2074/2001/TT-TCĐC ngày 14/02/2001 để hướng đẫn chi tiết đối
với công tác quy hoạch sử dụng đất và điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất
các cấp.
1.1.4.4. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Năm 2003 tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai năm
2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Luật đã quy định rõ về công tác
quản lý Nhà nước về đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong 13 nội
dung quản lý nhà nước về đất đai. Cùng với Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã
ban hành các Nghị định, Thông tư, Chỉ thị đã v.v tạo ra một hành lang pháp lý cho
công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất. Ngày 29/10/2004 Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP về thi hành Luật đất đai năm 2003. Trong đó có
chương III, từ điều 12 đến điều 29 quy định rõ các vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất các cấp. Ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và môi trường đã ban hành
Quyết định số 04/2005/ QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 ban hành quy trình lập và
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất các cấp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


11
Năm 2006 Quốc hội khoá XI đã thông qua nghị quyết số 57/2006/QH11 về
kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006 - 2010) của cả nước.
Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2012 Luật Đất
đai 2013 được ban hành và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Trong đó từ

http://www.lrc.tnu.edu.vn


12
ứng dụng công nghệ cao, công nghệ sạch để có thể gia tăng khối lượng nông sản
trong sản xuất, bảo đảm phát triển bền vững.
b. Mở rộng đất phi nông nghiệp, đô thị
Có thể khẳng định, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã giúp
cho cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu
kinh tế, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông nghiệp, nông thôn
phù hợp với nền kinh tế hàng hoá thì việc mở rộng đất phi nông nghiệp, đô thị là
một xu thế tất yếu trong quá trình phát triển của tỉnh. Theo hiện trạng sử dụng đất
năm 2010 đất phi nông nghiệp là 83.795ha, chiếm 13,73% cơ cấu; đến năm 2020, sẽ
tăng lên 130.510ha, chiếm 21,39% cơ cấu sử dụng đất. Theo Chiến lược phát triển
kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh tới năm 2020, tỉnh chú trọng tới việc phát triển
nguồn nhân lực chất lượng cao, ưu tiên tập trung cho các ngành công nghiệp,
thương mại, dịch vụ, sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp với hàm lượng khoa học công
nghệ cao trong sản phẩm, những ngành kinh tế biển có lợi thế. Do đó, tỉnh sẽ được
ưu tiên đầu tư cơ sở hạ tầng để thu hút đầu tư. Trong giai đoạn 2010-2015, toàn tỉnh
có 11 KCN với diện tích 11.736ha. Trong đó, 4 KCN là Cái Lân, Việt Hưng, Hải
Yên, Đông Mai đang triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng và đã cho nhà đầu tư thứ cấp
thuê lại đất. Các KCN đi vào hoạt động về cơ bản được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ
thuật cấp điện, nước, thoát nước và hệ thống xử lý nước thải tập trung. Diện tích lấp
đầy đạt trên 55%. 3 KCN Hoành Bồ, Cảng biển Hải Hà giai đoạn 1 và KCN
Phương Nam đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và tiến hành các thủ tục đầu
tư. 4 KCN còn lại đang thu hút, kêu gọi các nhà đầu tư nghiên cứu đầu tư.
Theo quy hoạch đến năm 2020, Chính phủ cho phép Quảng Ninh điều chỉnh
tăng diện tích đất khu công nghiệp từ 1.281ha lên 9.308ha vào năm 2020. Theo đó,
diện tích đất khu công nghiệp sẽ tăng dần tương ứng theo các năm trong 2 phân kỳ
sử dụng đất đã được phê duyệt: Năm 2011 (1.281ha), năm 2012 (2.045ha), năm

thời đại ngày nay, chỗ đất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá đất cao. Khả năng
sinh lợi là tổng hợp không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà còn môi trường, môi sinh,
khả năng huy động nguồn lao động để phát triển kinh tế… các nhà lý luận học còn
lấy lợi nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay lợi nhuận/lãi suất ngân hàng
(phương pháp lợi nhuận) để xác định giá đất.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng
tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất được xác định trong thời hạn
sử dụng đất xác định”[18].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


14
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại chương VIII, mục 2, điều 114 của Luật đất đai 2013.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2.2. Các loại giá đất
a. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, tại cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, nhất thiết phải xác định một
mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng

mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể [13].
d. Giá cả, giá cả thị trường
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời biểu hiện tổng
hợp các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa, tích lũy - tiêu dùng.Giá cả hàng
hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó giá cả là do giá trị hàng
hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện
tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong
mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với
nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân
hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá
cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác động của quy luật
kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa
giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trường xoay
quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị
trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động
của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu [12].
e. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa
đất. Tùy theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị
thế chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó
thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp [13].
f. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất
trong suốt thời gian thuê đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn