BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TÔ PHƯƠNG HOA

ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ
CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội – Năm 2019


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠfI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TÔ PHƯƠNG HOA

ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ
CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành

: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
Tiến sĩ Vũ Sỹ Kiên


trình học tập và nghiên cứu luận văn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn tất cả sự đóng góp quý báu của các
tập thể, cá nhân đã động viên khích lệ và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày... tháng... năm 2019
Tác giả luận văn

Tô Phương Hoa


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
THÔNG TIN LUẬN VĂN ............................................................................. vi
DANH MỤC VIẾT TẮT ............................................................................... ix
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ x
DANH MỤC BIỂU ĐỒ .................................................................................. xi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 4
1.1 Cơ sở lý luận ............................................................................................... 4
1.1.1 Một số khái niệm cơ bản .......................................................................... 4
1.1.2. Chính sách đất đai ................................................................................... 7
1.2. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 16
1.2.1. Chính sách đất đai ở một số nước trên thế giới .................................... 16
1.2.2. Chính sách đất đai ở Việt Nam ............................................................. 23
1.2.3. Những thành tựu của chính sách đất đai tại Việt Nam ........................... 29

đoạn 2013 – 2017 ............................................................................................ 62
3.2.3. Công tác quản lí nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh ..................................................................................................... 65
3.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả ...... 69
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện một số yếu tố chính sách đất đai tại thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................... 76


v
3.4.1. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất .................................................................................................................... 76
3.4.2. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................ 85
3.5. Đánh giá sự ảnh hưởng của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị
trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........... 98
3.6. Đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý đất đai nhằm đẩy mạnh phát
triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả .................................... 103
3.6.1. Đánh giá vai trò của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị trường
bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ................................ 103
3.6.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai đẩy
mạnh phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh ......................................................................................... 107
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 109
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 113


vi
THÔNG TIN LUẬN VĂN
Nội dung trình bày gồm :
+ Họ và tên học viên: Tô Phương Hoa

ở một số phường trung tâm, phát triển như phường: Cẩm Trung, Cẩm Thủy ,
Cẩm Bình và các phường có tốc độ đô thị hóa diễn ra cao như phường Quang
Hanh, Cẩm Sơn.
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đât: Trong gia đoạn 2013-2017, thành
phố Cẩm Phả đã tổ chức đấu giá thành công số diện tích đất là 30.640,2 m2
thu được 404.677.779,6 triệu đồng. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày
càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch, đem lại nguồn thu lớn
cho ngân sách nhà nước, khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản
nhà nước.
- Thực trạng thị trường bất động sản:
+ Về nguồn cung cho thị trường bất động sản của thành phố chủ yếu là
thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoạt động chuyển quyền
sử dụng đất, người dân tiến hành tách thửa để chuyển nhượng, mua bán, cho
thuê quyền sử dụng đất, nhà ở trên đất và nguồn cung từ đấu giá quyền sử
dụng đất cũng góp phần không nhỏ tạo nên sự sôi động trong thị trường bất
động sản.
+ Lượng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả lớn và có xu hướng
không ngừng gia tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở vẫn còn thấp, gia tăng
dân số nhanh và dân số trẻ, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ người dân
nhập cư cao... đặc biệt là thành phố đang được quy hoạch phát triển theo Điều
chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến
năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050. Do đó, có thể nhận định
rằng: thành phố Cẩm Phả có lượng cầu bất động sản lớn và còn tiếp tục gia
tăng trong thời gian tới.
+ Hoạt động môi giới bất động sản đã phát triển khá nhanh chóng trên
địa bàn thành phố và đã có những tác động đáng kể đến thị trường bất động
sản. Trong giai đoạn 2013 – 2017 đã có 1573 giao dịch được thực hiện thông


viii


Xã hội chủ nghĩa

XHCN

Bất động sản

BĐS

Kinh tế xã hội

KTXH

Quy hoạch sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QHSDĐ
GCNQSDĐ

Tái định cư

TĐC

Cơ sở hạ tầng

CSHT

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

Bảng 3.7: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất tính đến năm 2017 trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả ............................................................................. 81
Bảng 3.8. Kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2014-2017 ........................................................................................ 86
Bảng 3.9. Kết quả giao đất tại các xã, phường đối với hộ gia đình cá nhân của
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 ...................................................... 87
Bảng 3.10. Kết quả giao đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải
đất ở của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 ...................................... 88
Bảng 3.11. Kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính của thành phố Cẩm
Phả giai đoạn 2014 - 2017 ............................................................................... 89
Bảng 3.12. Kết quả cho thuê đất theo thời gian của thành phố Cẩm Phả giai
đoạn 2014- 2017 .............................................................................................. 91
Bảng 3.13. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất qua
từng năm trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 – 2017 ................ 92
Bảng 3.14. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các
xã, phường trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm giai đoạn 2014 –
2017 ................................................................................................................. 94
Bảng 3.15. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm .............................................. 96
giai đoạn 2014 – 2017 ..................................................................................... 96


xi
DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu 3.1. Biến động kết quả cấp GCNQSDĐ theo loại đất trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả qua các năm giai đoạn 2014 – 2017 ......................................... 93
Biểu 3.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ theo đối tượng trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả qua từng năm giai đoạn 2014 – 2017 ....................................................... 97



2
Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự
nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội. Với dân số tập trung đông cùng với sự
phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở
thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao. Với đầu
mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế có thể nói thị trường Bất
động sản ở Thành phố là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn.
Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở lý
luận khoa học và nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản tại địa
phương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá sự ảnh hưởng của một số
yếu tố chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh".
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản và một số yếu tố
quản lý đất đai tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
- Trên cơ sở đó phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn
đối với sự phát triển thị trường bất động sản; phân tích nguyên nhân và đưa ra
giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua việc
tăng cường công tác quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã
hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần bổ sung cơ sở lý luận và đánh giá sự ảnh hưởng của
chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh.


3

đề mà những lĩnh vực trách nhiệm trên có thể bị chồng chéo (Hồ Đăng Hòa
và cs., 2012).
Thứ hai, đất đai là tài nguyên (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b).
Vì vậy khi lấy tài nguyên để sử dụng vào mục đích khác, nhà đầu tư cần phải
tìm cách bù lại tài nguyên đó. Nếu lấy đất canh tác làm dự án thì phải bóc lớp
đất mặt để chuyển đến những nơi đất cần khai hoang, cải tạo.


5
Thứ ba, đất đai là tư liệu sản xuất (Quốc hội nước CHXHCNVN,
2013b), là nguồn sinh kế đảm bảo cuộc sống của người lao động. Vì vậy khi
THĐ phải bồi thường thu nhập cho người bị mất đất tối thiểu phải ngang như
lúc họ đang SDĐ. Việc bồi thường sinh kế cho người bị mất đất và việc
chuyển nghề nghiệp phải giải quyết tiếp cho đến khi họ chuyển sang nghề
mới với thu nhập ổn định.
Thứ tư, đất đai là tài sản, là nguồn lực để phát triển (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013b). Vì vậy khi Nhà nước THĐ thì phải bồi thường đúng giá
trị đất và đúng quy luật thị trường. Đất đai là tài sản hữu hình và có thể được
định giá, được trao đổi, được thừa kế hoặc cho, nhận như một món quà cũng
như được sử dụng để thế chấp. Đối với nhiều cá nhân, đất vẫn là của cải chính.
Thứ năm, đất là không gian sống theo cả ý nghĩa vật chất lẫn tinh thần.
Không gian sống đó không chỉ là hiện hữu mà còn bao gồm đầy đủ cả ba
chiều về thời gian: quá khứ, hiện tại và tương lai. Do vậy con người không thể
sống thiếu đất hay tách rời khỏi đất (Nguyễn Minh Tuấn, 2012).
Ngoài ra, đất đai là một tài sản văn hóa đối với mỗi cá nhân và cộng
đồng. Đất đai mang ý niệm về "nơi chốn" và nhận dạng vì thế nó đóng góp vào
vốn xã hội quốc gia, gồm hệ thống các mối quan hệ và mạng lưới nhằm hỗ trợ
và duy trì các cộng đồng và các vùng trong cả nước. Đất đai đóng vai trò mấu
chốt để tạo ra và duy trì những dịch vụ phục vụ mục đích công cộng. Giá trị
công của đất còn là nơi thưởng ngoạn chung với giá trị tăng lên nhanh chóng

Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường
giao dịch đất đai – bất động sản. Thị trường bất động sản có thể được hiểu
theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, Thị trường bất động sản là
tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý
nhất định, trong mot khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường
bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch


7
bất động sản. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu tành quan trọng của
nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo định hướng
XHCN như ở nước ta.
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
“Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất
động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên
quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo
lập BĐS.
1.1.2. Chính sách đất đai
a. Khái niệm chính sách đất đai
Chính sách là thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong đời sống KTXH,
với nhiều cách thể hiện khác nhau. Chính sách là những sách lược và kế
hoạch cụ thể nhằm đạt một mục đích nhất định, dựa vào đường lối chính trị
chung và tình hình thực tế (Đại từ điển tiếng Việt, 2010). Chính sách là các

phát triển. Cam kết đưa ra đưa ra định hướng chính sách ngành. Chính sách
thực thi khi được thể chế hoá bằng pháp luật. Nói cách khác, pháp luật là kết
quả thể chế hoá đường lối, chính sách, là công cụ để thực thi chính sách. Như
vậy, ở khía cạnh hình thức, chính sách thường rộng hơn pháp luật (Lê Chi
Mai, 2009; Nguyễn Thị Như Mai, 2016).


9
Khái niệm chính sách có thể đề cập theo nhiều khía cạnh khác nhau,
nhưng cơ bản nhất thì phạm trù chính sách phải làm rõ: nó là cái gì, ai là
người tạo ra nó, nó tác động đến ai, đến cái gì? Và từ đó có thể hiểu rằng:
chính sách là tập hợp các chủ trương và hành động về phương diện nào đó của
Chính phủ; nó bao gồm các mục tiêu và Chính phủ muốn đạt được và cách
làm để thực hiện các mục tiêu đó. Những mục tiêu này bao gồm sự phát triển
toàn diện trên các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội và môi trường.
Chính sách đất đai là một bộ phận trong hệ thống chính sách phát triển
KTXH. Chính sách đất đai là hệ thống các nguyên tắc, pháp lý, KTXH xác
định việc quản lý và sử dụng đất, cùng những lợi ích thu được từ đất đảm bảo
công bằng giữa khai thác, sử dụng và bảo vệ đất đai cho sự phát triển bền
vững của nhân loại (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012). Đất đai với
những đặc điểm về nguồn gốc hình thành, về vai trò trong các hoạt động
KTXH đòi hỏi những yêu cầu về sử dụng khác với những yếu tố kinh tế khác.
Vì vậy, đòi hỏi phải có những chính sách can thiệp phù hợp với những quy
luật vận động đất đai. Như vậy, có thể hiểu chính sách đất đai là tổng thể các
biện pháp kinh tế và phi kinh tế của nhà nước tác động đến quá trình vận
động của đất đai và tạo các môi trường cho đất đai vận động nhằm khai
thác đất đai một cách hợp lí và có hiệu quả, gắn khai thác sử dụng với bảo vệ,
nâng cao chất lượng đất đai phục vụ cho sản xuất, kinh doanh với những điều
kiện nhất định và trong những thời hạn nhất định. Như vậy chính sách đất đai
khác với các chính sách khác ở chỗ đối tượng tác động của chính sách đất đai

Đó là các phương thức hành động, bao gồm cả hiến pháp, luật, văn bản dưới
luật và các quy định, biện pháp được cơ quan Nhà nước ban hành và thực hiện
nhằm chi phối cấu trúc, quan hệ, sự vận hành của đất đai trong thực tiễn
(Nguyễn Văn Sửu, 2010).


11
b. Đặc điểm của chính sách đất đai
Chính sách đất đai khác với những chính sách khác do đối tượng mà nó
tác động và mục đích của những tác động đó. Chính sách đất đai có một số
đặc điểm sau (Nguyễn Văn Sửu, 2010; Trần Thị Minh Châu, 2007):
- Chính sách đất đai tác động đến một loại tư liệu sản xuất đặc biệt đó là
đất đai. Tài nguyên đất đai mang đặc trưng là có giới hạn, cố định theo vùng,
chịu ảnh hưởng của các yếu tố thời tiết, khí hậu và có độ phì khác nhau. Vì
vậy, chính sách đất đai phải được thiết kế phù hợp với các đặc tính của các
loại đất.
- Chính sách đất đai liên quan đến vấn đề nông dân, dân tộc và truyền
thống lịch sử. Quan hệ đất đai đã có từ lâu đời và tồn tại dưới nhiều hình thức
khác nhau tùy theo trình độ phát triển của từng quốc gia. Chính sách đất đai
hiện đại phải hóa giải các quan hệ ruộng đất sẵn có theo chế độ KTXH mà
Nhà nước xây dựng. Đồng thời chính sách đất đai cũng liên quan đến thái độ
chính trị, văn hóa của nông dân và sự ủng hộ của họ đối với Nhà nước.
- Chính sách đất đai liên quan đến đất đai với tư cách là hàng hóa đặc biệt.
Bản thân thị trường đất đai đã có đặc tính không hoàn hảo do nhiều nguyên nhân
như cung đất nhìn chung cố định, giá trị SDĐ không mất đi mà còn có thể tăng
lên nếu sử dụng và đầu tư đúng cách. Ở Việt Nam, chỉ có QSDĐ mới đáp ứng
đủ các yêu cầu của hàng hóa là sở hữu, sử dụng và trao đổi.
Tóm lại, chính sách đất đai vừa mang tính chất đặc thù của chính sách
công tác động đến nguồn lực quan trọng nhất của sự sống và phát triển đồng
thời mang tính giai cấp chính trị và xã hội sâu sắc. Một chính sách đất đai hợp

SDĐ hiệu quả. Vì vậy QHSDĐ không đơn thuần là một hoạt động kinh tế kỹ thuật mà còn là một hoạt động quản lý có ý nghĩa kinh tế, chính trị, thể
hiện ý chí của nhà nước về phát triển trong tương lai; là hệ thống các giải
pháp để quản lý tài nguyên đất đai (Tôn Gia Huyên và cs., 2011).