BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TÔ PHƯƠNG HOA

ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH
SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội – Năm 2019


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠfI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TÔ PHƯƠNG HOA

ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH
SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành

: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
Tiến sĩ Vũ Sỹ Kiên


ngành, bạn bè, gia đình và người thân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập và nghiên cứu luận văn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn tất cả sự đóng góp quý báu của
các tập thể, cá nhân đã động viên khích lệ và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn
này.
Hà Nội, ngày... tháng... năm 2019
Tác giả luận văn

Tô Phương Hoa


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
THÔNG TIN LUẬN VĂN............................................................................. vi
DANH MỤC VIẾT TẮT ............................................................................... ix
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ x
DANH MỤC BIỂU ĐỒ.................................................................................. xi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 4
1.1 Cơ sở lý luận ............................................................................................... 4
1.1.1 Một số khái niệm cơ bản .......................................................................... 4
1.1.2. Chính sách đất đai ................................................................................... 7
1.2. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 16

53
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh............. 53
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.. 58
3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả .......... 60
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...... 60
3.2.2. Biến động sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2013 – 2017 ............................................................................................ 62
3.2.3. Công tác quản lí nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh ..................................................................................................... 65
3.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả ...... 69
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện một số yếu tố chính sách đất đai tại thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................... 76


5

3.4.1. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất .................................................................................................................... 76
3.4.2. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................................................ 85
3.5. Đánh giá sự ảnh hưởng của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị
trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...........
98
3.6. Đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý đất đai nhằm đẩy mạnh phát
triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả.................................... 103
3.6.1. Đánh giá vai trò của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị trường
bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ................................ 103
3.6.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai đẩy
mạnh phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng

phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở
thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao.
+ Công tác phát triển đô thị Cẩm Phả đã được phát triển theo Điều chỉnh
Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm
2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050 (Quyết định số 816/QĐ-UBND
ngày 27/3/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh). Thành phố Cẩm Phả hứa hẹn
sẽ là một thành phố có thị trường bất động sản sôi động trong tương lai.
- Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2017:
+ Trong giai đoạn 2013-2017, tại thành phố Cẩm Phả đã có tất cả 49920
giao dịch, có chiều hướng tăng dần theo các năm, trong đó năm 2014 là năm
có tổng số giao dịch cao nhất trong cả giai đoạn; Giao dịch trong thành phố tập
trung


vii
ở một số phường trung tâm, phát triển như phường: Cẩm Trung, Cẩm Thủy ,
Cẩm Bình và các phường có tốc độ đô thị hóa diễn ra cao như phường Quang
Hanh, Cẩm Sơn.
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đât: Trong gia đoạn 2013-2017, thành
phố Cẩm Phả đã tổ chức đấu giá thành công số diện tích đất là 30.640,2 m2
thu được 404.677.779,6 triệu đồng. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày
càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch, đem lại nguồn thu lớn
cho ngân sách nhà nước, khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản
nhà nước.
- Thực trạng thị trường bất động sản:
+ Về nguồn cung cho thị trường bất động sản của thành phố chủ yếu là
thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoạt động chuyển quyền
sử dụng đất, người dân tiến hành tách thửa để chuyển nhượng, mua bán, cho
thuê quyền sử dụng đất, nhà ở trên đất và nguồn cung từ đấu giá quyền sử

T
hị
T
ài
T
h
S
ử
X
ã
B
ất
K
in
Q
u
G
iấ
T
ái
C
ơ
Q
u
Ủ
y
H
ội
G
iấ

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2017 .............
60
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 20132017 ................................................................................................................. 62
Bảng 3.3. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh đang
thực hiện trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ..................................................... 70
Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu các loại đất.......................................................... 76
Bảng 3.5: Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất ......................................... 79
Bảng 3.6: Mục đích đưa vào sử dụng đối với đất chưa sử dụng..................... 80
Bảng 3.7: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất tính đến năm 2017 trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả............................................................................. 81
Bảng 3.8. Kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2014-2017........................................................................................ 86
Bảng 3.9. Kết quả giao đất tại các xã, phường đối với hộ gia đình cá nhân của
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 ...................................................... 87
Bảng 3.10. Kết quả giao đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải
đất ở của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 ...................................... 88
Bảng 3.11. Kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính của thành phố Cẩm
Phả giai đoạn 2014 - 2017............................................................................... 89
Bảng 3.12. Kết quả cho thuê đất theo thời gian của thành phố Cẩm Phả giai
đoạn 2014- 2017.............................................................................................. 91
Bảng 3.13. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất qua
từng năm trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 – 2017 ................
92
Bảng 3.14. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các
xã, phường trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm giai đoạn 2014 –
2017 ................................................................................................................. 94
Bảng 3.15. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm .............................................. 96

Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã
hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu
hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng
đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 04/NQ-CP ngày 21 tháng
02 năm 2012 về việc thành lập thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng
Ninh, cùng với việc di chuyển để phát triển trung tâm hành chính tập
trung đã có những tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của
thành phố, đặc biệt là việc tập trung đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị loại
II, đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy các hoạt động của thị trường bất động sản
trên địa bàn thành phố.


Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự
nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội. Với dân số tập trung đông cùng với sự
phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở
thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao. Với đầu
mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế có thể nói thị trường Bất
động sản ở Thành phố là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn.
Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở lý
luận khoa học và nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản tại địa
phương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá sự ảnh hưởng của một số
yếu tố chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh".
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản và một số yếu tố
quản lý đất đai tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.

tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)” (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). Kinh
nghiệm lịch sử cho thấy việc sử dụng, quy hoạch và quản lý đất đai luôn là
những vấn đề nhạy cảm nhất, được tranh cãi nhiều nhất và chịu áp lực chính
trị nhiều nhất ở bất cứ xã hội nào. Những điều này cũng đúng ngay cả trong
thời đại ngày nay (Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, 2011).
Cách tiếp cận về đất đai trong giai đoạn hiện nay cần được nhìn nhận
một cách tổng hợp, toàn diện dưới các góc độ sau:
Trước hết, đất đai là một thực thể mang ý nghĩa chính trị, trong đó biên
giới thể hiện ranh giới của chủ quyền quốc gia và là cơ sở được quốc tế công
nhận. Đất đai cũng là căn cứ để xác định quyền và trách nhiệm giữa các đơn
vị hành chính từ trung ương tới địa phương các cấp. Tùy thuộc vào mỗi vấn
đề mà những lĩnh vực trách nhiệm trên có thể bị chồng chéo (Hồ Đăng Hòa
và cs., 2012).
Thứ hai, đất đai là tài nguyên (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b).
Vì vậy khi lấy tài nguyên để sử dụng vào mục đích khác, nhà đầu tư cần phải
tìm cách bù lại tài nguyên đó. Nếu lấy đất canh tác làm dự án thì phải bóc lớp
đất mặt để chuyển đến những nơi đất cần khai hoang, cải tạo.


Thứ ba, đất đai là tư liệu sản xuất (Quốc hội nước CHXHCNVN,
2013b), là nguồn sinh kế đảm bảo cuộc sống của người lao động. Vì vậy khi
THĐ phải bồi thường thu nhập cho người bị mất đất tối thiểu phải ngang như
lúc họ đang SDĐ. Việc bồi thường sinh kế cho người bị mất đất và việc
chuyển nghề nghiệp phải giải quyết tiếp cho đến khi họ chuyển sang nghề
mới với thu nhập ổn định.
Thứ tư, đất đai là tài sản, là nguồn lực để phát triển (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013b). Vì vậy khi Nhà nước THĐ thì phải bồi thường đúng
giá trị đất và đúng quy luật thị trường. Đất đai là tài sản hữu hình và có thể
được định giá, được trao đổi, được thừa kế hoặc cho, nhận như một món quà
cũng như được sử dụng để thế chấp. Đối với nhiều cá nhân, đất vẫn là của cải

dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản găn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định.
Theo Điều 107: “Bất động sản và động sản” – do Bộ luật dân sự 2014
quy định:
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
c. Thị trường bất động sản
Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường
giao dịch đất đai – bất động sản. Thị trường bất động sản có thể được hiểu
theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, Thị trường bất động sản là
tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý
nhất định, trong mot khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường
bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch


bất động sản. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu tành quan trọng của
nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo định hướng
XHCN như ở nước ta.
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
“Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất

chính quyền ban hành nhằm giải quyết những vấn đề có tính cộng đồng được
gọi là chính sách công. Khoa học chính sách tập trung chủ yếu vào việc
nghiên cứu các chính sách công nhằm mục tiêu nâng cao hiệu lực và hiệu quả
quản lý của Nhà nước (Lê Chi Mai, 2009).
Về nguồn chính sách, do chính sách có các loại và cấp độ khác nhau, có
những chính sách mang tính định hướng, có những chính sách cụ thể, nên các
cấp phê duyệt chính sách và nguồn chính sách cũng khác nhau. Cụ thể Nghị
quyết của Đảng, Nghị quyết, ý kiến kết luận của Bộ Chính trị đưa ra định
hướng chính sách phát triển KTXH. Hiến pháp đưa ra một số chính sách
mang tính định hướng. Nghị quyết của Quốc hội đưa ra những chính sách
mang tính định hướng để các ngành, các cấp nghiên cứu xây dựng các chính
sách cụ thể áp dụng trong từng ngành và lĩnh vực, phù hợp với từng thời kỳ
phát triển. Cam kết đưa ra đưa ra định hướng chính sách ngành. Chính sách
thực thi khi được thể chế hoá bằng pháp luật. Nói cách khác, pháp luật là kết
quả thể chế hoá đường lối, chính sách, là công cụ để thực thi chính sách. Như
vậy, ở khía cạnh hình thức, chính sách thường rộng hơn pháp luật (Lê Chi
Mai, 2009; Nguyễn Thị Như Mai, 2016).


Khái niệm chính sách có thể đề cập theo nhiều khía cạnh khác nhau,
nhưng cơ bản nhất thì phạm trù chính sách phải làm rõ: nó là cái gì, ai là
người tạo ra nó, nó tác động đến ai, đến cái gì? Và từ đó có thể hiểu rằng:
chính sách là tập hợp các chủ trương và hành động về phương diện nào đó của
Chính phủ; nó bao gồm các mục tiêu và Chính phủ muốn đạt được và cách
làm để thực hiện các mục tiêu đó. Những mục tiêu này bao gồm sự phát triển
toàn diện trên các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội và môi trường.
Chính sách đất đai là một bộ phận trong hệ thống chính sách phát triển
KTXH. Chính sách đất đai là hệ thống các nguyên tắc, pháp lý, KTXH xác
định việc quản lý và sử dụng đất, cùng những lợi ích thu được từ đất đảm bảo
công bằng giữa khai thác, sử dụng và bảo vệ đất đai cho sự phát triển bền

những cơ quan có liên quan ở các cấp triển khai thực hiện (Đặng Kim Sơn và
Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, 2011). Chính sách đất đai phản ánh hệ tư tưởng đang
chi phối Nhà nước, xã hội và là khâu trung gian giữa hệ tư tưởng với thực
tiễn. Chính sách đất đai đi vào thực tiễn và thực tiễn phản ảnh lại chủ thể
hoạch định chính sách (Nguyễn Văn Sửu, 2010). Sự gắn kết ý đồ và kết quả
đạt được trên thực tế sẽ xác định tính hiệu lực của chính sách đất đai (Hồ
Đăng Hòa và cs., 2012).
Chính sách đất đai là tổng thể quan điểm, chủ trương, đường lối, phương
pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động vào lĩnh vực đất đai nhằm
thực hiện các mục tiêu mà Nhà nước mong muốn (Trần Thị Minh Châu,
2007). Đó là các phương thức hành động, bao gồm cả hiến pháp, luật, văn bản
dưới luật và các quy định, biện pháp được cơ quan Nhà nước ban hành và
thực hiện nhằm chi phối cấu trúc, quan hệ, sự vận hành của đất đai trong thực
tiễn (Nguyễn Văn Sửu, 2010).


b. Đặc điểm của chính sách đất đai
Chính sách đất đai khác với những chính sách khác do đối tượng mà nó
tác động và mục đích của những tác động đó. Chính sách đất đai có một số
đặc điểm sau (Nguyễn Văn Sửu, 2010; Trần Thị Minh Châu, 2007):
- Chính sách đất đai tác động đến một loại tư liệu sản xuất đặc biệt đó là
đất đai. Tài nguyên đất đai mang đặc trưng là có giới hạn, cố định theo vùng,
chịu ảnh hưởng của các yếu tố thời tiết, khí hậu và có độ phì khác nhau. Vì
vậy, chính sách đất đai phải được thiết kế phù hợp với các đặc tính của các
loại đất.
- Chính sách đất đai liên quan đến vấn đề nông dân, dân tộc và truyền
thống lịch sử. Quan hệ đất đai đã có từ lâu đời và tồn tại dưới nhiều hình thức
khác nhau tùy theo trình độ phát triển của từng quốc gia. Chính sách đất đai
hiện đại phải hóa giải các quan hệ ruộng đất sẵn có theo chế độ KTXH mà
Nhà nước xây dựng. Đồng thời chính sách đất đai cũng liên quan đến thái độ

trong giai đoạn vừa qua là chính sách QHSDĐ; chính sách giao đất, cho thuê
đất, cấp GCNQSDĐ; chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
* Chính sách quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bố và tái phân bố quỹ đất nhằm đáp
ứng mục tiêu phát triển KTXH, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường trên
cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu SDĐ trong giới hạn không gian và thời
gian xác định. QHSDĐ là công cụ quan trọng của người quản lý và người
SDĐ. Đối với Nhà nước, đó là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý nhà nước
về đất đai. Đối với người SDĐ đó là cơ sở pháp lý để chuyển đổi mục đích
SDĐ hiệu quả. Vì vậy QHSDĐ không đơn thuần là một hoạt động kinh tế kỹ thuật mà còn là một hoạt động quản lý có ý nghĩa kinh tế, chính trị, thể
hiện ý chí của nhà nước về phát triển trong tương lai; là hệ thống các giải
pháp để quản lý tài nguyên đất đai (Tôn Gia Huyên và cs., 2011).